СЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД  

ул. Пушкина, 112, г. Пермь, 614068  

e-mail: 17aas.info@arbitr.ru 

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

 

 

№ 17АП-12602/2024-ГК

г. Пермь

30 января 2025 года

Дело № А60-56697/2023  

Резолютивная часть постановления объявлена 28 января 2025 года. Постановление в полном объеме изготовлено 30 января 2025 года.  

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего Дружининой О.Г.,  

судей Коньшиной С.В., Лесковец О.В., 

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Хасаншиной Э.Г.,  

при участии: от истца: ФИО1, паспорт, доверенность от 15.05.2024, диплом; 

от ответчика: ФИО2, паспорт, доверенность от 15.05.2024, диплом; от третьих лиц: не явились;  

лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда,  

рассмотрел в судебном заседании путем использования системы веб- конференции апелляционную жалобу ответчика, Федерального государственного казенного учреждения «Приволжско-Уральское территориальное управление имущественных отношений» Министерства обороны Российской Федерации,  

на решение Арбитражного суда Свердловской области от 18 октября 2024 года   

по делу № А60-56697/2023 

по иску индивидуального предпринимателя ФИО3 (ОГРНИП 

<

***>, ИНН 

<

***>)  

к Федеральному государственному казенному учреждению «Приволжско-Уральское территориальное управление имущественных отношений»  

Министерства обороны Российской Федерации (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)  

третьи лица: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), общество с ограниченной ответственностью «Торгсервис 66» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), общество с ограниченной ответственностью «Элемент-Трейд» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), Военная прокуратура Екатеринбургского гарнизона,  

о признании недействительным одностороннего отказа от договоров аренды, установил: 

индивидуальный предприниматель ФИО3 (далее – истец, предприниматель, ИП ФИО3) обратилась в Арбитражный суд Свердловской области с исковым заявлением к Федеральному государственному казенному учреждению «Приволжско-Уральское территориальное управление имущественных отношений» Министерства обороны Российской Федерации (далее – ответчик, ФГКУ «Приволжско-Уральское ТУИО» Минобороны России, Учреждение) о признании недействительным оформленного уведомлением от 13.10.2023 № 141/4/03-8287 одностороннего отказа от договоров аренды № 141/3/4/АМ- 153, № 141/3/4/АМ-154 от 19.11.2019, заключенных между ФГКУ «Приволжско-Уральское ТУИО» Минобороны России и ИП ФИО3  

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области, общество с ограниченной ответственностью «Торгсервис 66», общество с ограниченной ответственностью «Элемент-Трейд», Военная прокуратура Екатеринбургского гарнизона.  

Решением суда от 18.10.2024 исковые требования удовлетворены. Признан недействительным оформленный уведомлением от 13.10.2023 № 141/4/03-8287 односторонний отказ от договоров аренды № 141/3/4/АМ-153, № 141/3/4/АМ-154 от 19.11.2019, заключенных между ФГКУ «Приволжско-Уральское ТУИО» Минобороны России (арендодатель) и ИП ФИО3 (арендатор).  

Не согласившись с принятым судебным актом, ФГКУ «Приволжско-Уральское ТУИО» Минобороны России обратилось в арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить, принять новый судебный акт, которым отказать в удовлетворении исковых требований.  

В обоснование апелляционной жалобы ее заявитель приводит доводы о том, что Учреждение подтвердило факт неоднократного нарушения условий договоров со стороны арендатора, при нарушении которых у Учреждения  

возникает право на односторонний отказ. Решение об отказе от исполнения договоров аренды было принято после анализа поведения арендатора на протяжении всего периода исполнения договоров. Указывает, что истцом нарушены положения п. 3.2.16 договоров, в соответствии с которым, перепланировка и переустройство объекта недвижимости возможно только после письменного согласия арендодателя. Арендатор сначала провел переустройство здания, и только потом уведомил арендодателя. Ответчик считает, что суд не учел не уведомление Учреждения о сдаче в субаренду самовольных пристроев. Также обращает внимание на неисполнение арендатором требований, указанных в претензии от 05.05.2023 № 141/4/033768, в соответствии с которой арендатору необходимо было снести самовольные пристрои в месячный срок.  

ИП ФИО3 в отзыве на апелляционную жалобу выразила возражения против ее удовлетворения.  

Представитель ответчика в судебном заседании поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе.  

Представитель истца в судебном заседании против удовлетворения апелляционной жалобы возражал.  

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 АПК РФ.  

Как следует из материалов дела, между ФГКУ «Приволжско-Уральское ТУИО» Минобороны России (арендодатель) и предпринимателем ФИО3 (арендатор) 19.11.2019 были заключены договоры федерального недвижимого имущества, закрепленного за арендодателем на праве оперативного управления:  

- договор № 141/3/4/АМ-153, согласно п. 1.1 которого, в порядке и на условиях, определяемых договором, арендодатель обязуется предоставить во временное владение и пользование, а арендатор обязуется принять федеральное имущество: здание хранилища (кадастровый номер 66:41:0000000:7299) общей площадью 1620 кв.м, с учетом права пользования частью земельного участка с кадастровым номером 66:41:0504004:3296, необходимой для эксплуатации объекта, расположенное по адресу: Свердловская область, г. Екатеринбург, Чкаловский район, в/городок № 4 (

<

...> стр.22/3), для дальнейшего использования в соответствии с целевым назначением (в качестве нежилого). Договор аренды заключен на срок 5 лет и действует с 19.11.2019 по 18.11.2024.  

