/

 

СЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

 

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

 

№ 17АП-13497/2018-ГК

г. Пермь

29 октября 2018 года

Дело № А60-13197/2018

 

Резолютивная часть постановления объявлена 23 октября 2018 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 29 октября 2018 года.

 

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:председательствующего Гребенкиной Н.А.

судей  Муталлиевой И.О., Сусловой О.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Моор О.А., 

при участии:

от истца, ООО «Агентство недвижимости «Родной город»: Семеновых С.М. по доверенности от 25.01.2017;

от ответчика, жилищно-строительного кооператива «Новый дом»: Алексеева Н.Б., протокол общего собрания от 30.04.2017;

от третьего лица, Лахтина Михаила Владимировича: Лахтин М.В., паспорт, Серебренников С.А. по доверенности от 02.02.2016;

от третьего лица, Минаева Юрия Александровича: Минаев Ю.А., паспорт;

от третьего лица, Иванова Алексея Николаевича: Иванов А.Н., паспорт;

представители третьих лиц, Мусихина Анатолия Артемьевича, Чертовиковой Екатерины Владимировны, Мусихиной Инны Юрьевны, Ивановой Елены Владимировны, Иванова Михаила Александровича, Каплиной Марии Александровны, Самсоновой Елены Михайловны, Алексеевой Натальи Борисовны, Володарского Никиты Алексеевича, Володарской Жанны Эдуардовны, Джавадова Рустама Аликули, Секретаревой Анастасии Валериевны, индивидуального предпринимателя Евдокимова Александра Владимировича, не явились, лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда,

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу истца, ООО «Агентство недвижимости «Родной город»,

на решение Арбитражного суда Свердловской области 

от 25 июля 2018 года,

принятое судьей Чукавиной Т.В.,

по делу № А60-13197/2018

по иску ООО «Агентство недвижимости «Родной город» (ОГРН 1086632000553, ИНН 6632027946)

к жилищно-строительному кооперативу «Новый дом» (ОГРН 1146680000708, ИНН 6680004040),

третьи лица: Мусихин Анатолий Артемьевич, Чертовикова Екатерина Владимировна, Мусихина Инна Юрьевна, Иванов Алексей Николаевич, Иванова Елена Владимировна, Иванов Михаил Александрович, Каплина Мария Александровна, Минаев Юрий Александрович, Самсонова Елена Михайловна, Алексеева Наталья Борисовна, Володарский Никита Алексеевич, Володарская Жанна Эдуардовна, Джавадов Рустам Аликули, Секретарева Анастасия Валериевна, Лахтин Михаил Владимирович, индивидуальный предприниматель Евдокимов Александр Владимирович,

о взыскании задолженности по инвестиционному договору, процентов за пользование чужими денежными средствами, 

 

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Агентство недвижимости «Родной город» (далее – ООО «Агентство недвижимости «Родной город») обратилось в Арбитражный суд Свердловской области о взыскании с жилищно-строительного кооператива «Новый дом» (далее – ЖСК «Новый дом») задолженности по инвестиционному договору от 25.07.2014 в сумме 31 289 582 руб. 66 коп., процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 7 605 636 руб. на основании статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации за период с 01.04.2015 по 06.03.2018.

К участию в деле на основании статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации привлечены в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований на предмет спора, Мусихин Анатолий Артемьевич, Чертовикова Екатерина Владимировна, Мусихина Инна Юрьевна, Иванов Алексей Николаевич, Иванова Елена Владимировна, Иванов Михаил Александрович, Каплина Мария Александровна, Минаев Юрий Александрович, Самсонова Елена Михайловна, Алексеева Наталья Борисовна, Володарский Никита Алексеевич, Володарская Жанна Эдуардовна, Джавадов Рустам Аликули, Секретарева Анастасия Валериевна, Лахтин Михаил Владимирович, индивидуальный предприниматель Евдокимов Александр Владимирович.

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 25.07.2018 в удовлетворении исковых требований отказано.

Истец, не согласившись с принятым по делу судебным актом, обратился с апелляционной жалобой, в которой, ссылаясь на неполное выяснение судом обстоятельств, имеющих значение для дела; недоказанность имеющих значение для дела обстоятельств, которые суд считал установленными; несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела; нарушение судом норм материального и процессуального права, просил решение отменить, принять по делу новый судебный акт, исковые требования удовлетворить.

