АРБИТРАЖНЫЙ СУД САМАРСКОЙ ОБЛАСТИ

443001, г.Самара, ул.Самарская, 203Б, тел. (846) 207-55-15

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

 

02 июня 2022 года

Дело №

А55-38621/2021

 

резолютивная часть решения оглашена 26 мая 2022 года

полный текст решения изготовлен 02 июня 2022 года

Арбитражный суд Самарской области

в составе судьи 

ФИО1

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Семёновой Е.С. 

рассмотрев в судебном заседании  26 мая 2022 года  дело по иску общества с ограниченной ответственностью "Теплоэнергострой"

к  обществу с ограниченной ответственностью "Легмаш"третье лицо индивидуальный предприниматель ФИО2

о взыскании

при участии в заседании

от истца - ФИО3 доверенность от 13.10.2021 от ответчика - не явился, извещен надлежащим образом от третьего лица – ФИО4 доверенность от 15.08.2017

Установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Теплоэнергострой" обратилось в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Легмаш" в котором просит взыскать неустойку в размере 2 540 000 руб. за период с 11.04.2021 по 20.12.2021.

В судебном заседании истец заявленные требования поддержал. 

Ответчик в судебное заседание также не явился, извещен надлежащим образом, отзыв на исковое заявление не представлен.

Ответчик иск не признал, отзыв на исковое заявление не представил.

Третье лицо в судебном заседании просит в иске истцу отказать, представил отзыв на иск, заявил ходатайство об истребовании оригинала предварительного договора купли-продажи недвижимости от 16.08.2020, расшифровки бухгалтерского баланса за 2021 год, заявил ходатайство о привлечении к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, Общества с ограниченной ответственностью "Самара Девелопмент", сделал заявление о  фальсификации доказательств – предварительного договора купли-продажи недвижимости от 16.08.2020.

Исследовав материалы дела, доводы искового, отзыва  на иск, заслушав доводы представителей сторон, суд считает исковые требования не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 16.08.2020 между ООО «Легмаш» (Продавец) и ООО «Теплоэнергострой» (Покупатель) был заключен Предварительный договор купли-продажи недвижимости (далее - Предварительный договор).

Согласно п.1.1., п. 1.2. Предварительного договора Продавец обязался передать в собственность Покупателя следующие объекты недвижимости: нежилое помещение, площадью 66,1 кв.м, на 1 этаже, кадастровый номер 63:01:0816011:969, находящееся по адресу: 

<

...>, на праве собственности (запись регистрации №63-63/001-63/001/770/2015-8856/1 от 13.05.2015 г., зарегистрировано Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области); нежилое помещение, площадью 75,9 кв.м, на 1 этаже, кадастровый номер 63:01:0816011:970, находящееся по адресу: 

<

...>, на праве собственности (запись регистрации №63-63/001-63/001/770/2015-8858/1 от 13.05.2015 г., зарегистрировано Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области); нежилое помещение, площадью 100,2 кв.м, на 1 этаже, кадастровый номер 63:01:0816011:971, находящееся по адресу: 

<

...>, на праве собственности (запись регистрации №63-63/001-63/001/770/2015-8859/1 от 13.05.2015 г., зарегистрировано Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области); нежилое помещение, площадью 2 744,7 кв.м, на 1,2,3, этаже, кадастровый номер 63:01:0816011:968,находящееся по адресу: 

<

...>, на праве собственности (запись регистрации №63-63/001-63/001/770/2015-8853/1 от 13.05.2015 г., зарегистрировано Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области); земельный участок, площадью 2548,00 кв.м., назначение: земли населенных пунктов, под производственные помещения, кадастровый номер 63:01:0816011:578, находящийся по адресу: 

<

...>, на праве собственности (запись регистрации № 63-63-01/310/2014-471 от 13.03.2014 г., зарегистрировано Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области).

1.2. Общая стоимость объектов составляет 60 000 000 рублей.

Согласно п. 2.1., п.2.2. Предварительного договора Стороны обязуются заключить основной договор купли-продажи объектов недвижимости не позднее 10 апреля 2021 года,

Ответчик обязался передать Истцу объекты недвижимости в состоянии, позволяющим использовать их по назначению, свободными от ограничений (обременении), притязаний третьих лиц.

