ДЕСЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

117997, г. Москва, ул. Садовническая, д. 68/70, стр. 1, www.10aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

10АП-8477/2020

Дело № А41-92330/17

03 августа 2020 года

г. Москва

Резолютивная часть постановления объявлена 29 июля 2020 года

Постановление изготовлено в полном объеме  03 августа 2020 года 

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи  Катькиной Н.Н.,

судей Епифанцевой С.Ю., Мизяк В.П.,

при ведении протокола судебного заседания: ФИО1,

при участии в заседании:

от ФИО2: ФИО3 по нотариально удостоверенной доверенности от 18.07.18, зарегистрированной в реестре за № 77/299-н/77-2018-5-1011,

от конкурсного управляющего общества с ограниченной ответственностью «Бемако Групп» ФИО4: ФИО5 по доверенности от 01.06.2020,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Гавриловой Марины Леонидовны на определение Арбитражного суда Московской области от 24 марта 2020 года по делу №А41-92330/17, по заявлению Гавриловой Марины Леонидовны о включении требования в реестр требований кредиторов общества с ограниченной ответственностью «Бемако Групп»,

УСТАНОВИЛ:

ФИО2 обратилась в Арбитражный суд Московской области с заявлением о признании обоснованным и включении в реестр требований по передаче жилых помещений требования ФИО2 о передаче объекта долевого строительства - двухкомнатной квартиры № 238, общая проектная площадь 65,5 кв.м., 11 этаж, 7 на площадке, в многоквартирном жилом доме (корпус) № 17 по строительному адресу: Московская область, Солнечногорский район, сельское поселение Пешковское, поселок Жуково, на земельном участке площадью 15 300 кв.м. (кадастровый номер 50:09:0020604:548), с указанием в реестре сведений об уплаченной должнику - обществу с ограниченной ответственностью (ООО) «Бемако Групп» по договору участия в долевом строительстве многоквартирного дома № 238-3/11/7-Б17 от 04.02.15, зарегистрированному Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Управление Росреестра) по Московской области, с учетом договора переуступки прав (требований) денежной суммы в размере 2 550 000 рублей; признании обоснованным и включении в реестр денежных требований требования ФИО2 о выплате неустойки за нарушение предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта недвижимости на сумму 1 452 565 рублей (л.д. 2-5).

Заявление подано на основании статей 71, 201.1, 201.2, 201.5, 201.6 Федерального закона № 127-ФЗ от 26.10.02 «О несостоятельности (банкротстве)».

Определением Арбитражного суда Московской области от 24 марта 2020 года в удовлетворении требований было отказано (л.д. 61-62).

Не согласившись с вынесенным судебным актом, ФИО2 обратилась в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит определение отменить, ссылаясь на несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела (л.д. 64-70).

В судебном заседании апелляционного суда представитель ФИО2 заявил ходатайство об отказе от заявленных требований в части неустойки за нарушение предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта недвижимости в сумме 1 452 565 рублей.

Письменный текст отказа от части заявленных требований, подписанный представителем ФИО2 по нотариально удостоверенной доверенности от 18.07.18, ФИО3, представлен суду. 

Исследовав материалы дела, заслушав мнения участвующих в судебном заседании лиц, апелляционный суд полагает, что заявление ФИО2 об отказе от части требований подлежит удовлетворению.

В соответствии с частью 2 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истец вправе до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу в арбитражном суде первой инстанции или в арбитражном суде апелляционной инстанции, отказаться от иска полностью или частично.

Поскольку отказ от заявленных требований не противоречит закону и не нарушает права других лиц, апелляционный суд принимает данный отказ. 

Согласно подпункту 4 пункта 1 статьи 150 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации  арбитражный суд прекращает производство по делу, если установит, что истец отказался от иска и отказ принят судом.

ФИО2 был заявлен отказ от требований в части неустойки в размере 1 452 565 рублей, в связи с чем производство по настоящему обособленном спору в указанной части подлежит прекращению.

Законность и обоснованность определения суда проверены апелляционным судом в соответствии со статьями 266-268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Исследовав материалы дела и доводы апелляционной жалобы, заслушав представителей лиц, участвующих в судебном заседании, апелляционный суд полагает, что обжалуемое определение подлежит отмене.

