/

АРБИТРАЖНЫЙ СУД

 ЗАПАДНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Тюмень                                                                   Дело № А46-21140/2017

 

Резолютивная часть постановления объявлена  27 сентября 2018 года

Постановление изготовлено в полном объеме  04 октября 2018 года

 

Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующего                     Сириной В.В.

судей                                                    Демидовой Е.Ю.

                                                             Шуйской С.И.

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу департамента имущественных отношений администрации города Омска на решение от 28.02.2018 Арбитражного суда Омской области (судья Пермяков В.В.) и постановление от 28.05.2018 Восьмого арбитражного апелляционного суда (судьи Иванова Н.Е., Грязникова А.С., Рыжиков О.Ю.) по делу № А46-21140/2017 по иску департамента имущественных отношений администрации города Омска (644024, г. Омск, ул. Краснофлотская, д. 8, ОГРН 1025500748613, ИНН 5508001003) к обществу с ограниченной ответственностью «Шанс» (644074, г. Омск, пр-кт Комарова, д. 23, копр. 2, кв. 10, ОГРН 1135543028730, ИНН 5507240496) о взыскании задолженности.

Суд установил:

департамент имущественных отношений администрации города Омска (далее – департамент, истец) обратился в Арбитражный суд Омской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Шанс» (далее – ООО «Шанс», общество, ответчик) о взыскании задолженности по арендной плате за период с 10.01.2015 по 31.08.2017 в размере 7 861 193,19 руб., пени за просрочку платежей за период с 11.07.2017 по 21.08.2017 в размере 320 359,53 руб. 

Решением от 28.02.2018 Арбитражного суда Омской области, оставленным без изменения постановлением от 28.05.2018 Восьмого арбитражного суда, требования департамента удовлетворены частично. С ООО «Шанс» в пользу департамента взыскана задолженность за период с 10.01.2015 по 10.05.2015 в размере 14 016,36 руб., пени за просрочку платежей за период с 11.07.2017 по 21.08.2017 в размере 588,69 руб. В удовлетворении остальной части требований отказано. С общества в доход федерального бюджета взыскана государственная пошлина в размере 2 000 руб.

Департамент обратился с кассационной жалобой, в которой просит обжалуемые судебные акты отменить в части, принять новое решение об удовлетворении исковых требований в полном объеме. 

По мнению подателя жалобы, к спорным правоотношениям подлежит применению подпункт 1 пункта 4.2 договора аренды, пункт 18 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (далее – Постановление № 73); являются незаконными и необоснованными ссылки судов первой и апелляционной инстанций на положения пункта 16 статьи 39.11, пункта 7 статьи 39.18 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ).

Отзыв на кассационную жалобу в установленном процессуальным законодательством порядке не представлен.

В соответствии с частью 1 статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) арбитражный суд кассационной инстанции проверяет законность решений, постановлений, принятых арбитражным судом первой инстанции и апелляционной инстанции, устанавливая правильность применения норм материального права и норм процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе и возражениях относительно жалобы, если иное не предусмотрено названным Кодексом.

Поскольку в данном случае иное АПК РФ не предусмотрено, то суд кассационной инстанции рассматривает кассационную жалобу только в пределах приведенных в ней доводов.

Кроме того, часть 1 статьи 286, пункт 3 части 1 статьи 287 АПК РФ ограничивают процессуальные полномочия суда кассационной инстанции проверкой правильности применения норм материального и процессуального права судами нижестоящих инстанций, суд кассационной инстанции не вправе устанавливать новые фактические обстоятельства и повторно оценивать исследованные судами первой и апелляционной инстанций имеющиеся в деле доказательства.

Изучив доводы кассационной жалобы, проверив в порядке статей 284, 286, 287, 288 АПК РФ правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального права и соблюдение норм процессуального права при принятии обжалуемых судебных актов, а также соответствие выводов в указанных актах установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции пришел к следующим выводам.

