ОДИННАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

443070, г. Самара, ул. Аэродромная, 11А, тел. 273-36-45

www.11aas.arbitr.ru, e-mail: info@11aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

апелляционной инстанции по проверке законности и

обоснованности определения арбитражного суда,

не вступившего в законную силу

Дело № А55-8849/2017

г.Самара

17 февраля 2022 года

Резолютивная часть постановления объявлена 16 февраля 2022 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 17 февраля 2022 года.

 

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

Председательствующего судьи Александрова А.И.,

судей Гольдштейна Д.К., Серовой Е.А.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,

с участием:

от ООО «Инвестиционная недвижимость» - представитель ФИО2 по доверенности от 10.01.2022;

от ООО «Управляющая Компания «Интегра» - представитель ФИО2 по доверенности от 10.01.2022;

от ОАО «Самарский подшипниковый завод» и конкурсного управляющего ОАО «Самарский подшипниковый завод» ФИО3 - представитель ФИО4 по доверенности от 19.10.2021;

иные лица не явились, извещены,

рассмотрев в открытом судебном заседании в зале №4, апелляционные жалобы ООО «Управляющая Компания «Интегра» и ООО «Инвестиционная недвижимость» на определение Арбитражного суда Самарской области от 29 ноября 2021 года об отказе в удовлетворении заявлений ООО «Инвестиционная недвижимость» о признании торгов недействительными и обязании возвратить задаток (вх.№992 от 11.01.2021) и ООО «Управляющая компания «Интегра» о признании договора незаключенным (вх.№181678 от 05.07.2021), по делу №А55-8849/2017 о несостоятельности (банкротстве) ОАО «Самарский подшипниковый завод», ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***> 

 

УСТАНОВИЛ:

Определением Арбитражного суда Самарской области от 31 августа 2017 года в отношении ОАО «Самарский подшипниковый завод», ИНН 

<

***>, введена процедура наблюдения. Временным управляющим должника утвержден ФИО5.

Сообщение о введении наблюдения опубликовано в газете «Коммерсант» №162 от 02 сентября 2017 года.

Решением Арбитражного суда Самарской области от 13 апреля 2018 года ОАО «СПЗ» признан несостоятельным (банкротом), в отношении него введена процедура конкурсного производства. Исполнение обязанностей конкурсного управляющего возложены на ФИО5.

Определением Арбитражного суда Самарской области от 11 июля 2018 года (резолютивная часть) конкурсным управляющим должника утвержден ФИО6.

Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 12 ноября 2019 года конкурный управляющий ФИО6 отстранен от исполнения обязанностей конкурсного управляющего ОАО «СПЗ», конкурсным управляющим ОАО «СПЗ» утвержден ФИО3, член Ассоциации «Московская саморегулируемая организация профессиональных арбитражных управляющих».

В Арбитражный суд Самарской области обратилось ООО «Инвестиционная недвижимость» с заявлением (вх.№992 от 11.01.2021) с требованиями о признании недействительными публичных торгов по продаже следующего недвижимого имущества ОАО «СПЗ»: нежилого помещения, корпус №7, назначение: нежилое помещение площадь 48 130 кв.м., кадастровый номер 63:01:0729001:684, адрес объекта: 

<

...> и земельного участка под корпусом № 7, назначение: земли населенных пунктов, под заводом; кадастровый номер 63:01:0925007:542, площадь 34 597 кв.м., адрес объекта: 

<

...> (сообщение на сайте ЕФРСБ № 5661938 от 27 октября 2020 года, протокол о результатах открытых торгов посредством публичного предложения в форме открытых торгов по продаже имущества № 58134- ОТПП/1 от 27 ноября 2020 года). Также, заявитель просил обязать ОАО «СПЗ» вернуть обществу с ограниченной ответственностью «Инвестиционная недвижимость» задаток в размере 14 500 000 (четырнадцать миллионов пятьсот тысяч) рублей».

Определением Арбитражного суда Самарской области от 26 марта 2021 года в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ООО «Агрокапитал», ООО «Управляющая Компания «Интегра».

ООО «Управляющая компания «Интегра» обратилось в Арбитражный суд Самарской области с заявлением (вх.№181678 от 05.07.2021) о признании незаключенным договора купли-продажи имущества № 04/12-7 от 04 декабря 2020 года между продавцом ОАО «СПЗ», с одной стороны, и покупателями общество с ограниченной ответственностью «Инвестиционная недвижимость» и общество с ограниченной ответственностью «УК Интегра», с другой стороны, в отношении недвижимого имущества: нежилого помещения, корпус № 7, назначение: нежилое помещение площадь 48 130 кв.м., кадастровый номер 63:01:0729001:684, адрес объекта: 

<

...> и земельного участка под корпусом № 7, назначение: земли населенных пунктов, под заводом; кадастровый номер 63:01:0925007:542, площадь 34 597 кв.м., адрес объекта: 

<

...>.

Определением Арбитражного суда Самарской области от 06 сентября 2021 года по ходатайству ООО «Управляющая компания «Интегра» заявления вх.№992 от 11.01.2021 ООО «Инвестиционная недвижимость» о признании торгов недействительными, вх.№181678 от 05 июля 2021 года и ООО «Управляющая компания «Интегра» о признании сделки недействительной к ОАО «СПЗ» в лице конкурсного управляющего ФИО3 объединены в одно производство для совместного рассмотрения.

Конкурсным управляющим должника заявлено ходатайство о привлечении к участию в обособленном споре в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований, индивидуального предпринимателя ФИО7, являющегося победителем вновь проведенных торгов по продаже корпуса №7.

Определением Арбитражного суда Самарской области от 29 ноября 2021 года по делу № А55-8849/2017 отказано в удовлетворении заявления конкурсного управляющего открытого акционерного общества ФИО3 о привлечении к участию в обособленном споре в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований, индивидуального предпринимателя ФИО7.

Отказано в удовлетворении заявления общества с ограниченной ответственностью «Инвестиционная недвижимость» о признании торгов недействительными и обязании возвратить задаток.

Отказано в удовлетворении заявления общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Интегра» о признании договора незаключенным.

Возвращены обществу с ограниченной ответственностью «Инвестиционная недвижимость» с депозитного счета Арбитражного суда Самарской области денежные средства в размере 40 000 руб., перечисленные по платежному поручению от 12 мая 2021 года, в размере 110 000 руб., перечисленные по платежному поручению от 20 сентября 2021 года.

