АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА 

Именем Российской Федерации 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А32-3147/2023

г. Краснодар

25 июня 2024 года

Резолютивная часть постановления объявлена 25 июня 2024 года  Постановление в полном объеме изготовлено 25 июня 2024 года  

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего  Епифанова В.Е., судей Драбо Т.Н. и Мещерина А.И., в отсутствие в судебном заседании  истца – администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи  Краснодарского края (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), ответчика – общества с  ограниченной ответственностью «Дипломат Плюс» (ИНН 

<

***>,  ОГРН 

<

***>), извещенных о времени и месте судебного заседания путем  размещения информации в информационно-телекоммуникационной сети Интернет,  рассмотрев кассационную жалобу администрации муниципального образования  городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края на решение Арбитражного суда  Краснодарского края от 01.11.2023 и постановление Пятнадцатого арбитражного  апелляционного суда от 20.02.2024 по делу № А32-3147/2023, установил следующее.  

Администрация муниципального образования городской округ города-курорта  Сочи Краснодарского края (далее – администрация) обратилась в арбитражный суд к  обществу с ограниченной ответственностью «Дипломат Плюс» (далее – общество) со  следующими исковыми требованиями:  

– взыскать задолженность по договору аренды от 06.05.2021 № 4900011228 с  01.04.2022 по 31.12.2022 в размере 3 706 188 рублей 77 копеек;  

– взыскать пени в размере 773 389 рублей 88 копеек с 12.03.2022 по 06.12.2022.  

Иск основан на статьях 309, 310, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации  (далее – Гражданский кодекс), статьях 1, 22, 65 Земельного кодекса Российской Федерации  (далее – Земельный кодекс). Требования мотивированы неисполнением обществом  обязанности по внесению арендной платы за использование земельного участка с  кадастровым номером 23:49:0302039:43, предоставленного обществу в аренду во  

исполнение решения Центрального районного суда города Сочи Краснодарского края  от 19.03.2021 по делу № 2а-2127/2021 для завершения строительства многоквартирных  жилых домов (жилого квартала).  

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 01.11.2023 в  удовлетворении исковых требований отказано.  

Суд установил, что между муниципальным образованием город-курорт Сочи и  обществом во исполнение решения Центрального районного суда города Сочи  Краснодарского края от 19.03.2021 по делу № 2а-2127/2021 заключен договор аренды  от 06.05.2021 № 4900011228. По договору арендатору предоставлен земельный участок  площадью 15 тыс. кв. м с кадастровым номером 23:49:0302039:43, расположенный по  адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Хостинский район, ул. Есауленко, из категории  земель населенных пунктов, с видом разрешенного использования – для строительства  жилого квартала, сроком на 3 года. Администрация, полагая, что обществом нарушено  обязательство по внесению арендной платы с 01.04.2022 по 31.12.2022, обратилось с  иском о взыскании долга по арендной плате в размере 3 706 188 рублей 07 копеек и  773 389 рублей 88 копеек пени с 12.03.2022 по 06.12.2022. При разрешении спора суд  руководствовался статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее –  Жилищный кодекс), статьей 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О  введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» (далее – Вводный  закон). Учтены также разъяснения, приведенные в совместном постановлении Пленумов  Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской  Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной  практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других  вещных прав» (далее – постановление от 29.04.2010 № 10/22) и в постановлении Пленума  Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных  вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о  договоре аренды» (далее – постановление от 17.11.2011 № 73). После первой  государственной регистрации права собственности на помещение введенного в  эксплуатацию многоквартирного жилого дома земельный участок под таким домом,  необходимый для его использования, поступает в общую собственность собственников  помещений дома. Это означает выбытие земельного участка из муниципальной  собственности и прекращение действия договора аренды, заключенного администрацией с  обществом. Материалы дела свидетельствуют о том, что земельный участок с  кадастровым номером 23:49:0302039:43 в силу закона относится к общей собственности  собственников помещений многоквартирного дома. Регистрация в Едином  

