Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191124, Санкт-Петербург, ул. Смольного, д.6

http://www.spb.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А56-6442/2022

24 апреля 2023 года

г.Санкт-Петербург

Резолютивная часть решения объявлена  11 апреля 2023 года.

Полный текст решения изготовлен  24 апреля 2023 года.

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе:судьи  Чекунов Н.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1

рассмотрев в судебном заседании дело по иску:

истцы: 1) ФИО2 (адрес:  Россия, Санкт-Петербург); 

2) ФИО3 (адрес:  Россия, Санкт-Петербург);

ответчик: ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ЛСР. НЕДВИЖИМОСТЬ-СЕВЕРО-ЗАПАД" (адрес:  Россия 190031, 

<

...> 36ЛИТЕРБ, ПОМЕЩЕНИЕ 29Н(310), ОГРН:  

<

***>, ИНН: 

<

***>);

третье лицо: Общество с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Комфорт сервис" (адрес: 198332, Санкт-Петербург, ул. Маршала Казакова, д. 82, корп. 1, стр. 1, пом/ком. 14-Н/8);

об обязании привести в надлежащее техническое состояние кровлю

при участии

от истцов: 1) ФИО4 по дов. от 27.07.2022, 2)  ФИО4 по дов. от 27.07.2022

от ответчика: ФИО5 по дов. от 27.12.2022

от третьего лица: не явился, извещен

установил:

Индивидуальный предприниматель ФИО6, индивидуальный предприниматель ФИО7 обратились в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "ЛСР. Недвижимость-Северо-Запад" об обязании в срок один месяц с даты вступления решения суда в законную силу привести в надлежащее техническое состояние кровлю на крыше нежилого здания паркинга по адресу: 

<

...>, строение 1, путем восстановления гидроизоляции непосредственно над принадлежащим Истцам нежилым помещением 226-Н с кадастровым номером 78:34:0004281:47055 (далее - Помещение).

Одновременно заявлено требование о праве выполнить указанные работы самостоятельно за счет Ответчика, а также о взыскании с Ответчика судебного штрафа размере 10 000 руб. за каждый день просрочки исполнения решения суда.

Определением суда от 30.06.2022 произведена замена истцов на ФИО2, ФИО3 (далее – истцы) в порядке процессуального правопреемства.

Определением от 22.09.2022 назначена экспертиза, производство по делу приостановлено до представления экспертного заключения в суд.

Распоряжением заместителя председателя Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области дело передано для рассмотрения в производство судье Чекунову Н.А.

Поступившее от общества с ограниченной ответственностью «Европейский Центр Судебных Экспертов» заключение эксперта приобщено к материалам дела, производство по делу возобновлено.

Представить Истцов в судебное заседание явился, заявил об уточнении исковых требований, согласно которому исключен второй абзац пункта 1 просительной части иска. Уточнение принято судом в порядке ст. 49 АПК РФ.

Представитель Ответчика в судебное заседание явился, возражал против иска.

Третье лицо не направило представителя, извещено, дело рассмотрено в порядке ст. 156 АПК РФ.

Исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства, суд приходит к выводу об удовлетворении иска.

Истцам на праве общей долевой собственности по 1/2 доле в праве каждому принадлежит нежилое помещение 226-Н площадью 1 122 кв.м. с кадастровым номером 78:34:0004281:47055, расположенное на 1 этаже по адресу: 

<

...>, строение 1 (далее - Помещение).

Строительство данного объекта осуществлялось Ответчиком по правилам Федерального закон от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ  "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон № 214-ФЗ).

Помещение Истцов расположено в строении пристроенной автостоянки (гаража) объекта “многоквартирный дом с пристроенным гаражом (автостоянкой)”, который был введен в эксплуатацию в соответствии с Разрешением на ввод объекта в эксплуатацию от 18 декабря 2017 г. № 78-15-84-2017, выданным Службой государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга.

Согласно Выписке из ЕГРН Помещение Истцов расположено в пределах объекта недвижимости с кадастровым номером 78:34:0004281:22286, которым является построенный Ответчиком 18-этажный многоквартирный дом, представляющий собой Жилой комплекс “Шуваловский”.

Управление многоквартирным домом осуществляет управляющая организация ООО “УК “Комфорт Сервис”.

Истцы указывают, что в Помещение Истцов регулярно происходят протечки и попадает влага с эксплуатируемой кровли здания паркинга, где располагается зона отдыха и детская игровая площадка.

В период с 07 по 10 мая 2021 г. в Помещение Истцов произошла протечка с кровли здания, о чем 11.05.2021 г. по обращению Истцов управляющей организацией ООО “Комфорт-Сервис” был оставлен Акт осмотра помещения по факту аварии, в котором указано, что в результате проливных дождей в помещении аптеки произошло залитие с прогулочной зоны (кровля). В помещении аптеки обнаружена течь с потолка по коробу вентиляции (течь струйная) на пол. Течь продолжается в течении 10, 11 мая 2021 г.

27.05.2021 г. кровля (зона отдыха на кровле здания) и помещения паркинга были обследованы сотрудниками управляющей организации ЖК “Шуваловский” на предмет работоспособности ливневой канализации. Среди прочего в ходе осмотра трубопровода ливневой канализации через плиты перекрытия в помещениях аптеки и магазина “Магнит-Косметик” наглядно были обнаружены следы протечек по наружным стенам трубопровода, в том числе и на стыках в плитах перекрытия, в помещении аптеки место прохода трубы через плиту запенено. Также обнаружены следы ранее проведенных работ предположительно для обеспечения гидроизоляции. Комиссией был сделан вывод о нарушениях при выполнении работ по благоустройству кровли (зоны отдыха на кровле здания) паркинга.