Возвращены открытому акционерному обществу «Самарский подшипниковый завод» с депозитного счета Арбитражного суда Самарской области денежные средства в размере 300 000 руб., перечисленные по платежному поручению от 20 апреля 2021 года.

Не согласившись с принятым судебным актом, ООО «Управляющая компания «Интегра» обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит определение отменить и принять по обособленному спору новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований.

Определением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 20 декабря 2021 г. апелляционная жалоба ООО «Управляющая компания «Интегра» принята к производству, судебное разбирательство назначено на 01 февраля 2022 г.

Также, не согласившись с принятым судебным актом, ООО «Инвестиционная недвижимость»» обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит определение отменить и принять по обособленному спору новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований.

Определением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 20 декабря 2021 г. апелляционная жалоба ООО «Управляющая компания «Интегра» принята к производству, судебное разбирательство назначено на 01 февраля 2022 г.

01 февраля 2022 г. в судебном заседании объявлен перерыв до 07 февраля 2022 г.

Определением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 07 февраля 2022 г. судебное разбирательство отложено на 16 февраля 2022 г.

Информация о принятии апелляционной жалобы к производству, движении дела, о времени и месте судебного заседания размещена арбитражным судом на официальном сайте Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда в сети Интернет по адресу: www.11aas.arbitr.ru в соответствии с порядком, установленным ст. 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

В судебном заседании 16 февраля 2022 г. представитель ООО «Управляющая Компания «Интегра» свою апелляционную жалобу поддержал в полном объеме, просил определение Арбитражного суда Самарской области от 29 ноября 2021 года отменить, апелляционную жалобу удовлетворить. Поддержал апелляционную жалобу ООО «Инвестиционная недвижимость». 

Представитель ООО «Инвестиционная недвижимость» свою апелляционную жалобу поддержал в полном объеме, просил определение Арбитражного суда Самарской области от 29 ноября 2021 года отменить, апелляционную жалобу удовлетворить. Поддержал апелляционную жалобу ООО «Управляющая Компания «Интегра».

Представитель ОАО «Самарский подшипниковый завод» возражал против удовлетворения апелляционных жалоб, просил обжалуемый судебный акт оставить без изменения, апелляционные жалобы без удовлетворения.

Также, в судебном заседании представитель ООО «Инвестиционная недвижимость» поддержал письменное ходатайство изложенное в дополнениях к апелляционной жалобе о проведении судебной строительно-технической экспертизы, поручив её проведение эксперту АНО «Поволжская лаборатория судебной экспертизы» ФИО8.

Представитель ОАО «Самарский подшипниковый завод» возражал против удовлетворения ходатайства о назначении и проведении судебной строительно-технической экспертизы.

Согласно ходатайства о назначении судебной экспертизы, изложенного в дополнениях к апелляционной жалобе, ООО «Инвестиционная недвижимость» просило назначить к проведению судебную строительно-техническую экспертизу, поставив на разрешение эксперту следующие вопросы:

1. Причины затопления подвального помещения корпуса № 7? Затопление произошло в результате природных явлений или действий человека?

2. Наименование и перечень, состав веществ, которыми заполнено подвальное помещение? Предназначено ли подвальное помещение для их хранения?

3. Являются ли какие - либо вещества из этого состава опасными, легковоспламеняющимися, взрывоопасными, взрывчатыми, токсичными?

4. Создают ли угрозу безопасности жизни и здоровью человека, окружающей среде эти вещества в подвальных помещениях?

5. Какие правила пожарной, экологической безопасности нарушены в результате скопления этих веществ в подвальном помещении?

6. Возможна ли безопасная эксплуатация здания при наличии этих веществ в подвальных помещениях?

7. Произошло ли проникновение воды и (или) продуктов ГСМ в структуру строительных конструкций?

8. Когда произошло затопление подвала ГСМ?

9. Возможно ли затопление подвала здания при стекании нефтепродуктов и ГСМ из производственных помещений в подвал здания вместе с атмосферными осадками, либо в результате поступления грунтовых вод?

10. Какое негативное воздействие оказало проникновение воды и (или) продуктов ГСМ на конструкции, материалы здания (фундамент, гидроизоляцию) и на возможность его использования по назначению?

11. Какова степень негативного воздействия вещества на строительные конструкции (материалы) здания и их последствия для конструктивных элементов при учёте что здание согласно данным об оценке находилось в удовлетворительном состоянии, без учёта подтопления и воздействия веществ?

12. Являются ли последствия воздействия неустранимыми? Если «нет», то какие мероприятия необходимо произвести для удаления вещества из подвала объекта для приведения его в пригодное для эксплуатации состояние и их ориентировочная стоимость?

13. Какая площадь затопленных помещений и объём веществ, находящихся в подвале?

14. Каковы причины частичного разрушения крыши здания? Какие минимальные меры необходимо было принять для избежания разрушения крыши? Является ли это следствием непринятия таких мер?

15. Какие конкретно конструктивные элементы здания корпуса № 7 (назначение: нежилое помещение площадь 48 130 кв.м., свидетельство о государственной регистрации права 63-АБ № 034043 от 16 декабря 2003 года, кадастровый № 63:01:0729001:684, адрес объекта: 

<

...>) находятся в аварийном состоянии?

16. Возможно ли было при визуальном осмотре указанного корпуса № 7 установить признаки изношенности здания?

Аналогичное вышеизложенному ходатайство, было заявлено ООО «Инвестиционная недвижимость» и при рассмотрении настоящего обособленного спора в суде первой инстанции.

Суд апелляционной инстанции, с учётом доказательств имеющихся в материалах настоящего обособленного спора, а также с учётом установленных при рассмотрении спора обстоятельств, приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения ходатайства о назначении судебной экспертизы, в силу следующего.

Согласно ст. 82 АПК РФ для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле. случае если назначение экспертизы предписано законом или предусмотрено договором либо необходимо для проверки заявления о фальсификации представленного доказательства, либо если необходимо проведение дополнительной или повторной экспертизы, арбитражный суд может назначить экспертизу по своей инициативе.

Таким образом, судебная экспертиза назначается судом в случаях, когда вопросы права нельзя разрешить без оценки фактов, для установления которых требуются специальные познания, а, следовательно, требование одной из сторон договора подряда о назначении судебной экспертизы не создает обязанности суда ее назначить.

Правовое значение заключения экспертизы определено законом в качестве доказательства, которое не имеет заранее установленной силы, не носит обязательного характера и в силу статьи 71 АПК РФ подлежит оценке судом наравне с другими представленными доказательствами.

