РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Дело № А40-133696/24-72-1009

г. Москва

27 сентября 2024 г.

Резолютивная часть решения объявлена 16 сентября 2024года

Полный текст решения изготовлен 27 сентября 2024 года

Арбитражный суд г. Москвы в составе судьи Немовой О.Ю.

при ведении протокола судебного заседания секретарем Зиянгировым Р.И.

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по заявлению ООО "ОСТРОВ" (ИНН 

<

***>/ОГРН 

<

***>, Дата регистрации 25.08.2023, 125167, Г.МОСКВА, ВН.ТЕР.Г. МУНИЦИПАЛЬНЫЙ ОКРУГ АЭРОПОРТ, ПЕР АВИАЦИОННЫЙ, Д. 4, ПОМЕЩ. 6П)

к заинтересованному лицу - УПРАВЛЕНИЮ РОСРЕЕСТРА ПО МОСКВЕ (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>, Дата регистрации 03.11.2009, 115191, Г.МОСКВА, УЛ. БОЛЬШАЯ ТУЛЬСКАЯ, Д. 15),

третьи лица - 1) ДЕПАРТАМЕНТ ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ 2) ИП ФИО1 (ОГРНИП: 

<

***>, ИНН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРНИП: 28.01.2009).

об оспаривании Решения о приостановлении государственной регистрации перехода права собственности, оформленное Уведомлением от 04.06.2024 № КУВД-001/2024-22208015/3 

при участии представителей:

от заявителя: ФИО2. по дов. от 01.09.2024г., диплом

от заинтересованного лица: ФИО3 по дов. от 11.07.2024г., диплом

от третьего лица: не явились, извещены

УСТАНОВИЛ:

ООО "ОСТРОВ" обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с заявлением к Управлению Росреестра по г. Москве об оспаривании Решения о приостановлении государственной регистрации перехода права собственности, оформленное Уведомлением от 04.06.2024 № КУВД-001/2024-22208015/3.

Представитель заявителя поддержал заявленные требования.

Представитель ответчика возражал против удовлетворения заявленных требований по доводам, изложенным в отзыве.

Третьи лица в судебное заседание не явились, в материалах дела имеются доказательства надлежащего извещения указанного лица о дате, времени и месте судебного разбирательства. Дело рассмотрено в порядке ст. 156 АПК РФ.

Срок для обращения в суд, предусмотренный ч.4 ст.198 АПК РФ, заявителем не пропущен.

Изучив материалы дела, выслушав доводы лиц, участвующих в деле, оценив относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности на основании ст.71 АПК РФ, суд установил, что требования заявителя подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии со ст.13 Гражданского кодекса РФ, п.6 Постановления Пленума ВС и Пленума ВАС РФ от 01.07.1996 №6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» основанием для принятия решения суда о признании ненормативного акта недействительным, является, одновременно как несоответствие его закону или иному нормативно-правовому акту, так и нарушение указанным актом гражданских прав и охраняемых интересов граждан или юридических лиц, обратившихся в суд с соответствующим требованиям.

Как следует из материалов дела, ИП ФИО1 приобрел по договору купли-продажи недвижимости № 59-6694 от 19.11.2020 (учетный от 08.12.2020) у Департамента городского имущества города Москвы (далее - Департамент) нежилое помещение по адресу: 

<

...>, помещение 6П, с кадастровым номером 77:05:0004015:2676, в порядке преимущественного права выкупа в рамках ФЗ от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

08.05.2024 между ИП ФИО1 (Продавец) и ООО «ОСТРОВ» (Покупатель) подписан Договор купли-продажи недвижимости имущества от 08.05.2024, а также Договор передачи договора купли-продажи недвижимости № 59-6694 от 19.11.2020 (учетный от 08.12.2020) с поручительством (далее - Договор передачи).

13.05.2024 направлено посредством Почты России уведомление в Департамент о заключении Договора передачи договора купли-продажи недвижимости № 59-6694 от 19.11.2020 (учетный от 08.12.2020) с поручительством с приложением одного экземпляра Договор передачи.

28.05.2024 подано заявление в Управление Росреестра по г. Москве о государственной регистрации права на основании Договора купли-продажи недвижимого имущества от 08.05.2024, с приложением Договора передачи договора купли-продажи недвижимости № 59-6694 от 19.11.2020 (учетный от 08.12.2020) с поручительством.

