АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  КРАСНОДАРСКОГО  КРАЯ

350063, г. Краснодар, ул. Постовая, 32

E-mail: info@krasnodar.arbitr.ru

http://krasnodar.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

г. Краснодар                                                    № А32-12686/2017

14.02.2018

Резолютивная часть решения объявлена в судебном заседании 30.01.2018

Мотивированное решение изготовлено 14.02.2018

Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Данько М. М. при ведении протокола судебного заседания помощником ФИО1 рассмотрел в судебном заседании дело по иску 

ООО «ПИКЕТ», г. Сочи (ИНН: 

<

***> ОГРН: 

<

***>),

к Межрегиональному территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея, г. Краснодар (ИНН: 

<

***> ОГРН: 

<

***>),

третье лицо: Администрации города Сочи – исполнительно-распорядительного органа муниципального образования город-курорт Сочи (ИНН: 

<

***> ОГРН: 

<

***>),

об изменении условий договора аренды земельного участка,

в отсутствие представителей сторон

ООО «ПИКЕТ» обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края и просит изложить пункт 1.1 договора аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности № 04-24/248С от 04.10.2006  в следующей редакции: 

«1.1. Арендодатель передает, а Арендатор принимает в аренду земельный участок площадью 3000 кв. метров, в том числе обременение площадью 568 кв. метров в пользу ОАО «Кубаньэнерго» Сочинские электросети, с кадастровым номером 23:49:0307000:64, расположенный во второй зоне округа горно-санитарной охраны курорта, территориальная зона «ОД-2» - зона общественно-делового центра, земли населенных пунктов, для размещения торгового центра с открытой автостоянкой, расположенный по адресу: город Сочи, Хостинский район, ул. Земляничная, 7/1 (далее - Участок), в границах, указанных в кадастровом плане Участка, прилагаемом к Договору и являющегося его неотъемлемой частью.»

Требование мотивировано следующим. На спорном земельном участке расположен объект недвижимого имущества иного, по сравнению с разрешенным использованием земельного участка, назначением. Местное самоуправление осуществило процедуры по изменению вида разрешенного использования земельного участка, по итогам указанной деятельности испрашиваемый заявителем вид разрешенного использования внесен в государственный земельный кадастр. Договор следует привести в соответствие с данными государственного кадастрового учета и документами территориального планирования.

Истцом заявлено ходатайство об отложении рассмотрения дела в связи с невозможностью явки представителя в судебное заседание. Ходатайство судом рассмотрено и оставлено без удовлетворения в силу следующего. Обращение в судо не содержит информации о том, как участие представителя в судебном заседании может повлиять на результат рассмотрения дела. На необходимость предоставления новых доказательств заявитель не указывает. Суд вышел за пределы установленных процессуальным законом сроков рассмотрения дела. Отложение его рассмотрения может нарушить права других лиц, участвующих в деле.

Изучив представленные по делу доказательства, суд установил следующее. 

На основании распоряжения территориального управления Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Краснодарскому краю через Сочинский филиал и ГНУ ВНИИ цветоводства и субтропических культур Российской академии сельскохозяйственных наук 04.10.2006 подписан договор № 04-24/248С аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0307000:64 площадью 3000 кв. м, расположенного во второй зоне округа санитарной охраны курорта на землях поселений с разрешенным использованием – «для сельскохозяйственного использования».

Через ряд последовательных сделок уступки в договор арендатором вступил ООО «Пикет».

Кадастровая палата Росреестра на запрос истца сообщила, что на основании приказа Управления Федерального Агентства кадастра объектов недвижимости по Краснодарскому краю от 13.08.2007 №475-П «Об утверждении материалов по описанию прохождения границ кадастровых кварталов кадастрового района город Сочи №23:49:» и верификации базы данных Единого государственного реестра земель Сочинского кадастрового района, сведения о земельном участке с кадастровым номером 23:49:0307000:64 были перенесены в актуальный квартал 23:49:0308002 с присвоением кадастрового номера 23:49:0308002:1799. Таким образом, земельный участок с кадастровым номером 3:49:0308002:1799 имеет предыдущий кадастровый номер 23:49:0307000:64.

На земельный участок 20.04.2007 зарегистрировано право собственности Российской Федерации.

На момент заключения договора аренды земельный участок находился в федеральной собственности в силу закона, поскольку расположен в границах округа санитарной охраны курорта федерального значения.

С даты регистрации права, в том числе после декабря 2008 года (момент вступления в силу Федерального закона от 03.12.2008 N 244-ФЗ "О передаче земельных участков, находящихся в границах курортов федерального значения, в собственность субъектов Российской Федерации или муниципальную собственность, об отнесении указанных земельных участков к федеральной собственности, собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и о внесении изменения в Федеральный закон "Об особо охраняемых природных территориях") он принадлежит Российской Федерации в силу в силу этой регистрации.