В ходе проверки доводов апелляционных жалоб, с учетом конкретных обстоятельств дела и, исходя из предмета заявленных требований по настоящему обособленному спору, арбитражный апелляционный суд приходит к выводу, что имеющиеся в материалах дела доказательства являются достаточными для их оценки без назначения экспертизы и принятии судебного акта по итогам рассмотрения апелляционных жалоб, в связи с чем, в удовлетворении заявленного ООО «Инвестиционная недвижимость» ходатайства следует отказать.

Кроме того, суд апелляционной инстанции отмечает, что при рассмотрении данного обособленного спора в суде первой инстанции в судебном заседании 25 октября 2021 г. по ходатайству конкурсного управляющего должника был опрошен эксперт общества с ограниченной ответственностью «Лаборатория судебной экспертизы ФЛСЭ» ФИО9.

Экспертом даны пояснения, что продолжительность воздействия жидкости на стены подвала можно выяснить лишь приблизительно, однако период этого воздействия определить невозможно.

Также, исходя из пояснений эксперта, при отсутствии таких факторов как неизменная температура жидкости в подвале за весь период и её состав, определить продолжительность воздействия жидкости на стены невозможно, равно как и точный период такого воздействия.

Оснований сомневаться в компетентности либо объективности специалиста ФИО9, предупрежденного об уголовной ответственности за дачу заведомо ложных показаний, не имеется.

Иные лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения апелляционных жалоб, в том числе публично путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на официальных сайтах Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда и Верховного Суда Российской Федерации в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет», явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, в связи с чем жалоба рассматривается в их отсутствие, в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционных жалоб, проверив в соответствии со статьями 258, 266, 268 АПК РФ правомерность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, соответствие выводов содержащихся в судебном акте, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд не усматривает оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

В соответствии со ст. 32 Закона о банкротстве и ч. 1 ст. 223 АПК РФ дела о несостоятельности (банкротстве) рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации, с особенностями, установленными федеральными законами, регулирующими вопросы о несостоятельности (банкротстве).

По правилам второго абзаца пункта 2 статьи 131 Закона о банкротстве в составе имущества должника отдельно учитывается и подлежит обязательной оценке имущество, являющееся предметом залога.

Требования кредиторов по обязательствам, обеспеченным залогом имущества должника, удовлетворяются за счет стоимости предмета залога в порядке, установленном в статье 138 Закона о банкротстве (шестой абзац пункта 4 статьи 134 Закона о банкротстве).

Согласно пункту 4 статьи 138 Закона о банкротстве продажа предмета залога осуществляется в порядке, установленном в пунктах 4, 5, 8 - 19 статьи 110 и в пункте 3 статьи 111 Закона о банкротстве, и с учетом положений статьи 138 Закона о банкротстве.

Начальная продажная цена предмета залога, порядок и условия проведения торгов, порядок и условия обеспечения сохранности предмета залога определяются конкурсным кредитором, требования которого обеспечены залогом реализуемого имущества.

В случае разногласий между конкурсным кредитором по обязательству, обеспеченному залогом имущества должника, и конкурсным управляющим или лицами, участвующими в деле о банкротстве, по вопросам начальной продажной цены, порядка и условий проведения торгов по реализации предмета залога, порядка и условий обеспечения сохранности предмета залога каждый из них в течение десяти дней с даты включения сведений в Единый федеральный реестр сведений о банкротстве вправе обратиться с заявлением о разрешении таких разногласий в арбитражный суд, рассматривающий дело о банкротстве (пункт 4 статьи 138 Закона о банкротстве).

Аналогичное положение закреплено в четвертом абзаце пункта 9 Постановления № 58, предусматривающем порядок рассмотрения такого заявления в соответствии со статьей 60 Закона о банкротстве.

Основания для изменения судом порядка и условий продажи заложенного имущества на торгах, предложенных залоговым кредитором или конкурсным управляющим, имеются, в частности, если предложения по порядку или условиям проведения торгов способны негативно повлиять на возможность получения максимальной цены от продажи заложенного имущества, в том числе на доступ публики к торгам, а также если порядок и условия проведения торгов не являются в достаточной степени определенными (шестой абзац пункта 9 постановления № 58).

Таким образом, закон предоставляет залоговому кредитору преимущественное право определения порядка реализации имущества, являющегося предметом залога, а также его начальной продажной цены.

Из материалов настоящего обособленного спора следует, что Положение о порядке реализации имущества должника, находящегося в залоге у общества с ограниченной ответственностью «УСТ-офисная недвижимость» (нежилое помещение корпуса №7, назначение: нежилое помещение площадь 48 130 кв. м, свидетельство о государственной регистрации права 63-АБ №034043 от 16.12.2003 г., кадастровый №63:01:0729001:684, адрес объекта: 

<

...>; земельный участок под корпусом №7, назначение: земли населенных пунктов, под заводом; кадастровый №63:01:0925007:542, площадь 34 597 кв. м., свидетельство о государственной регистрации права 63-АД 046906, адрес объекта: 

<

...>), было утверждено залоговым кредитором 04 февраля 2019 года.

На сайте ЕФРСБ 14 февраля 2019 г. конкурсным управляющим должника опубликовано сообщение об определении начальной продажной цены, утверждении порядка и условий проведения торгов по реализации предмета залога, порядка и условий обеспечения сохранности (сообщение № 3481710).

Согласно п. 1.3 Положения торги проводятся в форме открытого аукциона с открытой формой подачи предложений о цене имущества.

С учётом изложенных выше обстоятельств, судом первой инстанции сделан правомерный вывод о том, что довод общества с ограниченной ответственностью «Инвестиционная недвижимость» о том, что оспариваемые торги должны были быть объявлены не в форме аукциона, а в форме конкурса, является не состоятельным.

В соответствии с положениями ст.ст. 110, 139 Закона о банкротстве процедура реализации имущества должника, признанного банкротом, включает в себя последовательное проведение первых, повторных торгов, а также торгов путем публичного предложения.

В п. 4 ст. 139 Закона о банкротстве указано на то, что в случае, если повторные торги по продаже имущества должника признаны несостоявшимися или договор купли-продажи не был заключен с их единственным участником, а также в случае незаключения договора купли-продажи по результатам повторных торгов продаваемое на торгах имущество должника подлежит продаже посредством публичного предложения.

Продажа имущества должника путем публичного предложения предусмотрена пунктом 4 статьи 139 Закона о банкротстве, согласно которому, в случае, если повторные торги по продаже имущества должника признаны несостоявшимися или договор купли-продажи не был заключен с их единственным участником, а также в случае незаключения договора купли-продажи по результатам повторных торгов продаваемое на торгах имущество должника подлежит продаже посредством публичного предложения.

