АРБИТРАЖНЫЙ СУД МАГАДАНСКОЙ ОБЛАСТИ

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

г. Магадан                                                                                Дело № А37-1471/2022 

27.04.2023

Резолютивная часть решения объявлена 20.04.2023

Решение в полном объёме изготовлено 27.04.2023

Арбитражный суд Магаданской области в составе судьи Степановой Е.С., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении арбитражного суда по адресу: 

<

...>, каб. 310, дело по заявлению Общества с ограниченной ответственностью «КолымаДорСтрой» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) к Администрации Хасынского городского округа (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

о признании недействительным постановления № 175 от 06.05.2022 о проведении аукциона на право заключения договора аренды земельного участка в части установления начальной цены аукциона

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора:  ФИО2 (ИНН 

<

***>); Комитет по управлению муниципальным имуществом Хасынского городского округа (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>),

при участии в судебном заседании:

от заявителя – ФИО3, представитель,  доверенность от 01.08.2022, паспорт;

от ответчика, третьих лиц – не явились,

УСТАНОВИЛ:

Заявитель, Общество с ограниченной ответственностью «КолымаДорСтрой», обратился в Арбитражный суд Магаданской области с заявлением № 93 от 20.06.2022 к ответчику, Администрации Хасынского городского округа, о признании недействительным решения Администрации Хасынского городского округа, оформленного постановлением № 175 от 06.05.2022 о проведении аукциона на право заключения договора аренды земельного участка из земель населенных пунктов, государственная собственность на которые не разграничена, с кадастровым номером 49:07:050011:103, общей площадью 32 957 кв. м., вид разрешенного использования - под производственную территорию, расположенного по адресу: 

<

...> в части установления начальной цены аукциона в размере 2 218 665, 24, размещенного на сайте https://torgi.gov.ru/.

В материально-правовое обоснование заявленных требований истец сослался на статьи 39.6, 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации, Федеральный закон от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», статьи 41, 49, 125, 126, 198 АПК РФ, а также на представленные доказательства и указал, что постановление Администрации Хасынского городского округа № 175 является недействительным в части установления начальной цены аукциона, т.к. начальная цена аукциона является, по мнению заявителя, завышенной.

Истец ранее арендовал земельный участок на основании Договора аренды от 19.08.2021 № 51/2016, срок аренды с 19.08.2016 по 18.08.2021, цена арендной платы за 2020 год установлена в размере 123 095, 66 рублей, за период с 01.01.2021 по 18.08.2021 - 77 761, 75 рублей.

Кроме того, согласно проведенному анализу Отчета об оценке № 24/22-НИ от 27.04.2022, заявитель считает, что цена 1 кв. м. необоснованна, т.к. существенно завышена оценщиком.

В основу отчета об оценке оценщиком положен сравнительный подход, в качестве сравнения выбрана цена предложения за 1 кв. м. общей площади недвижимости (объекта-аналога) выраженная в рублях.

В качестве единицы сравнения выбрана цена 1 кв. м. общей площади объекта складской недвижимости, расположенной в городе Магадане, что, по мнению заявителя,  является некорректным, т.к. нахождение объектов недвижимости на земельном участке существенно повышает его стоимость.

Из публичной оферты оценщиком определена средняя рыночная стоимость аренды 1 кв. м. складских сооружений в г. Магадане, частью которой является рыночная стоимость аренды земельного участка, на котором он расположен.

Доля стоимости земельного участка в стоимости единого объекта недвижимости определена оценщиком в размере 19 %.

Оценщиком посчитано средневзвешенное значение рыночной стоимости арендной платы за метр квадратный в месяц, что составило 22, 45 рублей, к данной стоимости применен корректирующий коэффициент (0, 25), для корректировки рыночной стоимости земельных участков в поселке Стекольный относительно г. Магадана, и определена стоимость 1 кв. м аренды земельного участка в размере 5, 61 руб.

Вместе с тем, заявителем проанализированы торги по аренде земельных участков в городе Магадане, которые проводятся в аналогичный период времени, что и аукцион на право заключения договора аренды земельного участка из земель населенных пунктов, государственная собственность на которые не разграничена, с кадастровым номером 49:07:050011:103, общей площадью 32 957 кв. м.

Так, информационным сообщением № 164 Комитетом по управлению муниципальным имуществом города Магадана открыта процедура проведения открытых аукционов на право на заключение договора аренды земельного участка.

