ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Москва

10.06.2025

Дело № А40-50746/2024

Резолютивная часть постановления объявлена 04.06.2025

Полный текст постановления изготовлен  10.06.2025

Арбитражный суд Московского округа

в составе: председательствующего-судьи  Цыбиной А.В.,

судей Кобылянского В.В., Кольцовой Н.Н.,

при участии в заседании:          

от истца: Департамента городского имущества города Москвы – ФИО1 по дов. от 27.12.2024 (онлайн),

от ответчика: потребительского жилищно-строительного кооператива «ЖУРНАЛИСТ-3» - ФИО2 по дов. от 08.01.2025,

рассмотрев 04 июня 2025 года

в судебном заседании кассационную жалобу потребительского жилищно-строительного кооператива «ЖУРНАЛИСТ–3»

на решение Арбитражного суда города Москвы

от 18 октября 2024 года

и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда

от 20 января 2025 года

по иску Департамента городского имущества города Москвы

к потребительскому жилищно-строительному кооперативу «ЖУРНАЛИСТ – 3»

о взыскании,

по встречному иску потребительского жилищно-строительного кооператива «ЖУРНАЛИСТ – 3»

к Департаменту городского имущества города Москвы

о признании,

УСТАНОВИЛ:

Департамент городского имущества города Москвы (далее - истец) обратился в Арбитражный суд города Москвы с иском к потребительскому жилищно-строительному кооперативу «Журналист-3» (далее – ответчик) о взыскании 8 125 518,33 рублей задолженности по договору аренды земельного участка от 09.08.2022 № И-02-002421 по арендной плате за период с 09.08.2022 по 31.03.2023 и 101 388,91 рублей неустойки за несвоевременное внесение арендных платежей за период с 06.01.2023 по 31.03.2023.

Ответчик обратился со встречным иском о признании сделки, оформленной договором от 09.08.2022 № И-02-002421 аренды земельного участка, имеющего адресные ориентиры: 

<

...>, площадью 9 110 кв.м с кадастровым номером 77:02:0024026:2081, недействительной.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 18.10.2024, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 20.01.2025, первоначальный иск удовлетворен; в удовлетворении встречного иска отказано.

Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, ответчик обратился в Арбитражный суд Московского округа с кассационной жалобой, в которой просил решение и постановление отменить, направить дело на новое рассмотрение в ином составе суда, указывая на неверное определение существенных обстоятельств, имеющих значение для рассмотрения дела, неправильные выводы судов, а также неправильное применение норм материального права.

Истец представил отзыв на кассационную жалобу, в котором против ее удовлетворения возражал, считает принятые судебные акты законными и обоснованными.

В судебном заседании суда кассационной инстанции представитель ответчика поддержал доводы и требования кассационной жалобы, представитель истца, присутствовавший в судебном заседании с использованием информационной системы «Картотека арбитражных дел» (онлайн-заседание), возражал против удовлетворения кассационной жалобы.

Обсудив доводы кассационной жалобы, изучив материалы дела, заслушав объяснения представителей сторон, проверив в порядке статей 284, 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов, содержащихся в обжалуемых судебных актах, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции не нашел оснований для их отмены ввиду следующего.

Как следует из материалов дела и установлено судами, истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключен договор от 09.08.2022 № И-02-002421 (далее - договор аренды) на аренду земельного участка, имеющего адресные ориентиры: 127055, Москва, ул. Новосущевская, 37 (Москва, ул. Новосущевская, вл. 37), площадью 9 110 кв.м с кадастровым номером 77:02:0024026:2081, предоставляемого в пользование на условиях аренды для строительства жилого дома с подземной автостоянкой и ДОУ.

Договор аренды заключен сроком до 09.08.2027.

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

По утверждению истца, ответчик ненадлежащим образом исполнял обязательства по внесению арендной платы, в результате чего у него образовалась задолженность в размере 8 125 518,33 рублей за период с 09.08.2022 по 31.03.2023.

Поскольку претензия истца с требованием об оплате оставлена ответчиком без удовлетворения, истец обратился в арбитражный суд с иском о взыскании долга и неустойки за нарушение срока оплаты.