На земельном участке расположен незавершенный строительством объект - торговый центр с автостоянкой, право собственности на который зарегистрировано 20.11.2009 за ООО «ПИКЕТ».

Основанием регистрации указано разрешение на строительство  от 26.05.2009.

Общество указывает, что 16.10.2009 уполномоченным органом местного самоуправления проведены публичные слушания, по результатам которых главе города Сочи направлены рекомендации о возможности принятия решения по изменению вида разрешенного использования земельного участка с «для сельскохозяйственного использования» на  «для размещения торгового центра с открытой автостоянкой».

В соответствии с Правилами землепользования и застройки на территории муниципального образования город-курорт Сочи, утвержденными решением Городского Собрания Сочи от 29.12.2009 № 202, и вступившими в силу 27.01.2010 (опубликованы 20.01.2010), земельный участок с кадастровым номером 23:49:0307000:64  расположен в территориальной зоне «ОД-2» - зона общественно-делового центра.

Согласно указанным Правилам, территориальная зона «ОД-2» - зона общественно-делового центра не предусматривает разрешенный вид использования - «для сельскохозяйственного использования».

В целях приведения разрешенного вида использования земельного участка в соответствие с Правилами землепользования и застройки на территории муниципального образования город-курорт Сочи, постановлением главы города Сочи от 22.01.2010 изменен вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 23:49:0307000:64 на «для размещения торгового центра с открытой автостоянкой».

Соответствующие изменения внесены в государственный кадастр недвижимости, что подтверждается кадастровым паспортом земельного участка.

При этом в государственном кадастре недвижимости изменен кадастровый номер участка с 23:49:0307000:64 на 23:49:0308002:1799.

Письмом от 08.05.2015 общество обратилось в Территориальное управление с предложением изменить условия договора аренды в части вида разрешенного использования участка с «для сельскохозяйственного использования», на «для размещения торгового центра с открытой автостоянкой». Письмо получено адресатом  14.05.2015.

Дополнительное соглашение к договору обществом арендодателю не направлялось.

Пунктами 2 и 3 статьи 434 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что договор в письменной форме может быть заключен путем составления одного документа, подписанного сторонами, а также путем обмена письмами, телеграммами, телексами, телефаксами и иными документами, в том числе электронными документами, передаваемыми по каналам связи, позволяющими достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору. Письменная форма договора считается соблюденной, если письменное предложение заключить договор принято в порядке, предусмотренном пунктом 3 статьи 438 настоящего Кодекса.

Поскольку общество не просит суд изменить иные, кроме указанных в оферте, положения договора, из его предложения стороне договора возможно с достоверностью установить волю на изменение конкретного условия сделки и ожидаемый результат от направления предложения, суд считает, что досудебный порядок истцом соблюден. 

В соответствии со ст. 1 ЗК Российской Федерации одним из принципов земельного законодательства является деление земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства.

Статьей 7 ЗК Российской Федерации осуществлено подразделение земель на категории и определено, что эти земли используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

Статьей 85 ЗК Российской Федерации установлено, что порядок использования земель населенных пунктов определяется в соответствии с зонированием их территорий.

Применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, которые подразделяются на основные, условно разрешенные и вспомогательные виды разрешенного использования (ч. 1 и ч. 2 ст. 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

Согласно ст. 7 ЗК Российской Федерации возможность самостоятельного выбора разрешенного использования земельных участков поставлена законодателем в зависимость от видов использования, предусмотренных зонированием территорий. Данное положение конкретизировано в п. 4 ст. 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации, которой предусмотрено, что без дополнительных разрешений и согласования правообладателями выбираются основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства.

В соответствии с ч. 3 ст. 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации изменение одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов.

Исходя из п. 1 ст. 41 ЗК Российской Федерации арендаторы земельных участков вправе осуществлять права собственников земельных участков, установленные ст. 40 ЗК Российской Федерации, в том числе возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов; осуществлять другие права на использование земельного участка, предусмотренные законодательством.

Существенным обстоятельством, имеющим значение для данного дела, является то, что ЗК Российской Федерации предусмотрен особый порядок предоставления земельных участков под строительство.

Невозможность произвольного изменения землепользователем вида разрешенного использования земельного участка, в том числе, в рамках предусмотренных градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны, в случаях, когда такое изменение не соответствует установленным законом правилам оборота земель, следует из ст. 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации, ст. 7, 85, 42, 30.1 ЗК Российской Федерации.

Из норм ст. 40 - 41 ЗК Российской Федерации следует, что если земельный участок закреплен за лицом, то возможность его застройки определяется в зависимости от целевого назначения и разрешенного использования участка. 