Исходя из стоимости 1 кв. м. указанных земельных участков, средняя стоимость 1 кв. м аренды земельного участка составляет 5, 67 руб.

Применяя корректирующий коэффициент (0, 25) для корректировки рыночной стоимости земельных участков в поселке Стекольный относительно города Магадана, который в отчете об оценке приводит оценщик, стоимость 1 кв. м аренды земельного участка в поселке Стекольный составляет 1, 42 руб.

На основании изложенного, стоимость аренды земельного участка в год составляет 561 587 рублей, что значительно ниже, чем определено оценщиком в отчете об оценке.

Кроме того, заявитель считает, что корректирующий коэффициент рассчитан оценщиком неверно, т.к. с земельным участком, находящимся в посёлке Стекольный, сравнивались жилые помещения (квартиры), находящиеся в городе Магадане, а не земельные участки.

Таким образом, по мнению заявителя,  Постановление № 175, в котором установлена завышенная цена аукциона на право заключения договора аренды земельного участка из земель населенных пунктов, нарушает права и законные интересы истца в сфере экономической деятельности, т.к. ранее заявитель на основании Договора аренды от 19.08.2021 № 51/2016 занимал земельный участок под производственную базу, осуществлял на нем предпринимательскую деятельность.

Кроме того, заявитель на основании Договора аренды от 28.05.2020 № 17/2020 арендует смежный земельный участок с кадастровым номером 49:07:050011:3 общей площадью 22 946 кв.м., на котором также осуществляет предпринимательскую деятельность, и на котором расположены, принадлежащие ему объекты недвижимости.

Заявитель планировал принять участие в объявленном аукционе, т.к. был инициатором его проведения, что подтверждается заявлением от 03.03.2022 о проведении аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, при этом, заявитель  обращался к организатору аукциона с заявлением на разъяснения положений аукционной документации и просил предоставить отчет об оценке.

Более того, между КУМИ Хасынского ГО и истцом подписан договор о задатке, что также свидетельствует о заинтересованности истца в участии в спорном аукционе.

20.04.2023 от заявителя в материалы дела поступило заявление об уточнении исковых требований от 14.04.2023, согласно которому истец просит :

- признать недействительным постановление № 175 от 06.05.2022 Администрации Хасынского городского округа «О проведении аукциона на право заключения договора аренды земельного участка из земель населенных пунктов, государственная собственность на которые не разграничена, с кадастровым номером 49:07:050011:103, общей площадью 32 957 кв. м., вид разрешенного использования - под производственную территорию, расположенного по адресу: 

<

...> в части установления начальной цены аукциона в размере 2 218 665, 24 руб., размещённого на сайте https://torgi.gov.ru/.

- признать недействительным постановление № 175 от 06.05.2022 Администрации Хасынского городского округа «О проведении аукциона на право заключения договора аренды земельного участка из земель населенных пунктов, государственная собственность на которые не разграничена, с кадастровым номером 49:07:050011:103, общей площадью 32 957 кв. м., вид разрешенного использования - под производственную территорию, расположенного по адресу: 

<

...> в части установления суммы задатка для участия в аукционе в размере                   443 733, 05 руб., размещенного на сайте https://torgi.gov.ru/.

В обоснование уточнения исковых требований заявитель указал, что согласно Экспертному заключению № A37-1471 /2022 от 21.11.2022 рыночная стоимость годовой арендной платы земельного участка из категории земель населенных пунктов, государственная собственность на которые не разграничена, расположенного по адресу: 

<

...> кадастровый номер 49:07:050011:103, площадь 32 957 кв.м. составляет 775 000 руб.

Пунктом 2.2 постановления № 175 от 06.05.2022 установлены положения о внесении задатка для участия в аукционе в размере 20 % начальной цены аукциона.

Данный размер в числовом выражении (443 733, 05 руб.) рассчитан ответчиком от оспариваемой истцом суммы начальной цены аукциона в размере 2 218 665, 24 руб.

В связи с тем, что Экспертным заключением № A37-1471 /2022 от 21.11.2022 установлена рыночная стоимость годовой арендной платы земельного участка в размере 775 000 руб., в случае удовлетворения требований истца сумма задатка в размере 20 % от суммы 775 000 руб. будет составлять 155 000 руб.

Согласно части 1 статьи 49 АПК РФ истец вправе при рассмотрении дела в арбитражном суде первой инстанции до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, изменить основание или предмет иска, увеличить или уменьшить размер исковых требований.