При продаже имущества должника посредством публичного предложения в сообщении о торгах наряду со сведениями, предусмотренными статьей 110 Закона о банкротстве, указываются величина снижения начальной цены продажи имущества должника и срок, по истечении которого последовательно снижается эта начальная цена, устанавливаемая в размере начальной цены, указанной в сообщении о продаже имущества должника на повторных торгах, а рассмотрение организатором торгов представленной заявки на участие в торгах и принятие решения о допуске заявителя к участию в торгах осуществляются в порядке, установленном статьей 110 Закона о банкротстве, при этом при отсутствии в установленный срок заявки на участие в торгах, содержащей предложение о цене имущества должника, которая не ниже установленной начальной цены продажи имущества должника, снижение такой начальной цены осуществляется в сроки, указанные в сообщении о продаже имущества должника посредством публичного предложения.

Право приобретения имущества должника принадлежит участнику торгов по продаже имущества должника посредством публичного предложения, который представил в установленный срок заявку на участие в торгах, содержащую предложение о цене имущества должника, которая не ниже начальной цены продажи имущества должника, установленной для определенного периода проведения торгов, при отсутствии предложений других участников торгов по продаже имущества должника посредством публичного предложения.

С даты определения победителя торгов по продаже имущества должника посредством публичного предложения прием заявок прекращается.

Порядок организации, проведения и подведения итогов торгов, в ходе процедур, применяемых в деле о банкротстве предприятий, регулируется нормами Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)», Приказа Министерства экономического развития РФ от 23 июля 2015 года № 495 «Об утверждении Порядка проведения торгов в электронной форме по продаже имущества или предприятия должников в ходе процедур, применяемых в деле о банкротстве, требований к операторам электронных площадок, к электронным площадкам, в том числе технологическим, программным, лингвистическим, правовым и организационным средствам, необходимым для проведения торгов в электронной форме по продаже имущества или предприятия должников в ходе процедур, применяемых в деле о банкротстве, внесении изменений в приказ Минэкономразвития России от 05 мая 2013 года № 178 и признании утратившими силу некоторых приказов».

В рассматриваемом случае, 20 февраля 2019 г. на сайте ЕФРСБ опубликовано сообщение № 3502572 о проведении на ЭТП ООО «МЭТС» (https://www.m-ets.ru/) 03 апреля 2019 года открытых торгов (аукцион на повышение, форма подачи предложений о цене открытая), организатор торгов - общество с ограниченной ответственностью «Агрокапитал». 03 апреля 2019 года организатором торгов опубликовано сообщение № 3637456, из которого следует, что вышеуказанные торги признаны несостоявшимися в связи с отсутствием заявок.

03 апреля 2019 г. на сайте ЕФРСБ опубликовано сообщение №3637733 о проведении на ЭТП ООО «МЭТС» (https://www.m-ets.ru/) 29 мая 2019 года повторных торгов (аукцион на повышение, форма подачи предложений о цене открытая). Сообщение о результатах торгов опубликовано сообщением № 3816119 от 31 мая 2019 года, из которого следует, что вышеуказанные торги признаны несостоявшимися в связи с отсутствием заявок.

03 июня 2019 года на сайте ЕФРСБ опубликовано сообщение об определении начальной продажной цены, утверждении порядка и условий проведения торгов по реализации предмета залога, порядка и условий обеспечения сохранности № 3822977 и проведении торгов в форме публичного предложения по продаже имущества должника.

20 июня 2019 года на сайте ЕФРСБ опубликовано сообщение № 3881658 сообщает о проведении на ЭТП ООО «МЭТС» (https://www.m-ets.ru/) торгов в форме публичного предложения (аукцион на повышение, форма подачи предложений о цене открытая) по продаже имущества должника с 24 июня 2019 года по 17 августа 2019 года на ЭТП МЭТС 40187-ОТПП.

Сообщение о результатах торгов № 4081390 опубликовано от 21 августа 2019 года, из которого следует, что торги признаны несостоявшимися в связи с отсутствием заявок.

01 октября 2019 года на сайте ЕФРСБ опубликовано сообщение № 4222931 об определении начальной продажной цены, утверждении порядка и условий проведения торгов по реализации предмета залога, порядка и условий обеспечения сохранности.

29 октября 2019 года на ЕФРСБ опубликовано сообщение № 4316433 о проведении на ЭТП ООО «МЭТС» (https://www.m-ets.ru/) торгов в форме публичного предложения (аукцион на повышение, форма подачи предложений о цене открытая) по продаже имущества должника с 26 ноября 2019 года по 07 января 2020 года на ЭТП МЭТС 45860-ОТПП.

Сообщение о результатах торгов № 4566876 опубликовано 09 января 2020 года, из которого следует, что торги признаны несостоявшимися в связи с отсутствием заявок на участие.

11 июня 2020 года на сайте ЕФРСБ опубликовано сообщение № 4615683 об определении начальной продажной цены, утверждении порядка и условий проведения торгов по реализации предмета залога, порядка и условий обеспечения сохранности.

23 июня 2020 года на сайте ЕФРСБ опубликовано сообщение № 5131318 о проведении на ЭТП ООО «МЭТС» (https://www.m-ets.ru/) торгов в форме публичного предложения (аукцион на повышение, форма подачи предложений о цене открытая) по продаже имущества должника с 06 июля 2020 года по 07 сентября 2020 года на ЭТП МЭТС 53338-ОТПП.

Сообщение о результатах торгов № 5445467 опубликовано 09 сентября 2020 года, из которого следует, что торги признаны несостоявшимися по причине отсутствия заявок на участие.

18 сентября 2020 года на сайте ЕФРСБ опубликовано сообщение об определении начальной продажной цены, утверждении порядка и условий проведения торгов по реализации предмета залога, порядка и условий обеспечения сохранности № 5491359. 27 октября 2020 года на сайте ЕФРСБ опубликовано сообщение № 5661938 о проведении на ЭТП ООО «МЭТС» (https://www.m-ets.ru/) торгов в форме публичного предложения (аукцион на повышение, форма подачи предложений о цене открытая) по продаже имущества должника с 24 ноября 2020 года по 03 января 2021 года на ЭТП МЭТС 58134 -ОТПП.

