АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ ТАТАРСТАН

ул.Ново-Песочная, д.40, г.Казань, 

<

...>

E-mail: info@tatarstan.arbitr.ru

https://tatarstan.arbitr.ru

https://my.arbitr.ru

тел. 

<

***>

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

г. КазаньДело № А65-32035/2024

Дата принятия решения – 06 июня 2025 года.

Дата объявления резолютивной части – 22 мая 2025 года.

Арбитражный суд Республики Татарстан в составе председательствующего судьи Хамидуллиной Л.В.,

при ведении протокола судебного заседания с использованием средств аудиозаписи помощником судьи Мусиной М.Ф. (в судебном заседании 16.05.2025), секретарем судебного заседания Макаровой А.Б. (в судебном заседании 22.05.2025),

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью «Комфорт Сервис Восток», г. Балашиха (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), к Обществу с ограниченной ответственностью Управляющая компания «Ак Барс Капитал» доверительное управление закрытого паевого инвестиционного фонда комбинированный «Ак Барс – Перспектива», г. Казань (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), о взыскании предоплаты за отчуждение собственности в размере 513 руб. 33 коп.,

при участии:

от истца – ФИО1, представитель по доверенности от 13.08.2024 №99-Н;

от ответчика – ФИО2, представитель по доверенности от 14.05.2025 №49;

от третьего лица 1 (ООО «УК Хом Сервис») – не явился, извещен;

от третьего лица 2 (ООО «Стройгрупп») – не явился, извещен;

от третьего лица 3 (ООО «ФЛИНКБАУ») – не явился, извещен;

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «Комфорт Сервис Восток», г. Балашиха (далее – истец, Управляющая организация), обратилось в Арбитражный суд города Москвы с исковым заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью Управляющая компания «Ак Барс Капитал» доверительное управление закрытого паевого инвестиционного фонда комбинированный «Ак Барс – Перспектива», г. Казань (далее – ответчик), о взыскании 50 процентов договорной неустойки составляющей 1 462 994 руб. 67 коп. от общей суммы задолженности в размере 2 925 989 руб. 35 коп., взысканной Арбитражным судом г. Москвы решением от 14.02.2024 по иску ООО «Комфорт Сервис Восток» к ООО УК «Ак Барс Капитал» Д.У. ЗПИФ комбинированный «Ак Барс – Перспектива» (дело №А40-259913/23-150-1778).

Определением от 31.01.2024 дело по иску Общества с ограниченной ответственностью «Комфорт Сервис Восток», г. Балашиха, передано по подсудности в Арбитражный суд Республики Татарстан.

Определением от 25 ноября 2024 года судом в порядке ст.49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) было принято изменение исковых требований на взыскание с ответчика предоплаты за отчуждение собственности в размере 513 руб. 33 коп.

Определением суда от 10.01.2025 в порядке ст.51 АПК РФ к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Общество с ограниченной ответственностью «УК Хом Сервис», г. Люберцы (далее – третье лицо 1).

Определением суда от 03.03.2025 в порядке ст.51 АПК РФ к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, были также привлечены: Общество с ограниченной ответственностью «Стройгрупп», г. Казань (далее – третье лицо 2), Общество с ограниченной ответственностью «ФЛИНКБАУ», г. Москва (далее – третье лицо 3).

Третьи лица, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание не явились, заявлений, ходатайств не направили.

Суд на основании части 3 статьи 156 АПК РФ определил провести судебное заседание в отсутствие третьих лиц.

Представитель истца в судебном заседании поддержал уточненные исковые требования в полном объеме, огласил пояснения по делу, настаивал, что в отношении ответчика действует Договор управления гараж-стоянкой от 19.06.2018 и в силу пункта 4.1.5 указанного договора на последнего возложена обязанность по внесению предоплаты за отчуждение собственности в размере 513 руб. 33 коп., при этом договор №32 от 01.05.2019, заключенный с ООО «Стройгрупп» на иных условиях, не может отменить решение собрания собственников, на котором была утверждена типовая форма договора, ходатайствовал о приобщении к материалам дела копии апелляционного определения Московского областного суда от 12.03.2025.