По результатам рассмотрения заявленного ходатайства суд, находит его подлежащим удовлетворению.

В соответствии с частью 1 статьи 49 АПК РФ заявленное уточнение исковых требований от 14.04.2023 подлежит принятию судом.

В судебном заседании представитель заявителя предъявленные требования с учетом уточнений от 14.04.2023 поддержал по основаниям, изложенным в заявлении и в письменных пояснениях.

Ответчик, Администрации Хасынского городского округа, заявленные ООО «КолымаДорСтрой» требования признал необоснованными и неподлежащими удовлетворению по основаниям, изложенным в отзыве на заявление № 4175 от 05.09.2022, из которого следует, что согласно статье 8 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе передачи в аренду.

На основании пункта 14 статьи 39.11 ЗК РФ, начальная цена предмета аукциона на право заключения договора аренды земельного участка устанавливается по выбору уполномоченного органа в размере ежегодной арендной платы, определенной по результатам рыночной оценки в соответствии с Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», или в размере не менее полутора процентов кадастровой стоимости такого земельного участка, если результаты государственной кадастровой оценки утверждены не ранее чем за пять лет до даты принятия решения о проведении аукциона.

Согласно отчету об оценке рыночной стоимости суммы арендной платы за один календарный год от 27.04.2022 № 24/22-НИ, составленный ЧПО ФИО4, начальная цена аукциона составила 2 218 665, 24 руб., которая была указана в оспариваемом постановлении.

При этом, ответчик указал, что ЧПО ФИО4 имеет квалификацию и большой стаж в оценочной деятельности, нареканий в адрес ее деятельности не поступало, отчеты об оценке всегда мотивированны, в связи, с чем оснований сомневаться в правильности ее отчетов у Администрации Хасынского городского округа не имелось.

03.02.2023 от ответчика в материалы дела поступило письменное ходатайство об изменении наименования № 489 от 01.02.2023, из которого следует, что в соответствии с  Законом Магаданской области от 14.03.2022 № 2684-ОЗ «О преобразовании муниципального образования «Хасынский городской округ» в связи с наделением его статусом муниципального округа» с 01.01.2023  Администрация Хасынского городского округа переименована в Администрацию Хасынского муниципального округа Магаданской области.

По результатам исследовании представленных ответчиком в материалы дела копий правоустанавливающих документов установлено, что Администрация Хасынского городского округа переименована в Администрацию Хасынского муниципального округа Магаданской области, соответствующие изменения внесены в Единый государственный реестр юридических лиц 09.01.2023.

С учётом изложенного, на основании статей 124, 159 АПК РФ ходатайство ответчика об изменении наименования подлежит удовлетворению судом.

Комитет по управлению муниципальным имуществом Хасынского городского округа, привлеченный к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, заявленные ООО «КолымаДорСтрой» требования признал необоснованными и неподлежащими удовлетворению по основаниям, изложенным в отзыве на заявление № 996 от 06.09.2022.

В соответствии со статьёй 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации информация о времени и месте судебного заседания в установленном порядке размещена на официальном сайте Арбитражного суда Магаданской области – www.magadan.arbitr.ru.

Представители ответчика и третьих лиц в судебном заседании участия не принимали,  о времени и месте проведения рассмотрения дела извещены надлежащим образом в соответствии с требованиями статьи 123 АПК РФ.

В связи с указанными обстоятельств, спор подлежит рассмотрению в соответствии со статьями 123, 136 АПК РФ в отсутствие представителей ответчика и третьих лиц по имеющимся в материалах дела доказательствам.

Выяснив фактические обстоятельства дела, суд установил следующее.

Как следует из материалов дела, на основании заявления Общества с ограниченной ответственностью «КолымаДорСтрой» от 03.03.2022 Администрацией Хасынского городского округа постановлением № 175 от 06.05.2022 принято решение о проведении аукциона на право заключения договора аренды земельного участка из земель населенных пунктов, государственная собственность на которые не разграничена, с кадастровым номером 49:07:050011:103, общей площадью 32 957 кв. м., вид разрешенного использования - под производственную территорию, расположенного по адресу: 

<

...> срок аренды пять лет.