05.04.2021 от Истца к Ответчику поступило предложение заключить Основной договор купли-продажи недвижимости.

12.04.2021 в ответ на поступившее предложение Ответчик сообщил Истцу о невозможности по состоянию на 10.04.2021 г. передать объекты по договору свободными от ипотеки.

16.04.2021 Истец направил Ответчику письмо о нарушении условий Предварительного договора (п.2.1.) о передаче объектов свободными от ограничений (обременении).

20.05.2021 Ответчик сообщил Истцу, что по состоянию на текущую дату обременение не снято, но ожидается снятие обременения в ближайшее время, с залогодержателем активно ведутся переговоры.

20.07.2021 Ответчик сообщает Истцу о возможности снятия обременения с продаваемых объектов, ожидается обращение залогодержателя в органы Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области  с соответствующим заявлением.

03.09.2021 Истец направил Ответчику письмо о необходимости исполнения обязательств надлежащим образом и установленной Предварительным договором ответственности за неисполнение обязательств.

03.12.2021 Истец получил от Ответчика письмо, в котором сообщил о невозможности снятия обременения во внесудебном порядке и подаче иска к залогодержателю о признании ипотеки отсутствующей.

До настоящего времени объекты недвижимости находятся в ипотеке у Индивидуального предпринимателя ФИО2, что подтверждается выписками из ЕГРН.

Согласно п. 4.1. Предварительного договора в случае неисполнения Продавцом обязанностей, предусмотренных пунктом 2.2., пунктом 3.1 настоящего Договора, Продавец уплачивает Покупателю неустойку в сумме 10 ООО (десять тысяч) рублей за каждый день просрочки исполнения обязательств.

В соответствии с пунктом 1 статьи 429 Гражданского кодекса РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

15.12.2021 Истец направил Ответчику письмо об отказе от заключения Основного договора купли-продажи недвижимости в связи с наличием обременения на объектах и требованием об уплате неустойки в сумме 2 540 ООО руб. за период с 11.04.2021 по 20.12.2021.

Согласно п.5.4., п. 5.5. Предварительного договора если стороны не придут к соглашению путем переговоров, все споры рассматриваются в претензионном порядке. Срок рассмотрения претензии - три рабочих дня с даты получения претензии.

В случае если споры не урегулированы сторонами с помощью переговоров и в претензионном порядке, то они разрешаются в Арбитражном суде Самарской области в соответствии с действующим законодательством РФ.

20.12.2021 досудебная претензия была получена ООО «Легмаш», однако требование о добровольной уплате неустойки Ответчиком не исполнено.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца  с настоящим иском в суд.

Третье лицо представило отзыв на иск, в котором просит в иске отказать по следующим основаниям.

В соответствии с п. 1.3. каждого из вышеуказанных договоров долевого участия в строительстве от 03.07.2018 г., исполнение обязательств по которым обеспечено договором залога от 16.08.2018 г., срок сдачи жилого дома в эксплуатацию - IV квартал 2019 года.

В соответствии с п. 2.1 договора залога от 16.08.2018 г., при достижении стадии строительства в 60% готовности жилого дома (готовности коробки Жилого дома без коммуникаций) договор расторгается, и залогодержатель обязан совместно с залогодателем обратиться в Росреестр с заявлением о снятии обременения с предмета залога.

В соответствии с п. 2.4 договора залога, залогом обеспечивается исполнение застройщиком следующих обязательств: возврат   денежных   средств,    внесенных   залогодержателем,    в   случаях, предусмотренных действующим законодательством и (или) договором; уплата залогодержателю денежных средств, причитающихся ему в возмещение убытков и (или) в качестве неустойки (штрафа, пеней) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обязательства по передаче объекта долевого строительства, и иных причитающихся ему в соответствии с договором и (или) федеральными законами денежных средств; возмещение судебных издержек и иных расходов, вызванных обращением взыскания на заложенное имущество; возмещение расходов по реализации заложенного имущества.