Доводы жалобы сводятся к тому, что, по мнению апеллянта, судом не дана надлежащая оценка представленным в материалы дела доказательствам и фактическим обстоятельствам дела, свидетельствующим о правомерности предъявленных истцом требований, неисполнении ответчиком обязательства по внесению инвестиционных платежей. Считает, что правоотношения сторон по спорному договору следует квалифицировать как вытекающие из договора инвестирования, к которым также подлежат применению нормы главы 30 Гражданского кодекса Российской Федерации. Полагает, что производимые ответчиком в рассрочку платежи по договору подлежат оплате независимо от завершения строительством объекта. Платежи по договору не считает авансовыми. Указал, что строительство продолжается, несмотря на отсутствие финансирования со стороны ответчика, на заемные денежные средства. При этом истец вынужден заключить сделку на кабальных условиях по продаже нежилого помещения по цене, значительно ниже рыночной. Отметил, что ответчик подтвердил наличие задолженности перед истцом на 30.12.2016 в сумме 31 289 582 руб. путем подписания актов сверки взаимных расчетов, приобщенных к материалам дела. Полагает, что суд пришел к неверному выводу о том, что ответчик принял решение о приостановлении действия договора в отсутствие подтверждающих документов. Не согласен с выводом суда о необходимости введения объекта строительства в эксплуатацию в апреле 2015 года с учетом продления срока действия разрешения на строительство и нарушения ответчиком денежного обязательства по договору. 

Возражая на доводы апелляционной жалобы, ответчик в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации направил отзыв, в которой с доводами жалобы не согласился, просил оставить решение суда без изменения, апелляционную жалобу –без удовлетворения.

Третьи лица, Мусихин А.А.,Мусихина И.Ю., Каплина М.А., Минаев Ю.А., Самсонова Е.М., Алексеева Н.Б., Иванов А.Н., Володарская Ж.Э., Иванова Е.В., направили отзыв на жалобу, считают, что решение вынесено при надлежащем исследовании фактических обстоятельств дела без нарушения каких-либо норм материального и процессуального права, просили оставить его без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

В заседании суда апелляционной инстанции представитель заявителя жалобы доводы апелляционной жалобы поддержал, просил решение суда отменить, апелляционную жалобу – удовлетворить. 

Протокольным определением суда апелляционной инстанции от 23.10.2018 на основании части 2 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие возражений иных участников процесса к материалам дела приобщена опись документов от 02.02.2018, направленная в ГБУ СО «МФЦ» представителем муниципального образования Серовский городской округ Тюлемановым С.С., копия нового договора аренды земельного участка от 31.05.2018, прошедшего государственную регистрацию 06.08.2018, заключенного между МО Серовский городской округ (арендодатель) и ООО «Агентство недвижимости «Родной город» (арендатор) в отношении земельного участка, расположенного по адресу: г. Серов, ул. Заславского, д. 12, с разрешенным использованием под строительство многоэтажного многоквартирного дома и сроком аренды с 02.02.2018 по 02.02.2021. 

Кроме того, удовлетворяя ходатайство истца о приобщении к материалам дела вышеназванных документов, суд апелляционной инстанции исходил из того, что решение суда первой инстанции было принято до момента государственной регистрации указанного договора аренды, на заключение которого ссылался истец. Заявленное истцом ходатайство об отложении судебного разбирательства с целью предоставления названного договора аренды, отклонено судом первой инстанции, принят судебный акт по существу спора. С учетом чего суд апелляционной инстанции полагает, что представленные истцом доказательства подлежат приобщению к материалам дела в целях оценки доводов сторон.

Представители ответчика в судебном заседании с доводами апелляционной жалобы не согласились по основаниям, изложенным в отзыве, считают решение суда законным и обоснованным, просили оставить его без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Кроме того, протокольным определением суда апелляционной инстанции от 23.10.2018 на основании части 2 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к материалам дела также с целью оценки доводов сторон приобщены представленные ответчиком дополнительные доказательства: письменное уведомление ответчика о расторжении спорного договора и возврате денежных средств, уведомление о его вручении истцу. 

Представитель третьего лица, Лахтина М.В., третьи лица, Лахтин М.В., Минаев Ю.А. и Иванов А.Н., в заседании суда с доводами жалобы не согласились по основаниям, изложенным в отзыве. Просили оставить решение суда без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Апелляционным судом жалоба рассмотрена в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие представителей третьих лиц, Мусихина Анатолия Артемьевича, Чертовиковой Екатерины Владимировны, Мусихиной Инны Юрьевны, Ивановой Елены Владимировны, Иванова Михаила Александровича, Каплиной Марии Александровны, Самсоновой Елены Михайловны, Алексеевой Натальи Борисовны, Володарского Никиты Алексеевича, Володарской Жанны Эдуардовны, Джавадова Рустама Аликули, Секретаревой Анастасии Валериевны, индивидуального предпринимателя Евдокимова Александра Владимировича, извещенных о времени и месте судебного заседания надлежащим образом.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, между Жилищно-строительным кооперативом «Новый дом» (инвестор) и ООО «Агентство недвижимости «Родной город» (застройщик) заключен инвестиционный договор от 25.07.2014 (далее – договор), согласно которому инвестор осуществляет инвестирование денежных средств в строительство в виде инвестиционных платежей на строительство объекта капитальных вложений (35 жилых помещений, общей площадью 1 732,5 кв.м, расположенные по адресу: г.Серов, ул.Заславского, 12, Блок А), а застройщик обязуется осуществить возведение объекта капитальных вложений (пункт 1.1 договора). 