Пунктом 2.1 постановления № 175 установлено, что начальная цена аукциона определена в размере 2 218 665, 24 руб. за один календарный год на основании отчета                       № 24/22 НИ по определению рыночной стоимости от 27.04.2022, оценщик ЧПО ФИО2 (ИНН 

<

***>).

Комитетом по управлению муниципальным имуществом Хасынского городского округа 12.05.2022 в сети ИНТЕРНЕТ на сайте https://torgi.gov.rii/ размещено извещение о проведении аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, постановление № 175, аукционная документация, проект договора.

Согласно извещению и аукционной документации начальная цена предмета аукциона - 2 218 665, 24 руб.

Начальная стоимость определена в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», на основании отчета № 24/22 НИ по определению рыночной стоимости от 27.04.2022.

Пунктом 2.2 Постановления № 175 от 06.05.2022 установлены положения о внесении задатка для участия в аукционе в размере 20 % начальной цены аукциона, который исходя из начальной цены аукциона в размере 2 218 665, 24 руб. составляет 443 733, 05 руб.

Не согласившись с размером начальной цены аукциона - 2 218 665, 24 руб. и размером задатка для участия в аукционе - 443 733, 05 руб., Общество с ограниченной ответственностью «КолымаДорСтрой» обратилось в Арбитражный суд Магаданской области.

В ходе рассмотрения дела от ООО «КолымаДорСтрой» поступило ходатайство                 от 01.08.2022 о назначении судебной оценочной экспертизы.

Определением суда от 30.09.2022 удовлетворено ходатайство Общества с ограниченной ответственностью «КолымаДорСтрой» от 01.08.2022, по делу назначена судебная оценочная экспертиза в виде независимой оценки рыночной стоимости годовой арендной платы земельного участка из земель населённых пунктов, государственная собственность на которые не разграничена, расположенного по адресу. 

<

...> кадастровый номер 49:07:050011:103, площадь 32 957 кв.м. по состоянию на 27.04.2022..

Производство экспертизы поручено эксперту – члену Некоммерческого партнерства «Саморегулируемая организация оценщиков «Ассоциация Российских магистров оценки» (115280, 

<

...>; Магадан, ул. Набережная реки Магаданки, д. 7, офис 217) – частнопрактикующему оценщику ФИО5 (ИНН 

<

***>). Производство по настоящему делу приостановлено на срок проведения экспертизы. Установлен срок экспертизы – 35 рабочих дней с момента получения экспертом настоящего определения и документов для проведения экспертизы. Установлен размер вознаграждения эксперту в размере 38 000 руб.

23.11.2022 сопроводительным письмом № 21 от 22.11.2022 в материалы дела от частнопрактикующего оценщика ФИО5 в материалы дела поступило экспертное заключение № А37-1471/2022 от 21.11.2022, а также справка о стоимости проведения экспертизы от 22.11.2022.

Из содержания Экспертного заключения № A37-1471/2022 от 21.11.2022  следует, что расчет стоимости права аренды земельного участка в виде величины годовой арендной платы произведен сравнительным подходом, который в случае оценки прав на земельные участки максимально полно отражает рыночную ситуацию.

Сравнительный подход реализуется методом прямого сравнения продаж объектов, сходных объекту оценки по основным ценообразующим факторам и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Метод сравнения продаж определяет рыночную стоимость объекта на основе анализа недавних продаж сопоставимых объектов недвижимости, которые сходны с оцениваемым объектом по размеру и использованию. Данный метод определения стоимости предполагает, что рынок установит цену для оцениваемого объекта тем же самым образом, что и для сопоставимых, конкурентных объектов.

Таким образом, по результатам проведенной оценочной экспертизы стоимость объекта оценки определена методом прямого сравнительного анализа продаж в рамках сравнительного (рыночного) подхода.

Метод прямого сравнительного анализа продаж основывается на том, что субъекты на рынке осуществляют сделки купли-продажи по аналогии, т.е. основываясь на информации об аналогичных сделках.

Данный метод включает сбор данных о рынке продаж и предложений по объектам недвижимости, сходным с оцениваемым. Цены на объекты аналоги затем корректируются с учетом параметров, по которым объекты отличаются друг от друга. После корректировки цен их можно использовать для определения рыночной стоимости оцениваемого объекта.

Основными критериями отбора сопоставимых объектов являлись:

- незастроенные земельные участи сходного назначения - под индустриальную застройку;

- месторасположение - при отсутствии достаточного количества аналогов на территории исследуемого населенного пункта, территория подбора аналогов - Магаданская область.