Как следует из материалов дела и установлено судами, между департаментом (арендодатель) и ООО «Шанс» (арендатор) на основании протокола о результатах аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства от 03.07.2013 заключен договор от 17.07.2013 № Д-Л-31-10139-А аренды земельного участка (далее – договор аренды) сроком на 7 лет для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, зарегистрированный в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области 18.11.2013.

Предметом договора аренды является земельный участок, государственная собственность на который не разграничена, на территории города Омска, относящийся к категории земель населенных пунктов, площадью 48 373 кв. м, с кадастровым номером 55:36:170110:4215, местоположение участка: установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка, ориентир строение, участок находится примерно в 330 м от ориентира по направлению на северо-восток, почтовый адрес ориентира: Омская область, г. Омск, ЛАО, пр-т Сибирский, д. 20/2 (пункты 1.1, 1.1.1, 1.1.2 договора аренды).

В соответствии с пунктом 4.1 договора аренды размер арендной платы за предоставленный участок составляет 43 586,73 руб. в месяц и определяется расчетным путем в соответствии с порядком расчета арендной платы.

Согласно пункту 4.2 договора аренды арендная плата подлежит изменению в следующих случаях:

1)  внесения изменений в порядок определения арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена (или находящиеся в муниципальной собственности), расположенные на территории города Омска;

2)  внесения изменений в значения показателей, используемых при расчете арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена (или находящиеся в муниципальной собственности), расположенные на территории города Омска;

3)  ввода объекта в эксплуатацию.

Размер ежемесячной арендной платы за предоставленный участок определяется согласно расчету арендной платы (приложение № 4 к договору аренды) в порядке, предусмотренном постановлением правительства Омской области от 29.10.2008 № 179-п «Об утверждении Положения об арендной плате за использование земельных участков, находящихся в государственной собственности до разграничения государственной собственности на землю и расположенных в городе Омске» (далее – Постановление № 179-п) и рассчитывается по формуле:

Ап = Кс ? Сап/12, где: 

Ап – размер ежемесячной арендной платы; 

Кс – кадастровая стоимость земельного участка по состоянию на 1 января года, за который производится расчет арендной платы, составляет 174 346 934,06 руб. земельного участка площадью 48 373 кв. м; 

Сап – ставка арендной платы в зависимости от вида разрешенного использования земельного участка – 0,003 (пункт 1 приложения № 1 к Постановлению № 179-п); 

12 – количество месяцев в году.

С 10.01.2015 произведено изменение значения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 55:36:170110:4215, кадастровая стоимость такого участка составила 188 369 299,30 руб., в связи с чем с 10.01.2015 размер арендной платы составляет 47 090,82 руб. в месяц.

11.05.2015 вступило в силу постановление правительства Омской области от 29.04.2015 № 108-п «О Порядке определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Омской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов» (далее – Постановление № 108-п).

В соответствии с пунктом 3 Постановления № 108-п в случае предоставления земельного участка в аренду для целей, указанных в настоящем пункте, арендная плата определяется на основании кадастровой стоимости земельного участка и рассчитывается в размере 2 процентов в отношении земельного участка, на котором отсутствуют здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, в случаях, не указанных в подпунктах 1 – 3 настоящего пункта и пункте 4 настоящего порядка.

Департамент, указав на изменение порядка расчета арендной платы в связи с изменением кадастровой стоимости земельного участка, а также на основании Постановления № 108-п, направил в адрес ответчика уведомление об изменении размера арендной платы от 28.06.2017 № Исх-ДИО/10315.

В соответствии с данным уведомлением размер арендной платы за участок с 11.05.2015 по 10.05.2016 составляет 313 948,83 руб. в месяц, с 11.05.2016 по 10.05.2017 – 334 041,56 руб. в месяц, с 11.05.2017 – 347 403,22 руб. в месяц, и рассчитан на основании Постановления № 108-п.