ООО «ОСТРОВ» к заявлению в Управление Росреестра по г. Москве приложило почтовую опись документов, подтверждающая направления в адрес Департамента одного подлинного экземпляра Договора передачи договора купли-продажи № 59-6694 от 19.11.2020 (учетный от 08.12.2020) с поручительством от 08.05.2024. (трек номер 12502684233064).

04.06.2024 государственным регистратором вынесено Уведомление о приостановлении государственной регистрации прав № КУВД-001/2024-22208015/3 (далее - Уведомление), согласно которому основаниями для приостановления является, не предоставление правоустанавливающего документа, являющийся основанием для государственной регистрации, а также передача стороной всех прав и обязанностей по договору купли-продажи недвижимого имущества, которое приобретено в порядке Закона 159 ФЗ, другому лицу возможно путем проведения аукциона, либо с согласия антимонопольного органа.

Не согласившись с данным решением, заявитель обратился в Арбитражный суд г. Москвы с настоящим заявлением.

Отношения, возникающие в связи с осуществлением государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, государственного кадастрового учета недвижимого имущества, а также ведением Единого государственного реестра недвижимости и представлением содержащихся в нем сведений регулируются Федеральным законом от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

Согласно пункту 1 статьи 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Согласно части 1 статьи 14 Федерального закона от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Федеральный закон N 218-ФЗ) государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке.

В соответствии с частью 1 статьи 21 Федерального закона N 218-ФЗ документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества и представляемые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре недвижимости. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и, если иное не установлено настоящим Федеральным законом, вид регистрируемого права, в установленных законодательством Российской Федерации случаях должны быть нотариально удостоверены, заверены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством Российской Федерации должностных лиц.

В соответствии с пунктом 2 статьи 1 Федерального закона от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Федеральный закон N 102-ФЗ) к залогу недвижимого имущества, возникающему на основании федерального закона при наступлении указанных в нем обстоятельств (далее - ипотека в силу закона), соответственно применяются правила о залоге, возникающем в силу договора об ипотеке, если федеральным законом не установлено иное.

Согласно пункту 1 статьи 37 Федерального закона N 102-ФЗ, имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.

Согласно пункту 1 статьи 38 Федерального закона N 102-ФЗ, лицо, которое приобрело заложенное по договору об ипотеке имущество в результате его отчуждения или в порядке универсального правопреемства, в том числе в результате реорганизации юридического лица или в порядке наследования, становится на место залогодателя и несет все обязанности последнего по договору об ипотеке, включая и те, которые не были надлежаще выполнены первоначальным залогодателем.

В соответствии со статьей 392.3 ГК РФ в случае одновременной передачи стороной всех прав и обязанностей по договору другому лицу (передача договора) к сделке по передаче соответственно применяются правила об уступке требования и о переводе долга.

В соответствии с пунктом 29 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации 21 декабря 2017 года N 54 "О некоторых вопросах применения положений главы 24 Гражданского кодекса РФ о перемене лиц в обязательстве на основании сделки" по смыслу статьи 392.3 ГК РФ стороны договора и третье лицо вправе согласовать переход всех прав и обязанностей одной из сторон договора третьему лицу. В этом случае к третьему лицу переходит комплекс прав и обязанностей по договору в целом, в том числе в отношении которых не предполагается совершение отдельной уступки или перевода долга.

Суд, удовлетворяя заявленные требования, руководствуясь положениями статей 209, 217, 392.3 ГК РФ, статей 1, 37 Федерального закона N 102-ФЗ, Федерального закона N 159-ФЗ  исходит из того, что Заявителем реализовано преимущественное право на приобретение недвижимого имущества в соответствии с Федеральным законом N 159-ФЗ путем заключения договора купли-продажи недвижимости от 31.01.2023 г. № 59-8213 с Департаментом городского имущества города Москвы.

Как установлено судом, между Департаментом и ИП ФИО1 был заключен договор аренды от 24.12.2009 № 06-00075/09 на недвижимое имущество по указанному адресу.

В рамках Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Федеральный закон от 22.07.2008 № 159-ФЗ) между Департаментом и ИП ФИО1 заключен договор купли-продажи недвижимости № 59-6694 от 19.11.2020 (учетный от 08.12.2020) по указанному адресу.

Заключенный между Департаментом и ИП ФИО1 Договор аренды прекращен с даты заключения Договора купли-продажи от 19.11.2020 на основании статьи 413 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).