государственном реестре недвижимости (далее – ЕГРН) права собственности  муниципального образования город-курорт Сочи на земельный участок с кадастровым  номером 23:49:0302039:43 не является безусловным основанием для взыскания с  общества платы за пользование земельным участком. Регистрационная запись о праве  собственности публично-правового образования на земельный участок носит  недостоверный характер и противоречит установленной законом принадлежности  земельного участка к общему имуществу многоквартирного жилого дома. В материалы  дела представлена информация департамента имущественных отношений администрации  муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края  от 05.07.2023 № 9991/02.01-42. На земельном участке с кадастровым номером  23:49:0302039:43 расположены следующие объекты недвижимости: многоквартирный дом  с кадастровым номером 23:49:0302039:1182 площадью 8260 кв. м, степень готовности  объекта незавершенного строительства 93%; объект с кадастровым номером  23:49:0302037:2467, проектируемое назначение которого не установлено, степень  готовности объекта незавершенного строительства 50%; многоквартирный дом с  кадастровым номером 23:49:0302039:1403 площадью 12213,5 кв. м, степень готовности  объекта незавершенного строительства 35%; многоквартирный дом с кадастровым номером  23:49:0302037:2508 площадью 8773,6 кв. м; многоквартирный жилой дом с кадастровым  номером 23:49:0302039:1183 площадью 7942,8 кв. м. В многоквартирном доме с  кадастровым номером 23:49:0302037:2508 в ЕГРН зарегистрировано право собственности  на несколько квартир (записи от 02.08.2018 № 23:49:0302037:2515-23/050/2018-1,   № 23:49:0302037:2522-23/050/2018-1, № 23:49:0302037:2570-23/050/2018-1). В жилом  многоквартирном доме с кадастровым номером 23:49:0302039:1183 также зарегистрировано  в ЕГРН право собственности на ряд квартир (записи от 11.03.2020 № 23:49:0302039:118923/050/2020-1, № 23:49:0302039:1190-23/050/2020-1, № 23:49:0302039:1250-23/050/2020-1).  Данные обстоятельства подтверждены выписками из ЕГРН от 26.06.2023. Период  взыскания задолженности по арендной плате администрацией определен с 01.04.2022 по  31.12.2022. Учитывая установленные обстоятельства, суд пришел к выводу о том, что  основания для взыскания долга по арендной плате за заявленный в иске период и пени с  12.03.2022 по 06.12.2022, отсутствуют, что исключает удовлетворение исковых  требований администрации.  

Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.02.2024  решение Арбитражного суда Краснодарского края от 01.11.2023 изменено. Резолютивная  часть судебного акта изложена в следующей редакции – в иске отказать.  

Суд апелляционной инстанции не согласился с выводом суда первой инстанции о  прекращении договора аренды № 4900011228 в связи с переходом земельного участка в  общую долевую собственность собственников помещений многоквартирного жилого дома  после государственной регистрации права собственности на первый помещения в таком  доме. Судом первой инстанции не учтено, что общество последовательно возводит на  земельном участке с кадастровым номером 23:49:0302039:43 жилой комплекс, состоящий  не из одного, а из нескольких многоквартирных жилых домов, а значит, договор аренды и  обязательства по нему для арендатора в полном объеме не прекратились. Суд  апелляционной инстанции двумя определениями ввиду наличия спора по размеру  арендной платы предложил сторонам с учетом того, что на участке расположено  несколько жилых домов с разными кадастровыми номерами (в том числе, не введенные в  эксплуатацию), представить проектную и разрешительную документацию, оформляющую  этапы строительства для каждого дома. Также сторонам предложено рассчитать  арифметическую пропорцию и суммы арендных платежей используемого земельного  участка под многоквартирными домами, в которых зарегистрировано право на помещения  с датами такой регистрации, и домами, в которых такое право не зарегистрировано. В  отзыве общество указало, что спор в настоящее время отсутствует в связи с полным  погашением арендатором долга и уплате пени. Ответчик направил акт сверки расчетов  сторон по состоянию на 12.01.2024, которым данные обстоятельства подтверждены.  Следовательно, арендатором иск признан в полном объеме в суде апелляционной  инстанции. Суд исследовал акт сверки взаиморасчетов сторон по договору от 06.05.2021   № 4900011228 (лицевой счет 