На строительство объекта выдано разрешение № RU 66317000-1641. 

Согласно пункту 3.1.1 договора общий размер инвестиционных платежей на строительство объекта капитальных вложений рассчитывается из расчета площади объекта 1 732,5 кв.м и составляет 56 306 250 руб. 

Пунктом 3.1.2 договора установлен график платежей по договору: до 30.09.2014 – 11 261 125 руб., до 31.12.2014 – 11 261 125 руб., до 31.03.2015 – 11 261 125 руб., до 30.06.2015 – 11 261 125 руб., до 30.09.2015 – 11 261 125 руб. 

К инвестиционному договору 18.08.2015 сторонами заключено дополнительное соглашение, согласно пункту 1 которого объектом капитальных вложений являются 33 квартиры, общей площадью 1 646,3 кв.м. 

Общий размер инвестиций составляет 53 504 750 руб., график платежей по договору: до 30.09.2014 – 11 261 125 руб., до 31.12.2014 – 11 261 125 руб., до 31.03.2015 – 11 261 125 руб., до 30.06.2015 – 11 261 125 руб., до 30.09.2015 – 8 460 250 руб. 

Для выполнения оплат по инвестиционному договору истцом ответчику выставлены счета № 55 от 31.12.2014, № 56 от 18.08.2014, № 63 от 01.10.2014, № 3 от 12.01.2015, № 2 от 31.03.2015, № 39 от 01.04.2015, № 25 от 30.06.2015, № 54 от 01.07.2015, № 48 от 30.09.2015. 

Указанные счета получены ответчиком, что подтверждается отметкой на экземпляре истца с подписью и печатью ответчика о получении ответчиком на каждом из указанных счетов. 

Согласно представленным в материалы дела банковским выпискам, застройщику внесены инвестиционные платежи на строительство объекта капитальных вложений на общую сумму 22 215 168 рублей. 

Как поясняет истец, на момент подачи искового заявления в суд просроченная задолженность ответчика составил 31 289 582 руб. При этом ответчиком просрочены и не оплачены следующие платежи по договору: по платежу со сроком внесения до 31.12.2014 в сумме 11 261 125 руб. просрочено к оплате и не оплачено 307 082 руб.; по платежу со сроком внесения до 31.03.2015 в сумме 11 261 125 рублей просрочено к оплате и не оплачено 11 261 125 руб.; по платежу со сроком внесения до 31.06.2015 в сумме 11 261 125 руб. просрочено к оплате и не оплачено 11 261 125 руб.; по платежу со сроком внесения до 30.09.2015 в сумме 8 460 250 руб. просрочено к оплате и не оплачено 8 460 250 руб. 

Согласно позиции истца, на момент подачи искового заявления в суд, на жилом доме со встроено-пристроенными помещениями квартирами и нежилыми помещениями по адресу: г. Серов, ул. Заславского, 12, Блок А, выполнены: свайно-фундаментные работы, возведен подземный этаж (под парковку) площадью около 1 000 кв.м, возведены все 9 этажей, возведены помещения общего пользования до 9 этажа (лестницы, коридоры, лифтовая шахта), построены сети теплоснабжения, канализации, водоснабжения, связи, выполнено благоустройство и асфальтирование около 70 % придомовой территории. 

В связи с невозможностью дальнейшего строительства и просрочкой внесения инвестиционных платежей истец обратился в суд с настоящим иском.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции руководствовался статьями 458, 487, 407, 425, 452, 328, 195, 200 Гражданского кодекса Российской Федерации исходил из отсутствия правовых основания для взыскания инвестиционных платежей, а, следовательно, и начисленных на сумму таких платежей процентов, в отсутствие встречного предоставления в виде квартир, являвшихся предметом договора инвестирования. Вместе с тем суд первой инстанции посчитал неправомерным считать истекшим срок исковой давности по приостановленному обязательству.