Как следует из материалов дела, 04.02.15 между ООО «Бемако Групп» (Застройщик) и ФИО2 (Участник долевого строительства) был заключен предварительный договор № 238-3/11/7-Б17 об участии в долевом строительстве жилого дома, по условиям которого стороны обязались в будущем в срок до 25.04.15 заключить договор долевого участия в строительстве в отношении двухкомнатной квартиры № 238, общая проектная площадь 65,5 кв.м., 11 этаж, 7 на площадке, секция 3, в многоквартирном жилом доме (корпус) № 17 по строительному адресу: Московская область, Солнечногорский район, сельское поселение Пешковское, поселок Жуково на земельном участке площадью 15 300 кв.м., (кадастровый номер 50:09:0020604:548), стоимостью 2 550 000 рублей (л.д. 9-13).

Согласно пункту 2.5. предварительного договора в качестве подтверждения намерения Участника долевого строительства заключить договор долевого участия Участник долевого строительства передает (вносит) денежные средства в кассу Застройщика в сумме 2 550 000 рублей в момент подписания договора.

Из представленной в материалы дела квитанции к приходному кассовому ордеру № 10 от 04.02.15 следует, что в рамках предварительного договора ФИО2 внесла в кассу ООО «Бемако Групп» 2 550 000 рублей (л.д. 18).

Также 04.02.15 между ФИО2 (Заимодавец) и ООО «Бемако Групп» (Заемщик) был заключен договор беспроцентного займа № 238, по условиям которого Заимодавец обязался предоставить Заемщику займ в сумме 2 550 000 рублей на 1 год с фактической даты передачи, а последний обязался возвратить его в течение 5 дней после истечения срока предоставления займа (л.д. 15-17).

В соответствии с договором возмездного оказания услуг с физическим лицом от 13.02.17, заключенным между ООО «Бемако Групп» (Застройщик) и ФИО2 (Участник долевого строительства), Застройщик обязался подготовить договор долевого участия, сдать на регистрацию в орган, осуществляющий регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а Участник долевого строительства обязался оплатить эти услуги (т. 1, л.д. 21-22).

Определением Арбитражного суда г. Москвы от 11 октября 2017 года по делу № А40-16342/17 в отношении ООО «Бемако Групп» была введена процедура наблюдения, при рассмотрении дела о банкротстве ООО «Бемако Групп» применены положения параграфа 7 главы IX ФЗ РФ «О несостоятельности (банкротстве)».

Определением Арбитражного суда г. Москвы от 11 октября 2017 года дело № А40-16342/17 было передано по подсудности в Арбитражный суд Московской области.

Уведомлением № 50/009/008/2017-3855 от 13.03.18 Управление Росреестра по Московской области сообщило ФИО2 об отказе в государственной регистрации договора участия в долевом строительстве (л.д. 20). 

Определением Арбитражного суда Московской области от 25 мая 2018 года в отношении ООО "Бемако Групп" была введена процедура внешнего управления на срок до 24.11.19, внешним управляющим утвержден ФИО4

Решением Арбитражного суда Московской области от 12 декабря 2019 года ООО «Бемако Групп» было признано банкротом, в отношении него открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим утвержден ФИО4

Обращаясь в арбитражный суд с рассматриваемым заявлением, ФИО2 указала, что до настоящего времени спорная квартира ей не передана.

Принимая обжалуемое определение, суд первой инстанции исходил из отсутствия доказательств оплаты по договору долевого участия и его регистрации в установленном законом порядке.

Апелляционный суд не может согласиться с выводами суда первой инстанции по следующим основаниям.

В соответствии со статьей 32 Федерального закона № 127-ФЗ от 26.10.02 «О несостоятельности (банкротстве)» и частью 1 статьи 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дела о несостоятельности (банкротстве) рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации, с особенностями, установленными федеральными законами, регулирующими вопросы о несостоятельности (банкротстве).

На основании пункта 6 статьи 16 Закона о банкротстве требования кредиторов включаются в реестр требований кредиторов и исключаются из него арбитражным управляющим или реестродержателем исключительно на основании вступивших в силу судебных актов, устанавливающих их состав и размер, если иное не определено настоящим пунктом.