<

***>) с 18.06.2021 по 12.01.2024, а также  платежные поручения общества от 27.12.2023 № 2300 и № 2301 о внесении арендной  платы и уплате неустойки. Таким образом, к моменту апелляционного разбирательства  после вынесения судом решения арендный долг и пеня по договору погашены обществом.  Поскольку основания для взыскания арендной платы и договорной неустойки  отсутствуют, в удовлетворении иска следует отказать. При этом, поскольку долг по  арендной плате и пеня погашены обществом после обращения администрации в суд с  иском, расходы по уплате государственной пошлины по иску и апелляционной жалобе  подлежат отнесению на ответчика.  

Администрация обжаловала решение и постановление в кассационном порядке.  Заявитель просит указанные акты отменить, принять новый судебный акт об  удовлетворении исковых требований в полном объеме. Истец полагает обжалуемые  судебные акты незаконными, необоснованными, принятыми с нарушением норм  материального и процессуального права. Общество обязательство по внесению арендной  

платы по договору от 06.05.2021 № 4900011228 не исполнило, в связи с чем, за ним  образовалась задолженность в размере 3 706 188 рублей 77 копеек. Наличие  задолженности влечет начисление и взыскание пени, предусмотренной условиями  договора аренды, в размере 773 389 рублей 88 копеек. Выводы суда первой инстанции о  прекращении арендного обязательства несостоятельны, поскольку не все объекты,  возводимые обществом на арендуемом земельном участке, введены в эксплуатацию. В  производстве Арбитражного суда Краснодарского края находится дело № А32-36968/2023  по иску общества об увеличении срока аренды на 3 года. В рамках данного дела общество  просит признать объектами капитального строительства ряд возведенных им объектов на  земельном участке с кадастровым номером 23:49:0302039:43.  

От общества в суд округа 24.08.2024 поступил (направлен в электронном виде)  отзыв на кассационную жалобу.  

Лицо, участвующее в деле, направляет отзыв на кассационную жалобу с  приложением документов, подтверждающих возражения относительно жалобы, другим  лицам, участвующим в деле, и в арбитражный суд. Отзыв направляется в срок,  обеспечивающий возможность ознакомления с отзывом до начала судебного заседания.  Отзыв на бумажном носителе направляется в арбитражный суд и лицам, участвующим в  деле, заказным письмом с уведомлением о вручении. Отзыв в электронном виде  направляется лицам, участвующим в деле, посредством единого портала государственных  и муниципальных услуг либо системы электронного документооборота участника  арбитражного процесса с использованием единой системы межведомственного  электронного взаимодействия (пункты 1, 4 статьи 279 Кодекса).  

Ответчиком не исполнены требования статьи 279 Кодекса о заблаговременном  направлении администрации копии отзыва (заказным письмом с уведомлением о  вручении) для ознакомления до начала судебного заседания (копия отзыва сдана в  отделение почтовой связи 21.06.2024 в 17 часов 25 минут). В этой связи поступивший от  общества отзыв судом округа к материалам дела не приобщается и при проверке доводов  жалобы администрации не учитывается.  

Стороны явку представителей в судебное заседание не обеспечили. 

Изучив материалы дела, доводы жалобы и отзыва (возражений), Арбитражный суд  Северо-Кавказского округа не находит оснований для удовлетворения кассационной  жалобы.  

Как видно из материалов дела и установлено судами, между муниципальным  образованием город-курорт Сочи и обществом во исполнение решения Центрального  районного суда города Сочи Краснодарского края от 19.03.2021 по делу № 2а-2127/2021  

заключен договор аренды от 06.05.2021 № 4900011228. По договору арендатору  предоставлен земельный участок площадью 15 тыс. кв. м с кадастровым номером  23:49:0302039:43, расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Хостинский  район, ул. Есауленко, из категории земель населенных пунктов, с видом разрешенного  использования – для строительства жилого квартала, сроком на 3 года.  