Изучив материалы дела, рассмотрев доводы апелляционной жалобы, отзывов на нее, заслушав в судебном заседании пояснения явившихся представителей лиц, участвующих в деле, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, арбитражный апелляционный суд не усматривает оснований для отмены обжалуемого судебного акта. 

В соответствии с положениями статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации, гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

При этом стороны свободны в заключении договора. Они приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе (статья 421 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Граждане (физические лица) и юридические лица свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора (статья 1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Пунктом 2 статьи 455 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор может быть заключен на куплю-продажу товара, имеющегося в наличии у продавца в момент заключения договора, а также товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 4 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем», при рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, судам следует устанавливать правовую природу соответствующих договоров и разрешать спор по правилам главы 30 («Купля-продажа»), 37 («Подряд»), 55 («Простое товарищество») Гражданского кодекса Российской Федерации и т.д.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 4 названного Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 № 54, если не установлено иное, судам надлежит оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи.

Проанализировав условия инвестиционного договора от 25.07.2014, суд первой инстанции пришел к верному выводу о том, что предусмотренные самим договором инвестирования в строительство условия о предмете договора соответствуют условиям, предъявляемым к договорам купли-продажи будущей недвижимой вещи. 

При этом судом первой инстанции учтены разъяснения Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенные в пункте 2 постановления от 11.07.2011 № 54, согласно которым следует, что если сторонами заключен договор купли-продажи будущей недвижимой вещи, то индивидуализация предмета договора может быть осуществлена путем указания иных сведений, позволяющих установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору (например, местонахождение возводимой недвижимости, ориентировочная площадь будущего здания или помещения, иные характеристики, свойства недвижимости, определенные, в частности, в соответствии с проектной документацией).

В данной части судом первой инстанции обоснованно учтено, что как самим договором, так и дополнительным соглашением от 18.08.2015 к договору стороны определили следующее.

В соответствии с пунктом 1.1 инвестиционного договора инвестор осуществляет инвестирование денежных средств в строительство, в виде инвестиционных платежей на строительство объекта капитальных вложений, названный в пункте 1.2 договора, а застройщик обязуется осуществить возведение объекта капитальных вложений.

Объектом капитальных вложений в соответствии с условиями дополнительного соглашения к инвестиционному договору являются жилые помещения – 33 квартиры, без внутренней отделки, общей площадью 1 646,3 кв.м (пункт 1.2 договора).

Общий размер инвестиционных платежей на строительство объекта капитальных вложений, рассчитывается из расчета площади объекта 1 646,3 кв.м и стоимости одного квадратного метра в размере 32 500 руб. и составляет 53 504 750 руб. (пункт 3.1.1 договора).

В свою очередь между ЖСК «Новый дом» (инвестором) и физическими лицами заключены договоры о внесении паевых взносов членом кооператива, в соответствии с которыми были определены сроки внесения паевых взносов стоимости приобретаемых жилых помещений.

Таким образом, внесение инвестиционных платежей по рассматриваемому договору происходит за счет внесенных членами ЖСК «Новый дом» паевых взносов. Все пайщики привлечены к участию в деле в качестве третьих лиц без самостоятельных требований.

Согласно условиям заключенного между истцом и ответчиком договора, застройщик обязуется надлежаще и своевременно выполнить все работы, связанные с возведением объекта капитальных вложений (пункт 2.4 договора). 

Застройщик обязуется закончить возведение объекта капитальных вложений и ввести его в эксплуатацию в сроки, указанные в разрешении на строительство (пункт 2.6. договора).

В соответствии с разрешением на строительство от 17.07.2013 срок действия данного разрешения определен до 01.08.2015.

В соответствии с паспортом объекта срок начала строительства определен – октябрь 2013 года, окончания строительства – июль 2015 года.

Согласно материалам дела по состоянию на 2015 год, а также и на дату судебного заседания, объект инвестиционного договора не возведен.

Как следует из материалов дела, разрешение на строительство объекта продлено до 02.08.2021, при этом продление разрешения состоялось 05.06.2018 (в период судебного разбирательства). Срок действия первоначально заключенного 01.08.2012 договора аренды соответствующего земельного участка (с дополнительным соглашением от 27.02.2015) был установлен до 01.08.2018. Поэтому вывод суда первой инстанции о том, что на момент рассмотрения спора срок аренды истек, признается судом апелляционной инстанции неверным. Кроме того, судом апелляционной инстанции приобщен к материалам дела договор аренды земельного участка, на котором ведется строительство, на новый срок с 02.08.2018 по 02.08.2021, заключенный 31.05.2018 с учетом продления срока разрешения на строительство. Таким образом, представленный в материалы дела первоначальный договор аренды на момент рассмотрения спора по существу являлся действующим, при этом в связи с продлением срока разрешения на строительство истцом был заключен новый договор аренды, который прошел государственную регистрацию 06.08.2018, то есть уже после истечения срока предыдущего договора аренды. 