Указанное в договоре разрешенное использование участка – для сельскохозяйственного использования, не предусматривало строительство торгового центра.

На момент заключения договора предоставление земельного участка для строительства могло быть осуществлено путем соблюдения одной из двух процедур: без предварительного согласования места размещения объекта – на торгах и с предварительным согласованием места размещения объекта – с обязательным информированием неограниченного круга лиц о предстоящем строительстве.

Поскольку договор строительства не предусматривал, указанные процедуры заключению договора не предшествовали.

Таким образом, осуществление строительства на основании договора, в который истец просит внести изменения, предоставленном не по установленной процедуре, недопустимо в силу п. п. 1 и 2 ст. 30.1 ЗК Российской Федерации. 

При изложенных обстоятельствах изменение целевого назначения спорного земельного участка в интересах общества  привело к нарушению требований закона в части порядка предоставления земель для строительства.

Воля арендатора как обладателя обязательственного права, направленная на использование земельного участка иным образом, нежели установленный в договоре, в том числе и посредством изменения вида разрешенного использования земельного участка, не является абсолютной и не может ущемлять права собственника земельного участка (уполномоченного на распоряжение земельным участком органа государственной власти или органа местного самоуправления). Иное толкование положений статьи 85 Земельного кодекса противоречило бы фундаментальным положениям гражданского законодательства о правах собственника и необоснованно ограничивало бы его права.

Из материалов дела следует, что исковые требования ООО «Пикет» направлены на внесение изменений в гражданско-правовой договор аренды земельного участка.

В силу п. 3 ст. 3 ЗК Российской Федерации имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

Порядок внесения изменения в гражданско-правовой договор регламентируется гл. 29 ГК Российской Федерации. По общему правилу основанием внесения изменений в действующий договор с учетом принципа свободы договора (ст. 1, 421 ГК Российской Федерации) является взаимное волеизъявление сторон сделки. Нормами поименованной главы ГК Российской Федерации закреплены также основания и условия удовлетворения судом требования о внесении изменений в договор в принудительном порядке.

Согласно п. 1 ст. 615 ГК Российской Федерации арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Нахождение переданного в аренду земельного участка  в зоне «ОД-2» - зона общественно-делового центра само по себе не означает, что любое лицо, получившее участок в аренду с одним видом разрешенного использования (для сельскохозяйственного использования), может по своему усмотрению выбрать другой вид разрешенного использования (для размещения (строительства) торгового центра с открытой автостоянкой, изменить его и использовать по своему усмотрению без волеизъявления собственника (решения соответствующего уполномоченного органа).

Произвольное, не основанное на нормах действующего законодательства и противоречащее условиям договора, изменение вида разрешенного использования земельного участка не допускается.

При рассмотрении дела истец не сослался на п. 1 и 2 ст. 451 ГК Российской Федерации не указал, какие обстоятельства изменились, являются ли эти изменения существенными.

Решение только арендатора о внесении изменений в договор аренды в случае, когда определено целевое назначение арендуемого имущества, по смыслу действующего законодательства таким обстоятельством не является.

Истцу земельный участок предоставлен  для сельскохозяйственного использования  с  запрещением строительства новых объектов (пункт 6.2.13 договора).

Строительство объекта на земельном участке является одним из видов распоряжения земельным участком.

В дело не представлены доказательства того, что разрешение на строительство торгового центра с автостоянкой выдавалось уполномоченным органом Российской Федерации – представителем собственника земельного участка или выдача такого разрешения согласовывалось с ним.

Изменение местным самоуправлением вида разрешенного использования участка в отсутствие волеизъявления на это представителя собственника участка делает такое изменение порочным.

Кроме того расположенный на земельном участке объект строительством не завершен, его назначение может быть изменено застройщиком в процессе возведения неограниченное число раз. Такое назначение может быть установлено только в процессе рассмотрения вопроса о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

Внесенное в реестр прав и существующее в настоящее время назначение незавершенного строительством объекта до ввода его в эксплуатацию является условным.

Таким образом, изменение вида разрешенного использования участка и условий заключенного договора аренды на: «для размещения торгового центра с открытой автостоянкой» не имеет правовых оснований, а внесение изменений в договор в указанной части является еще и преждевременным.

При указанных обстоятельствах истцу в иске следует отказать.

При принятии решения суд руководствовался правовыми позициями, изложенными в Определении Верховного Суда РФ от 06.08.2013 N 56-КГ13-5.

Руководствуясь статьями 167, 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ

Ходатайство истца об отложении рассмотрения дела оставить без удовлетворения.

В иске отказать.

Решение может быть обжаловано в течение одного месяца с момента его принятия в суд апелляционной инстанции через Арбитражный суд Краснодарского края.

Судья                                                                                                                  М. М. Данько