Из содержания протокола № 58134-ОТПП/1 от 27 ноября 2020 года об определении участника торгов в форме публичного предложения по продаже имущества должника в период проведения торгов 24 ноября 2020 года 09:00 - 27 ноября 2020 года 09:00 (начальная цена лота - 145 000 000 руб.) поступили заявки ФИО10, который не был допущен к участию в торгах, и общества с ограниченной ответственностью «Инвестиционная недвижимость» (дата принятия заявки 27 ноября 2020, время 08:37:24.178) по предложенной цене 161 300 000 руб.

В соответствии с протоколом № 58134-ОТПП/1 1 о результатах торгов от 27 ноября 2020 года общество с ограниченной ответственностью «Инвестиционная недвижимость» признано победителем торгов, являясь участником, представившим в установленный срок заявку на участие в торгах, содержащую максимальное предложение о цене имущества должника в размере 161 300 000 руб., которая не ниже начальной цены продажи имущества должника, установленной для определенного периода проведения торгов.

Сообщение о результатах торгов № 5814971 опубликовано организатором торгов на сайте ЕФРСБ 29 ноября 2020 года, из которого следует, что по лоту 1 победителем торгов признано общество с ограниченной ответственностью «Инвестиционная недвижимость» (ИНН: 

<

***> ОГРН: 

<

***>; 443022, 

<

...>), предложивший цену 161 300 000 руб. Победитель не имеет заинтересованности по отношению к должнику, кредиторам и конкурсному управляющему.

Сведения о заключении 04 декабря 2020 года договора купли-продажи корпуса №7 и земельного участка под ним с покупателем обществом с ограниченной ответственностью «Инвестиционная недвижимость» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), предложившим цену 161 300 000 руб., опубликовано на сайте ЕФРСБ сообщением № 5850540 от 05 декабря 2020 года.

Проверив доводы апелляционных жалобы, с учётом установленных в рамках настоящего обособленного спора обстоятельств суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отклонении доводов апелляционных жалоб и соглашается с выводом суда первой инстанции об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных требований, в силу следующего.

В соответствии с п. 1 ст. 449 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица.

Из разъяснений содержащихся в п. 71 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 17 ноября 2015 года № 50 «О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства» следует, что публичные торги могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня их проведения, если будет установлено, что они проведены с нарушением правил, предусмотренных законом (пункт 1 статьи 449, пункт 1 статьи 449.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, статья 93 Закона об исполнительном производстве). Нарушения, допущенные организатором публичных торгов, признаются существенными, если с учетом конкретных обстоятельств дела судом будет установлено, что они повлияли на результаты публичных торгов (в частности, на формирование стоимости реализованного имущества и на определение победителя торгов) и привели к ущемлению прав и законных интересов истца.

Таким образом, при рассмотрении иска о признании публичных торгов недействительными суд должен оценить, являются ли нарушения, на которые ссылается истец, существенными и повлияли ли они на результат торгов; при этом лицо, настаивающее на признании незаконными результатов торгов, обязано доказать, что удовлетворение иска повлечет восстановление его нарушенных прав и законных интересов.

В п. 18 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23 декабря 2010 года № 63 «О некоторых вопросах, связанных с применением главы Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» разъяснено, что в соответствии со статьей 449 ГК РФ торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица; признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги. Следовательно, торги являются способом заключения договора, а признание их недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги. По этой причине предъявление требования о признании недействительными торгов означает также предъявление требования о признании недействительной сделки, заключенной по результатам торгов.

Согласно правовой позиции Президиума ВАС РФ, изложенной в пункте 5 Информационного письма от 22 декабря 2005 года № 101, при рассмотрении иска о признании публичных торгов недействительными суд должен оценить, являются ли нарушения, на которые ссылается истец, существенными и повлияли ли они на результат торгов.

При этом лицо, настаивающее на признании незаконными результатов торгов, обязано доказать, что удовлетворение иска повлечет восстановление его нарушенных прав и законных интересов (статья 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, статья 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В рассматриваемом случае в качестве оснований своих требований общество с ограниченной ответственностью «Инвестиционная недвижимость», как в своём первоначальном заявлении, так и в апелляционной жалобе, ссылается на то, что 25 декабря 2020 г. было установлено, что подвальные помещения фактически используются для хранения отработанных нефтепродуктов. Также, заявителем указано на то, что не представляется возможным установить с какого периода производится накопление отходов нефтепродуктов и их хранение. Из заявления следует, что отработанные нефтепродукты хранятся в значительном количестве, располагаются по всей площади здания, глубина образовавшегося бассейна составляет более 1 метра. О том, что имущество имеет вышеуказанные недостатки, возникшие в результате его предыдущего использования, заявителю перед началом торгов не было известно: такая информация отсутствовала в отчете об оценке рыночной стоимости от 19 ноября 2018 года №33/17/18, в сообщении об объявлении торгов (как в опубликованном 27 октября 2020 года, так и ранее опубликованных), не доводилась до общества с ограниченной ответственностью «Инвестиционная недвижимость» иными лицами.

Указанный довод был поддержан и вторым заявителем – ООО «Управляющая компания «Интегра», которым в свою очередь было указано на то, что именно после осмотра имущества в подвале здания была обнаружена свалка нефтепродуктов, что свою очередь является основанием для признания торгов недействительными.

Суд первой инстанции, отклоняя вышеуказанные доводы заявителей, верно и обоснованно исходил из следующего.

Так, сведения о предмете торгов и его идентификационных признаках указаны в сообщениях о проведении торгов, опубликованные в газете «Коммерсантъ» и на сайте Единого федерального реестра сведений о банкротстве.

22 октября 2020 г. ФИО11, являющийся участником общества с ограниченной ответственностью общества «Управляющая компания «Интегра» ознакомился с корпусом №7, о чем в Журнале учета посетителей территории должника были внесены соответствующие записи.

Также, общество с ограниченной ответственностью «Инвестиционная недвижимость» в последующем указывает на то, что в день осмотра - 22 октября 2020 года - подвал корпуса №7 был сухой.

В связи с остановкой основного производственного корпуса №7 и последующим демонтажем технологического, основного оборудования, а также инженерных коммуникаций установлена заглушка на вводные задвижки отопительной системы. Дата установки согласно записи в оперативном журнале 11 января 2016 года.

Согласно пояснениям представителя конкурсного управляющего должника, подвалы всех корпусов ОАО «СПЗ» были затоплены, на момент проведения осмотра - 22 октября 2020 года подвал корпуса №2 был затоплен водами темного цвета.