Между тем, неверно установленное судом обстоятельство об истечении срока договора аренды земельного участка, на котором ведется строительство, само по себе на выводы суда в целом не влияет, поскольку продление срока аренды, разрешения на строительство свидетельствует только о возможности легитимного дальнейшего продолжения строительства спорного объекта на данном земельном участке, что в отсутствие внесения соответствующих изменений в заключенный между сторонами договор не влечет автоматического переноса сроков исполнения сторонами своих обязательств по данному договору. 

Согласно пункту 1 статьи Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В силу пункта 1 статьи 456 Гражданского кодекса Российской Федерации продавец обязан передать покупателю товар, предусмотренный договором купли-продажи.

В соответствии с пунктом 1 статьи 458 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанность продавца передать товар покупателю считается исполненной в момент вручения товара покупателю или указанному им лицу, если договором предусмотрена обязанность продавца по доставке товара.

В силу пункта 1 статьи 485 Гражданского кодекса Российской Федерации покупатель обязан оплатить товар по цене, предусмотренной договором купли-продажи, либо, если она договором не предусмотрена и не может быть определена исходя из его условий, по цене, определяемой в соответствии с пунктом 3 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации. 

Согласно пункту 1 статьи 487 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда договором купли-продажи предусмотрена обязанность покупателя оплатить товар полностью или частично до передачи продавцом товара (предварительная оплата), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором, а если такой срок договором не предусмотрен, в срок, определенный в соответствии со статьей 314 Гражданского кодекса Российской Федерации. 

В случае неисполнения покупателем обязанности предварительно оплатить товар применяются правила, предусмотренные статьей 328 Кодекса (пункт 2 статьи 487 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу пункта 3 статьи 487 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, когда продавец, получивший сумму предварительной оплаты, не исполняет обязанность по передаче товара в установленный срок, покупатель вправе потребовать передачи оплаченного товара или возврата суммы предварительной оплаты за товар, не переданный продавцом.

Согласно статье 328 Гражданского кодекса Российской Федерации встречным признается исполнение обязательства одной из сторон, которое в соответствии с договором обусловлено исполнением своих обязательств другой стороной. В случае непредставления обязанной стороной предусмотренного договором исполнения обязательства либо при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков. 

Если предусмотренное договором исполнение обязательства произведено не в полном объеме, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения в части, соответствующей непредставленному исполнению. Ни одна из сторон обязательства, по условиям которого предусмотрено встречное исполнение, не вправе требовать по суду исполнения, не предоставив причитающегося с нее по обязательству другой стороне (пункт 3 статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации). 

Таким образом, при неисполнении обязательства по предварительной оплате товара поставщик имеет право приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков.

Исходя из императивности положений статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации в совокупности с положениями главы 30 Гражданского кодекса Российской Федерации продавец по договору купли-продажи с условием о предварительной оплате товара может предъявить требование о применении к покупателю ответственности за неисполнение обязательства по предварительной оплате лишь в случае, если сам продавец исполнит свое обязательство по передаче товара покупателю либо заявит отказ от договора. 

Как верно указал суд первой инстанции, истец принял на себя обязательство по завершению строительства жилого дома передать ответчику перечисленные в данном договоре жилые помещения в установленном договоре объеме. 

В соглашении зафиксирована необходимость исполнения ответчиком обязательства по оплате в установленные договором сроки денежных средств по договору инвестирования в строительство. 

Таким образом, исходя из предмета и содержания данного договора, судом первой инстанции верно произведена правовая квалификация спорного договора как договора купли-продажи будущей вещи, по существу, разновидности договора купли-продажи. 

Материалы дела свидетельствуют, что данный договор содержит условие о предварительной оплате строящихся квартир.

При рассмотрении спора судом первой инстанции установлено, что жилой дом до настоящего времени истцом не достроен, готовые объекты инвестирования ответчику не переданы.

Таким образом, истец фактически требует взыскать не задолженность за переданный товар, а сумму предварительной оплаты, которая согласована сторонами в договоре.

Между тем, действующее гражданское законодательство не предусматривает возможность понуждения покупателя к оплате подлежащего поставке, но не переданного продавцом по договору купли-продажи товара, до его фактической передачи. Положения гражданского законодательства не содержат норм, позволяющих продавцу требовать в судебном порядке взыскания с покупателя суммы предварительной оплаты в отношении еще не изготовленного и не переданного ему товара. 