Предварительный договор купли-продажи недвижимости датирован 16 августа 2020.

На эту дату: просрочка во введении строящегося многоквартирного дома в эксплуатацию достигала 7 месяцев; действие Разрешения на строительство № 63-301000-293-2017 11.09.2019 г. было продлено до 29 июня 2021 г.; согласно фотоотчету от 10.08.2020 г., размещенному в открытом доступе в Единой информационной системе жилищного строительства Дом.рф. за два года и семь месяцев действия разрешения на строительство от 31.12.2017 г. возведено только две секции дома из трех, кровля отсутствует.

Таким образом, действуя добросовестно, разумно и осмотрительно, истец перед подписанием предварительного договора купли-продажи заложенного недвижимого имущества должен был однозначно установить, что:

-уже имеет место нарушение обеспеченных залогом обязательств застройщика по сроку введения строящегося дома в эксплуатацию (а значит и по сроку достижения стадии строительства в 60% готовности дома), что является основанием для обращения взыскания на заложенное имущество;

-факт продления срока действия разрешительной документации и стадия строительства указывают на невозможность завершения строительства жилого дома в требуемой стадии готовности до 10 апреля 2021 г. - установленной даты подписания основного договора купли-продажи.

Кроме того, согласно сведениям Единого государственного реестра юридических лиц единственным участником ООО «Теплоэнергострой» является ФИО5, который на момент подписания спорного предварительного договора осуществлял совместное участие в уставном капитале ООО «ТСЖ Содружество» с ФИО6.

Таким образом, мнимость сделки очевидна, поскольку как истцу, так и ответчику, было известно о неисполнении обеспеченных залогом обязательств, отсутствии оснований для снятия залога с имущества, являющегося предметом предварительного договора купли-продажи, а следовательно, вероятнее всего изначально планировалось применение мер ответственности в виде неустойки за нарушение ответчиком условий предварительного договора от 16 августа 2020 г..

Поскольку предварительный договор устанавливает обязанность заключить основной договор на определенных условиях, предварительный договор связан с возможностью отчуждения имущества, и должен заключаться с соблюдением порядка, установленного ст. 46 ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью» (Определение ВАС РФ от 17.12.2009 N ВАС-16363/09 по делу N А12-1570/2009; Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 16 сентября 2016 г. N 13АП-20778/2016 по делу N А56-97557/2015).

Согласно пункту 1.2. предварительного договора купли-продажи недвижимости от 16.08.2020 г. общая стоимость объектов, выступающих предметом купли-продажи, составляет 60 000 000 (шестьдесят миллионов) рублей.

Согласно данным бухгалтерского баланса ООО «Теплоэнергострой» за 2019 г., размещенным на государственном информационном ресурсе бухгалтерской (финансовой) отчетности составляет 55 280 000 (пятьдесят пять миллионов двести восемьдесят тысяч) рублей.

Согласно данным бухгалтерского баланса ООО «Легмаш» за 2019 г., размещенным на государственном информационном ресурсе бухгалтерской (финансовой) отчетности стоимость балансовых активов общества составляет 217 868 000 (двести семнадцать миллионов восемьсот шестьдесят восемь тысяч) рублей.

Виды деятельности, осуществляемые ООО «Теплоэнергострой» согласно уставу общества и сведениям Единого государственного реестра юридических лиц не предполагают приобретение недвижимого имущества в предусмотренной предварительным договором площади. В то же время, продажа недвижимого имущества ООО «Легмаш» влечет отчуждение значительной части актинов, используемых для основного вида деятельности общества - аренда и управление собственным недвижимым имуществом.

Таким образом, и для истца, и для ответчика, предварительный договор купли-продажи недвижимости от 16.08.2020 г. являлся крупной сделкой.

В соответствии с п. 3 ст. 46 ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью» принятие решения о согласии на совершение крупной сделки является компетенцией общего собрания участников общества.

