АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  НОВОСИБИРСКОЙ  ОБЛАСТИ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А45-16443/2020

г. Новосибирск

08 октября 2020 года

Резолютивная часть решения объявлена  07 октября 2020 года.

          Полный текст решения изготовлен   08 октября  2020 года.

          Арбитражный      суд    Новосибирской    области  в  составе судьи  Шевченко С.Ф., при ведении протокола судебного заседания  секретарём судебного заседания ФИО1, рассмотрел в судебном заседании дело  № А45-16443/2020 по  иску   

общества с ограниченной ответственностью Агентство путешествий «Вояж Де Тур» (ОГРН 

<

***>), г. Новосибирск 

к мэрии города Новосибирска (ОГРН 

<

***>), г. Новосибирск 

о признании права собственности, 

         при участии в судебном заседании представителей:

         от истца: ФИО2 (по доверенности от 23.04.2018, диплом);

         от ответчика: не явился (извещён),

             Общество с ограниченной ответственностью Агентство путешествий «Вояж Де Тур» (далее - истец) обратился в арбитражный суд с иском к мэрии города Новосибирска, настаивая на признании за ним  права собственности на самовольную постройку – нежилое здание (здание спортивного зала № 1), общей площадью 977,8 кв.м., расположенное на земельном участке с кадастровым номером 54:35:061966:10 по адресу: 

<

...>. 

Мэрия города Новосибирска о наличии правопритязаний на предмет спора не заявила.  

Возражая против иска, ответчик указал на наличие противоречий  в документах, зафиксировавших параметры объекта.

Дело рассматривается по имеющимся в нём доказательствам, в порядке, определённом частями 1 и 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в отсутствие представителя ответчика, надлежащим образом извещённого о времени и месте судебного разбирательства.

         Рассмотрев имеющиеся в деле доказательства, заслушав представителя истца, арбитражный суд установил следующее:  

По свидетельству истца,   ООО Агентство путешествий «Вояж Де Тур» на праве  аренды принадлежит земельный   участок   из   земель   населенных   пунктов   с   кадастровым   номером  54:35:061966:10, расположенный по адресу: 

<

...> для строительства гостиницы по ул.Клубной, общей площадью 7735 кв.м. (Договор  аренды земельного участка на территории города Новосибирска от 27.08.2015 г. № 121516р).  

19.11.2016 года мэрией города Новосибирск истцу  выдано разрешение на строительство спортзала № 1 -Ш-этап строительства № 54-RU54303000-244-2016. 

По утверждению истца, в апреле 2020 года ООО Агентство путешествий «Вояж Де Тур» завершено строительство здания (здания спортзала П-этап строительства), общей площадью 977,8 кв.м., расположенного в границах указанного земельного участка.     Возведение объекта осуществлялось силами и средств истца.

В выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию исцу было отказано по причине   несоответствия параметров построенного объекта проектной документации. Как указывает истец,  отклонения от проекта включают отклонения по составу помещений, а именно- отсутствуют комнаты второго этажа. 

После осмотра объекта состоявшегося 20.03.2020г   истцом достроен спорный объект, площадь которого после контрольного обмера составляет 977,8 кв.м.    

В Техническом паспорте, выполненном   по состоянию на 21.04.2020          ООО   «БТИ-альтернатива»   указаны     технические характеристики объекта.  

         Обращение в суд вызвано неопределенностью правового статуса построенного здания и наличия у собственника ООО Агентство путешествий «Вояж Де Тур» правомерного интереса в отношении имущества (собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия), по поводу которого заявляется иск о признании права.   

            По свидетельству истца, он   лишён возможности  зарегистрировать право собственности на спорный объект недвижимости и получить правоустанавливающие документы, несмотря на то, что, по его мнению, указанное здание  соответствует строительным, противопожарным   нормам и эксплуатируется по назначению, что подтверждается заключениями соответствующего специального субъекта.   

Отсутствие возможности зарегистрировать право собственности на спорный объект в установленном законом порядке послужило основанием для обращения за судебной защитой с рассматриваемыми требованиями.

Исковые требования нормативно обоснованы статьёй 222 Гражданского кодекса Российской Федерации. 

Как указывает истец,  легализация самовольно построенного объекта  невозможна в отсутствие  правоустанавливающего документа, которым в соответствии со статьёй 17 Федерального закона от 21.07.97 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», может являться судебное решение.

 Основанием для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в соответствии со статьей 28 Закона о регистрации являются судебные акты, в резолютивной части которых имеется вывод о принадлежности имущества определенному лицу на вещном или обязательственном праве (наличии обременения или ограничения права), подлежащем государственной регистрации. 

Признание права в качестве способа защиты гражданских прав предусмотрено статьёй  12 Гражданского кодекса Российской Федерации. 