Из приведенных выше норм права следует, что в случае неисполнения покупателем обязанности оплатить товар до его фактической передачи (предварительно), продавец по правилам пунктов 2, 3 статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации вправе приостановить исполнение своего обязательства, либо отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков. 

Таким образом, Гражданским кодексом Российской Федерации установлены иные последствия неисполнения покупателем обязанности по перечислению предварительной оплаты, вследствие чего, по мнению апелляционной коллегии, истец выбрал неправильный способ защиты нарушенного права.

Вопреки доводам жалобы, исходя из буквального толкования условий договора по правилам статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, с учетом отсутствия привязки платежей по договору к какому-либо конкретному этапу строительства или отдельному виду работ, а также учитывая специфику регулирования сложившихся правоотношений по спорному договору, суд апелляционной инстанции полагает, что предусмотренные договором платежи, обязанность по внесению которых возложена на ответчика, носят исключительно авансовый характер до момента итоговой передачи ответчику жилых помещений в установленном договором объеме. 

С учетом изложенного, ссылки истца на наличие взаимозависимости между строительством жилого дома и отсутствием финансирования со стороны инвестора не могут быть приняты судом апелляционной инстанции во внимание. 

Предусмотренная договором предварительная оплата, по существу, авансовые платежи, также не может расцениваться как платежи в счет предоставленной истцом рассрочки по оплате переданного товара. 

Доводы жалобы о том, что строительство началось задолго до заключения спорного договора, в данном случае на отношения сторон не влияют, авансовый характер платежей по договору не исключают.

Согласно условиям заключенного между сторонами договора денежные средства ответчиком оплачиваются в счет строительства жилых помещений. Исходя из существа договора, в рассматриваемом случае именно готовый жилой объект в виде квартиры обладает ценностью для инвестора. Из материалов дела усматривается, что изначально материально-правовой интерес ответчика заключается в получении им в натуре квартир, являвшихся предметом договора инвестирования в строительство.

Поэтому приведенные в жалобе доводы о продолжении строительства, факт которого зафиксирован Прокуратурой Свердловской области, иными органами, уполномоченными на проверку строительства, а также ссылки на материалы оконченного производством уголовного дела в отношении истца как застройщика, правового значения для рассматриваемого спора не имеют, выводы суда первой инстанции не опровергают. 

Согласно материалам дела обязательство по передаче завершенных объектов строительства на момент рассмотрения спора наступило, однако, истцом надлежащим образом в установленный договором срок не исполнено. При этом истцом в данном случае допущено нарушение срока не применительно к сроку строительства по разрешению, а применительно к принятым на себя обязательствам по заключенному сторонами договору. К установленному договором сроку сдачи объекта (июль 2015 года) строительство не завершено, при этом истец только приступил к строительству жилых помещений в спорном объекте, что сторонами спора по существу не оспаривается. 

В связи с чем суд первой инстанции признал факт нарушения истцом своего обязательства по договору. Из материалов дела следует, что объект инвестирования к установленному строку не передан, при этом установить действительное назначение дальнейшего расходования истцом полученных от ответчика по договору денежных средств с учетом возведения на спорном объекте нежилых помещений и частично начала возведения жилых, не представляется возможным. 

При таких обстоятельствах апелляционная коллегия полагает, что действия ответчика, фактически приостановившего авансовые платежи по договору, не могут рассматриваться в качестве основания для предъявления истцом, как стороной по договору купли-продажи будущей вещи, требований о взыскании данных платежей. 

То обстоятельство, что работы на начальных этапах строительства велись с опережением, авансовый характер платежей по договору не изменяет, поскольку, исходя из предмета данного договора, результатом спорных правоотношений должно стать возведение объекта капитальных вложений, и исполнение истцом своего обязательства в натуре предполагает после завершения строительства дома передачу готовых квартир ответчику в согласованном в договоре объеме.

Ссылка апеллянта на то, что по условиям договора существенным нарушением признается более чем двукратное нарушение порядка, сроков и сумм инвестирования денежных средств в строительство в виде инвестиционных платежей, если такое нарушение не согласовано с застройщиком с получением от застройщика письменного согласия (пункт 2.2 договора), на вывод суда апелляционной инстанции о неправомерности заявленного истцом требования не влияют. 

Доводы жалобы о ведении строительства на заемные денежные средства, заключение истцом договоров займа в отсутствие поступления инвестиционных платежей на заранее невыгодных условиях, заключение на кабальных условиях сделок купли-продажи недвижимости по цене ниже рыночной, правового значения для настоящего спора также не имеют, отклоняются апелляционной коллегией как несостоятельные. В данном случае финансовая деятельность истца применительно к предмету спора и основаниям материально-правовых требований истца значения не имеет.