- договор № 141/3/4/АМ-154, согласно п. 1.1 которого, в порядке и на условиях, определяемых договором, арендодатель обязуется предоставить во временное владение и пользование, а арендатор обязуется принять федеральное имущество: здание контрольно-пропускного пункта (кадастровый номер 66:41:0000000:4649) общей площадью 216 кв.м, с учетом права пользования частью земельного участка с кадастровым номером 66:41:0504004:3296,  

необходимой для эксплуатации объекта, расположенное по адресу: Свердловская область, г. Екатеринбург, Чкаловский район, в/городок № 4 (

<

...> стр.22), для дальнейшего использования в соответствии с целевым назначением (в качестве нежилого). Договор аренды заключен на срок 5 лет и действует с 19.11.2019 по 18.11.2024.  

19.10.2023 в адрес истца поступило уведомление от ответчика от 13.10.2023 № 141/4/03-8287 о расторжении договоров аренды № 141/3/4/АМ- 153 и № 141/3/4/АМ-154 в одностороннем порядке в связи с неоднократным нарушением арендатором условий договоров аренды на основании п.п. 7.4.1, 7.4.6 п. 7 договоров. Ответчик требует освободить и передать по акту приема-передачи занимаемые помещения.  

Ссылаясь на то, что уведомление от 13.10.2023 № 141/4/03-8287 об одностороннем отказе от договоров аренды является недействительным, не содержит ссылок на нарушение арендатором каких-либо условий договора или совершение им действий, предусмотренных пунктами 7.4.1, 7.4.6 п.7 договоров аренды, предприниматель обратился в арбитражный суд с рассматриваемым иском.  

Признавая недействительным оформленный уведомлением от 13.10.2023 № 141/4/03-8287 односторонний отказ от договоров аренды № 141/3/4/АМ-153, № 141/3/4/АМ-154 от 19.11.2019, заключенных между ФГКУ «Приволжско-Уральское ТУИО» Минобороны России (арендодатель) и ИП ФИО3 (арендатор), суд первой инстанции пришел к выводу об отсутствии правовых оснований для одностороннего отказа арендодателя от исполнения договоров аренды.  

Оценив в порядке, предусмотренном статьей 71 АПК РФ, имеющиеся в материалах дела доказательства, оценив доводы апелляционной жалобы, отзыва, суд апелляционной инстанции считает, что оснований для изменения (отмены) судебного акта не имеется, в связи со следующим.  

В соответствии со ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.  

Согласно ст. 650 ГК РФ по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.  

В силу ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.  

Статьей 619 ГК РФ предусмотрено право арендодателя требовать  

досрочного расторжения договора судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.  

Пунктом 1 ст. 450 ГК РФ установлено, что изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.  

Согласно п. 1 ст. 450.1 ГК РФ предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.  

В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным (п. 2 ст. 450.1 ГК РФ).  

В пункте 13 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 22.11.2016 № 54 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении» разъяснено, что в случае правомерного одностороннего отказа от исполнения договорного обязательства полностью или частично договор считается соответственно расторгнутым или измененным (пункт 2 статьи 450.1 ГК РФ). В силу пункта 1 статьи 450.1 ГК РФ право на одностороннее изменение условий договорного обязательства или на односторонний отказ от его исполнения может быть осуществлено управомоченной стороной путем соответствующего уведомления другой стороны. Договор изменяется или прекращается с момента, когда данное уведомление доставлено или считается доставленным по правилам статьи 165.1 ГК РФ, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами, иными правовыми актами или условиями сделки либо не следует из обычая или из практики, установившейся во взаимоотношениях сторон.  

Материалами дела подтверждается предоставление истцу во временное владение и пользование нежилых помещений, расположенных по адресу: Свердловская область, г. Екатеринбург, Чкаловский район, в/городок № 4 на условиях договоров аренды № 141/3/4/АМ-153, № 141/3/4/АМ-154 от 19.11.2019.  

Основания для одностороннего отказа арендодателя от договора установлены пунктом п. 7.4 договоров.  