Также, в материалах дела имеется письмо общества с ограниченной ответственностью «УСТ-недвижимость» от 21 мая 2021 года №48, согласно которому осмотр помещения в корпусе №7 производился залоговым кредитором 06 декабря 2019 года в сопровождении исполнительного директора ОАО «СПЗ» ФИО12, в ходе осмотра №7 было установлено, что подвальная часть здания затоплена водами темного цвета (предположительно с примесями масел или иных технических жидкостей). Причинами затопления могут быть повреждения кровли и, возможно, близкое расположение к поверхности грунтовых вод, т.к. аналогичная картина затопления подвальных помещений наблюдалась и в иных корпусах, осмотренных представителем общества с ограниченной ответственностью «УСТ-недвижимость» в тот день.

В связи с чем, как верно указал суд первой инстанции в обжалуемом судебном акте, обществом с ограниченной ответственностью «Инвестиционная недвижимость» не доказано, что на момент осмотра - 22 октября 2020 года подвал корпуса №7 был сухой.

Также, с учётом совокупности установленных в рамках настоящего обособленного спора обстоятельств, суд апелляционной инстанции поддерживает вывод суда первой инстанции о признании несостоятельными доводы общества с ограниченной ответственностью ООО «Инвестиционная недвижимость» о том, что фото корпуса №7 (стр. 22 и 23 Отчета об оценке рыночной стоимости от 19 ноября 2018 года № 33/17/18) свидетельствуют о том, что производственные помещения корпуса сухие, находятся в удовлетворительном состоянии, следов потеков воды на поверхности стен, полов и оборудования не имеется, поскольку в отчете отсутствуют фото подвальных помещений 7-го корпуса.

ООО «Инвестиционная недвижимость» в обоснование заявленных требований также ссылается на то, что в период с 22 октября 2020 г. по 25 декабря 2020 г. реализовывалось с публичных торгов производственное оборудование должника и для удобства его транспортировки, находящееся в нем масло бесконтрольно сливалось в подвал, где и накапливалось.

В силу положений статьи 2 Закона о банкротстве основной целью конкурсного производства как ликвидационной процедуры является соразмерное удовлетворение требований кредиторов за счет реализации конкурсной массы.

Очевидным является то, что конкурсный управляющий, являясь субъектом профессиональной деятельности (статья 20 Закона о банкротстве), принимает текущие управленческие финансовые решения, распоряжается конкурсной массой в соответствии с целями процедуры реализации имущества должника.

Соответственно, целью торгов посредством публичного предложения в процедуре конкурсного производства является скорейшая реализация имущества должника в условиях низкого потребительского спроса и интереса в его приобретении.

Из содержания имеющихся в материалах дела распечаток сведений из ЕФРСБ о заключенных договорах и протоколов о реализации имущества должника в период с 22 октября 2020 г. по 25 декабря 2020 г. следует, что реализация оборудования, из которого могло быть слито масло не реализовывалось.

Из пояснений данных ООО «Инвестиционная недвижимость» при рассмотрении настоящего обособленного спора в суде первой инстанции следует, что обнаружив 25 декабря 2021 года остатки нефтепродуктов, Общество никуда не обращалось, а было принято решение об обращении в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Хранение остаток нефтепродуктов, в условиях, не предназначенных для этого, представляет серьезную угрозу для окружающих: пожар, проникновение их в почву, другие негативные последствия.

Действуя разумно и добросовестно, общество с ограниченной ответственностью «Инвестиционная недвижимость», обнаружив хранение остатков нефтепродуктов в непредусмотренном для этого месте, с учетом их значительного объема (площадь подвала более 14 тыс. кв.м., а глубина затопления остатками нефтепродуктов, как указал заявитель 1 метр), должно и могло обратиться с жалобами в соответствующие органы.

С учётом вышеизложенного, доводы ООО «Инвестиционная недвижимость» о том, что 25 декабря 2020 года установлено, что подвальные помещения фактически используются для хранения отработанных нефтепродуктов являются несостоятельными.

Из сведений имеющихся Единого государственного реестра юридических лиц следует, что основная деятельность заявителя ООО «Инвестиционная недвижимость» - покупка и продажа собственного недвижимого имущества, а ООО «Управляющая компания «Интегра» - управление недвижимым имуществом за вознаграждение или на договорной основе. Следовательно, заявители являются профессиональными участниками рынка недвижимости.

Таким образом, приобретая имущество стоимостью 161 300 000 руб. разумно и добросовестно действующий контрагент предпримет все необходимые меры для ознакомления с данным имуществом до того, как заключит договор путем его подписания или совершения иных конклюдентных действий, к каким относится размещения заявки на участие в торгах на электронной площадке, предполагающее, что подавшее её лицо станет победителем и заключит соответствующий договор.

Кроме того, ООО «Инвестиционная недвижимость» ссылается на то, что в отчете об оценке рыночной стоимости от 19 ноября 2018 года №33/17/18 со ссылкой на выписки из Единого государственного реестра недвижимости, указано, что имущество не имеет обременений или других ограничений в использовании, за исключением тех, что связанные с установлением ипотеки, отсутствовал информация об иных ограничениях или обременениях и в утвержденном 04 февраля 2019 года залогодержателем - обществом с ограниченной ответственностью «УСТ-офисная недвижимость» Положении о порядке организации и проведении открытых торгов (аукциона) по продаже имущества должника - ОАО «СПЗ», находящегося в залоге у общества с ограниченной ответственностью «УСТ-недвижимость», а также в сообщении об объявлении торгов от 27 октября 2020 года №5661938. При этом в Приложении №6 к Положению, утвержденном обществом с ограниченной ответственностью «УСТ-недвижимость» 25 мая 2020 года, предусмотрено возложение на покупателя имущества исполнения следующих обязанностей;

- разрешить и не препятствовать нахождению в этой недвижимости оборудования по передаче электроэнергии, принадлежащего и используемого сетевой компанией;

- обеспечить беспрепятственный доступ к этому оборудованию сотрудников сетевой компании и проверяющих органов для обеспечения эксплуатации и нормального функционирования передающего электрооборудования;

- совместно с сетевой компанией обеспечивать сохранность этого электрооборудования посредством исключения возможности беспрепятственного и неконтролируемого доступа к этому оборудованию других лиц.

Информация относительно обязанности по обеспечению сохранности электрооборудования, находящегося в 7 корпусе, доведена до сведения всех потенциальных покупателей в Положении о торгах (Приложении № 6 к нему размещено на ЕФРСБ 18 сентября 2020 года), в проекте договора купли-продажи, размещенном на ЕФРСБ вместе с сообщением о торгах).