Особенности банкротства должника-застройщика, установлены параграфом 7 главы IX Закона о банкротстве, который в рассматриваемом случае должна применяться без учета изменений, внесенных Федеральным законом № 218-ФЗ от 29.07.17, поскольку в соответствии с пунктом 13 статьи 25 названного Закона Федеральный закон от № 127ФЗ от 26.10.02 «О несостоятельности (банкротстве)» (в редакции настоящего Федерального закона) применяется арбитражными судами при рассмотрении дел о банкротстве, производство по которым возбуждено после 01.01.18, в то время как производство по делу о банкротстве ООО «Бемако Групп» было возбуждено определением Арбитражного суда г. Москвы от 20 февраля 2017 года.

В соответствии с пунктом 1 статьи 201.4 Закона о банкротстве, регламентирующей особенности предъявления участниками строительства требований при банкротстве застройщика и их рассмотрения арбитражным судом, с даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения в отношении застройщика, в ходе проведения наблюдения и всех последующих процедур, применяемых в деле о банкротстве застройщика, требования о передаче жилых помещений и (или) денежные требования участников строительства, за исключением требований в отношении текущих платежей, могут быть предъявлены к застройщику только в рамках дела о банкротстве застройщика с соблюдением установленного настоящим параграфом порядка предъявления требований к застройщику.

В силу пункта 1 статьи 201.6 Закон о банкротстве требования о передаче жилых помещений предъявляются и рассматриваются в порядке, установленном статьями 71 и 100 настоящего Закона.

Под требованием о передаче жилого помещения понимается требование участника строительства о передаче ему на основании возмездного договора в собственность жилого помещения (квартиры или комнаты) в многоквартирном доме, который на момент привлечения денежных средств и (или) иного имущества участника строительства не введен в эксплуатацию (подпункт 2 пункта 1 статьи 201.1 Закона о банкротстве).

Согласно положениям пунктов 2, 3 статьи 201.6 Закона о банкротстве арбитражному суду при рассмотрении обоснованности требований о передаче жилых помещений должны быть предоставлены доказательства, подтверждающие факт полной или частичной оплаты, осуществленной участником строительства во исполнение своих обязательств перед застройщиком по договору, предусматривающему передачу жилого помещения.

Требование о передаче жилого помещения, признанное обоснованным арбитражным судом, подлежит включению арбитражным управляющим в реестр требований о передаче жилых помещений.

Арбитражный суд вправе признать наличие у участника строительства требования о передаче жилого помещения или денежного требования, в том числе в случае заключения иных сделок, связанных с передачей денежных средств и (или) иного имущества в целях строительства многоквартирного дома и последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме в собственность (подпункт 9 пункта 6 статьи 201.1 Закона о банкротстве).

По смыслу приведенных норм права условиями признания лица, обратившегося с требованием о включении в реестр требований о передачи жилых помещений, участником строительства являются установление факта того, что это лицо заключило с застройщиком сделку, по которой было обязано передать денежные средства и (или) иное имущество в целях строительства многоквартирного дома с последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме в собственность заявителя; установление факта того, что заявитель фактически передал денежные средства и (или) иное имущество в целях строительства многоквартирного дома.

Согласно пункту 2 статьи 201.6 Закона о банкротстве арбитражному суду при рассмотрении обоснованности требований о передаче жилых помещений должны быть предоставлены доказательства, подтверждающие факт полной или частичной оплаты, осуществленной участником строительства во исполнение своих обязательств перед застройщиком по договору, предусматривающему передачу жилого помещения.

Обращаясь в арбитражный суд с рассматриваемым заявлением, ФИО2 указала, что ООО «Бемако Групп» имеет перед ней неисполненное обязательство по передаче двухкомнатной квартиры № 238, общей проектной площадью 65,5 кв.м., расположенной на 11 этаже, 7 на площадке, секция 3, в многоквартирном жилом доме (корпус) № 17 по строительному адресу: Московская область, Солнечногорский район, сельское поселение Пешковское, поселок Жуково, оплаченной стоимостью 2 550 000 рублей, в обоснование чего в материалы дела были представлены:

- предварительный договор № 238-3/11/7/-Б17 об участии в долевом строительстве жилого дома от 04.02.15, заключенный между ООО «Бемако Групп» (Застройщик) и ФИО2 (Участник долевого строительства),

- договор беспроцентного займа № 238 от 04.02.15, заключенный между ООО «Бемако Групп» (Заемщик) и ФИО2 (Займодавец),

- договор возмездного оказания услуг с физическим лицом от 13.02.17, заключенный между ООО «Бемако Групп» (Застройщик) и ФИО2 (Участник долевого строительства),

- квитанция к приходному кассовому ордеру № 10 от 04.02.15 на сумму 2 550 000 рублей.