Согласно п. 7.4. договоров аренды следует, что арендодатель вправе в одностороннем порядке без обращения в суд полностью отказаться от исполнения договора в следующих случаях:  

при использовании арендатором объекта с существенным нарушением условий договора и назначением объекта, указанного в пункте 1.1 договора, либо с неоднократными нарушениями (п. 7.4.1)  

при невнесении арендной платы более двух раз подряд после истечения установленного договором или уведомлением арендодателя срока платежа вне зависимости от ее последующего внесения (п. 7.4.2);  

при образовании задолженности по арендной плате за объект, начисленным неустойкам (штрафам, пеням) в размере, превышающем двукратный размер арендной платы, установленной договором вне зависимости от ее последующего внесения (п. 7.4.3);  

если Министерством обороны Российской Федерации принято решение о капитальном ремонте, сносе и использовании объекта для нужд Вооруженных Сил Российской Федерации либо подведомственных Министерству обороны Российской Федерации организации (п. 7.4.4.);  

при отказе арендатора от оплаты увеличенной арендной ставки вследствие одностороннего изменения ставки арендной платы или обязательного ежегодного перерасчета (п. 7.4.5);  

при невыполнении арендатором обязательств, предусмотренных пунктами 3.2.1,3.2.2,3.2.6., 3.2.8., 3.2.12, 3.2.14, 3.2.20,3.2.23,3.2.32,5.4,5.6.1.  

Возражая против удовлетворения исковых требований, ответчик указал на наличие фактов нарушения арендатором условий договоров аренды.  

Согласно п. 1.1 договоров, арендатору предоставлена в пользование часть земельного участка с кадастровым номером 66:41:0504004:3296, которая необходима для эксплуатации объекта, сдаваемого в аренду. В нарушение указанного пункта, арендатор использовал часть данного земельного участка для извлечения финансовой выгоды, а именно сдавал в аренду для размещения нестационарного торгового объекта (блок-контейнер, используемый в качестве шиномонтажной мастерской, а также сборно-разборная конструкция для розничной торговли питьевой водой). Арендатор устанавливал на въезде шлагбаум и осуществлял услуги по предоставлению парковочных мест на территории земельного участка с кадастровым номером 66:41:0504004:3296 на возмездной основе.  

Согласно п. 3.2.6 договоров, арендатор обязуется использовать объект в соответствии с целями, указанными в п. 1.1 договоров, условиями договоров, законодательством Российской Федерации, нормами и правилами использования зданий (строений, сооружений, помещений в них), в том числе санитарными нормами и правилами пожарной безопасности. При визуальном осмотре земельного участка 08.11.2023 выявлены нарушения п. 2 ст. 51 Федерального закона от 10.01.2002 № 7-ФЗ «Об охране окружающей среды», выраженные в организации свалки твердых коммунальных отходов.  

Также ответчик указывает, что согласно п. 3.2.18 арендатор не вправе проводить неотделимые улучшения Объекта без предварительного согласия арендодателя. В нарушение указанного пункта арендатором возведено 2  

самовольных пристроя к нежилому зданию с кадастровым номером 66:41:0000000:7299 в виде капитальных сооружений из пеноблока с жесткой кровлей (использовались в качестве торговых точек по продаже продуктов). Также арендатором возведен пристрой, который используется в качестве котельной, однако указанный пристрой, также не был согласован с арендодателем, на него отсутствует разрешительная документация, которая предусмотрена п. 3 ст. 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации.  

Кроме того, ответчик ссылается на то, что п. 3.2.23 договоров арендатор обязан обеспечивать непрерывное страхование Объекта на весь срок действия договора аренды. Однако в нарушение указанного пункта, Объект (здание хранилища площадью 1620 кв.м) не был застрахован в период с 25.12.2020 по 10.03.2023, а Объект (здание контрольно-пропускного пункта) было застраховано лишь с 11.03.2023. Указанные обстоятельства приводят к невозможности получения страхового возмещения в случае утраты военного имущества.  

После выявления всех вышеперечисленных нарушений условий договоров Учреждением было принято решение об отказе от исполнения договоров аренды № 141/3/4/АМ-153, № 141/3/4/АМ-154 от 19.11.2019 в одностороннем порядке.  

Судом установлено, что основанием для направления уведомления от 13.10.2023 № 141/4/03-8287 об одностороннем отказе от договоров аренды № 141/3/4/АМ-153, № 141/3/4/АМ-154 от 19.11.2019, послужило проведение проверки Военной прокуратурой Екатеринбургского гарнизона и вынесение представления от 30.03.2023 об устранений нарушений закона начальнику ФГКУ «Приволжского-Уральское ТУИО» Минобороны России.  

Согласно правовой позиции, изложенной Высшим Арбитражным Судом Российской Федерации в пункте 8 Информационного письма Президиума от 05.05.1997 № 14 «Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров», требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд.  

Ответчик ссылается в качестве основания направления уведомления о расторжении договора аренды на нецелевое использование земельного участка.  

Как следует из материалов дела, 23.12.2020 ИП ФИО3 заключила договор с ООО «СПА-Екатеринбург» (заказчик) на оказание услуг по размещению сборно-разборной конструкции, не являющейся объектом недвижимости, предназначенной для автоматизированной розничной торговли водой питьевой с 23.12.2020 по 22.12.2021. Согласно п. 1.4 договора Оборудование должно соответствовать требованиям санитарных норм и правил, технических регламентов и стандартов в сфере обеспечения безопасности жизни, здоровья, имущества и окружающей среды. В силу п. 2.3.2 Заказчик обязан за свой счет и своими силами осуществить установку  

Оборудования и его ввод в эксплуатацию, при размещении Оборудования обеспечить выполнение технических, санитарных и противопожарных требований и норм. Предоставить необходимые сертификаты, разрешения, требуемые какими-либо органами власти РФ или местными властями, касающиеся предмета настоящего договора.  