Копия апелляционного определения приобщена судом к материалам дела на основании ст.159 АПК РФ.

Представитель ответчика исковые требования не признала по мотивам, изложенным в отзыве на иск и дополнительном отзыве, который вместе с копией определения Арбитражного суда города Москвы от 28.03.2025 по делу №А40-20234/25-98-273 просила приобщить к материалам дела, огласила пояснения по делу, настаивала, что ни один из договоров ответчиком не подписывался, в связи с чем на него не могут распространяться их условия.

Дополнительный отзыв на иск и копия указанного определения приобщены судом к материалам дела на основании ст.159 АПК РФ.

В судебном заседании 16.05.2025 был объявлен перерыв до 12 час. 00 мин. 22 мая 2025 года. Информация о перерыве была размещена на официальном сайте Арбитражного суда Республики Татарстан в сети Интернет.

После объявленного перерыва судебное заседание продолжено в том же составе суда с участием представителей сторон.

Третьи лица, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание не явились, заявлений, ходатайств не направили.

Суд на основании части 3 статьи 156 АПК РФ определил рассмотреть дело в отсутствие третьих лиц.

За время объявленного перерыва через систему электронной подачи документов «Мой Арбитр» от истца поступили письменные объяснения по делу, которые были приобщены судом к материалам дела на основании ст.159 АПК РФ.

Представители сторон в судебном заседании поддержали ранее озвученные позиции по существу спора, огласили пояснения по делу, ссылаясь на судебную практику, складывающуюся в отношении многочисленных споров между сторонами. Ответчик представил отзыв на уточненное исковое заявление с приложением копий судебных актов, принятых судами по спорам относительно взаимоотношений между ними.

Отзыв с приложенными документами приобщен судом к материалам дела на основании ст.159 АПК РФ.

Как следует из материалов дела, Общество с ограниченной ответственностью «Комфорт Сервис Восток» (прежнее название ООО «Комфорт Сервис» изменено 18.05.2022) на основании Решения единственного собственника помещений гаража-стоянки №1 от 19.06.2018 осуществляет управление многоуровневой автомобильной стоянкой, расположенной по адресу: 

<

...> Б (ул. Первомайская, д. 21). Этим же решением утверждена типовая форма договора управления гаражом-стоянкой в редакции от 19.06.2018.

27.04.2022 между Обществом с ограниченной ответственностью «Стройгрупп» и Обществом с ограниченной ответственностью Управляющая компания «Ак Барс Капитал» Д.У. ЗПИФ комбинированный «Ак Барс – Перспектива» были заключены договоры купли-продажи недвижимого имущества №ПИФ/452/270422/1, №ПИФ/452/270422/2, №ПИФ/452/270422/3, №ПИФ/452/270422/4, №ПИФ/452/270422/5, №ПИФ/452/270422/6, на основании которых ответчик стал собственником нежилых помещений (многоуровневая автомобильная стоянка – 741 машино место), расположенных по адресу: 

<

...> Б (ул. Первомайская, д. 21).

Согласно пункту 5.3 договора управления гаражом-стоянкой, расположенной по адресу: 

<

...> Б (ул. Первомайская, д. 21) на основании Решения №1 от 19.06.2018, в случае взыскания в судебном порядке задолженности по оплате за оказанные услуги, собственник обязан уплатить Управляющей организации неустойку в размере 50% от общей суммы задолженности. Поскольку общая задолженность за оказанные Управляющей организацией услуги составила 2 925 989 руб. 35 коп., соответственно, 50% договорной неустойки составляет 1 462 994 руб. 67 коп.

В порядке досудебного урегулирования спора истцом в адрес ответчика была направлена досудебная претензия №95 от 25.03.2024 с требованием об оплате договорной неустойки в размере 1 462 994 руб. 67 коп., которая была оставлена последним без удовлетворения.

Указанные обстоятельства послужили истцу основанием для обращения в арбитражный суд с иском о взыскании неустойки в судебном порядке.

Согласно пункту 4.1.5 договора управления гаражом-стоянкой, расположенной по адресу: 

<

...> Б (ул. Первомайская, д. 21) на основании Решения №1 от 19.06.2018, в случае отчуждения собственности собственник обязуется произвести предоплату за услуги по содержанию и текущему ремонту и коммунальные услуги за месяц вперед до момента регистрации права собственности на нового собственника в установленном законом порядке.

