Арбитражный суд Московской области

107053, проспект Академика Сахарова, д. 18, г. Москва

http://asmo.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело №А41-40172/24

03 сентября 2024 года

г.Москва

 

Резолютивная часть объявлена 03 сентября 2024 года

Полный текст решения изготовлен 03 сентября 2024 года

 

Арбитражный суд Московской области в составе судьи Москатовой Д.Н.,                при ведении протокола помощником судьи Кузиной К.С. рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению

Индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП: 

<

***>, ИНН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРНИП: 05.10.2020)

к ООО "ВЕРСАЛЬ" (143962, МОСКОВСКАЯ ОБЛАСТЬ, ФИО2, ПР-КТ ЮБИЛЕЙНЫЙ, Д. 57, ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 20.10.2014, ИНН: 

<

***>) 

с требованиями о расторжении договоров аренды, обязании принять нежилые помещения

Третье лицо: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области (143403, Московская обл, Красногорск г, Речная ул, влд. 8, ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 21.12.2004, ИНН: 

<

***>);

при участии в судебном заседании до и после перерыва - согласно протоколу 

 

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее - истец) обратилась в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "ВЕРСАЛЬ" (далее - ответчик) с требованиями:

1. Расторгнуть договор аренды нежилого помещения №25/07/22-АВ от 25.07.2022 г., заключенный между ИП ФИО1 и ООО "ВЕРСАЛЬ".

2. Обязать ООО "ВЕРСАЛЬ" принять нежилое помещение, а именно: комн. №212, площадью 37,2 кв.м, помещение №001, литера Б, расположенное на втором этаже здания торгового центра (ТЦ «Новый») по адресу: 

<

...>

3. Расторгнуть договор аренды нежилого помещения №25/07/22-1-АВ от 25.07.2022 г., заключенный между ИП ФИО1 и ООО "ВЕРСАЛЬ".

4. Обязать ООО "ВЕРСАЛЬ" принять нежилое помещение, а именно: комн. № 213, части комн. №214, 215, 216, площадью 59,0 кв.м, помещение №001, литера Б, расположенное на втором этаже здания торгового центра (ТЦ «Новый») по адресу: 

<

...>.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора судом в порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса (далее – АПК РФ) привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области.

Стороны обеспечили явку представителей в судебное заседание, свои позиции поддержали, дали пояснения.

Третье лицо явку представителя в судебное заседание не обеспечило, извещено надлежащим образом.

Дело рассмотрено в порядке статьи 156 АПК РФ в отсутствие представителей третьего лица.

В судебном заседании судом в порядке статьи 163 АПК РФ был объявлен перерыв до 03.09.2024. Информация об объявленном перерыве в установленном порядке и сроки размещена на официальном сайте в системе https://kad.arbitr.ru/.

После перерыва судебное заседание продолжено в том же составе суда.

Стороны свои позиции после перерыва поддержали.

Рассмотрев материалы дела в объеме представленных доказательств, заслушав доводы представителей сторон, суд установил следующее.

С обоснование заявленных требований истцом указано, что 25.07.2022 между истцом ИП ФИО1 (арендатор) и ответчиком ООО "ВЕРСАЛЬ" (арендодатель) были заключены нижеследующие договоры аренды недвижимости:

-    №25/07/22-АВ, согласно п. 1.1 которого арендодатель передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование за плату (в аренду) нежилое помещение, а именно: комн. №212, площадью 37,2 кв.м, помещение №001, литера Б, расположенное на втором этаже здания торгового центра (ТЦ «Новый») по адресу: 

<

...>;

-    25/07/22-1-АВ, согласно п. 1.1 которого арендодатель передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование за плату (в аренду) нежилое помещение, а именно: комн. № 213, части комн. №214, 215, 216, площадью 59,0 кв.м, помещение №001, литера Б, расположенное на втором этаже здания торгового центра (ТЦ «Новый») по адресу: 

<

...>.

Согласно пункту 1.4 договоров, арендованные площади были предоставлены арендатору для организации салона по оказанию парикмахерских услуг с коммерческим наименованием «Крем и Воск» и под товарным знаком «Точка красоты».

В соответствии с пунктом 3.1 договоров срок действия договоров до 30.08.2027 включительно, договоры подлежат государственной регистрации (пункт 3.2).

Согласно положениям пункта 12.1 договоров, договор может быть расторгнут досрочно по взаимному согласию сторон. Арендатор вправе в одностороннем внесудебном порядке отказаться от исполнения настоящего Договора в соответствии с положениями пункта 12.3 договора.