Копия договора от 23.12.2020 заключенного с ООО «СПА-Екатеринбург» была направлена ФГКУ «Приволжского-Уральское ТУИО» Минобороны России, 18.05.2021 на электронную почту putuiodogfajmail.ru.  

Как указал истец, никаких возражений по поводу заключения договора на размещение автомата розничной торговли питьевой водой со стороны арендодателя не поступало. Кроме того, размещение такого автомата вызвано тем, что здания расположенные по адресу: 

<

...> не были обеспечены в 2020 году питьевой водой.  

01.05.2021 ИП ФИО3 заключила договор на оказание услуг по размещению оборудования № 8СА/21 от 01.05.2021 с ИП ФИО4 (заказчик) по размещению сборно-разборной конструкции не являющейся объектом недвижимости, предназначенной для выполнения шиномонтажных работ. Согласно п. 1.4 Оборудование должно соответствовать требованиям санитарных норм и правил, технических регламентов и стандартов в сфере обеспечения безопасности жизни, здоровья, имущества и окружающей среды. В силу п. 2.3.5 Заказчик обязан при размещении Оборудования обеспечить выполнение технических, санитарных и противопожарных требований и норм. Предоставить необходимые сертификаты, разрешения, требуемые какими-либо органами власти РФ или местными властями, касающиеся предмета настоящего договора.  

Копия договора от 01.05.2021, заключенного с ИП ФИО4, также была направлена ФГКУ «Приволжского-Уральское ТУИО» Минобороны России, 20.05.2021 на электронную почту putuiodogfffimail.ru.  

Возражений по поводу заключения договора на размещение оборудования для выполнения шиномонтажных работ со стороны арендодателя не поступило.  

Дополнительным соглашением № 141/3/4/АИД-485 от 01.09.2021 к договору аренды недвижимого имущества № 141/3/4АИ-153 от 19.11.2019 и дополнительным соглашением № 141/3/4/АИД-486 от 01.09.2021 к договору аренды недвижимого имущества № 141/3/4АИ-154 от 19.11.2019 срок аренды по заключенным договорам был продлен до 18.11.2025.  

Указанные дополнительные соглашения были переданы ИП ФИО3 подписанные со стороны ответчика в конце 2022 года. Заявление о регистрации дополнительных соглашений к договорам аренды ИП ФИО3 сдала в МФЦ только 13.11.2022. Никаких возражений по поводу продления срока аренды ответчик не заявлял, не смотря на размещение автомата розничной торговли питьевой водой и оборудования шиномонтажа.  

После получения претензии от ФГКУ «Приволжского-Уральское ТУИО»  

Минобороны России 05.05.2023 по первому требованию ИП ФИО3 расторгла договоры субаренды от 23.12.2020 с ООО «СПА-Екатеринбург» и от 01.05.2021 с ИП ФИО4 и освободила земельный участок, о чем было сообщено арендодателю письмами от 25.05.2023 № 7/23, 27.06.2023 № 11/23, от 30.06.2023 № 12/23.  

Таким образом, судом первой инстанции установлено и материалами дела подтверждено, что в разумный срок нарушения по требованию арендодателя были устранены.  

В части установки шлагбаума и использования земельного участка для размещения парковки, истец считает, что данные обстоятельства не могут являться нарушением договора по следующим основаниям.  

Пунктом 3.2.12 договора аренды предусмотрена обязанность арендатора обеспечивать сохранность и охрану объекта, инженерных коммуникаций и оборудования, имеющихся на объекте, нести расходы на его содержание и поддержание в надлежащем техническом, санитарном и противопожарном состояниях согласно требованиям, установленным действующим законодательством, нормам и правилам, а также охрану объекта от несанкционированного проникновения на него третьих лиц.  

Как пояснил истец, шлагбаум установлен с целью обеспечения сохранности имущества арендодателя, арендатора и субарендаторов и ограничения прохода и проезда на территорию в не рабочее время.  

Согласно п. 2.3 акта осмотра № 23 от 19.05.2021 части земельного участка с кадастровым номером 66:41:0504004:3296, прилегающего к зданиям с кадастровыми номерами 66:41:0000000:7299, 66:41:0000000:4649, расположенным по адресу: 

<

...>, а также исполнения арендатором обязательств по договорам аренды от 19.11.2019 № 141/3/4/АИ-153 и 141/3/4/АИ-154 следует, что в ходе проведения контрольных мероприятий установлено, что земельный участок используется в качестве парковки автотранспорта для клиентов магазина «Светофор».  

Доказательств использования земельного участка для размещения транспорта на платной основе третьих лиц, не являющихся субарендаторами помещений в зданиях с кадастровыми номерами 66:41:0000000:7299, 66:41:0000000:4649 не представлено.  

Таким образом, шлагбаум установлен арендатором во исполнение условий пункта 3.2.12 договора в целях обеспечения сохранности имущества.  

Также ответчик ссылается в качестве основания направления уведомления о расторжении договора аренды на обстоятельства, возникшие после отказа ответчика от договора.  