В июне 2023 года собственником было реализовано одно машиноместо - №179, однако плата за отчуждение собственности ответчиком в нарушение условий вышеуказанного договора Управляющей организации не внесена.

Истец, воспользовавшись своим процессуальным правом на изменение предмета иска, основывая исковые требования на Решении собственника помещений №1 от 19.06.2018, которым утверждена форма договора управления в редакции от 19.06.2018, в ходе рассмотрения дела заявил о взыскании с ответчика платы за отчуждение собственности в размере 513 руб. 33 коп.

Исследовав материалы настоящего дела, заслушав в судебном заседании доводы и объяснения представителей сторон, изучив представленные по делу доказательства в их совокупности и взаимосвязи в порядке, предусмотренном статьей 71 АПК РФ, арбитражный суд пришел к следующим выводам.

В соответствии со статьей 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии с разъяснениями, данными в пункте 41 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 №25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», в соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ к отношениям собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающим по поводу общего имущества в таком здании, подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289 и 290 ГК РФ и 44 - 48 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Согласно статье 7 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ) в случаях, если жилищные отношения не урегулированы жилищным законодательством или соглашением участников таких отношений, и при отсутствии норм гражданского или иного законодательства, прямо регулирующих такие отношения, к ним, если это не противоречит их существу, применяется жилищное законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона).

Следовательно, правоотношения собственников нежилых помещений многоквартирного жилого дома и собственников помещений нежилого здания с управляющей организацией в здании регулируются нормами Жилищного кодекса РФ.

На основании статьи 210 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

В силу статей 249, 290 ГК РФ собственникам квартир и собственникам нежилых помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование; в издержках по содержанию этого имущества обязаны участвовать как собственники квартир, так и собственники нежилых помещений.

В соответствии со статьями 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Статьями 36 и 39 ЖК РФ установлено, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме; собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме. Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество.

В соответствии со статьей 153 ЖК РФ у собственника жилого помещения с момента возникновения права собственности на жилое помещение возникает обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги, которая включает в себя плату за коммунальные услуги и ремонт общего имущества в многоквартирном доме (ст.154 ЖК РФ).

В силу части 1 статьи 153 ЖК РФ граждане и организации обязаны своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги.

В силу части 7 статьи 155 ЖК РФ, собственники помещений в многоквартирном доме, управление которым осуществляется управляющей организацией, плату за жилое помещение и коммунальные услуги вносят этой управляющей организации, за исключением случаев, предусмотренных частью 7.1 статьи 155 ЖК РФ.

Согласно части 1 статьи 156 ЖК РФ плата за содержание жилого помещения устанавливается в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с требованиями законодательства.

Согласно части 1 статьи 156 ЖК РФ плата за содержание жилого помещения устанавливается в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с требованиями законодательства.

В соответствии с частями 1, 2 статьи 157 ЖК РФ размер платы за коммунальные услуги рассчитывается исходя из объема потребляемых коммунальных услуг, определяемого по показаниям приборов учета, а при их отсутствии исходя из нормативов потребления коммунальных услуг, утверждаемых органами государственной власти субъектов Российской Федерации в порядке, установленном Правительством Российской Федерации. Размер платы за коммунальные услуги, предусмотренные частью 4 статьи 154 данного Кодекса, рассчитывается по тарифам, установленным органами государственной власти субъектов Российской Федерации в порядке, установленном федеральным законом.

В силу части 1 статьи 158 ЖК РФ собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей долевой собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения.

В силу положений Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491, (далее – Правила №491) собственники помещений обязаны нести бремя расходов на содержание общего имущества соразмерно своим долям в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт.

Следовательно, собственник нежилого помещения в силу прямого указания закона обязан нести расходы по содержанию общего имущества независимо от наличия у него расходов на содержание собственного помещения, находящегося в индивидуальной собственности, и расходов на коммунальные услуги. Содержание собственного помещения, оплата потребляемых в нем коммунальных услуг не освобождают собственника помещений от бремени расходов на содержание общего имущества многоквартирного дома. Размер расходов по содержанию общего имущества определяется пропорционально площади занимаемого помещения исходя из установленной платы.