Обращаясь со встречным иском, ответчик указал, что договор аренды был подписан им вынужденно, вследствие стечения обстоятельств и на крайне невыгодных условиях.

По утверждению ответчика, в соответствии с Распоряжением Правительства Москвы от 20.04.2005 № 658-РП (далее – Распоряжение) было принято решение о строительстве объекта - жилого дома ЖСК «Журналист-3» с дошкольным образовательным учреждением по адресу: 

<

...> (застройщик по строительству - ОАО «Москапстрой», инвестор – ответчик).

Согласно п. 15 (15.2) Распоряжения обязательства ответчика в отношении земельного участка возникают только после окончания строительства и сдачи объекта в эксплуатацию.

АО «Москапстрой» уведомлением от 26.05.2021 № МКС/21-0-10965 в одностороннем порядке отказалось от исполнения договора о выполнении функций технического заказчика по проектированию и строительству объекта, а так же уведомлением от 18.02.2021 № МКС/21-0-03224 АО «Москапстрой»  в одностороннем порядке отказалось от исполнения договора от 25.11.2008 № М-02-513530 аренды земельного участка с 18.05.2021.

Истец письмом № ДГИ-Э20458/21-2 обратился в АО «Москапстрой» с предложением рассмотреть вопрос о расторжении договора аренды после ввода объекта в эксплуатацию и завершения реализации инвестиционного контракта, однако письмом от 19.02.2021 № МКС/21-0-10250 АО «Москапстрой» предложение не приняло и подтвердило прекращение договора аренды.

В соответствии с п. 5.2.2 инвестиционного контракта ответчик обязан обеспечить строительство и ввод объекта в эксплуатацию.

Ответчик утверждал, что сложилась ситуация, при которой у него по независящим от него причинам отсутствовала возможность исполнить свои обязательства по инвестиционному контракту. Кроме того в соответствии с п. 10.3 инвестиционного контакта ответчик обязан выплатить неустойку в случае нарушения сроков сдачи объекта в эксплуатацию.

Комитетом по обеспечению реализации инвестиционных проектов встроительстве и контролю в области долевого строительства было принято решение о продлении сроков реализации инвестиционногопроекта и заключении договора аренды земельного участка с инвестором (ответчик). Технический заказчик - застройщик, обязанный заключить договораренды земельного участка под строительство, как это было предусмотрено п. 10Распоряжения, назначен не был.

В ответчик вынужден был заключить с истцом спорный договор аренды земельного участка, имеющего адресные ориентиры: 

<

...>, площадью 9 110 кв.м с кадастровым номером 77:02:0024026:2081.

По утверждению ответчика, он полностью исполнил обязательства по оплате аренды земельного участка на весь период строительства в соответствии со сметным расчетом в размере, установленном в инвестиционном контракте (43828660 рублей), на дату заключения спорного договора аренды объекты капитального строительства (жилой дом и ДОУ) были построены и готовы к вводу в эксплуатацию.

Несмотря на готовность объекта строительства (в том числе наличие ЗОС), разрешение на ввод в эксплуатацию было выдано только 03.10.2023 за № 77-02-011667-2023 (жилой дом) и 08.11.2023 за № 77-02-011718-2023 (ДОУ).

На обращения ответчика о расторжении договора аренды в связи с вводом объектов в эксплуатацию от истца были получены формальные отказы, в связи с чем ответчик считает, что истец создает искусственную задолженность по арендной плате.

Кроме того, по утверждению ответчика, земельный участок, являющийся предметом аренды по спорному договору в том виде, как он обозначен вприложениях к договору аренды, в натуре не мог быть передан и не передавался, что подтверждается отсутствием акта приема-передачи, а также иными имеющимися в материалах дела документами, то есть договор аренды фактически сторонами не исполнялся, что подтверждается, в том числе, отсутствием даже частичной оплаты от арендатора.