Таким образом, ИП ФИО1 воспользовалось преимущественным правом выкупа, заключив с Департаментом Договор купли-продажи от 19.11.2020 по указанному адресу.

Оплата по Договору осуществляется в рассрочку, и на сумму денежных средств, составляющих Цену Объекта, по уплате которых предоставляется рассрочка, подлежат начислению проценты равные одной трети ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации (ключевой ставки),действующей на дату опубликования объявления о продаже арендуемого имущества (ставка рефинансирования в процентном выражении). ( п. 3.2. 3.3. Договор купли-продажи от 19.11.2020).

В Единый государственный реестр недвижимости 18.03.2021 внесена запись № 77:05:0004015:2676-77/051/2021-6 о переходе права собственности по Договору к ИП ФИО1 с обременением в виде залога.

Таким образом, выкупаемый объект недвижимости не является собственностью города Москвы, и на него зарегистрирована частная собственность.

Пунктом 2.5 Договора от 19.11.2020 предусмотрено, что Покупатель вправе продать или иным способом произвести отчуждение Объекта (объектов недвижимости, возникших в результате раздела Объекта), передав приобретателю права и обязанности по Договору в соответствии со ст. 392.3 Гражданского кодекса Российской Федерации, оставаясь при этом поручителем за нового покупателя на всю сумму задолженности по Договору (как основному долгу, так и процентов, а также неустоек (штрафов и пеней)) на момент отчуждения Объекта (объектов недвижимости, возникших в результате раздела Объекта), либо выдав за нового покупателя независимую гарантию на ту же сумму, предоставив ее Продавцу.

В этом случае ипотека на Объект (объекты недвижимости, возникшие в результате раздела Объекта) сохраняется до момента полного исполнения обязательств Покупателя и (или) нового покупателя по Договору.

Пунктом 2.6 Договора предусмотрено, что при этом соглашение (договор) о передаче Договора: - должно предусматривать условия о поручительстве, соответствующем указанному в п. 2.5 Договора, солидарную ответственность поручителя и вступает в силу не ранее получения Продавцом одного подлинного экземпляра такого.

Департамент подтвердил получение Договора передачи договора купли-продажи недвижимости № 59-6694 от 19.11.2020 (учетный от 08.12.2020) с поручительством от 08.05.2024, о чем ИП ФИО1 был проинформирован письмом от 06.06.2024 исх. № ДГИ-1-29017/24-1.

При этом, ИП ФИО1 реализовано преимущественное право на приобретение арендуемого имущество по указанному адресу в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ.

Выкупаемый объект недвижимости не является государственной собственностью, и на него зарегистрирована частная собственность на момент оформления между ИП ФИО1 и ООО «ОСТРОВ» договора передачи договора купли-продажи недвижимости № 59-6694 от 19.11.2020 (учетный от 08.12.2020) с поручительством от 08.05.2024.

Положения Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции», регламентирующие порядок предоставления государственной или муниципальной преференции, не подлежат применению к выкупаемой недвижимости после ИП ФИО1 преимущественного права на приобретение арендуемого имущества и государственной регистрации права частной собственности.

С учётом вышеизложенного, проведение аукциона на право заключения договора, предусматривающего переход права собственности от ИП ФИО1 к ООО «ОСТРОВ» на выкупаемую по Договору недвижимость либо согласование сделки по отчуждению ИП выкупаемой недвижимости в пользу Общества с антимонопольным органом не требуются.

Исходя из письма ФАС России от 23.06.23 № СП/49783/23 следует, что Закон о защите конкуренции не распространяется за заключение договоров между хозяйственными обществами, предусматривающих переход права собственности на недвижимое имущество, находящееся в частной собственности, (дело № А40-115154/23).

Утверждение Управления Росреестра по Москве, что для первоначального Покупателя по условиям по оплате объекта предоставляется беспроцентная рассрочка, не соответствует материалам дела.

В пункте 29 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21.12.2017 № 54 «О некоторых вопросах применения положений главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации о перемене лиц в обязательстве на основании сделки» разъяснено, что согласно положениям статьи 392.3 ГК РФ стороны договора и третье лицо вправе согласовать переход всех прав и обязанностей одной из сторон договора 7 третьему лицу.

В этом случае к третьему лицу переходит комплекс прав и обязанностей по договору в целом, в том числе в отношении которых не предполагается совершение отдельной уступки или перевода долга. Следовательно положения Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции», регламентирующие порядок предоставления государственной или муниципальной преференции, не подлежат применению к выкупаемой недвижимости после реализации Обществом преимущественного права на приобретение арендуемого имущества и государственной регистрации права частной собственности.