Согласно пункту 29 Правил №491 расходы за содержание и ремонт жилого помещения устанавливаются в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации, включая оплату расходов на содержание и ремонт внутридомовых инженерных сетей электро-, тепло-, газо- и водоснабжения, водоотведения.

Техническое обслуживание жилищного фонда предусматривает содержание в надлежащем состоянии внутридомовых систем инженерного оборудования в их неразрывной связи с общим имуществом всего домовладения, а не только в помещениях, занимаемых ответчиком.

Согласно ст.44 ЖК РФ общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом.

Согласно п.4 ч.2 ст.44 ЖК РФ, к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относится выбор способа управления многоквартирным домом.

Как было отмечено ранее и следует из материалов дела, управление многоуровневой автомобильной стоянкой, расположенной по адресу: 

<

...> Б (ул. Первомайская, д. 21), осуществляется истцом на основании решения общего собрания собственников №1 от 19.06.2018.

Основывая исковые требования на Решении собственника помещений №1 от 19.06.2018, которым утверждена форма договора управления в редакции от 19.06.2018, истец настаивал, что к отношениям сторон применяются нормы указанного договора.

Ответчик, возражая относительно предъявленного иска, указывал, что при заключении договоров купли-продажи нежилых помещений (многоуровневая автомобильная стоянка – 741 машино место) ООО «Стройгрупп» уведомило его о заключении с Управляющей компанией договора управления гараж-стоянкой №32 от 01.05.2019, который в свою очередь расторгнут им досрочно направлением в адрес управляющей компании соответствующего уведомления №01/07/18-09 от 18.07.2022, и полагая, что к спорным отношениям сторон нормы указанных договоров не применимы.

Оценивая доводы сторон, озвученные в ходе судебного разбирательства, суд пришел к следующему.

Как было отмечено ранее, ООО УК «Ак Барс Капитал» Д.У. ЗПИФ комбинированный «Ак Барс – Перспектива» стал собственником нежилых помещений (многоуровневая автомобильная стоянка – 741 машино место), расположенных по адресу: 

<

...> Б (ул. Первомайская, д. 21), на основании договоров купли-продажи недвижимого имущества №ПИФ/452/270422/1, №ПИФ/452/270422/2, №ПИФ/452/270422/3, №ПИФ/452/270422/4, №ПИФ/452/270422/5, №ПИФ/452/270422/6 от 27.04.2022, заключенных с ООО «Стройгрупп».

Ранее в рамках управления вышеуказанным объектом был заключен договор №32 управления гараж-стоянкой от 01.05.2019 между ООО «Комфорт Сервис» (новое наименование ООО «Комфорт Сервис Восток) и ООО «Стройгрупп» (бывший собственник гараж-стоянок).

Таким образом, в результате заключения договоров купли-продажи между ООО УК «Ак Барс Капитал» Д.У. ЗПИФ комбинированный «Ак Барс – Перспектива» и ООО «Стройгрупп» собственником мест в гараже-стоянке, а, соответственно и стороной в вышеназванном договоре №32 от 01.05.2019 с Управляющей организацией выступает ООО УК «Ак Барс Капитал» Д.У. ЗПИФ комбинированный «Ак Барс – Перспектива».

Указанная позиция подтверждается вступившим в законную силу определением Арбитражного суда города Москвы от 31.07.2024 по делу №А40-86142/24-1-364, которым настоящее дело было передано по подсудности на рассмотрение в Арбитражный суд Республики Татарстан.

Суд находит обоснованными доводы истца относительно того, что управление многоуровневой автомобильной стоянкой, осуществляется истцом на основании решения №1 от 19.06.2018 единственного собственника помещений гаража-стоянки, расположенного по адресу: 

<

...> Б (ул. Первомайская, д. 21).

Вместе с тем, суд отклоняет доводы истца относительно того, что к отношениям сторон применяются нормы типовой формы договора управления в редакции от 19.06.2018, поскольку заключением договора управления №32 от 01.05.2019 стороны (управляющая компания и ООО «Стройгрупп» (бывший собственник гараж-стоянок)) пришли к соглашению об изменении условий типовой формы договора.