Департаментом 24.08.2017 была направлена претензия Исх-ДИО/14192 об оплате задолженности по арендной плате с учетом доначисления за период с 10.01.2015 по 31.08.2017 в размере 7 861 193,19 руб., пени за период с 11.07.2017 по 21.08.2017 в размере 320 359,53 руб. 

Доначисление за период с 10.01.2015 было произведено департаментом в связи с изменением кадастровой стоимости земельного участка.

Доначисление за период с 11.05.2015 было произведено департаментом на основании Постановления № 108-п.

Поскольку в добровольном порядке сумма начисленного долга, а также неустойки обществом погашена не была, департамент обратился в арбитражный суд с иском по настоящему делу.

Учитывая, что с 10.01.2015 произошло изменение кадастровой стоимости земельного участка, расчет размера арендной платы с 10.01.2015 по 10.05.2015 произведен на основании Постановления № 179-п, суд первой инстанции пришел к выводу о наличии у департамента права в соответствии с условиями договора изменить размер арендной платы за период с 10.01.2015 по 10.05.2015 до 47 090,82 руб. в месяц, в связи с чем признал обоснованным требование о взыскании задолженности в размере 14 016,36 руб., а также пени в размере 588,69 руб.

Доначисление арендной платы за период с 11.05.2015 на основании Постановления № 108-п суд признал незаконным, поскольку договор аренды был заключен по результатам торгов, в связи с чем Постановление № 108-п не может применяться к договору, заключенному на торгах.

Учитывая изложенное, исходя из того, что арендатор принял на себя обязательство оплачивать арендные платежи в согласованном размере на известных ему условиях, суд первой инстанции счел незаконным перерасчет, произведенный департаментом за период с 11.05.2015 по 31.08.2017, и в удовлетворении иска в данной части отказал.

Суд апелляционной инстанции согласился с выводами суда первой инстанции, указав, что пункт 4.2 договора аренды не предусматривает одностороннего права департамента на изменение размера арендной платы в перечисленных в данном пункте случаях, в соответствии с пунктом 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) такое изменение возможно только по соглашению сторон договора, которое отсутствует.

 Доводы департамента о том, что стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, были отклонены как основанные на неверном применении и толковании норм законодательства.

Между тем судами не было принято во внимание следующее.

Договор аренды был заключен 17.07.2013 по результатам аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства.

Действовавшей в тот период статьей 38.2 ЗК РФ были определены особенности проведения аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для его комплексного освоения в целях жилищного строительства.

Пунктом 3 статьи 38.2 ЗК РФ было определено, что в извещении о проведении аукциона должны быть указаны, в том числе начальная цена предмета аукциона (начальная цена права на заключение договора аренды земельного участка, предназначенного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства) (подпункт 3); размер арендной платы за земельный участок, предназначенный для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, в расчете на единицу площади и порядок ее изменения (подпункт 4).

В соответствии с пунктом 7 статьи 38.2 ЗК РФ победителем аукциона признается участник аукциона, предложивший наибольшую цену за право на заключение договора аренды земельного участка для его комплексного освоения.

В пункте 18 Постановления № 73 разъяснено, что по смыслу пункта 4 статьи 447 ГК РФ размер арендной платы по договору аренды государственного или муниципального имущества не является регулируемым, если размер арендной платы определяется по результатам проведения торгов.

Исходя из этого, в тех случаях, когда по результатам торгов определяется ставка арендных платежей, уплачиваемых периодически (торги на повышение ставки арендной платы), регулируемая арендная плата не применяется.

Согласно пункту 2 статьи 614 ГК РФ размер арендной платы в договоре аренды может быть установлен, в частности, в виде платежей, вносимых периодически или единовременно, а также может предусматриваться сочетание различных способов определения арендной платы. В связи с этим допускается установление арендной платы таким образом, когда государственное регулирование относится лишь к одному или нескольким элементам предусмотренного в договоре порядка определения размера арендной платы, при этом другие элементы платы определяются по результатам торгов, если это не противоречит порядку определения торгов, установленному в соответствии с федеральным законом. Так, не является регулируемой та часть арендной платы, которая в соответствии с условиями торгов на право заключения договора аренды подлежит внесению дополнительном к периодическим платежам и размер которой определяется по результатам этих торгов (например, пункт 7 статьи 38.2 ЗК РФ). При этом размер другой части арендной платы, которая согласно договору аренды, заключенному по результатам таких торгов, подлежит внесению периодически, может определяться по правилам о регулируемой арендной плате.