Признание права собственности в судебном порядке является исключительным  способом защиты прав, который может быть применен только в случае невозможности приобретения права в ином порядке. 

        Иных способов формализации  отношений по поводу спорного объекта  кроме обращения за судебной защитой с данным иском   истец не усматривает.  

Определив предмет доказывания в рамках настоящего дела, проанализировав  доводы   истца, сопоставив их с нормами действующего законодательства, проверив их обоснованность, арбитражный суд пришел к  убеждению о правомерности   исковых требований, при этом суд исходит из следующего: 

Согласно части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим Кодексом.    

           Согласно статье 9 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.

       В силу статьи 12 Гражданского кодекса Российской Федерации защита гражданских прав осуществляется способами, установленными в данной статье, а также иными способами, предусмотренными законом.   

        Возможность обращения в арбитражный суд с заявлением о признании права собственности в таких случаях вытекает из статей 11 и 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которым защита гражданских прав осуществляется судами путем признания права.  

 Пунктом 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрена возможность признания права собственности на самовольную постройку судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Как разъяснено в пункте 26 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», при рассмотрении исков о признании права собственности на самовольную постройку суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан.

В Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19.03.2014, сформулирована правовая позиция о том, что признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, который может применяться в случае, если лицо, обратившееся в суд, по какой-либо не зависящей от него причине было лишено возможности получить правоустанавливающие документы на вновь созданный или реконструированный объект недвижимости в порядке, установленном нормативными правовыми актами, регулирующими отношения, связанные с градостроительной деятельностью, и отношения по использованию земель. Такой иск не может быть использован для упрощения регистрации прав на вновь созданный объект недвижимости с целью обхода норм специального законодательства, предусматривающего разрешительный порядок создания и ввода в гражданский оборот новых недвижимых вещей. Право собственности на самовольную постройку, возведенную лицом без необходимых разрешений на земельном участке, может быть признано, если земельный участок был предоставлен ему по договору аренды для строительства соответствующего объекта недвижимости, и если такое строение создано без существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил и если его сохранение не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Таким образом, для признания права собственности в отношении такого объекта суду необходимо проверить наличие документов, свидетельствующих о принятии лицом надлежащих мер к получению разрешений на строительство и установить отсутствие нарушения сохранением самовольной постройки прав и охраняемых законом интересов других лиц, угрозы жизни и здоровью граждан.

Исходя из статьи 2 Градостроительного кодекса Российской Федерации градостроительная деятельность должна осуществляться с соблюдением требований технических регламентов, безопасности территорий, инженерно-технических требований, требований гражданской обороны, обеспечением предупреждения чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, принятием мер по противодействию террористическим актам, соблюдением требований охраны окружающей среды и экологической безопасности, сохранения объектов культурного наследия и особо охраняемых природных территорий.

В соответствии с нормами статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, а также положениями статьи 3 Федерального закона от 17.11.1995 № 169-ФЗ «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации» строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт осуществляются на основании разрешения на строительство, которое выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, где планируется строительство. К заявлению о выдаче разрешения в обязательном порядке должны прилагаться правоустанавливающие документы на земельный участок, градостроительный план земельного участка, материалы проектной документации, а также иные предусмотренные статьей 51 названного Кодекса документы.

В пункте 26 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию. Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

         В спорной правовой ситуации   земельный участок из земель населённых пунктов (разрешённое использование – гостиницы) с кадастровым номером 54:35:061966:10, расположенный в пределах Ленинского района города Новосибирска площадью 7735 кв.м. передан ООО Агентство путешествий «Вояж Де Тур» для строительства гостиницы по ул. Клубной. Срок действия договора с 27.08.2015 по 27.08.2025 года.

         Постановлением мэрии города Новосибирска от 25.11.2016 № 5382 утверждён градостроительный план земельного участка из земель населённых пунктов площадью 7735 кв.м. с кадастровым номером 54:35:061966:10 по ул. Клубной в Ленинском районе с разрешённым использованием: гостиницы; физкультурно-спортивные; оздоровительные объекты, в том числе, спортивные комплексы, залы, катки, бассейны, фитнес-центры.

        25.08.2016 Комиссией по вопросам земельных отношений и застройки земельных участков на территории города Новосибирска принято решение об изменении вида разрешённого использования земельного участка с кадастровым номером 54:35:061966:10 по ул. Клубной в Ленинском районе и внесении изменений в договор аренды в части разрешённого использования земельного участка.

          29.11.2016 ООО Агентство путешествий «Вояж Де Тур» получило разрешение на строительство здания спортзала.

          В ходе судебного разбирательства судом установлено, что   истец за свой счёт посредством привлечения  подрядной организации ООО «Фатра-Энерджи»  в 2016 -2020 годах  осуществил строительство спорного объекта.