Также суд находит необоснованными доводы ответчика относительно расторжения им договора управления №32 от 01.05.2019 в связи с направлением в адрес Управляющей компании уведомления №01/07/18-09 от 18.07.2022, поскольку соответствующее согласие истца в ответ на данное уведомление получено не было, следовательно, стороны не пришли к обоюдному соглашению о расторжении названного договора. Доказательств расторжения договора управления №32 от 01.05.2019 в судебном порядке в материалы дела также не представлено.

Судом установлено и не опровергнуто сторонами, что договор управления с новым собственником помещений гаража-стоянки, заключен не был. Обратное не доказано.

В ходе судебного разбирательства стороны неоднократно ссылались на вступившие в законную силу судебные акты Арбитражного суда города Москвы, которым рассмотрены многочисленные споры относительно взаимоотношений между истцом и ответчиком. Вместе с тем, как следует из указанных судебных актов, при их принятии суды не располагали информацией о наличии договора управления №32 от 01.05.2019, и оценка его условий в судебном порядке не давалась.

Рассматривая условия, закрепленные в п.4.1.6 названного договора, которым на собственника помещений гаража-стоянки возложена обязанность в случае отчуждения собственности произвести предоплату за услуги по содержанию и текущему ремонту и коммунальные услуги за месяц вперед до момента регистрации права собственности на нового собственника в установленном законом порядке, суд пришел к выводу об отсутствии у ответчика оснований для внесения указанной платы, исходя из следующего.

Как было отмечено ранее и не оспаривается сторонами, ответчиком в июне 2023 года было реализовано одно машиноместо - №179. Соответственно, в силу рассматриваемого пункта договора на ответчика возложена обязанность по внесению платы за его содержание и обслуживание за месяц вперед до момента регистрации права собственности на нового собственника.

Вместе с тем, как установлено судом, решением Арбитражного суда города Москвы от 14.02.2024 по делу №А40-259913/23-150-1778 с ООО УК «Ак Барс Капитал» Д.У. ЗПИФ комбинированный «Ак Барс – Перспектива» в пользу ООО «Комфорт Сервис Восток» взыскана задолженность по оплате оказанных Управляющей компанией услуг за электроснабжение и управление гаражом-стоянкой за период с апреля по сентябрь 2023 года в размере 2 888 546,35 руб.

Соответственно, обязанность по внесению платы за содержание и обслуживание за месяц вперед до момента регистрации права собственности на нового собственника, установленная пунктом п.4.1.6 рассматриваемого договора, создает дополнительное необоснованное обременение по оплате задолженности за спорный месяц и приводит к двойному взысканию платы за содержание и обслуживание реализованного ответчиком машиноместа №179.

В силу статей 9 и 41 АПК РФ судопроизводство в арбитражном суде осуществляется на основе состязательности.

В соответствии со статьей 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

На основании вышеизложенного, с учетом установленных по делу обстоятельств суд пришел к выводу об отсутствии правовых оснований для взыскания с ответчика заявленной суммы в размере 513 руб. 33 коп. за отчуждение им одного машиноместа.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, поскольку исковые требования удовлетворению не подлежат, а также принимая во внимание, что в ходе судебного разбирательства истцом был изменен предмет исковых требований, судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 2 000 руб. остаются на нем, а государственная пошлина в размер 25 630 руб. подлежит возврату ему из федерального бюджета посредством выдачи соответствующей справки.

Руководствуясь статьями 104, 110, 167-171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Республики Татарстан

Р Е Ш И Л :

В удовлетворении исковых требований отказать.

Обществу с ограниченной ответственностью Комфорт Сервис Восток», г. Балашиха (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), выдать справку на возврат из федерального бюджета государственной пошлины в размере 25 630 (двадцать пять тысяч шестьсот тридцать) рублей, излишне уплаченной платежным поручением №144 от 08.04.2024.

Решение может быть обжаловано в месячный срок в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Республики Татарстан.

СудьяЛ.В. Хамидуллина