Таким образом, не определяется по правилам о регулируемой арендной плате та часть арендной платы, размер которой определяется по результатам торгов.

В данном случае судами не учтено, что исходя из протокола от 03.07.2013 о результатах аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства предметом аукциона являлась начальная цена права на заключение договора аренды земельного участка, и именно эта цена была определена по результатам торгов, а не размер ежемесячной арендной платы.

Вывод судов о том, что применение правил о регулируемой арендной плате невозможно в отношении условия о размере арендной платы, которая вносится периодически и не определялась по результатам торгов, судами не обоснован и не соответствует имеющимся в деле доказательствам.

        Нормой подпункта 4 пункта 3 статьи 38.2 ЗК РФ была предусмотрена возможность указания в извещении о проведении аукциона, помимо цены за право на заключение договора аренды, также размера арендной платы и порядка ее изменения.

        Такой порядок предусмотрен сторонами в пункте 4.2 договора аренды, допускающем изменение размера арендной платы в случае внесения изменений в порядок определения арендной платы. Следовательно, сторонами согласовано условие, допускающее применение к правоотношениям сторон правил о регулируемой арендной плате к периодическим платежам – ежемесячному платежу, при этом в договоре отсутствует условие о необходимости заключения соглашения для такого изменения.

        Вывод судов о том, что размер арендной платы за период с 11.05.2015 не определяется по правилам о регулируемой арендной плате, не соответствует положениям указанных норм и содержанию договора аренды.

Ссылаясь на правовую позицию, изложенную в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 08.10.2013 № 3463/13, суды не учли иные фактические обстоятельства спора, из которых не следует, что ежемесячный размер арендной платы не был сформирован по результатам торгов. Кроме того, в данном постановлении указано на возможность изменения размера арендной платы в сроки и порядке, предусмотренные условиями договора.  

Постановление от 06.12.2017 Арбитражного суда Западно-Сибирского округа по делу № А46-4320/2017 также принято по делу с иными фактическими обстоятельствами, с учетом иного содержания условий договора о порядке изменения размера арендной платы.

По приведенным мотивам суд кассационной инстанции не может признать обоснованными выводы судов первой и апелляционной инстанций, в связи с чем в соответствии с частями 1, 3 статьи 288 АПК РФ указанные судебные акты подлежат отмене в части отказа в удовлетворении исковых требований.

При новом рассмотрении дела суду необходимо рассмотреть вопрос о размере задолженности ответчика в части требований о взыскании платежей с 11.05.2015, установив, какие правила о регулируемой арендной плате подлежат применению в отношениях сторон (с учетом того, что абзац второй подпункта 4 пункта 3 Постановления № 108-п признан недействующим решением Омского областного суда от 07.02.2018 № 3а-8/2018 со дня вступления решения суда в силу).

Учитывая изложенное, руководствуясь пунктом 3 части 1 статьи 287, частью 1 статьи 288, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

решение от 28.02.2018 Арбитражного суда Омской области и постановление от 28.05.2018 Восьмого арбитражного апелляционного суда по делу № А46-21140/2017 отменить в части отказа в удовлетворении иска.

        В отмененной части направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд Омской области.

В остальной части решение от 28.02.2018 Арбитражного суда Омской области и постановление от 28.05.2018 Восьмого арбитражного апелляционного суда по делу № А46-21140/2017 оставить без изменения.

        Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий                                     В.В. Сирина

 

Судьи                                                                  Е.Ю. Демидова

 

                                                                            С.И. Шуйская