Уведомление направлено арендатору 13.10.2023, факт выявления свалки отходов - 08.11.2023, фотофиксации нарушения не представлено.  

Следовательно, это обстоятельство не могло быть основанием для расторжения договора, поскольку не существовало на момент направления  

уведомления. Ранее претензий по вопросу несанкционированной свалки и мусору ответчик истцу не предъявлял.  

Кроме того истец не согласен с доводом ответчика о том, что на территории арендуемого земельного участка имеется свалка твердых коммунальных отходов.  

Здание с кадастровым номером 66:41:0000000:7299 сдано в субаренду ООО «Торгсервис 66» и Торговой сети «Монетка», осуществляющих торговую деятельность. У субарендаторов имеются заключенные договора на вывоз ТБО, имеется оборудованная площадка для сбора мусора, контейнеры, а также площадка для сбора упаковочной тары. Размещение упаковочной тары на территории земельного участка в специально оборудованных местах не является нарушением санитарных норм и правил, а также нарушением Федерального закона от 10.01.2002 № 7-ФЗ «Об охране окружающей среды».  

Судом установлено, что между ООО «Элемент-Трейд» и ЕМУП «Специализированная автобаза» заключен публичный договор № 357426 от 17.12.2020 на оказание услуг по обращению с твердыми коммунальными отходами по муниципальному образованию г. Екатеринбург. Согласно приложения № 1 к дополнительному соглашению № 10 от 19.11.2021 к договору № 357426 от 17.12.2020 «Объем и место образования твердых коммунальных отходов» под номером 145 указано здание, расположенное по адресу 

<

...>. Согласно указанному договору ЕМУП «Специализированная автобаза» оказывает услуги по вывозу ТБО с территории.  

Также между ООО «Торгсервис 66» и ЕМУП «Специализированная автобаза» заключен публичный договор № 357263 от 08.12.2020 на оказание услуг по обращению с твердыми коммунальными отходами по муниципальному образованию г. Екатеринбург, согласно которому вывозиться ТБО магазина «Светофор».  

Как пояснил истец, вывоз мусора происходит регулярно, согласно условиям заключенных договоров на вывоз ТБО, никаких нарушений не допускается. Предписаний со стороны контролирующих органов по факту нарушения порядка сбора и складирования твердых бытовых отходов ни истцу, ни субарендаторам магазинам «Светофор» и «Монетка» не поступало.  

Также в качестве основания для одностороннего отказа от договоров аренды ответчик ссылается на не уведомление о переустройстве, переоборудовании и перепланировки здания арендатором.  

Согласно Приложения № 5 к договору субаренды № ТС 66/8 от 17.01.2020, заключенного между ИП ФИО3 и ООО «Торгсервис 66» указан полный перечень строительно-монтажных работ выполняемых арендодателем ИП ФИО3 С указанным перечнем ответчик был ознакомлен. Сообщение о заключении договора субаренды было направлено истцу своевременно. Работы были выполнены к 01.07.2020, что подтверждается актом приема-передачи нежилого помещения от 01.07.2020. Следовательно,  

ответчику с января 2020 года было известно о выполнении спорных улучшений в здании.  

Письмом от 06.04.2020 № 18/20 ИП ФИО3 уведомила ответчика о производстве работ по ремонту зданий, в частности: работы по ремонту кровли, монтажу оконных конструкций и входных групп, устройству бетонных покрытий полов, монтажу систем электроснабжения, отопления, водопровода, канализации, отделочные работы. К письму были приложены сметы на выполнение работ.  

Согласно локального сметного расчета № 1 на ремонт кровли и фасада здания по адресу 

<

...> ИП ФИО3 понесла расходы на выполнение ремонтных работ кровли и фасада в размере 12 225 661,78 рублей.  

Согласно локального сметного расчета № 2 на ремонт полов, устройство перегородок, замену окон, дверей в здании по адресу 

<

...> ИП ФИО3 понесла расходы на ремонт в размере 4 735 818,34 рублей.  

Согласно локального сметного расчета № 3 на монтаж систем отопления и электроснабжения в здании по адресу 

<

...> ИП ФИО3 понесла расходы на ремонт в размере 1 962 183,94 рублей.  

Итого на ремонт, по расчетом истца, только части здания расположенного 

<

...> были понесены расходы в сумме 18 923 664 руб. 06 коп.  

В локальном сметном расчете № 3 в разделе 2 Монтаж систем отопления под пунктом 25-26 предусмотрены работы по установке двух котлов для отопления. Согласно условиям установки твердотопливного котла для его размещения подготавливается специальное помещение, что и было сделано истцом с использованием сборно-разборных конструкций.  

С 06.04.2020 ФГКУ «Приволжско-Уральское ТУИО» Минобороны России знало о том, что в здании площадью 1620 кв.м истец производит монтаж инженерных сетей, переоборудование и устройство котельной.  