Исследовав и оценив указанные документы в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд приходит к выводу о том, что волеизъявление ООО «Бемако Групп» и ФИО2 было направлено на получение последней объекта долевого строительства в виде двухкомнатной квартиры № 238, общей проектной площадью 65,5 кв.м., стоимостью 2 550 000 рублей. 

Отсутствие государственной регистрации представленного ФИО2 предварительного договора участия в долевом строительстве не свидетельствует об его недействительности.

В соответствии с пунктом 3 статьи 4 Федерального закона № 214-ФЗ от 30.12.04 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.

Действительно, представленный заявителем предварительный договор не был зарегистрирован в установленном законом порядке.

Между тем, данный договор не содержит условия о сроке передачи его на государственную регистрацию.

По условиям договора от 13.02.17 ООО «Бемако Групп» обязалось подготовить договор долевого участия, сдать на регистрацию в орган, осуществляющий регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним (т. 1, л.д. 21-22).

13.03.18 Управлением Росреестра по Московской области в регистрации договора участия в долевом строительстве ФИО2 было отказано (л.д. 20).

Доказательств того, что спорная квартира, подлежащая передаче участнику строительства, передана иному лицу, материалы дела не содержат.

Отсутствие регистрации договора не лишает добросовестного участника долевого строительства, оплатившего жилое помещение, права требовать от застройщика выполнения договора. Вместе с тем, у такого участника долевого строительства не возникает иных специальных прав, предусмотренных Законом № 214-ФЗ, в том числе права залога, в соответствии со статьей 13 Закона № 214-ФЗ, поскольку иное нарушало бы интересы третьих лиц, на защиту которых, также в части предупреждения о залоге, направлено требование о регистрации договора об участии в долевом строительстве.

Согласно Обзору практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденному Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 04.12.13, при рассмотрении дел по спорам, возникающим из правоотношений, основанных на сделках, связанных с передачей гражданами денежных средств в целях строительства многоквартирного дома и последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме в собственность, но совершенных в нарушение требований Федерального закона № 214-ФЗ от 30.12.04 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», независимо от наименования заключенного сторонами договора следует исходить из существа сделки и фактически сложившихся отношений сторон. В таких случаях, если судом установлено, что сторонами при совершении сделки, не отвечающей указанным требованиям, действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве, к сделке применяются положения названного федерального закона.

Аналогичная правовая позиция, согласно которой отсутствие государственной регистрации договора не может являться основанием для неисполнения достигнутого сторонами соглашения, но при этом права сторон в отсутствие такой регистрации не могут быть противопоставлены третьим лицам, отражена в пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 13 от 25.01.13 «О внесении дополнений в постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 г. № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» и поддержана постановлением Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12 марта 2013 года № 15510/12 по делу № А71-13368/2008 и определением Верховного Суда Российской Федерации от 25 мая 2016 года № 35КГ162.

С учетом изложенного отсутствие государственной регистрации предварительного договора об участии в долевом строительстве, представленного ФИО2, само по себе не свидетельствует об отсутствии у последней права требования к должнику передачи спорной квартиры.

Данный вывод соответствует позиции Арбитражного суда Московского округа, изложенной в постановлениях от 30 августа 2019 года и 08 июля 2019 года по делу № А41-74610/16.

Согласно подпункту 1 пункта 1 статьи 201.7 Закона о банкротстве в реестр требований о передаче жилых помещений должны включаться сведения о сумме, уплаченной участником строительства застройщику.

Под ценой договора в соответствии с пунктом 1 статьи 5 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве» понимается размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена в договоре как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика.

