ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

г. Москва

05.09.2023                                                                          Дело № А40-174553/2020

Резолютивная часть постановления объявлена 30.08.2023

Полный текст постановления изготовлен 05.09.2023

 

Арбитражный суд Московского округа

в составе: 

председательствующего-судьи Михайловой Л.В.,

судей: Каменецкого Д.В., Паньковой Н.М.

при участии в заседании:

от ООО «Риком» - ФИО1 – дов. от 11.10.2022

от ООО «Ардея» - ФИО2 – дов. от 03.11.2022

в судебном заседании 30.08.2023 по рассмотрению кассационной жалобы

ООО «Риком»,

на определение Арбитражного суда города Москвы от 13.04.2023,

на постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 27.06.2023 (№09АП-29501/2023),

по заявлению ООО «Риком» о признании недействительными торгов по продаже 1/3 доли в общей долевой собственности на нежилое помещение,

в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) ООО «Юконт-Альянс», 

 

УСТАНОВИЛ:

решением Арбитражного суда города Москвы 21.09.2021 в отношении общества с ограниченной ответственностью «Юконт-Альянс» (далее - ООО «Юконт-Альянс», должник) открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим утверждена ФИО3, о чем опубликовано сообщение в газете «Коммерсантъ» №179(7141) от 02.10.2021.

В Арбитражный суд города Москвы 04.10.2022 поступило заявление общества с ограниченной ответственностью «Риком» (далее – ООО «Риком», победитель торгов) о признании недействительными торгов по продаже 1/3 доли в общей долевой собственности на нежилое помещение площадью 65 кв. м., по адресу: 

<

...>, кадастровый номер 77:06:0003003:3984, о признании недействительным договора купли-продажи недвижимого имущества от 13.09.2022, заключенного по итогам торгов между ООО «Юконт-Альянс» и ООО «Риком», применении последствий недействительности сделки.

Определением Арбитражного суда города Москвы от 13.12.2022 к участию в деле в качестве третьих лиц, заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, судом привлечено ООО «Кристалл+2003».

Определением Арбитражного суда города Москвы от 13.04.2023 в удовлетворении заявления ООО «Риком» отказано.

Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 27.06.2023 определение суда первой инстанции оставлено без изменения.

Как установлено судами, в ходе конкурсного производства конкурсным управляющим проведены торги по продаже 1/3 доли в общей долевой собственности на нежилое помещение площадью 65 кв.м, по адресу: 

<

...>, кадастровый номер 77:06:0003003:3984.

К участию в торгах был допущен только один участник - ООО «Риком», которое предложило 6 644 000 руб., который и признан победителем, о чем на ЕФРСБ опубликовано сообщение №9212107 от 14.07.2022.

Указанные обстоятельства также подтверждены протоколом о результатах проведения открытых торгов по аукциону № АО0002951 от 14.07.2022.

Между ООО «Юконт-Альянс» и ООО «Риком» 13.09.2022 заключен договор № 77АД0644189 купли-продажи нежилого помещения площадью 65 кв.м, по адресу: 

<

...>, кадастровый номер 77:06:0003003:398. ООО «Риком» исполнило обязанность по оплате 6 644 000 руб. за недвижимое имущество, 20.09.2022 зарегистрирован переход права собственности на 1/3 доли в общей долевой собственности на нежилое помещение площадью 65 кв.м, по адресу: 

<

...>, кадастровый номер 77:06:0003003:3984.

Обращаясь в суд с заявлением о недействительности торгов ООО «Риком» указывало, что сообщение о проведении торгов не соответствует требованиям действующего законодательства, так как предмет торгов был определен (лот № 1) - 1/3 доли в общей долевой собственности на нежилое помещение площадью 65 кв.м, по адресу: 

<

...>, кадастровый номер 77:06:0003003:3984, то есть без указания номера этажа, помещения и комнат. Заявитель также указывал, что из выписки ЕГРН указанных сведений установить не представляется возможным. При этом, заявителем также указывалось на несоответствие отчета об оценке рыночной стоимости доли в праве собственности на помещение с выпиской ЕГРН на здание, в котором расположено указанное помещение.

Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении заявления ООО «Риком», указал, что поскольку включенные в извещение о проведении торгов сведения полностью соответствуют установленным в статье 448 Гражданского кодекса Российской Федерации, порядок и правила проведения торгов конкурсным управляющим и организатором торгов не нарушены, основания для признания в силу статьи 449 Гражданского кодекса Российской Федерации  торгов имущества ООО «Юконт-Альянс» и договора купли-продажи, заключенного между сторонами недействительными, отсутствуют.

Суд апелляционной инстанции такие выводы поддержал, отметив, что ООО «Риком» воспользовалось правом на заключение договора № 77АД0644189 от 13.09.2022, договор купли-продажи заключен, оплата произведена, между сторонами подписан акт приема-передачи указанного имущества без возражений. Активность ООО «Риком» в отношении свойств/состояния недвижимого имущества была проявлена только после его покупки (полной оплаты стоимости) и подписания акта приема-передачи, государственной регистрации перехода права на объект.

В материалы дела не представлено доказательств, что ООО «Риком» обращалось к конкурсному управляющему с запросом о проведении осмотра объекта недвижимого имущества.

Судом также отмечено, что ООО «Риком», приобретая имущество специального субъекта (продавца) организации-банкрота, действуя разумно, добросовестно и при должной степени осмотрительности, имело возможность произвести осмотр приобретаемого имущества (расположено в г. Москва) и в случае несогласия с его качеством (или при наличия сомнения в покупке) отозвать заявку на участие в торгах, а также не совершать действий по заключению договора купли-продажи указанного имущества, которое, по мнению общества, имеет дефекты. ООО «Риком» не было лишено возможности провести осмотр приобретаемого недвижимого имущества до подписания договора купли-продажи и акта приема-передачи к нему, тем более до перехода права собственности на указанный объект.

Довод ООО «Риком» о применении положений ст. 249, 289, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации, регулирующих правоотношения собственников квартир в многоквартирном доме, отклонены, поскольку не имеют отношения к заявленному спору. Здание по ул. Профсоюзная, д. 4 в г. Москве имеет назначение: нежилое. Здание в полном объеме используется в коммерческих целях, собственниками всех помещений являются юридические лица, что указывает на использование помещений в здании в предпринимательских целях (извлечения прибыли), в связи с чем любое помещение в таком нежилом здании может быть поставлено на кадастровый учет, иметь собственника, использоваться в предпринимательской деятельности способами, соответствующими законодательству РФ.

Доказательства отсутствия возможности использования приобретенного помещения по назначению заявителем не представлены.

Неустранимые препятствия пользования приобретенной долей в праве собственности на нежилое помещение площадью 65 кв.м, кадастровый номер 77:06:0003003:3984, адрес: 

<

...> не установлены.

С выводами судов первой и апелляционной инстанций ООО «Риком» не согласилось, обратившись в Арбитражный суд Московского округа с кассационной жалобой, в которой просит отменить определение и постановление, направить обособленный спор на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.

В обоснование кассационной жалобы ООО «Риком» указывает, что предметом торгов являлись помещения, представляющие собой общее имущество дома, в котором они расположены, согласно документам БТИ и функциональному назначению помещений помещения являются коридором, тамбуром и не могут являться предметом отдельной сделки, а следуют судьбе основных помещений. Однако, в сообщении о торгах такие сведения указаны не были.

Кроме того, отмечает, что в материалы дела представлены сведения об отказе конкурсного управляющего представить технические документы в отношении предмета торгов, покупатель был лишен возможности осмотреть имущество перед его покупкой.

На кассационную жалобу представлен отзыв конкурсного управляющего ООО «Юконт-Альянс», в котором ФИО3 возражает по доводам жалобы, полагает, что участник торгов ООО «Риком» не был лишен возможности получить все возможные сведения о приобретаемом имуществе до заключения договора. Отзыв приобщен к материалам дела.

Также на кассационную жалобу представлен отзыв ООО «Ардея», в котором общество поддерживает доводы жалобы, отзыв приобщен к материалам дела.

В соответствии с абзацем 2 части 1 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации  информация о времени и месте судебного заседания была опубликована на официальном интернет-сайте http://kad.arbitr.ru.

В судебном заседании суда кассационной инстанции представители ООО «Риком» и ООО «Ардея» поддержали доводы, изложенные в кассационной жалобе.

Иные участвующие в деле лица, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, своих представителей в суд кассационной инстанции не направили, что согласно части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.