Администрация, ссылаясь на то, что обществом нарушено обязательство по  внесению арендной платы с 01.04.2022 по 31.12.2022, обратилось с иском о взыскании  долга по арендной плате в размере 3 706 188 рублей 07 копеек и 773 389 рублей 88 копеек  пени с 12.03.2022 по 06.12.2022.  

В силу части 1 статьи 4 Кодекса заинтересованное лицо вправе обратиться в  арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных  интересов в порядке, установленном данным Кодексом.  

Гражданское законодательство определяет правовое положение участников  гражданского оборота и регулирует, в частности, договорные и иные обязательства (пункт  1 статьи 2 Гражданского кодекса).  

Защита гражданских прав осуществляется способами, закрепленными в статье 12  Гражданского кодекса, а также иными способами, предусмотренными законом. Способ  защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения.  Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав  является обеспечение восстановления нарушенного права (пункт 1 статьи 1 Гражданского  кодекса).  

Договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении,  изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. Граждане и юридические  лица свободны в заключении договора. Стороны могут заключить договор, как  предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами  (пункт 1 статьи 420, пункты 1, 2 статьи 421 Гражданского кодекса).  

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель)  обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное  владение и пользование или во временное пользование. Договор аренды заключается на  срок, определенный договором. Арендатор обязан своевременно вносить плату за  пользование имуществом (статьи 606, 610. 614 Гражданского кодекса).  

В соответствии с подпунктом 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса любое  использование земли в Российской Федерации осуществляется за плату, за исключением  случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской  Федерации (платность использования земли). Формами платы за использование земли  

являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная  плата (пункт 1 статьи 65 Земельного кодекса).  

Согласно пункту 4 статьи 22 Земельного кодекса размер арендной платы за  пользование земельным участком определяется договором аренды.  

На основании пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса и пункта 3 статьи 39.7  Земельного кодекса плата за пользование земельными участками, находящимися в  публичной собственности, относится к категории регулируемых цен.  

На основании статьи 36 Жилищного кодекса собственникам помещений в  многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее  имущество в многоквартирном доме, в том числе земельный участок, на котором  расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные  предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и  расположенные на указанном земельном участке объекты.  

Если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен  государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в  собственности соответствующего публично-правового образования. Вместе с тем по  смыслу частей 3 и 4 статьи 16 Вводного закона собственник не вправе распоряжаться этой  землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под  многоквартирным домом. В свою очередь, собственники помещений в многоквартирном  доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это  необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в  состав общего имущества в таком доме. При определении пределов правомочий  собственников помещений в многоквартирном доме по владению и пользованию  указанным земельным участком необходимо руководствоваться частью 1 статьи 36  Жилищного кодекса (пункт 67 постановления от 29.04.2010 № 10/22).  

Государственная регистрация возникновения, перехода, прекращения, ограничения  права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах и обременения такого  помещения одновременно является государственной регистрацией возникновения,  перехода, прекращения, ограничения неразрывно связанных с ним права общей долевой  собственности на общее имущество и обременения такого имущества (статья 42  Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации  недвижимости»).  

Таким образом, право общей долевой собственности на общее имущество в  многоквартирном доме, возникающее в силу закона одновременно с государственной  регистрацией права на помещения в таком доме, в том числе, на земельный участок, на  

котором расположен данный дом, не требует отдельного подтверждения его  возникновения посредством государственной регистрации.  

В пункте 26 постановления от 17.11.2011 № 73 содержатся следующие  разъяснения. С момента регистрации права собственности первого лица на любое из  помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в  долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. Договор  аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 Гражданского кодекса  независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в  аренду земельный участок. Возможные споры между прежним собственником земельного  участка (арендодателем) и застройщиком (арендатором) не могут затрагивать права  собственников помещений в многоквартирном жилом доме на соответствующий участок.  