Таким образом, согласно Экспертному заключению № A37-1471/2022 от 21.11.2022 рыночная стоимость годовой арендной платы земельного участка из категории земель населенных пунктов, государственная собственность на которые не разграничена, расположенного по адресу: 

<

...> кадастровый номер 49:07:050011:103, площадь 32 957 кв.м. составляет 775 000 руб.

В связи с устранением обстоятельств, послуживших основанием для приостановления производства по настоящему делу, определением от 11.01.2023  производство по делу возобновлено.

Установив фактические обстоятельства дела, исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства, с учётом норм материального и процессуального права, суд признает исковые требования подлежащими удовлетворению.

В силу пункта 2 статьи 22 ЗК РФ земельные участки могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с Гражданским кодексом РФ и Земельным кодексом РФ. Основанием предоставления земельного участка в аренду является договор (пп. 3 п. 1 ст. 39.1 ЗК РФ), заключаемый на торгах, проводимых в форме аукциона (п. 1 ст. 39.6 ЗК РФ).

Проект договора направляется уполномоченным органом победителю аукциона или единственному принявшему участие в аукционе его участнику в десятидневный срок со дня составления протокола о результатах аукциона (п. 20 ст. 39.12 ЗК РФ), которые, в свою очередь в течение тридцати дней обязаны его подписать и предоставить назад в уполномоченный орган (п. 30 ст. 39.12 ЗК РФ).

Следовательно, заключение договора аренды для победителя аукциона или единственного принявшего участие в аукционе участника является обязательным. Несоблюдение обязанности по заключению договора влечет для указанных лиц последствия, указанные в п. 30 ст. 39.12 ЗК РФ (включение в реестр недобросовестных участников аукциона), а также утрату внесенного задатка (п. 21 ст. 39.12 ЗК РФ).

По смыслу взаимосвязанных положений ст.ст. 432, 614 ГК РФ и ст. 65 ЗК РФ условие об арендной плате является существенным для договора аренды земельного участка.

В соответствии со ст. 39.1 ЗК РФ земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании: 1) решения органа государственной власти или органа местного самоуправления в случае предоставления земельного участка в собственность бесплатно или в постоянное (бессрочное) пользование; 2) договора купли-продажи в случае предоставления земельного участка в собственность за плату; 3) договора аренды в случае предоставления земельного участка в аренду; 4) договора безвозмездного пользования в случае предоставления земельного участка в безвозмездное пользование.

Согласно п. 1 ст. 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных п. 2 настоящей статьи.

Подготовка и организация аукциона по продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, или аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности регулируются правилами ст. 39.11 ЗК РФ.

Аукцион является открытым по составу участников, за исключением случаев, предусмотренных п. 10 настоящей статьи (п. 9 ст. 39.11 ЗК РФ).

По результатам аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, определяется ежегодный размер арендной платы (п. 16 ст. 39.11 ЗК РФ).

В силу п. 1 ст. 39.11 ЗК РФ решение о проведении аукциона по продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, принимается уполномоченным органом, в том числе по заявлениям граждан или юридических лиц.

Начальная цена предмета аукциона на право заключения договора аренды земельного участка устанавливается по выбору уполномоченного органа в размере ежегодной арендной платы, определенной по результатам рыночной оценки в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», или в размере не менее полутора процентов кадастровой стоимости такого земельного участка, если результаты государственной кадастровой оценки утверждены не ранее чем за пять лет до даты принятия решения о проведении аукциона (п. 14 ст. 39.11 ЗК РФ).

Согласно ст. 8 Закона об оценочной деятельности проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе в целях их передачи в аренду.

Ст. 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены Закона об оценочной деятельности, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, определенная в отчете, за исключением кадастровой стоимости, является рекомендуемой для целей определения начальной цены предмета аукциона или конкурса, совершения сделки в течение шести месяцев с даты составления отчета, за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации.

В соответствии со ст. 13 Закона об оценочной деятельности в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной компетенцией, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Рыночная стоимость объекта оценки - наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства (ч. 2 ст. 3 Закона об оценочной деятельности).