         В материалы дела истцом представлены сводная смета, акты приёмки выполненных работ (формы КС-2 и КС-3), финансовые документы, свидетельствующие об оплате выполненных подрядчиком и субподрядчиками работ.  

 Истцом в материалы дела представлено Заключение кадастрового инженера ООО «БТИ –Альтернатива» по состоянию на 21.09.2020, из содержания которого усматривается, что здание по адресу: Новосибирская область, г. Новосибирск, Ленинский р-н, ул. Клубная, 1/1, расположено в пределах границ земельного участка с кадастровым номером 54:35:061966:10. В соответствии со схемой расположения (приложение к заключению) минимальное расстояние от углов здания до кадастровой границы земельного участка с кадастровым номером 54:35:061966:10 составляет 4,15 м., максимальное - 86,3 м.

Согласно Правилам землепользования и застройки, утвержденных Решением Совета Депутатов г. Новосибирска № 1288 от 24.06.2009г. «О правилах землепользования и застройки г. Новосибирска» (с последующими изменениями) минимальный отступ от границ земельного участка для объектов капитального строительства составляет 3,00 м.

Площадь застройки данного объекта капитального строительства по фактическим внешним границам равна 895,0 кв.м., что составляет 11,6% от общей площади земельного участка с кадастровым номером 54:35:061966:10 (S=7735 кв.м.).

Кроме того на данном участке расположено еще одно здание с кадастровым номером 54:35:061966:15, площадь застройки которого составляет 888,0 кв.м.

Таким образом общая площадь застройки участка 1783,0 кв.м, что составляет 23,1% от общей площади земельного участка.

Согласно Правилам землепользования и застройки, утвержденных Решением Совета Депутатов г. Новосибирска №1288 от 24.06.2009г. «О правилах землепользования и застройки г. Новосибирска» (с последующими изменениями) минимальный процент застройки в границах земельного участка для объектов капитального строительства с видом разрешенного использования «гостиницы; физкультурно-спортивные, оздоровительные объекты, в том числе спортивные комплексы, залы, катки, бассейны, фитнес-центры»  составляет 25%, максимальный -70%.

Кадастровый инженер отметил, что согласно постановлению №172 от 23.01.2020г. на земельный участок с кадастровым номером 54:35:061966:10 было предоставлено разрешение на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства в части уменьшения минимального процента застройки с 25% до 23%.

Земельный участок расположен на землях населенных пунктов и в пределах территориальной зоны «Зона делового, общественного и коммерческого назначения (ОД-Г)» подзона «Делового, общественного и коммерческого назначения с объектами различной плотности жилой застройки (ОД-1.1)».

Техническим паспортом, составленным ООО «БТИ-Альтернатива» по состоянию на 21.04.2020 отражены технические характеристики 2-х этажей здания.

Экспертным заключением ООО «Архитектура, строительство, дизайн»  № 052-017-20 по результатам технического обследования здания спортзала установлено нахождение несущих и ограждающих конструкций в работоспособном состоянии. При этом соответствуют указанные  конструкции, по мнению специалистов, соответствуют требованиям сводов правил  СП 70.13330.2012 «Несущие и ограждающие конструкции»  и СНиП 52-01-2003  «Бетонные и железобетонные   конструкции», а также   соответствуют нормам Федерального закона № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений», действующим сводам правил, градостроительным и строительным нормам, требованиям энергетической     эффективности,     противопожарным     и     санитарно-эпидемиологическим   требованиям,   предъявляемым   к   данным   объектам, существующим на территории Российской Федерации. Техническое обследовании проводилось соответствии с СП 13-102-2003 «Правила обследования несущих строительных конструкций здания и сооружения» и ГОСТ Р 53778-2010   «Здания   и   сооружения.   Правила   обследования   и  мониторинга технического состояния». В соответствии с п.7.4, 7.5 СП 13-102-2003 и п. 5.1.11 ГОСТР 53778-2010 в спорном здании отсутствуют дефекты и повреждения, снижающие прочность, устойчивость и жесткость несущих конструкций объекта.

Объемно - планировочные решения здания спортзала № 1 соответствуют требованиям СНиП 2.08.02-89 «Проектирование спортивных залов, помещений для физкультурно-оздоровительных занятий и крытых катков с искусственным льдом». Размещение здания спортзала № 1 по адресу: 

<

...>, не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создают угрозу жизни и здоровью граждан.

Построенное    здание спортзала, по мнению специалистов, отвечает противопожарным требованиям, в соответствии с требованиями Федерального закона № 123-ФЗ от 22.07.2008 г «Технический регламент пожарной  безопасности».