Разрешая спор по существу, суды первой и апелляционной инстанций руководствовались положениями статей 8, 153, 167, 179, 181, 199, 309, 310, 330, 421, 422, 611, 612, 1105, 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьей 110 Жилищного кодекса Российской Федерации, Постановления Правительства Москвы от 25.04.2006 №273-ПП «О совершенствовании порядка установления ставок арендной платы за землю в городе Москве», разъяснениями пунктов 14, 26 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011  № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», правовой позицией, изложенной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 16.11.2016 по делу № А40-91532/2015.

Отказывая в удовлетворении встречных требований, суды первой и апелляционной инстанций, исходили из того, что оспариваемый ответчиком договор аренды был заключен им в целях исполнения своих обязательств по инвестиционному контракту, доказательства совершения сделки вследствие стечения тяжелых обстоятельств на крайне невыгодных для ответчика условиях отсутствуют. Кроме того, по состоянию на 10.10.2022 ответчик имел полный текст договора, который был представлен в Управление Росреестра по Москве для регистрации, следовательно, право оспаривания спорного договора у истца возникло не позднее 10.10.2022, поскольку встречное исковое заявление направлено в суд 15.05.2024 с учетом положений статьи 181 Гражданского кодекса Российской Федерации, суды пришли к выводу о пропуске ответчиком срока исковой давности по требованию о признании сделки недейственной.

Удовлетворяя требования первоначального иска о взыскании долга по арендной плате и неустойки, суды исходили из наличия у ответчика обязанности по оформлению земельно-правовых отношений в Департаменте земельных ресурсов согласно п. 15.2 Распоряжения Правительства Москвы № 658-РП от 20.04.2005; указания в п. 2.2 договора аренды на передачу земельного участка с момента возникновения правоотношений по договору; соответствия размера согласованных в договоре аренды платежей положениям Постановления Правительства Москвы от 25.04.2006 № 273-ПП «О совершенствовании порядка установления ставок арендной платы за землю в городе Москве»; наличия договорного обязательства по оплате арендной платы и отсутствия доказательств, подтверждающих оплату задолженности.

Оснований не согласиться с выводами судов кассационная коллегия, действуя в пределах своих полномочий, из которых исключено установление иных обстоятельств, чем были установлены судами, не усматривает и признает, что судами установлены все существенные обстоятельства дела, правильно применены правовые нормы, регулирующие спорные правоотношения, спор разрешен в соответствии с установленными обстоятельствами и представленными доказательствами при правильном применении норм процессуального права.

Приведенные в кассационной жалобе доводы, в том числе, о необоснованности примененных ставок арендной платы и отсутствия акта приема-передачи; о необоснованном создании истцом искусственной задолженности; о переходе к членам жилищного кооператива, выплатившим стоимость пая в полном объеме, права собственности на жилые помещения в многоквартирном доме и права общей долевой собственности на земельный участок под многоквартирным домом; об ошибочных выводах судов о пропуске ответчиком срока исковой давности, проверены судом округа и отклонены, поскольку не свидетельствуют о нарушении судами норм материального и процессуального права, а фактически сводятся к несогласию с выводами судов и направлены на переоценку исследованных судами доказательств и установленных обстоятельств, что в силу положений статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не входит в полномочия суда кассационной инстанции.

Ответчиком верно указано на то, что у членов ЖСК право собственности на недвижимое имущество возникает с момента выплаты пая, однако в рассматриваемом случае недвижимое имущество было создано позднее выплаты паев, соответственно, поскольку на момент выплаты паев недвижимое имущество еще не было создано и введено в гражданский оборот, правовые основания для прекращения оплаты арендной платы за пользование земельным участком отсутствуют.

Нарушений судами норм процессуального права, являющихся безусловным основанием для отмены судебных актов, кассационной коллегией не установлено.

Таким образом, у суда кассационной инстанции отсутствуют основания для отмены принятых по делу судебных актов, предусмотренные статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 176, 284-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда города Москвы от 18 октября 2024 года и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 20 января 2025 года по делу № А40-50746/2024 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Председательствующий-судья                                           А.В. Цыбина                    

Судьи:                                                                                      В.В. Кобылянский 

                                                                                              Н.Н. Кольцова