В силу положений пункта 12.9 договора в случае досрочного расторжения/прекращения договора по вине/инициативе (оферте) арендатора, обеспечительный платеж в полном объеме остается у арендодателя, при этом арендатор выплачивает штраф в размере постоянной составляющей арендной платы за 1 (один) месяц.

С учетом своего неблагоприятного финансового положения и невозможности дальнейшего осуществления предпринимательской деятельности, 13.11.2023 арендатор уведомил арендодателя о своем намерении расторгнуть договоры №25/07/22-АВ и 25/07/22-1-АВ от 25.07.2022.

01.12.2023 арендодателем был дан ответ об отказе в расторжении.

Поскольку требования истца в досудебном порядке не были удовлетворены, договоры аренды не были расторгнуты, истец обратился в суд с настоящим иском.

К правоотношениям сторон подлежат применению нормы Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды, общие положения об обязательства и свободе договора.

В соответствии со статьей 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, граждане и юридические лица свободны в заключении договора, а условия договора определяются по усмотрению сторон. Условия заключенного договора становятся обязательными для каждого участвующего в договоре лица. При этом каждая из сторон сделки несет бремя ответственности в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств.

Согласно статье 310 Гражданского кодекса Российской Федерации, односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.

Статьей 620 Гражданского кодекса Российской Федерации установлены основания досрочного расторжения договора аренды по требованию арендатора в судебном порядке.

По требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда:

1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;

2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;

3) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки;

4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации  по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии с пунктом 1 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Из пункта 2 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что суд может расторгнуть договор по требованию заинтересованной стороны вследствие существенно изменившихся обстоятельств при наличии одновременно следующих условий: 1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет; 2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота; 3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора; 4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

При этом, истцом не доказана совокупность всех четырех условий, при которых договор может быть расторгнут судом вследствие существенно изменившихся обстоятельств.

В рассматриваемом случае стороны, заключая и подписывая договоры аренды, оговорили конкретные условия одностороннего расторжения договора, поэтому именно они и должны применяться к правоотношениям сторон.

Согласно пункту 8.1.1. договора аренды недвижимости №25/07/22-АВ от 25.07.2022 постоянная составляющая арендной платы выплачивается Арендатором с даты подписания Сторонами Акта приема-передачи Помещения. Размер ежемесячной Постоянной составляющей арендной платы составляет: 60 000 рублей 00 копеек, в том числе НДС (20 %) - 10 000,00 руб., за всю площадь Помещения.

Согласно пункту 8.1.1. договора аренды недвижимости №25/07/22-1-АВ от 25.07.2022 Постоянная составляющая арендной платы выплачивается Арендатором с даты подписания Сторонами Акта приема-передачи Помещения. Размер ежемесячной Постоянной составляющей арендной платы составляет: 160 000 рублей 00 копеек, в том числе НДС (20 %) - 26 666,67 руб., за всю площадь Помещения.

Переменная составляющая арендной платы определяется как сумма расходов Арендодателя, связанных с обеспечением Помещения Арендатора коммунальными услугами (далее по тексту - «Переменная составляющая арендной платы»).

Фактические затраты Арендодателя по оплате расходов на коммунальные услуги определяются по итогам каждого истекшего месяца на основании «Акта снятия показаний с индивидуальных приборов учета» форма «Акта снятия показаний с индивидуальных приборов учета» приведена в Приложении № 8 к  

Таким образом, подписав договор аренды на указанных выше условиях, арендатор выразил свое согласие с ними.

Истцом не представлены доказательства того, что расходы по содержанию помещения значительно превышают доходы истца. Представленный в материалы дела расчет не может быть принят в качестве такого доказательства, поскольку доказательства, его обосновывающие, отсутствуют.

Исходя из изложенного, суд приходит к выводу, что истец не доказал наличия совокупности условий, подтверждающих существенное изменение обстоятельств, необходимых для расторжения договора на основании части 2 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Снижение доходов от осуществляемой истцом предпринимательской деятельности само по себе основанием для расторжения договора ни в силу закона, ни в силу условий договоров аренды №25/07/22-АВ от 25.07.2022, №25/07/22-1-АВ от 25.07.2022 не является. При заключении договоров аренды арендатор не проявил должной степени осмотрительности и не включил условие о порядке расторжения договора по требованию арендатора, в том числе в связи с нерентабельностью торговой деятельности (производственной необходимостью в использовании имущества), вследствие снижения прибыли или иным основаниям.

В договоре стороны согласовали основания для расторжения договора (раздел 12), не включив в них право арендатора на односторонний отказ от договора. Возможность расторжения договора предусмотрена по соглашению сторон либо по инициативе арендодателя в одностороннем внесудебном порядке.