Обсудив доводы кассационной жалобы, заслушав лиц, участвующих в деле и явившихся в судебное заседание,  проверив в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов, содержащихся в обжалуемых судебных актах, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции пришел к следующим выводам.

Согласно статье 32 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – Закон о банкротстве) и части 1 статьи 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дела о несостоятельности (банкротстве) рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным настоящим Кодексом, с особенностями, установленными федеральными законами, регулирующими вопросы о несостоятельности (банкротстве).

В силу статьи 449 Гражданского кодекса Российской Федерации торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица; признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги.

Исходя из смысла разъяснений, содержащихся в пункте 18 Постановления № 63 и пункте 44 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», следует, что споры о признании торгов недействительными рассматриваются по правилам, установленным для признания недействительными оспоримых сделок.

В соответствии со статьей 449 Гражданского кодекса Российской Федерации торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня проведения торгов.

Торги могут быть признаны недействительными в случае, если:

- кто-либо необоснованно был отстранен от участия в торгах;

- на торгах неосновательно была не принята высшая предложенная цена;

- продажа была произведена ранее указанного в извещении срока;

- были допущены иные существенные нарушения порядка проведения торгов, повлекшие неправильное определение цены продажи;

- были допущены иные нарушения правил, установленных законом (пункт 1).

Таким образом, как правильно отмечено судами, при рассмотрении в рамках дела о банкротстве заявления о признании торгов недействительными суд должен оценить, являются ли нарушения, на которые ссылается оспаривающее торги лицо, существенными и повлияли ли они на результат торгов, а также нарушены ли права или охраняемые законом интересы должника или его кредиторов и будут ли они восстановлены в результате удовлетворения заявления.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований ООО «Риком» суды ограничились указанием на тот факт, что имущество, ставшее предметом торгов, расположено в нежилом здании, в связи с чем препятствий к продаже любой части нежилого здания, не имеется.

Однако, такие выводы являются ошибочными.

Согласно статье 289 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома. Собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры (пункт 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации).

К общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

Отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы. Поэтому в соответствии с пунктом 1 статьи 6 Гражданского кодекса Российской Федерации к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности, статьи 249, 289, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В силу изложенного собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания (пункт 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» (далее – Постановление № 64), пункт 41 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»).

Пунктом 3 Постановления № 64 разъяснено, что право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в ЕГРН.

Аналогичная правовая позиция нашла отражение в пункте 12 Обзора судебной практики Верховного суда Российской Федерации № 4 (2021), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 16.02.2022.

Изложенное означает, что, несмотря на наличие в ЕГРН записи об обществе «Риком» как о собственнике спорных помещений (тамбура и коридора), оно принадлежит собственникам помещений в здании на праве общей долевой собственности и, соответственно, не могло войти в конкурсную массу должника и быть реализовано на торгах в процедуре банкротства.

Между тем, такие обстоятельства судами не устанавливались и не проверялись - судами не установлены фактические обстоятельства дела, установление и оценка которых является обязательным для правильного рассмотрения спора по существу.

Учитывая, что выводы судебных инстанций сделаны без учета фактических обстоятельств дела, без исследования и надлежащей оценки в совокупности всех доказательств, имеющих значение для правильного разрешения спора, судебная коллегия приходит к выводу о необходимости отмены обжалованных судебных актов и передачи дела на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.

При новом рассмотрении дела суду следует учесть изложенное, проверить назначение проданных обществу «Риком» с торгов помещений, возможность их отчуждения с учетом разъяснения Постановления №64, принять во внимание правовую позицию, изложенную в Определении Верховного Суда Российской Федерации № 305-ЭС23-6628 от 16.08.2023 по делу № А40-168748/2020, с учетом имеющихся в деле доказательств и доводов лиц, участвующих в деле, с соблюдением требований арбитражного процессуального законодательства, принять законный, обоснованный и мотивированный судебный акт.

Нормы процессуального права, несоблюдение которых является безусловным основанием для отмены определения и постановления в соответствии с частью 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не нарушены.

Руководствуясь статьями 284, 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

 

ПОСТАНОВИЛ:

определение Арбитражного суда города Москвы от 13.04.2023, постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 27.06.2023  по делу №А40-174553/2020 отменить.

Обособленный спор направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий-судья                                        Л.В. Михайлова

 

Судьи:                                                                                    Д.В. Каменецкий    

 

Н.М. Панькова