При этом как указано ранее, дополнительным соглашением № 141/3/4/АИД-485 от 01.09.2021 к договору аренды недвижимого имущества № 141/3/4АИ-153 от 19.11.2019 и дополнительным соглашением № 141/3/4/АИД-486 от 01.09.2021 к договору аренды недвижимого имущества № 141/3/4АИ-154 от 19.11.2019 срок аренды по заключенным договорам был продлен до 18.11.2025 без возражений со стороны арендодателя не смотря на наличие котельной и работ по монтажу инженерных сетей в части здания.  

Письмом от 30.09.2021 исх. № 34/21 ИП ФИО3 сообщила Начальнику ФГКУ «Приволжско-Уральское ТУИО» Минобороны России о заключении договора субаренды недвижимого имущества № 129-КАВ от 27.08.2021 с ООО «Элемент-Трейд» и просила согласовать проект перепланировки и технического переустройства части здания по адресу: 

<

...> для размещения магазина ТС «Монетка»,  

предусматривающего оборудование помещение котельной. Проект перепланировки и технического переустройства был также направлен арендодателю.  

По заказу истца проектной организацией ООО «ВОКС» были разработаны следующие разделы проектной документации:  

1) «Магазин продовольственных и непродовольственных товаров ТС «Монетка» по адресу: 

<

...>» Рабочая документация. Проект перепланировки и технического переустройства. Раздел «Архитектруно-строительные решения». Шифр: 01/2019-954-АС, выполнен сентябрь 2021 года. Согласно проекту предусмотрено приспособление помещения под расположение магазина. Проектом предусматривается размещение торгового зала и подсобных помещений. Подсобные помещения: помещение приёмки товара, склада алкоголя, санузел, главная касса, помещение приема пищи, помещение фасовки гастрономии, моечная уборочного инвентаря. Настоящий проект выполнен в соответствии с требованиями № 123-Ф3 «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности». СП 1.13130.2009 «Системы противопожарной защиты. Эвакуационные пути и выходы» СП 2.13130.2012 «Системы противопожарной защиты. Обеспечение огнестойкости объектов защиты СП 4.13130.2013 «Системы противопожарной защиты. Ограничение распространения пожара на объектах защиты. Требования к объемно-планировочным и конструктивным решениям», СП 12.13130.2009 «Определение категории помещений, зданий и наружных установок по взрывопожарной и пожарной опасности». В приложении № 1 Обмерочный план предусмотрено размещение сборно-разборного пристроя котельной. В приложении 1 Планограмма отражено размещение котельной после выполнения работ по переустройству.  

2) «Магазин продовольственных и непродовольственных товаров ТС «Монетка» по адресу: 

<

...>» Рабочая документация. Проект перепланировки и технического переустройства. Раздел «Отопление, вентиляция и кондиционирование воздуха». Шифр: 01/2019-954- ОВ, выполнен сентябрь 2021г. Проектная документация содержит сведения о размещении сборно-разборного пристроя котельной и размещение оборудования отопления в котельной. Ранее в здании отопление отсутствовало, что подтверждается отчетом ООО «Консалтинг - Групп» № 562-19Н об определении рыночной стоимости права временного владения и пользования, выраженного в стоимости арендной платы в год (без учёта НДС, без учёта коммунальных платежей), объектами недвижимости у с учетом права пользования частью земельного участка с кадастровым номером 66:41:0504004:3296, необходимой для эксплуатации объектов), расположенными по адресу: Свердловская область, г. Екатеринбург, Чкаловский район, в /городок № 4 нежилое здание с кадастровым номером 66:41:0000000:7299.  

3) «Магазин продовольственных и непродовольственных товаров ТС  

«Монетка» по адресу: 

<

...>» Рабочая документация. Проект перепланировки и технического переустройства. Раздел «Внутренний водопровод и канализация». Шифр: 01/2019-954-ВК, выполнен сентябрь 2021г. Проектная документация содержит сведения о размещении сборно-разборного пристроя котельной и размещение оборудования отопления в котельной.  

4) «Магазин продовольственных и непродовольственных товаров ТС «Монетка» по адресу: 

<

...>» Рабочая документация. Проект перепланировки и технического переустройства. Раздел «Электрическое освещение и силовое оборудование». Шифр: 01/2019-954-ВК, выполнен сентябрь 2021г. Проектная документация содержит сведения о размещении сборно-разборного пристроя котельной.  

5) «Магазин продовольственных и непродовольственных товаров ТС «Монетка» по адресу: 

<

...>» Рабочая документация. Проект перепланировки и технического переустройства. Раздел «Паспорт внешнего вида». Шифр: 01/2019-954-ПВВ, выполнен сентябрь 2021г.  

Все принятые технические решения, принятые в чертежах проектной документации, соответствуют требованиям экологических, санитарно- гигиенических, противопожарных и других норм, действующих на территории Российской Федерации, и обеспечивают безопасную для жизни и здоровья людей эксплуатацию объекта при соблюдении принятых чертежами мероприятий.  

Из планов до и после перепланировки видно, что помещение котельной предусмотрено в проектной документации, так же предусмотрено оборудование эвакуационного выхода, установка сантехнического оборудования, устройство площадки ЦХМ, оборудование входной группы.  