Согласно пункту 12.1. договоров, договор может быть расторгнут досрочно по взаимному соглашению сторон.

В соответствии с пунктом 12.3. договора, арендатор вправе в одностороннем внесудебном порядке отказаться от исполнения настоящего Договора в случаях, если:

- Арендодатель создает препятствия к пользованию Помещением в соответствии с условиями Договора или Целевым назначением Помещения (пункт 12.3.1. договора),

- Помещение, в силу обстоятельств, за которые не отвечает Арендатор, окажется в состоянии, не пригодном для его использования по вине Арендодателя (пункт 12.3.2. договора),

О своем намерении расторгнуть Договор по условиям, указанным в настоящем пункте Договора, Арендатор обязан письменно уведомить Арендодателя не позднее, чем за 3 (Три) календарных месяца до предполагаемой даты расторжения Договора. Во всех случаях за время, в течение которого Арендатор не имел возможности пользоваться Помещением по вине Арендодателя, что должно быть документально подтверждено Арендатором, при этом Арендная плата не начисляется.

При этом, доказательств нарушения арендодателем вышеуказанных условий договора, создания препятствий в пользовании помещениями, непригодности переданных в аренду помещений, истцом в нарушение статьи 65 АПК РФ не доказано.

Согласно пункту 12.5. договоров в случае досрочного расторжения/прекращения Договора по инициативе (оферте)/вине Арендатора в течение 11 (Одиннадцати) месяцев с момента подписания Акта приема-передачи Помещения, Арендодатель вправе потребовать с Арендатора, а Арендатор обязан возместить Арендодателю все имущественные потери, которые выразились предоставлении скидок Арендатору, а также в предоставлении скидок новому арендатору, которые Арендодатель будет вынужден предоставить новому арендатору в связи с проведением им работ по подготовке помещения к коммерческой деятельности; оплаты работы агентов по поиску нового арендатора. При этом Обеспечительный платеж Арендатору не возвращается, а остается у Арендодателя в полном объеме.   

Пунктом 12.6. договоров определено, что договор толкуется и регулируется в соответствии с законодательством Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 12.9. договоров в случае досрочного расторжения/прекращения настоящего Договора по вине/инициативе (оферте) Арендатора Обеспечительный платеж в полном объеме остается у Арендодателя, при этом Арендатор выплачивает штраф в размере Постоянной составляющей арендной платы за 1 (Один) месяц. 

При этом, условиями указанных договоров не предусмотрено право арендатора на односторонний отказ от договора в связи с отсутствием прибыли от ведения бизнеса, невозможным продолжение его ведения и несения бремени по оплате коммунальных платежей, неблагоприятного финансового положения и невозможности дальнейшего осуществления предпринимательской деятельности.

Согласно пункту 7.7. договоров сторонами согласовано, что обеспечительный платеж не возвращается, если Договор досрочно прекратил свое действие (расторгнут) по инициативе (оферте) Арендатора. Обеспечительный платеж по усмотрению Арендодателя может быть зачтен за последний месяц аренды при прекращении/досрочном расторжении Договора, при этом совершение зачета Арендатором посредством одностороннего волеизъявления невозможно.

В силу пункта 7.8. договоров, в случае досрочного расторжения Договора по вине/инициативе Арендатора, при отсутствии вины Арендодателя, Обеспечительный платеж в полном объеме остается у Арендодателя.

При этом ссылка истца на пункты договоров, которыми установлено, что в случае досрочного расторжения/прекращения настоящего Договора по вине/инициативе (оферте) Арендатора Обеспечительный платеж в полном объеме остается у Арендодателя, при этом Арендатор выплачивает штраф в размере Постоянной составляющей арендной платы за 1 (Один) месяц, в связи с чем у арендатора имеется право на расторжение договора, подлежит отклонению.

Указанные пункту договоров 7.7., 7.8., 12,5, 12,9 устанавливает ответственность арендатора при досрочном расторжении договора по вине/инициативе (оферте) Арендатора по основаниям, установленным положениями договора, указанными в разделе 12 договоров, а также действующим законодательством РФ.

Пункт 12.3. договора обязывает арендатора известить арендодателя о досрочном расторжении договора за три месяца.

Однако, названное условие договора, исходя из его буквального толкования, не означает того, что стороны предусмотрели в договоре право арендатора на односторонний отказ от договора.  

Условия договора, связанные с расторжением договора по вине/инициативе (оферте) Арендатора касается порядка зачета суммы обеспечительного платежа, штрафных санкций, связанных с досрочным расторжением, которое при отсутствии такого договорного условия, может состояться только в судебном порядке на основании статьи 620 ГК РФ.