С учётом вышеизложенного, проведение аукциона на право заключения договора, предусматривающего переход права собственности от ИП ФИО1 к ООО «ОСТРОВ» на выкупаемую по Договору недвижимость либо согласование сделки по отчуждению ФИО1 выкупаемой недвижимости в пользу ООО «Остров» с антимонопольным органом не требуются.

Письмом от 06.06.2024 № ДГИ-1-29017/24-1 Департамент согласовал ИП ФИО4 переход права собственности на вышеуказанный объект.

Переход права собственности на выкупаемую недвижимость от продавца к покупателю состоялся с обременением в виде залога.

Суд учитывает, что аналогичные доводы ответчика были предметом рассмотрения суда кассационной инстанции в рамках  дел А40-168081/2021, А40-227341/2021  (Постановление Арбитражного суда Московского округа от 17.02.2023 N Ф05-507/2023 по делу N А40-101434/2022 Постановление Арбитражного суда Московского округа от 07.07.2022 N Ф05-14513/2022 по делу N А40-168081/2021, Постановление Арбитражного суда Московского округа от 06.07.2022 N Ф05-15679/2022 по делу N А40-227341/2021).

Поскольку Заявитель приобрел право собственности на спорное недвижимое имущество в соответствии с Законом N 159-ФЗ, ссылка Росреестра на ст. 17.1 Федерального закона "О защите конкуренции" является неприменимой к настоящему спору, в силу следующего. 

В соответствии с пунктом 1 статьи 17.1 Федерального закона Российской Федерации от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции", заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения торгов или аукционов на право заключения таких договоров, за исключением специально установленных законом случаев, предусмотренных настоящей статьей. 

Таким образом для применения данной нормы, необходимым условием является объект регулирования – заключение договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества.

Вопреки доводам Управления, что переход права собственности на помещение нарушает положения Закона N 159-ФЗ, является не основанным на нормах права, так как переход прав и обязанностей по договору и переход права собственности на помещение в указанном случае не представляет собой уступку преимущественного права на приобретение имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, запрет на которую предусмотрен Законом N 159-ФЗ, так как преимущественное право уже реализовано Заявителем  путем заключения с Департаментом городского имущества города Москвы договора купли-продажи недвижимого имущества.

Данный правовой подход соответствует сложившейся судебной практике - Постановление Арбитражного суда Московского округа от 17.02.2023 N Ф05-507/2023 по делу N А40-101434/2022, Постановление Арбитражного суда Московского округа от 06.07.2022 N Ф05-15679/2022 по делу N А40-227341/2021

Учитывая изложенное, суд первой инстанции пришел к выводу, что требования заявителя подлежат удовлетворению ввиду наличия оснований, предусмотренных ч. 2 ст. 201 АПК РФ.

Согласно пункту 3 части 4 статьи 201 АПК РФ, в резолютивной части решения суда должно быть указано на обязанность устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя.

В данном случае, учитывая, что регистрационные действия на дату рассмотрения настоящего дела приостановлены по заявлению ФИО1, в качестве способа восстановления нарушенного права заявителя в силу пункта 3 части 4 статьи 201 АПК РФ исходя из заявленных обществом требований суд полагает необходимым обязать Управления Росреестра по Москве устранить нарушения прав и законных интересов заявителя в установленном порядке и сроки с учетом решения по настоящему делу.

В соответствии со ст. 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные заявителем  взыскиваются с ответчика.

Руководствуясь ст.ст. 110, 167, 170, 176, 198, 201 АПК РФ суд

РЕШИЛ:

Признать незаконным полностью Решение Управления Росреестра по Москве о приостановлении государственной регистрации перехода права собственности, оформленное Уведомлением от 04.06.2024г. № КУВД-001/2024-22208015/3.

Проверено на соответствие действующему законодательству.

Обязать Управления Росреестра по Москве устранить нарушения прав и законных интересов заявителя в установленном порядке и сроки с учетом решения по настоящему делу.

Взыскать с Управления Росреестра по Москве в пользу ООО «ОСТРОВ» расходы по уплате госпошлины в размере 3 000 (Три тысячи) рублей.

Решение может быть обжаловано в месячный срок с даты его принятия в Девятый арбитражный апелляционный суд.

Судья:

О.Ю. Немова