Ссылки заявителя жалобы на протокол общего собрания учредителей № 9 от 18.08.2015, которым согласовано заключение дополнительного соглашения к договору от 18.08.2015, подтверждены ранее установленные сроки внесения платежей в качестве доказательства подтверждения действия договора и необходимости его исполнения также не имеет значения для рассматриваемого спора в силу следующего. 

На момент рассмотрения настоящего спора из пояснений ответчика, свидетельских показаний, данных в ходе рассмотрения дела судом первой инстанции, представленного апелляционной инстанции уведомления усматривается явная воля ответчика на прекращение договорных отношений с истцом в связи с утратой интереса в дальнейшем строительстве, значительного периода просрочки исполнения истцом обязательства по сдаче готовых жилых объектов, их социальной значимости. 

Исходя из пояснений ответчика, по состоянию на 2015 год объект не завершен, произведенная ответчиком оплата не освоена, поскольку фактический объем работ по возведению жилых помещений был гораздо меньше, чем тот объем строительства, который был оплачен к установленному договором сроку сдачи объекта строительства. Ответчик в силу бездействия самого истца посчитал необходимым приостановить дальнейшее внесение платежей, не усмотрев экономической целесообразности в продолжении исполнения своих обязательств по договору.

Данные пояснения приняты судом первой инстанции во внимание при принятии обжалуемого судебного акта. Как указано судом первой инстанции, в соответствии с разрешением на строительство от 17.07.2013 срок действия данного разрешения определен до 01.08.2015. Однако в нарушение условий договора (пункты 2.4, 2.5, 2.6) истцом на момент возникновения спорных правоотношений в апреле 2015 года не было возведено ни одного объекта капитальных вложений, подлежащего передаче ответчику. 

Представитель ответчика, как и члены ЖСК, присутствующие в судебном заседании, пояснили, что в связи с тем, что строительство многоквартирного жилого дома было приостановлено, члены ЖСК «Новый дом» перестали вносить денежные средства. 

Кроме того, ответчиком указывается, что на протяжении длительного периода времени на неоднократные обращения членов ЖСК «Новый дом», истец не предоставлял какой-либо информации о причинах приостановки строительства, не предоставлял информации о расходовании полученных от ответчика денежных средств по договору инвестирования. 

При этом суд первой инстанции отметил, что в отсутствие информации со стороны застройщика, инвестор неоднократно обращался в уполномоченные органы по вопросам сроков строительства объекта, в том и в органы внутренних дел. По результатам такого обращения подготовлен отказной материал. Отказным материалом № 5197/13119 Отдела экономической безопасности и противодействия коррупции ГУ МВД России по Свердловской области МО «Серовский», начатого 09.08.2016, факт приостановления строительства также подтвержден. На момент проведения проверки (август-октябрь 2016 года), установлено, что строительный объект по адресу: г. Серов, ул. Заславского, д. 12, блок А, имеет постройку из монолит-бетона без стен в три этажа. 

Материалы дела свидетельствуют о том, что строительные работы на объекте велись, что также сторонами спора и судом признается. Между тем, до настоящего времени объект строительства не завершен, инвестиционные объекты не созданы, готовые квартиры ответчику не переданы, что свидетельствует о нарушении ООО «Агентство недвижимости «Родной город», застройщиком, сроков исполнения договорных обязательств по строительству и вводу объекта в эксплуатацию. При установленных в рассматриваемом случае обстоятельствах уклонение ответчика от внесения платежей не может быть признано злоупотреблением правом по правилам статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации.  

При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для возложения на ответчика обязанности исполнять денежное обязательство по спорному договору. 

Ссылка апеллянта на то обстоятельство, что наличие задолженности ответчика перед истцом подтверждено актом сверки взаимных расчетов, возникновение просрочки по оплате ответчик не оспаривает, о правомерности заявленных по настоящему спору требований истца не свидетельствует. Приведенные апеллянтом обстоятельства в данном случае не являются основанием для возложения на ответчика обязанности по внесению инвестиционных платежей.