Соответственно, право арендатора о предстоящем расторжении договора наступает только при наличии оснований для досрочного расторжения договора, которые могут быть предусмотрены соглашением сторон или законом. В данном случае у арендатора не имеется оснований требовать расторжения договоров аренды. Кроме этого, из досудебной переписки сторон не усматривается наличие предусмотренных законом оснований для расторжения договора по инициативе арендатора.

Таким образом, оценивается наличие оснований для расторжения договора судом, с учетом статей 451 и 620 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Указание арендатора на такое основание для расторжения договора, как отсутствие прибыли при использовании арендуемого помещения за оговоренную сторонами арендную плату, а также ссылки на наличие рыночного предложения иных помещений с сопоставимыми характеристиками, размер арендной платы за пользование которыми меньше, не является условием для расторжения договора аренды. Изложенное не представляется возможным трактовать как существенное изменение обстоятельств, из которых истец исходил при заключении договора.

В соответствии с пунктом 1 статьи 2 Гражданского кодекса Российской Федерации предпринимательской является самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли; невыполнение договорных обязательств - это риск предпринимательской деятельности, который истец должен осознавать и нести, как хозяйствующий субъект.

При заключении договора на срок пять лет с указанием условий аренды, площади помещений, размера арендной платы, оснований для расторжения, истец оценивал как субъект предпринимательской деятельности, просчитывая и соотнося между собой соответствующие риски. При этом истец с учетом разумной осмотрительности, мог предвидеть возможное развитие ситуации.

В соответствии с пунктом 3.1. договоров предусмотрен срок действия договоров до «30» августа 2027 года включительно (5 лет).

При этом, подписывая договор выражена воля сторон на установление долгосрочных арендных отношений, в настоящем споре все договоры были заключены единомоментно и призваны обеспечить пользование спорными помещениями в течение 5 лет.

Как разъяснено в пунктах 8, 10 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 № 16 "О свободе договора и ее пределах", при рассмотрении споров о защите от несправедливых договорных условий суд должен оценивать спорные условия в совокупности со всеми условиями договора и с учетом всех обстоятельств дела.

Так, в частности, суд определяет фактическое соотношение переговорных возможностей сторон и выясняет, было ли присоединение к предложенным условиям вынужденным, а также учитывает уровень профессионализма сторон в соответствующей сфере, конкуренцию на соответствующем рынке, наличие у присоединившейся стороны реальной возможности вести переговоры или заключить аналогичный договор с третьими лицами на иных условиях и т.д.

В случаях, когда будет доказано, что сторона злоупотребляет своим правом, вытекающим из условия договора, отличного от диспозитивной нормы или исключающего ее применение, либо злоупотребляет своим правом, основанным на императивной норме, суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает этой стороне в защите принадлежащего ей права полностью или частично либо применяет иные меры, предусмотренные законом (пункт 2 статьи 10 ГК РФ). При этом возможны ситуации, когда злоупотребление правом допущено обеими сторонами договора, недобросовестно воспользовавшимися свободой определений договорных условий в нарушение охраняемых законом интересов третьих лиц или публичных интересов.

Истец в нарушение положений части 1 статьи 65 АПК РФ не представил доказательств злоупотребления правом ответчиком - того, что истец использовал свое право злонамеренно, с целью нанести вред.

Из положений статьи 451 ГК РФ о свободе договора следует, что стороны вправе определить последствия досрочного расторжения договора при соблюдении баланса интересов сторон.

Доказательств наличия у сторон разногласий при заключении договора относительно условий о его расторжении, не представлено, как не имеется и доказательств того, что проект договора направлялся арендодателем, а арендатор вынужденно подписал договор с такими условиями, не имея при этом ни опыта работы на рынке, ни возможности заключить договор с другими лицами.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу, что истцом не доказана вся совокупность условий, с которыми закон связывает существенное изменение обстоятельств у стороны договора, позволяющих на основании пункта 2 статьи 450 и пункта 1 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации расторгнуть договоры в судебном порядке по инициативе арендатора.

Поскольку договоры аренды сторонами в добровольном порядке не расторгнуты, являются действующими, правовые основания для принятия ответчиком от истца нежилых помещений по акту приема-передачи отсутствуют, в связи с чем, требования истца в указанной части также не подлежат удовлетворению.

Согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы относятся на истца.

Руководствуясь статьями ст. 49, 51, 71, 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

 

РЕШИЛ:

В иске отказать.

Решение может быть обжаловано в Десятый арбитражный апелляционный суд в течение одного месяца со дня его принятия (изготовления в полном объеме).

 

Судья                                                         Д.Н. Москатова