Доказательств того, что ООО «Инвестиционная недвижимость» обращалось к конкурсному управляющему должника с заявлением о получении дополнительной информации по поводу обеспечения сохранности электрооборудования при рассмотрении настоящего обособленного спора в судах первой и апелляционной инстанций представлено не было.

ООО «Инвестиционная недвижимость» в своём первоначальном заявлении в обоснование заявленных требований было указано на то, что торги в данном случае должны были проводиться не в форме аукциона, а в форме конкурса, со ссылкой на пункт 5 статьи 110 Закона о банкротстве.

Участник торгов самостоятельно и добровольно принимает решение об участии в торгах с учетом заявленных условий проведения торгов, в том числе с учетом предложенных конкурсным управляющим условий договора, на которых будет реализовано имущество должника.

Соглашаясь на участие в торгах, участник торгов тем самым даёт своё согласие на заключение договора именно на тех условиях, которые предложены конкурсным управляющим при проведении торгов.

Несогласие победителя торгов с какими-либо условиями торгов (форма проведения торгов, условия договора) в данном случае не может имеет правового значения, так как любой участник торгов, действуя разумно, добросовестно и с необходимой степенью осмотрительности, имел возможность изучить предмет торгов - конкретные права требования, и условия, на которых предлагаются к продаже данные права требования, после чего принять решение об участии в торгах.

Факт участия ООО «Инвестиционная недвижимость» в торгах, по сути, означает, что данное лицо согласилось со всеми условиями, на которых имущество должника выставлено на торги, в том числе и с проведением торгов в форме аукциона и включение в договор условий об обеспечении сохранности электрооборудования.

Таким образом, вывод суда первой инстанции о том, что ООО «Инвестиционная недвижимость» не представлены надлежащие и достаточные доказательства того, что спорные торги проведены с существенным нарушением порядка их проведения, равно как и не представлено доказательств нарушения прав и законных интересов заявителя как заинтересованного лица, позволяющим признать их недействительными, является верным и соответствует установленным в рамках настоящего обособленного спора обстоятельствам.

С учётом вышеизложенного суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции об отсутствии оснований для признания недействительными публичных торгов по продаже имущества ОАО «СПЗ» - нежилого помещения, корпус №7 и о возврате задатка для участия в торгах в сумме 14 500 000 руб.

ООО «Управляющая компания «Интегра» в своем заявлении о признании незаключенным договора купли-продажи от 04 декабря 2020 года № 04/12-7, как и в своей апелляционной жалобе, ссылалось на то, что на сайте ЕФРСБ имеется сообщение от 05 декабря 2020 года № 585054 о том, что спорный договор купли продажи был заключен с победителем торгов ООО «Инвестиционная недвижимость». О заключении договора с ООО «Управляющая компания «Интегра» в сообщении не упоминается. С учётом того, что договор купли - продажи в адрес ООО «Управляющая компания «Интегра» так и не поступил, был сделан вывод, что подписанный генеральным директором ООО «Управляющая компания «Интегра» договор купли - продажи не был подписан со стороны ОАО «СПЗ».

Как следует из доказательств имеющихся в материалах обособленного спора, 19 ноября 2020 г. между ООО «Инвестиционная недвижимость» и ООО «Управляющая компания «Интегра» заключен агентский договор, в соответствии с которым агент (ООО «Инвестиционная недвижимость») обязуется по поручению принципала (ООО «Управляющая компания «Интегра») участвовать на торгах № 581340ОТПП на ЭТП «МЭТС» в форме открытых торгов посредством публичного предложения, объявленных ООО «Агрокапитал» по продаже недвижимого имущества открытого акционерного общества «Самарский подшипниковый завод:

- нежилое помещение корпуса №7, назначение: нежилое помещение площадь 48 130 кв. м, свидетельство о государственной регистрации права 63-АБ №034043 от 16.12.2003 г., кадастровый №63:01:0729001:684, адрес объекта: 

<

...>; земельный участок под корпусом №7, назначение: земли населенных пунктов, под заводом; кадастровый №63:01:0925007:542, площадь 34 597 кв. м., свидетельство о государственной регистрации права 63-АД 046906, адрес объекта: 

<

...>, в интересах принципала в общую долевую собственность с агентом в соответствии с положениями 2.1.4 и 2.2.4 договора, а принципал обязуется уплатить агенту вознаграждение за осуществленные действия на условиях, предусмотренных в настоящем договоре.

Согласно пункту 1.2 договора в целях участия в указанных выше торгах агент обязуется совершить по поручению принципала от своего имени следующие действия:

- заключить договор о задатке и перечислить задаток на счет организатора торгов;

- оформить и подать заявку на участие в указанных выше торгах в порядке, установленном информационным сообщением;

- совершать все иные действия, необходимые для участия в указанных выше торгах, и связанные с участием в них (представлять и получать документы и др.).

В соответствии с пунктами 2.1.3. и 2.2.4 принципал и агент обязаны в случае признания агента победителем торгов по продаже вышеуказанного имущества или единственным участником заключить с собственником имущества договор купли-продажи имущества в общую долевую собственность агента и принципала в следующих долях: доля принципала - 30/100 доли в праве собственности, доля агента - 70/100 доли в праве собственности.

Также, агент обязан оплатить задаток для участия в торгах в размере 14 500 000 руб., 70 % от цены договора при заключении с собственником имущества договора купли продажи, а принципал - 30 % от цены договора (пункты 2.1.4., 2.2.1, 2.2.5 агентского договора).

В соответствии с положениями п. 16 ст. 110 Закона о банкротстве в течение двух рабочих дней с даты подписания протокола о результатах проведения торгов организатор торгов направляет победителю торгов и внешнему управляющему копии этого протокола. В течение пяти дней с даты подписания этого протокола внешний управляющий направляет победителю торгов предложение заключить договор купли-продажи предприятия с приложением проекта данного договора в соответствии с представленным победителем торгов предложением о цене предприятия.

В случае отказа или уклонения победителя торгов от подписания данного договора в течение пяти дней с даты получения указанного предложения внешнего управляющего внесенный задаток ему не возвращается и внешний управляющий вправе предложить заключить договор купли-продажи предприятия участнику торгов, которым предложена наиболее высокая цена предприятия по сравнению с ценой предприятия, предложенной другими участниками торгов, за исключением победителя торгов.

В материалах данного обособленного спора имеется электронная переписка организатора торгов с ООО «Инвестиционная недвижимость», из которой следует, что 27 ноября 2020 года указанному лицу, как победителю торгов в соответствии с протоколом №58134-ОТПП/с от 27 ноября 2020 г., было направлено предложение о заключении договора купли-продажи вместе с проектом данного договора.