Здание   спортзала   отвечает   санитарным   требованиям     СанПин 2.4.2.2821-10 «Спортивные залы».

Согласно экспертному заключению ФБУЗ «Центр гигиены и эпидемиологии в Новосибирской области» по объекту хозяйственной или иной деятельности от 15.05.2020    здание спортзала № 1     соответствует требованиям: 2.3304-15 «Санитарно-эпидемиологические требования к размещению, устройству и содержанию объектов»; требованиям СП 2.2.1./2.1.1.1.1200-03 «Санитарно-защитная зона и санитарная классификация предприятий сооружений и иных объектов. Новая редакция.; СанПиН 2.2.12./.2.1.1.1278-03 «Гигиенические требования к естественному, искусственному и иному освещению жилых и общественных зданий»; СанПиН     2.1.7.3550-19   «Санитано -   эпидемиологические   требования   к   содержанию территорий муниципальных образований».

На основании  заключения о выполнении (невыполнении) условий соответствия объекта защиты требования пожарной безопасности ООО «Независимой экспертизы пожарной безопасности» от 27.04.2020 г., по результатам негосударственной пожарноно-технической экспертизы   нежилого здания – спортзал  соответствует требованиям, положений государственных ртов, строительных норм и правил, норм и правил пожарной безопасности и может эксплуатироваться по заявленному виду деятельности.

         Сама постройка в силу наличия отклонений от параметров, установленных разрешением на строительство,   отвечает критериям   самовольной    и    легализация спорного объекта возможна только способом избранным истцом.

Исходя из положений пункта 2 статьи 7, пунктов 2 и 3 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации, спорный земельный участок относится к категории земель – земли населённых пунктов. 

       Дальнейшая эксплуатация спорного нежилого здания с определённым назначением в качестве спортивного зала  не нарушает возможность эксплуатации земельных участков в соответствии с их разрешенным использованием.

По указанным причинам, истец обоснованно полагает, что отсутствие разрешения на ввод объекта в эксплуатацию   заключения восполнено представленными в суд документами.  

Таким  образом,     истцом  подтверждено  расположение  спорного  объекта недвижимости  в  границах  земельного участка,  принадлежащего истцу на праве аренды для соответствующего вида строительства, истец настаивает на легализации возведённого им объекта недвижимости, отсутствие нарушений строительством здания обязательных требований к параметрам застройки земельного участка, отсутствие угрозы нарушения прав и охраняемых законом интересов других лиц, угрозы жизни и здоровью граждан. 

В материалах дела отсутствуют доказательства, свидетельствующие о правопритязания иных субъектов на предмет спора и доказательства, свидетельствующие о наличии зарегистрированных прав на спорный объект в ЕГРП за иными лицами.  

Согласно пункту 26 Постановления № 10/22 отсутствие разрешения на строительство  само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку.  

Учитывая специфику данного вопроса, соискатели права должны в порядке, предусмотренном названными законодательными актами, предоставить суду документальные подтверждения, свидетельствующие о возможности введения объекта в эксплуатацию.

Применительно к спорной правовой ситуации судом исследованы се доказательства безопасности объекта и возможности его эксплуатации с учётом отсутствия нарушения прав третьих лиц.

Исследование и оценка представленных в материалы дела документов в соответствии с пунктом 26 Постановления № 10/22, позволили арбитражному суду сделать вывод о том, что созданный объект недвижимости не угрожает общественным интересам, жизни и здоровью людей. 

По указанным причинам суд полагает основанными на законе, подтверждёнными материалами дела требования истца, а способ защиты, избранный истцом – правильным и эффективным.

Вследствие указанных обстоятельств суд усматривает наличие правовых оснований для удовлетворения  иска и признания за истцом права собственности на самовольно реконструированный объект недвижимости. 

           Поскольку ответчик в материально-правовых отношениях с истцом не состоял, каких-либо действий, нарушающих права и интересы истца не совершал, расходы по уплате государственной пошлины подлежат отнесению   на    истца  на основании статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.  

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд                                                                     

                                                 Р Е Ш И Л:   

         Исковые требования общества с ограниченной ответственностью Агентство путешествий «Вояж Де Тур» удовлетворить.

        Признать за  обществом с ограниченной ответственностью Агентство путешествий «Вояж Де Тур» (ОГРН 

<

***>) право собственности на нежилое здание (здание спортивного зала № 1), общей площадью 977,8 кв.м., расположенное на земельном участке с кадастровым номером 54:35:061966:10 по адресу: 

<

...>.

      Судебные расходы отнести на истца.

       Решение, не вступившее в законную силу, может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Седьмой арбитражный апелляционный суд  в течение месяца после его принятия.

     В суд кассационной инстанции решение подлежит обжалованию при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

 

Судья

С.Ф. Шевченко