Согласно пункту 2 статьи 201.6 Закона о банкротстве арбитражному суду при рассмотрении обоснованности требований о передаче жилых помещений должны быть предоставлены доказательства, подтверждающие факт полной или частичной оплаты, осуществленной участником строительства во исполнение своих обязательств перед застройщиком по договору, предусматривающему передачу жилого помещения, при этом в реестр требований о передаче жилых помещений, наряду с другими сведениями, включается сумма, уплаченная участником строительства застройщику по договору, предусматривающему передачу жилого помещения, и (или) стоимость переданного застройщику имущества в рублях, размер неисполненных обязательств участника строительства перед застройщиком по договору, предусматривающему передачу жилого помещения, в рублях (в том числе, стоимость непереданного имущества, указанная в таком договоре (пункт 1 статьи 201.7 Закона о банкротстве, пункт 2 Правил ведения реестра требований о передаче жилых помещений, утвержденных Приказом Минэкономразвития России № 72 от 20.02.12).

Как указывалось выше, согласно пункту 2.5. предварительного договора в качестве подтверждения намерения Участника долевого строительства заключить договор долевого участия Участник долевого строительства передает (вносит) денежные средства в кассу Застройщика в сумме 2 550 000 рублей в момент подписания договора.

Из представленной в материалы дела квитанции к приходному кассовому ордеру № 10 от 04.02.15 следует, что в рамках предварительного договора ФИО2 внесла в кассу ООО «Бемако Групп» 2 550 000 рублей (л.д. 18).

Возражая против заявленных требований, конкурсный управляющий ООО «Бемако Групп» завил о непредставлении ФИО2 доказательств оплаты спорной квартиры со ссылкой на отсутствие записей о внесении денежных средств в кассовой книге ООО «Бемако Групп».

Приходный кассовый ордер выписывается в одном экземпляре работником бухгалтерии, подписывается главным бухгалтером или лицом, на это уполномоченным (постановление Государственного комитета Российской Федерации по статистике № 88 от 18.08.98 «Об утверждении унифицированных форм первичной учетной документации по учету кассовых операций, по учету результатов инвентаризации»).

Квитанция к приходному кассовому ордеру подписывается главным бухгалтером или лицом, на это уполномоченным, и кассиром, заверяется печатью (штампом) кассира и регистрируется в журнале регистрации приходных и расходных кассовых документов (форма КО-3) и выдается на руки сдавшему деньги, а приходный кассовый ордер остается в кассе.

Вопреки доводам управляющего, представленная в материалы дела квитанция к приходному кассовому ордеру подтверждает поступление наличных денежных средств в кассу должника, поскольку подписана главным бухгалтером должника и заверена печатью организации. 

Несоблюдение порядка ведения кассовых операций, не доказывает не перечисление денежных средств по договору. 

Отсутствие сведений о том, отражалось ли получение этих средств в бухгалтерском и налоговом учете и отчетности, не являются безусловным основанием для вывода о не внесении денежной суммы в кассу должника, поскольку эти обстоятельства могут свидетельствовать о ненадлежащем исполнении обязанностей соответствующим должностным лицом должника.

Данные выводы соответствуют позиции Арбитражного суда Московского округа, изложенной в постановлениях от 25 мая 2020 года и от 23 января 2020 года по настоящему делу.

В отсутствие доказательств обратного апелляционный суд приходит к выводу о том, что ФИО2 стоимость спорной квартиры оплатила полностью. 

С учетом изложенного у суда первой инстанции не имелось оснований для отказа в удовлетворении заявленных требований, в связи с чем обжалуемое определение подлежит отмене.

Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 3 части 4 статьи 272, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Принять отказ ФИО6 от требований в части взыскания неустойки в размере 1 452 565 рублей.

Производство по требованиям в указанной части прекратить.

Определение Арбитражного суда Московской области от 24 марта 2020 года по делу № А41-92330/17 отменить.

Признать обоснованным и включить в реестр требований по передаче жилых помещений требование ФИО6 о передаче объекта долевого строительства - двухкомнатной квартиры № 238, общая проектная площадь 65,5 кв.м., 11 этаж, 7 на площадке, в многоквартирном жилом доме (корпус) № 17 по строительному адресу: Московская область, Солнечногорский район, сельское поселение Пешковское, поселок Жуково, на земельном участке площадью 15 300 кв.м. (кадастровый номер 50:09:0020604:548), стоимостью 2 550 000 рублей.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Московского округа через Арбитражный суд Московской области в месячный срок со дня его принятия.

Председательствующий

Н.Н. Катькина

Судьи:

С.Ю. Епифанцева

В.П. Мизяк