В ответ на данное сообщение 29 ноября 2020 г. ООО «Инвестиционная недвижимость» обратилось к организатору торгов о внесении изменений в договор в части указания двух покупателей, которые по агентскому договору от 19 ноября 2020 года приобретают имущество должника в долевую собственность, с приложением агентского договора.

Как следует из переписки, 04 декабря 2020 г. организатором торгов от заявителя получен подписанный двумя покупателями договор купли-продажи.

05 декабря 2020 г. размещено на сайте ЕФРСБ сообщение о заключении договора купли-продажи с победителем торгов, что не противоречит пунктам 2.1.3 и 2.2.4 агентского договора, поскольку ООО «Инвестиционная недвижимость» принимало участие на торгах как агент ООО «Управляющая компания «Интегра», действующее по агентскому договору от 19 ноября 2020 года, и по результатам торгов посредством публичного предложения победителем признано непосредственно ООО «Инвестиционная недвижимость».

ООО «Управляющая компания Интегра» указывает на то, что проект трехсторонний договора купли-продажи направило на почтовый адрес конкурсного управляющего: 

<

...> (офис Ассоциации «МСОПАУ»), что подтверждается авианакладной MAJOR 14 3644 1156 и распечаткой с сайта (доставлено в г. Воронеж 08 декабря 2020 года). Соответственно, не знало, что договор конкурсным управляющим заключен трехсторонний, в связи с чем полагало, что не имеется оснований для оплаты данного договора.

Вместе с тем, согласно имеющейся в материалах дела экспедиторской расписки MAJOR №1436441156 отправителем значится ООО «Инвестиционная недвижимость», а не ООО «Управляющая компания «Интегра».

Также, в материалах дела имеется заявка ООО «Инвестиционная недвижимость», размещенная 27 ноября 2020 г. на торговой площадке организатора торгов, из которой следует, что ООО «Инвестиционная недвижимость» на основании агентского договора от 19 ноября 2020 г. действует от себя и ООО «Управляющая компания Интегра». Согласно заявки общество с ограниченной ответственностью «Инвестиционная недвижимость» выражало свое согласие на приобретение лота - нежилого помещения корпуса №7 в пользу ООО «Инвестиционная недвижимость» и ООО «Управляющая компания Интегра» по ? долей. К заявке были приложены, в том числе агентский договор, из которого следовало, что в случае признания агента победителем торгов по продаже указанного выше имущества заключить с собственником имущества договор купли-продажи имущества в общую долевую собственность агента и принципала в следующих долях: для принципала - 30/100 доли в праве собственности, для агента 70/100 доли в праве собственности.

Таким образом, организатор торгов, конкурсный управляющий изначально располагали сведениями, что в случае признания агента победителем торгов, договор купли-продажи будет заключен трехсторонний, каких-либо возражений со стороны конкурсного управляющего в адрес ООО «Инвестиционная недвижимость», действующего в своих интересах и в интересах ООО «Управляющая компания Интегра», не было направлено.

29 ноября 2020 г. ООО «Инвестиционная недвижимость» обратилось к организатору торгов о внесении изменений в договор в части указания двух покупателей, из приложенной к материалам дела переписки не следует, что у общества с ограниченной ответственностью «Инвестиционная недвижимость» возникли сомнения относительно не внесения изменений в договор указания на двух покупателей. Каких-либо сомнений относительно того, что договор заключен с двумя покупателями не возникло и у ООО «Управляющая компания Интегра» после опубликования на сайте ЕФРСБ сообщения о заключении договора купли-продажи.

Доказательств того, что ООО «Инвестиционная недвижимость», ООО «Управляющая компания Интегра» обращались к конкурсному управляющему должника с пояснением с кем заключен договор купли-продажи в материалы настоящего обособленного спора представлено не было.

При этом, отказ в заключении трехстороннего договора купли-продажи по итогам проведенных торгов конкурсным управляющим должника в адрес победителя не направлялся. Вся переписка велась организатором торгов с победителем торгов - ООО «Инвестиционная недвижимость», действующим как в своих интересах, так и в интересах ООО «Управляющая компания «Интегра». Оснований полагать, что договор купли-продажи не будет подписан конкурсным управляющим, у общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Интегра» не имелось и доказательств обратного при рассмотрении в судах первой и апелляционной инстанций представлено не было.

Кроме того, предполагая, что договор купли-продажи не заключен конкурсным управляющим с ООО «Интегра», осматривать корпус №7 у ООО «Управляющая компания «Интегра» не было какой-либо цели. Однако 25 декабря 2020 г. на повторном осмотре корпуса №7 присутствовал ФИО13, являющейся учредителем общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Интегра», а также ФИО14, действующий в настоящем споре как представитель общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Интегра».

В соответствии с частью 5 статьи 448 ГК РФ лицо, выигравшее торги, и организатор торгов подписывают в день проведения аукциона или конкурса протокол о результатах торгов, который имеет силу договора. Если предметом торгов было только право на заключение договора, такой договор должен быть подписан сторонами не позднее двадцати дней или иного указанного в извещении срока после завершения торгов и оформления протокола. В случае уклонения одной из них от заключения договора другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор, а также о возмещении убытков, причиненных уклонением от его заключения.

Действуя разумно и добросовестно, имея действительную цель заключить договор купли-продажи, ООО «Управляющая компания Интегра» имело возможность обратиться в суд с заявлением о понуждении конкурсного управляющего заключить договор купли-продажи, если предполагало, что договор купли-продажи конкурсным управляющим не заключен, однако с указанным заявлением не обратилось.

Таким образом, основания для признания договора купли-продажи от 04 декабря 2020 года № 04/12-7 незаключенным в рассматриваемом случае отсутствуют.

Так как доводы апелляционных жалоб не опровергают выводов суда, нарушений норм материального и процессуального права, являющихся основанием к безусловной отмене судебного акта по статье 270 АПК РФ, не установлено, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что определение Арбитражного суда Самарской области от 29 ноября 2021 года по делу № А55-8849/2017 является законным и обоснованным. Апелляционные жалобы удовлетворению не подлежат.

Руководствуясь статьями 266-272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд 

 

ПОСТАНОВИЛ:

Определение Арбитражного суда Самарской области от 29 ноября 2021 года по делу №А55-8849/2017 оставить без изменения, апелляционные жалобы без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Поволжского округа в месячный срок, через арбитражный суд первой инстанции.

 

Председательствующий                                                                           А.И. Александров

 

Судьи                                                                                                          Д.К. Гольдштейн

 

Е.А. Серова