Согласно правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в Информационном письме от 30.05.2002 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», необходимо различать случаи, когда законом или иным нормативным актом предусмотрены: а) обязательный характер величины стоимости объекта оценки (абзацы 4-5 пункта 1); б) обязательность привлечения независимого оценщика (обязательное проведение оценки) без установления обязательности определенной им величины стоимости объекта оценки (абзацы 6-7 пункта 1). В этом случае судам следует иметь в виду, что оценка, данная имуществу оценщиком, носит лишь рекомендательный характер и не является обязательной и, следовательно, самостоятельное ее оспаривание посредством предъявления отдельного иска не допускается.

Если самостоятельное оспаривание величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления отдельного иска невозможно, вопрос о достоверности этой величины может рассматриваться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, изданного акта или принятого решения (в том числе дела о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта или решения должностного лица, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) (абз. 8 п. 1)

В п. 2 Информационного письма № 92 разъясняется, что в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно ст. 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (ст. 75 АПК РФ).

Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами гл. 7 АПК РФ. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (ст.ст. 82 - 87 АПК РФ).

По итогам судебной оценочной экспертизы получено Экспертное заключение                   № A37-1471/2022 от 21.11.2022, согласно которому рыночная стоимость годовой арендной платы земельного участка из категории земель населенных пунктов, государственная собственность на которые не разграничена, расположенного по адресу: 

<

...> кадастровый номер 49:07:050011:103, площадь 32 957 кв.м. составляет 775 000 руб.

На основании ч. 2 ст. 64, ч. 3 ст. 86 АПК РФ заключения экспертов являются одним из доказательств по делу и оцениваются наряду с другими доказательствами.

По результатам исследования представленного в материалы дела Экспертного заключения № A37-1471/2022 от 21.11.2022 судом установлено, что его содержание  соответствует требованиям ст. 86 АПК РФ и позволяет признать правомерными выводы эксперта, в нем содержатся полные, ясные формулировки и однозначные выводы по поставленному вопросу, эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

Выводы судебной оценочной экспертизы не опровергнуты, возражения относительно представленного в дело заключения эксперта, ходатайства о назначении по делу повторной или дополнительной экспертизы от участвующих в деле лиц не поступили.

По результатам исследования и оценки по правилам ст. 71 АПК РФ представленных в материалы дела доказательств судом установлено, что наличие кратной разницы в величине рыночной стоимости годовой арендной платы, установленной в оспариваемом Постановлении № 175 от 06.05.2022 Администрации Хасынского городского округа и определенной в Экспертном заключении № A37-1471/2022 от 21.11.2022, свидетельствует о наличии необходимых и достаточных правовых оснований для удовлетворения требования заявителя о признании недействительным оспариваемого постановления в части установления начальной цены аукциона в размере 2 218 665, 24 руб. и в части установления суммы задатка для участия в аукционе в размере 443 733, 05 руб.

Необходимые и достаточные доказательства обратного ответчиком в материалы дела не представлены.

В соответствии со ст. 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

П. 4 ст. 200 АПК РФ также установлено, что при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Из содержания указанных норм следует, что признание незаконными действий возможно только в том случае, если установлено в совокупности наличие двух критериев: несоответствие закону или нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов лица, обратившегося с соответствующим заявлением.

При этом, согласно п. 5 ст. 200 АПК РФ, обязанность доказывания  соответствия оспариваемого ненормативного  правового акта  закону или иному  нормативному правовому акту, законности  принятия оспариваемого решения, а также обстоятельств, послуживших основанием для его принятия возлагается на орган, принявший данное решение.

В соответствии с положениями ст. 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает  доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном и объективном исследовании имеющихся в деле доказательств и их влияния на законность и обоснованность оспариваемого ненормативного акта.

Доказательства, представленные сторонами, подлежат исследованию в судебном заседании согласно требованиям ст. 162 АПК РФ и оценке арбитражным судом в совокупности и взаимосвязи с учетом положений ст. 71 АПК РФ.

Проверка оспариваемого ненормативного акта на соответствие требованиям действующего законодательства осуществляется исходя из оснований его принятия и содержащихся в нем выводов.

Таким образом, по результатам исследования оспариваемого Постановления № 175  от 06.05.2022 установлено, что указанный ненормативный акт обладает признаками, являющимися основанием для признания его недействительным, - несоответствие закону или нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов лица, обратившегося с соответствующим заявлением.

С учетом представленных по делу доказательств суд признает документально подтвержденными обстоятельства, на которые заявитель ссылается как на основание своих требований. Указанные доказательства признаются достаточными для  удовлетворения заявленных требований.