Вопреки доводам жалобы, расчет затрат истцом не доказан, из представленных суду фотографий факт своевременного завершения строительных работ на объекте также не усматривается. Представленные в обоснования размера затрат, понесенных истцом в связи с возведением объекта (блока А, Б, В), не позволяют выделить затраты на спорный жилой дом, вся первичная документация имеет ссылку на счета и акты, которые соотнести невозможно, об этом указано, в том числе и по результатам проверки контролирующих органов. Из представленных платежных документов невозможно установить, сколько конкретно платежей и на какой именно объект были направлены застройщиком, на сколько конкретно этажей жилых помещений. Конкретные объемы строительства на соответствующие даты представленными истцом в материалы дела документами не доказаны. Следовательно, истец бесспорно не доказал произведенные им затраты в отношении раннее внесенных инвестиционных платежей именно на строительство спорного жилого дома.

Иные приведенные в жалобе доводы выводы суда первой и апелляционной инстанции не опровергают. 

В соответствии с пунктами 3, 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации, при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения. 

В силу пункта 1 статьи 11 Гражданского кодекса Российской Федерации, части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации защите в арбитражном суде подлежат нарушенные или оспариваемые права и законные интересы. Под способами защиты гражданских прав понимаются закрепленные законом материально-правовые меры принудительного характера, посредством которых производится восстановление (признание) нарушенных (оспариваемых) прав. 

Предусмотренные законом способы защиты права избираются истцом самостоятельно, однако, способ защиты права должен быть адекватным допущенным нарушениям и позволяющим эти нарушения устранить. 

Истцом доказательств надлежащего исполнения обязанности по возведению объекта капитальных вложений в установленные договором сроки, а также документов, подтверждающих размер затрат в соответствии с условиями инвестиционного договора от 25.07.2014, не представлено. 

При этом обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускаются (статьи 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации). 

В силу пункта 3 статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации ни одна из сторон обязательства, по условиям которого предусмотрено встречное исполнение, не вправе требовать по суду исполнения, не предоставив причитающегося с нее по обязательству другой стороне. 

Согласно пункту 4 статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации правила, содержащиеся в пункте 3 данной статьи, применяются, если договором или законом не предусмотрено иное.

Ссылка заявителя жалобы на то, что он не воспользовался соответствующими правами, предоставленными статьей 328 Гражданского кодекса Российской Федерации, при установленных судом первой инстанции обстоятельствах отсутствия передачи ответчику готовых объектов инвестирования по договору, о правомерности требований истца не свидетельствует.

Таким образом, суд апелляционной инстанции полагает, что в рассматриваемом случае, с учетом характера возникших между сторонами правоотношений, права на взыскание предварительной оплаты по договору у истца не имеется. Соответственно, заявленное в рамках настоящего спора требование истца о взыскании предварительной оплаты при том, что товар (готовый объект инвестирования) им ответчику не передан, не основано на законе.

В рамках положений статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации истец вправе рассчитывать на восстановление своего нарушенного права путем обращения с иском о взыскании убытков по договору либо его расторжении. 

Изложенное позволяет сделать вывод, что у суда первой инстанции не имелось правовых оснований для удовлетворения заявленного истцом требования, в удовлетворении исковых требований о взыскании инвестиционных платежей судом первой инстанции отказано правомерно. 

Поскольку суд не установил оснований для удовлетворения требования о взыскании долга, постольку требование о применении ответственности на основании статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации удовлетворению также не подлежит.

Более того, исходя из положений статей 487, 328, 395 Гражданского кодекса Российской Федерации, ответственность за неисполнение обязательства по внесению предоплаты может быть применена лишь в случаях, установленных законом или договором. Следовательно, в законе или договоре должны быть прямо установлены не только мера ответственности, но и случаи, в которых неоплата повлечет ее применение. Начисление процентов за просрочку оплаты товаров (в данном случае – готовых квартир как объекта инвестирования), еще не построенных застройщиком и не переданных покупателю (инвестору), противоречит смыслу указанных положений гражданского законодательства.

Доводы заявителя апелляционной жалобы по существу сводятся к несогласию с произведенной судом первой инстанции оценкой установленных обстоятельств на основании представленных сторонами доказательств и содержат собственное мнение заявителя относительно данных обстоятельств. 

Иных доводов, свидетельствующих о незаконности обжалуемого решения, апеллянтом не приведено.

С учетом изложенного, оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и для отмены обжалуемого судебного акта не имеется. 

Нарушений норм материального и процессуального права, которые в соответствии со статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации являются основаниями к отмене или изменению судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

Расходы по уплате государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы относятся на заявителя апелляционной жалобы в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 258, 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд 

 

П О С Т А Н О В И Л :

Решение Арбитражного суда Свердловской области от 25 июля 2018 года по делу № А60-13197/2018 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия через Арбитражный суд Свердловской области.

 

 

Председательствующий

 

Н.А. Гребенкина

 

Судьи

 

И.О. Муталлиева

 

 

О.В. Суслова