Вопреки доводу апелляционной жалобы, согласно письму ФГКУ «Приволжского-Уральское ТУИО» Минобороны России от 29.10.2021 № 141/4/03-11450 Учреждением согласована перепланировка здания 66:41:0000000:7299 с учетом представленного проекта перепланировки и технического переустройства части здания.  

Как указал истец, улучшения здания в виде системы отопления существует в здании с 2020 года, тогда же были смонтированы сборно-разборные конструкции котельной, где расположен котел отопления. С 2020 года до мая 2023 года никаких претензий по поводу размещения конструкций котельной и инженерного оборудования в здании, со стороны ответчика заявлено не было.  

Поскольку ответчик согласовал проведение работ по перепланировке здания без каких-либо замечаний, то ИП ФИО3 полагала, что и размещение котельной, инженерного оборудования согласовано с арендодателем, так как во всей проектной документации имеется упоминание о котельной и инженерном оборудовании.  

Кроме того арендодателю было известно, что здание с кадастровым  

номером 66:41:0000000:7299 не имело ранее отопления, что подтверждается отчетом ООО «Консалтинг - Групп» № 562-19Н об определении рыночной стоимости права временного владения и пользования, выраженного в стоимости арендной платы в год (без учёта НДС, без учёта коммунальных платежей), объектами недвижимости (с учетом права пользования частью земельного участка с кадастровым номером 66:41:0504004:3296, необходимой для эксплуатации объектов), расположенными по адресу: Свердловская область, г. Екатеринбург, Чкаловский район, в /городок № 4 нежилое здание с кадастровым номером 66:41:0000000:7299 из которого следует, что здание ранее было не отапливаемое.  

Для размещения торговых площадей магазина было необходимо провести работы по оборудованию системы отопления. Согласовывая проект ответчику было известно, что планируется оборудование котельной, и он не возражал против этого.  

В ходе рассмотрения дела, суд определением от 22.05.2024 назначил по делу судебную экспертизу, производство которой поручил эксперту ООО «ПроЭксперт Урал» ФИО5.  

По первому вопросу: привели ли строительные и отделочные работы, выполненные ИП ФИО3 в здании с кадастровым номером 66:41:0000000:7299 к ухудшению технических характеристик здания и повлияли ли на надежность конструктивных элементов здания? эксперт пришел к следующим выводам.  

Проведённые мероприятия, выполненные в здании с арендуемыми помещениями: - хранилище (кадастровый № 66:41:0000000:7299) общей площадью - 1620м2, расположенное по адресу: Свердловская область, г. Екатеринбург, Чкаловский район, в/городок № 4 (

<

...> стр. 22/3), улучшают работоспособность конструкций здания и способствуют сохранности и долговечности его в эксплуатации.  

Арендатор осуществил своё право на использование арендуемого здания по адресу: Свердловская область, г. Екатеринбург, Чкаловский район, в/городок № 4 (

<

...> стр. 22/3), произвёл улучшение состояния конструкций здания, его долговечности и выполнил мероприятия, соответствующие нормальному функционированию объекта аренды.  

Стена между помещениями № 11 и 12 находится в аварийном состоянии. 

Фактическая общая площадь арендуемого здания, расположенного по адресу: Свердловская область, г. Екатеринбург, Чкаловский район, в/городок № 4 (

<

...> стр. 22/3) на дату проведения осмотра объекта составляет - 1562.01м2  

По второму вопросу: является ли безопасным использование здания с кадастровым номером 66:41:0000000:7299 в качестве магазина продовольственных товаров, торговая площадь которого составляет 1000 кв. м  

при обеспечении отопления здания существующей котельной? эксперт пришел к следующему выводу.  

Существующая котельная (котёл водогрейный автоматический модель ВСКЗ-ЭКО) на твёрдом топливе является безопасной в эксплуатации и соответствует принятым нормативным документам:  

СП 60.1333.2016 «СНиП 41-01-2003. Отопление, вентиляция и кондиционирование воздуха».  

СП 118.13330.2012 «СНиП 31-06-2009. Общественные здания и сооружения».  

СП 73.13330.2016 «СНиП 31-06-2009. Внутренние санитарно-технические системы здания».  

Требованиям пожарной безопасности. 

Помещение котельной относится к вспомогательным сооружениям и не является капитальным. Помещение котельной является пристроенным к основному зданию, при этом несущие конструкции основного здания при устройстве котельной не затрагиваются.  

Таким образом, материалами дела не подтверждается нарушение арендатором условий пункта 3.2.18 договоров.  

Кроме того, ответчик ссылается на нарушение истцом условий п. 3.2.23 договоров.  

Пунктом 3.2.23 договоров предусмотрена обязанность в течение 5 рабочих дней после подписания арендодателем и арендатором акта приема-передачи Объекта за свой счет осуществить страхование Объекта на весь срок действия договора в(или) обеспечить непрерывное страхование в течение всего срока действия договора с указанием арендодателя в качестве выгодоприобретателя по рискам причинения вреда конструктивным элементам, внутренней отделке, внешней отделке и инженерному оборудования здания(ям) и(или) помещения(ям) в результате: пожара, стихийных бедствий; удара молнии; падения летательных аппаратов; аварии водопроводных, канализационных, отопительных и противопожарных систем: взрыва; противоправных действий третьих лиц, направленных на уничтожение и(или) повреждение застрахованного имущества; наезда транспортных средств; проникновения волы из соседних помещений, а также имущественных интересов, связанных с риском наступления ответственности за причинение вреда жизни, здоровью или имуществу третьих лиц (страхование гражданской ответственности).  