При этом, суд принимает во внимание положения ст. 9 АПК РФ, согласно которой лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

Иные доводы, представленные сторонами в обоснование своих правовых позиций, уточняют основные доводы сторон и признаются судом не имеющими существенного правового значения при рассмотрении вопроса об оспаривании Постановления № 175  от 06.05.2022, т.к. судом установлено наличие достаточных безусловных оснований для признания указанного ненормативного акта недействительным.

В соответствии с ч. 2 ст. 201 АПК РФ арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт органов, осуществляющих публичные полномочия, не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным.

При этом, в соответствии с п. 3 ч. 4 ст. 201 АПК РФ в резолютивной части решения по данному делу должно содержаться указание на обязанность устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя.

В соответствии со ст. 112 АПК РФ вопрос о распределении судебных расходов разрешается арбитражным судом, рассматривающим дело, в судебном акте, которым заканчивается рассмотрение по существу.

Согласно ч. 1 ст. 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

При обращении в арбитражный суд заявителем платежным поручением № 531 от 17.06.2022 оплачена госпошлина в размере 3 000 руб., которая в связи с удовлетворением заявленных требований подлежит взысканию в пользу заявителя с ответчика.

Согласно ст. 109 АПК РФ денежные суммы, причитающиеся экспертам, специалистам, свидетелям и переводчикам, выплачиваются по выполнении ими своих обязанностей.

Денежные суммы, причитающиеся экспертам и свидетелям, выплачиваются с депозитного счета арбитражного суда.

При назначении судебной оценочной экспертизы заявителем платежным поручением № 704 от 01.08.2022 оплачена стоимость проведения экспертизы в размере 38 000 руб., которая в связи с удовлетворением заявленных требований подлежит взысканию в пользу заявителя с ответчика.

На основании п. 2 ст. 176 АПК РФ датой принятия  настоящего решения является дата его изготовления  в полном объеме.

Руководствуясь статьями 41, 49, 82 - 86, 108 - 110, 159, 167 - 170, 176, 180, 181, 198 – 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

1. Удовлетворить ходатайство ответчика № 489 от 01.02.2023 об изменении наименования. Считать ответчиком по настоящему делу Администрацию Хасынского муниципального округа Магаданской области.

2. Принять уточнение исковых требований Общества с ограниченной ответственностью «КолымаДорСтрой» от 14.04.2023.

3. Требования истца, Общества с ограниченной ответственностью «КолымаДорСтрой»  удовлетворить.

4. Признать недействительным Постановление № 175 от 06.05.2022 Администрации Хасынского городского округа «О проведении аукциона на право заключения договора аренды земельного участка» в части установления начальной цены аукциона в размере          2 218 665, 24 руб. и в части установления суммы задатка для участия в аукционе в размере 443 733, 05 руб.

5. В соответствии с п. 3 ч. 4 ст. 201 АПК РФ обязать Администрацию Хасынского муниципального округа Магаданской области устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя, Общества с ограниченной ответственностью «КолымаДорСтрой».

6. Взыскать с ответчика, Администрации Хасынского муниципального округа Магаданской области, в пользу заявителя, Общества с ограниченной ответственностью «КолымаДорСтрой», расходы по оплате государственной пошлины в размере 3 000 руб., уплаченной по платежному поручению № 531 от 17.06.2022.

7. Взыскать с ответчика, Администрации Хасынского муниципального округа Магаданской области, в пользу заявителя, Общества с ограниченной ответственностью «КолымаДорСтрой», расходы по оплате стоимости судебной оценочной экспертизы в размере 38 000 руб., уплаченной по платежному поручению № 704 от 01.08.2023.

8. Перечислить эксперту – члену Некоммерческого партнерства «Саморегулируемая организация оценщиков «Ассоциация Российских магистров оценки» –  частнопрактикующему оценщику ФИО5 (ИНН 

<

***>), с депозитного счета Арбитражного суда Магаданской области уплаченные заявителем по платежному поручению № 704 от 01.08.2023 денежные средства за проведение судебной оценочной экспертизы в размере 38 000 руб. по реквизитам, указанным в справке от 22.11.2022.

9. Решение подлежит немедленному исполнению, но может быть обжаловано в Шестой арбитражный апелляционный суд (г. Хабаровск) в месячный срок со дня принятия, через Арбитражный суд Магаданской области в установленном АПК РФ порядке.

 

Судья                                                                                                   Е.С. Степанова