Определением Арбитражного суда Самарской области от 14.02.2022 г. истца и ответчика обязали представить в материалы дела учредительные документы юридических лиц для исследования соблюдения порядка заключения предварительного договора купли-продажи недвижимости от 16.08.2020; сведения о балансовой стоимости активов обществ на последнюю отчетную дату перед заключением предварительного договора купли-продажи недвижимости от 16.08.2020 г..

В судебном заседании истцом представлена в материалы дела копия устава ООО «Теплоэнергострой» и бухгалтерский баланс общества за 2020 г.. При этом, последней отчетной датой перед заключением предварительного договора является 31.12.2019 года. 

Ответчик в нарушение обязанности, установленной судебным актом, не представил документов.

Данные обстоятельства указывают на отсутствие у сторон рассматриваемой сделки документов, подтверждающих соблюдение порядка ее одобрения и совершения.

Это может также являться свидетельством более позднего составления документов -договоров и переписки сторон по мнению ответчика.

В частности, немаловажными являются следующие обстоятельства: 17 марта 2021 г. ФИО2 впервые получено письмо ООО «Легмаш» с предложением подписать соглашение о расторжении договора залога от 16.08.2018 г.;

26 марта 2021 г. ООО «Легмаш» направляет в адрес ФИО2 досудебную претензию, содержащую уведомление о готовности дома на 60% на 10.03.2021 г. и возникновении убытков в связи с заключением предварительного договора купли-продажи заложенного имущества из расчета 50 000 рублей за каждый день просрочки в передаче имущества.

27 марта 2021 г. действие Разрешения на строительство № 63-301000-293-2017 продлено ООО «Самара Девелопмент» до 30 ноября 2021 г., что предполагает заблаговременное обращение в Министерство строительства Самарской области;

Письмом от 31 марта 2021 г. с исх. № 24/58 ООО «Самара Девелопмент» известило ответчика о переносе срока сдачи в эксплуатацию на III квартал 2021 г..

Письмом от 01 апреля 2021 г. в ответ на досудебную претензию ФИО2 сообщил истцу о необходимости представления доказательств 60% готовности жилого дома, и наличии оснований для обращения взыскания на заложенное имущество в связи с неисполнением ООО «Самара Девелопмент» обязательств по договорам о долевом участии в строительстве.

25 апреля 2021 г. ответчиком получена новая досудебная претензия от истца, содержащая уведомление о готовности дома на 60% на 10.03.2021 г. и возникновении убытков в связи с заключением предварительного договора купли-продажи заложенного имущества из расчета 10 000 рублей за каждый день просрочки в передаче имущества.

Доказательств 60 % готовности жилого дома в адрес ФИО2 так и не былопредставлено. Вместе с тем, согласно фотоотчету от 23.03.2021 г., размещенному в открытомдоступе в Единой информационной портале жилищного строительства Дом.рф от 23.03.2021г.  третья секция дома не достроена, кровля отсутствует.

Появление претензий к ООО «Самара Девелопмент», принадлежащей к одной группе компаний с ответчиком, со стороны ФИО2 и могло послужить причиной согласованных действий сторон по оформлению мнимой сделки для образования фиктивной задолженности перед «дружественной» организацией в целях минимизации финансовых санкций ООО «Самара Девелопмент», применимых по договорам долевого участия, посредством перевыставления суммы неустойки ФИО2 в качеству убытков.

Этот довод подтверждается и позицией ответчика по делу, заявившего о намерении заключить мировое соглашение в предварительном судебном заседании 14.02.2022 г..

На это же указывает и размер взыскиваемой неустойки - 10 ООО рублей за каждый день просрочки, который позволил за непродолжительное время рассчитать и предъявить ко взысканию значительную сумму денежных средств. Заявленный размер неустойки при отсутствии каких-либо затрат со стороны истца, а также доказательств его финансовых потерь в связи с незаключением основного договора, явно несоразмерен последствиям неисполнения обязательств ответчиком.

В любом случае, ООО «Легмаш» обладало всей необходимой информацией о ходе строительства, а ООО «Теплоэнергострой», действуя разумно и добросовестно, имело все возможности и должно было установить невозможность прекращения залога в отношении недвижимого имущества (предмета предварительного договора) в связи с отсутствием правовых оснований у ФИО2 для снятия обременения по вине ООО «Самара Девелопмент».