Материалами дела подтверждается, что полисами (договорами) страхования заключенными с ООО Абсолют-Страхование № 024-078014553/19, № 024-078-014554/19 от 24.12.2019 подтверждается факт страхования двух зданий с 25.12.2019 по 24.12.2020, полисами № 024-078019197/21, № 024-078-019198/21 от 15.04.2021 подтверждается факт страхования двух зданий с 16.04.2021 по 24.12.2022, полисами № 024-078026903/23, № 024-078-026904/23 двух зданий с 11.03.2023 по 10.03.2024,  

дополнительными соглашениями срок действия полисов на два здания продлен до 18.11.2025. На дату направления уведомления о расторжении договоров оба здания были застрахованы более 7 месяцев.  

Суд первой инстанции учел, что по своей правовой природе отказ от договора, влекущий прекращение правоотношений между сторонами, является крайней мерой, применяемой к недобросовестному контрагенту в случае, когда иные средства воздействия исчерпаны, и сохранение договорных отношений становится нецелесообразным и невыгодным для другой стороны.  

Ссылку ответчика на то, что решение об отказе от исполнения договоров аренды было принято после анализа поведения арендатора на протяжении всего периода исполнения договоров, нельзя признать обоснованной.  

Как верно указал суд первой инстанции, арендодатель, не реализовавший свое право на односторонний отказ от договора по основаниям, связанным с нарушением арендатором обязательств, не вправе ссылаться на соответствующие нарушения в последующие периоды, поскольку иное не соответствует разумному и добросовестному поведению (п. 4 ст. 450.1 ГК РФ) и приводит к неопределенности во взаимоотношениях сторон.  

Согласно п. 5 ст. 450.1 ГК РФ к случаях, если при наличии оснований для отказа от договора (исполнения договора) сторона, имеющая право на такой отказ, подтверждает действие договора, в том числе путем принятия от другой стороны предложенного последней исполнения обязательства, последующий отказ по тем же основаниям не допускается.  

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ, суд первой инстанций правомерно сделал вывод об отсутствии правовых оснований для одностороннего отказа арендодателя от исполнения договоров аренды № 141/3/4/АМ-153, № 141/3/4/АМ-154 от 19.11.2019, заключенных с истцом.  

Оснований не согласиться с данными выводами у суда апелляционной инстанции не имеется.  

Приведенные в апелляционной жалобе доводы проверены судом апелляционной инстанции в полном объеме и подлежат отклонению в силу их несостоятельности.  

По своей правовой природе отказ от договора, влекущий прекращение правоотношений между сторонами, является крайней мерой, применяемой к недобросовестному контрагенту в случае, когда иные средства воздействия исчерпаны, и сохранение договорных отношений становится нецелесообразным и невыгодным для другой стороны. Сам по себе факт наличия нарушения условий договора по смыслу ст. 450 ГК РФ не может служить основанием для его расторжения.  

Учитывая характер допущенных арендатором нарушений и принятые им меры по его устранению, а также отсутствие для арендодателя негативных последствий, вызванных ненадлежащим исполнением арендатором условий договоров, которым бы соответствовали и были соразмерны правовые  

последствия прекращения договоров, суд первой инстанции обоснованно не принял во внимание наличие формальных условий для одностороннего расторжения договоров аренды, как не отвечающее целям договоров и принципу разумного осуществления гражданских прав.  

Суд апелляционной инстанции считает, что имеющие существенное значение для рассматриваемого дела обстоятельства установлены судом первой инстанции правильно, представленные доказательства исследованы и им дана надлежащая оценка.  

Основания для удовлетворения апелляционной жалобы истца отсутствуют.  

Апелляционная жалоба не содержит указания на обстоятельства и соответствующие доказательства, наличие которых позволило бы иначе оценить те юридически значимые обстоятельства, верная оценка которых судом первой инстанции повлекла принятие обжалуемого решения.  

Нарушения или неправильное применение норм процессуального права, следствием которых согласно положениям статьи 270 АПК РФ могла бы явиться отмена решения арбитражного суда первой инстанции, отсутствуют. Решение суда отмене не подлежит.  

В соответствии со статьей 110 АПК РФ расходы Кооператива по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе относятся на заявителя.  

На основании изложенного и руководствуясь статьями 176, 258, 268, 269, 271 АПК РФ, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд  

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Свердловской области от 18 октября 2024 года по делу № А60-56697/2023 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.   

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Свердловской области.  

Председательствующий О.Г. Дружинина 

Судьи С.В. Коньшина О.В. Лесковец 

Электронная подпись действительна.Данные ЭП:Удостоверяющий центр Казначейство РоссииДата 15.05.2024 6:58:48

Кому выдана ДРУЖИНИНА ОЛЬГА ГЕННАДЬЕВНА