Судебная практика при применении указанных норм (разъяснений) к ситуации  частичного освоения арендуемого земельного участка (строительства одного или  нескольких жилых многоквартирных домов из всех предполагаемых к возведению)  исходит из того, что у застройщика прекращается обязанность по внесению арендной  платы за пользование частью земельного участка, необходимой для эксплуатации  возведенных жилых домов. При этом у застройщика сохраняется обязанность по  внесению арендной платы за ту часть земельного участка, которая остается в пользовании  арендатора (и на которой осуществляется (продолжается) строительство других жилых  многоквартирных домов).  

Апелляционный суд при проверке доводов администрации правомерно исходил из  того, что общество возводит на муниципальном земельном участке с кадастровым  номером 23:49:0302039:43 жилой комплекс, состоящий не из одного, а из нескольких  многоквартирных жилых домов. Это означает, что договор аренды от 06.05.2021   № 4900011228 и обязательства по нему для общества не прекратились. При этом в  материалы дела представлен акт сверки взаиморасчетов сторон по договору с 18.06.2021  по 12.01.2024, а также платежные поручения от 27.12.2023 № 2300 и № 2301,  подтверждающие перечисление обществом арендной платы в спорный период и  договорной неустойки (лицевой счет 

<

***>). Поскольку после вынесения  решения арендный долг и пеня полностью погашены обществом, основания для  удовлетворения исковых требований отсутствуют, что влечет отказ в удовлетворении  иска. Учитывая, что долг по арендной плате и договорная неустойка погашены обществом  после обращения администрации в суд с настоящим иском, расходы по уплате  государственной пошлины по иску и апелляционной жалобе отнесены судом  апелляционной инстанции на ответчика.  

Суд кассационной инстанции проверяет законность судебных актов, принятых  судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм  материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого  судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее (часть  1 статьи 286 Кодекса).  

Доводы кассационной жалобы о необходимости удовлетворения исковых  требований в заявленном администрацией размере подлежат отклонению судом округа.  Эти доводы противоречат представленным в материалы дела доказательствам и не  соответствуют фактическим обстоятельствам, установленным апелляционным судом при  разрешении спора, подтверждающим погашение ответчиком задолженности по договору  аренды от 06.05.2021 № 4900011228. Исходя из имеющихся в материалах дела  доказательств и установленных обстоятельств, кассационный суд не усматривает  оснований для выводов, отличных от выводов суда апелляционной инстанции по  существу разрешенного спора. Всем представленным в материалы дела доказательствам  апелляционным судом дана оценка. Позиция апелляционного суда о сохранении у  общества обязанности по внесению арендной платы за ту часть земельного участка,  которая остается в пользовании арендатора (и на которой продолжается строительство  других жилых многоквартирных домов) соответствует сложившейся судебно-арбитражной практике. При этом у застройщика прекращается обязанность по внесению  арендной платы за пользование только той частью земельного участка, которая  необходима для эксплуатации (обслуживания) уже возведенных многоквартирных домов,  право собственности на помещения в которых зарегистрировано в ЕГРН. Несогласие  подателя жалобы с судебными выводами, основанными на установленных фактических  обстоятельствах дела и оценке имеющихся доказательств, не свидетельствует о  неправильном применении норм материального права. Нарушений норм процессуального  права при исследовании и оценке доказательств, приведших к судебной ошибке (часть 3  статьи 288 Кодекса), не допущено. Нарушений норм процессуального права, влекущих  отмену обжалуемого судебного акта в любом случае (часть 4 статьи 288 Кодекса), также  не установлено. С учетом изложенного, основания для удовлетворения кассационной  жалобы отсутствуют. Поскольку суд апелляционной инстанции правомерно изменил  решение суда первой инстанции, оставлению без изменения подлежит постановление  от 20.02.2024.  

Администрация (орган местного самоуправления) освобождена от уплаты  государственной пошлины за подачу кассационной жалобы (подпункт 1.1 пункта 1 статьи  333.37 Налогового кодекса Российской Федерации).  

Руководствуясь статьями 274, 284, 286, 287 и 289 Арбитражного процессуального  кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа  

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.02.2024 по делу   № А32-3147/2023 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.  

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия. 

Председательствующий В.Е. Епифанов  

Судьи Т.Н. Драбо 

 А.И. Мещерин