Третьим лицом заявлено ходатайство о привлечении к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, Общества с ограниченной ответственностью "Самара Девелопмент" оставлено без удовлетворения, суд не находит оснований для удовлетворения данного заявления.

Третьим лицом также заявлено ходатайство об истребовании оригинала предварительного договора купли-продажи недвижимости от 16.08.2020, расшифровки бухгалтерского баланса за 2021 год, которое судом оставлено без удовлетворения, ввиду следующего.

 Суд не усматривает оснований для удовлетворения ходатайства истца об истребовании дополнительных доказательств ввиду следующего.

В силу статьи 68 Арбитражного процессуального кодекса РФ обстоятельства дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определенными доказательствами, не могут подтверждаться в арбитражном суде иными доказательствами.

В соответствии с частью 1 статьи 67 АПК РФ арбитражный суд принимает только те доказательства, которые имеют отношение к рассматриваемому делу.

Из изложенного следует, что ходатайство об истребовании подлежит удовлетворению только в том случае, если обозначенные в таком ходатайстве обстоятельства, которые могут быть установлены в результате исследования соответствующего доказательства, входят в круг обстоятельств, имеющих значение для рассмотрения настоящего дела.

При этом суд учитывает, какие обстоятельства, имеющие значение для дела, могут быть установлены этим доказательством, и вправе отказать в удовлетворении такого ходатайства.

Также третьим лицом заявлено о фальсификации доказательств – предварительного договора купли-продажи недвижимости от 16.08.2020. Заявление о фальсификации судом рассмотрено и оставлено без удовлетворения, ввиду того, что последствием удовлетворения заявления о фальсификации служит исключение этого документа из числа доказательств. В данном случае исключение данного предварительного договора не несет никаких правовых последствий для сторон, обязательства по предварительному договору прекратились. 

В соответствии с п. 1. п.2. ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат прававладения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе посвоему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любыедействия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права иохраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество всобственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременятьего другими способами, распоряжаться им иным образом.

В силу п.4 ст. 429 ГК РФ в предварительном договоре указывается срок, вкоторый стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок впредварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению втечение года с момента заключения предварительного договора.

В соответствии со ст. 190 Гражданского кодекса Российской Федерации, срокможет определяться указанием на событие, которое должно неизбежно наступить.

Согласно с п.6 ст.429 ГК РФ обязательства, предусмотренные предварительнымдоговором, прекращаются, если до окончания срока, в течении которого стороныдолжны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон ненаправит другой стороне предложение заключить этот договор.

В соответствии с ч.5 ст. 429 ГК РФ, в случае, если сторона, заключившаяпредварительный договор уклоняется от заключения основного договора,применяются требования, предусмотренные п.4 ст.445 настоящего Кодекса. Требованиео понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течениешести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.

Истец в суд с исковым заявлением о понуждении ответчика заключить договор не обращался, вследствие чего в соответствии с п.6 ст.429 ГК РФ , обязательства,предусмотренные предварительным договором прекратились.

При указанных обстоятельствах, суд считает, что требования истца необоснованны и не подлежат удовлетворению.

Расходы по госпошлине подлежат отнесению на истца в соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ.

       Руководствуясь ст.ст.110, 167-170, 176  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

Р Е Ш И Л:

Заявление третьего лица о фальсификации доказательств – предварительного договора купли-продажи недвижимости от 16.08.2020 оставить без удовлетворения.

       Ходатайство третьего лица об истребовании оригинала предварительного договора купли-продажи недвижимости от 16.08.2020, расшифровки бухгалтерского баланса за 2021 год оставить без удовлетворения.

       Ходатайство третьего лица о привлечении к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, Общества с ограниченной ответственностью "Самара Девелопмент" оставить без удовлетворения.   

       В иске отказать.

       Решение  может быть обжаловано в месячный срок в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд, г.Самара с направлением апелляционной жалобы через Арбитражный суд Самарской области.

 

Судья

/

ФИО1