14.07.2021 г. по обращению Истцов Ответчик зафиксировал очередную протечку с кровли в Помещение - во встроенное помещение магазина “Магнит”, о чем составил рекламационный акт.

Протечки продолжились в октябре 2021 г. и были зафиксированы по обращениям Истцов управляющей организацией ЖК “Шуваловский”.

03.11.2021 г. по обращению Истцов Ответчиком составлен рекламационный Акт в котором зафиксированы сухие следы протечек в районе деформационного шва (внутренняя стена, обращенная ко двору), влажные следы протечки у входа, сухие следы протечки на вентиляционном коробе и влажные следы протечки в районе воронки ливневой канализации; Ответчик признал случай не гарантийным.

С 03.11.2021 г. по 10.11.2021 г. протечки повторились.

15.11.2021 г. по обращению Истцом Ответчик составил рекламационный Акт, в котором указал якобы на проведение очистки системы ливневой канализации с заменой фильтрующего материала (щебень гранитный фракцией 20-40мм), расположенного вокруг четырех кровельных воронок с заменой геотекстиля иглопробивного термообработанного ТехноНиколя с герметизацией самих воронок.

Ответчик в Рекламационном акте указал на необходимость провести мониторинг в течение двух недель на предмет протечек.

15.05.2019 г. Ответчиком был составлен Рекламационный акт по поводу протекания воды в паркинг с кровли в районе шахт дымоудаления, расположенных на кровле и стойки наружного освещения. Случай признан гарантийным.

17.07.2019 г. Ответчиком был составлен Рекламационный акт по поводу протекания воды в паркинг с кровли в районе шва бетонирования. Обнаружены очередные следы протечек в районе шва бетонирования, шахт дымоудаления, расположенных на кровле и стоек наружного освещения.

13.01.2021 г. Ответчиком был составлен Рекламационный акт по поводу обнаруженных во встроенном помещении магазина “Магнит” следов протечки с кровли. Случай признан гарантийным (работы выполнялись собственными силами). Ответчик признал, что дефект необходимо устранить в рамках гарантийных обязательств в весенне-летний период, при устойчивой положительной температуре от +5 C.

Никаких ремонтных работ ни в отношении Помещения Истцов, ни в отношении кровли здания, где расположено Помещение, Ответчик до настоящего времени не произвел, протечки в Помещение Истцов продолжаются регулярно.

Требования части 1 статьи 7 Федерального закона № 214-ФЗ обязывают застройщика передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

Нарушение застройщиком обязательных требований, приведших к ухудшению качества объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, по правилам части 2 статьи 7 Федерального закона № 214-ФЗ дает участнику долевого строительства, а в настоящее время Истцам - как конечным собственникам Помещения (Определение Верховного Суда РФ от 21.03.2018 г. № 304-ЭС17-18668 по делу № А75-15559/2016), по своему выбору в пределах гарантийного срока вправе потребовать от застройщика:

1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;

2) соразмерного уменьшения цены договора;

3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.

Предусмотренный частью 5 статьи 7 Федерального закона № 214-ФЗ пятилетний гарантийный срок на Помещение, исчисляемый не ранее чем с даты ввода многоквартирного дома в эксплуатацию (18.12.2017), до настоящего времени не истек.

Частью 7 статьи 7 Федерального закона № 214-ФЗ установлена презумпция ответственности застройщика за недостатки (дефекты) объекта долевого строительства, обнаруженные в течение гарантийного срока, за исключением нормального износа объекта, нарушения требований технических регламентов, градостроительных регламентов, иных обязательных требований к процессу эксплуатации объекта долевого строительства или входящих в его состав элементов отделки, нарушения инструкции по эксплуатации объекта самим дольщиком.

Пунктами 2 и 3 статьи 401 ГК РФ вина должника в нарушении обязательства при осуществлении предпринимательской деятельности предполагается.

В соответствии с частью 5 статьи 16 Федерального закона № 214-ФЗ у участника долевой собственности при возникновении права собственности на объект долевого строительства одновременно возникает доля в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме, которая не может быть отчуждена или передана отдельно от права собственности на объект долевого строительства. Государственная регистрация возникновения права собственности на объект долевого строительства одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.

Согласно пунктам 2 и 3 части 1 статьи 36 ЖК РФ крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции дома, иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий, относятся к общему имуществу многоквартирного дома.

Таким образом, эксплуатируемая кровля паркинга, на которой Ответчиком была запроектирована и размещена зона отдыха с детской игровой площадкой многоквартирного дома, относится к общему имуществу многоквартирного дома.

В силу части 2 статьи 36 ЖК РФ, статьи 209, 304 ГК РФ Истцы вправе требовать устранения нарушений не только в части своего Помещения, но и в части непосредственно расположенной над их Помещением кровли здания паркинга как общего имущества многоквартирного дома.

Определением суда от 22 сентября 2022 г. по делу была назначена судебная экспертиза на разрешение которой поставлены следующие вопросы:

- имеются ли строительные дефекты в гидроизоляции кровельного покрытия крыши здания над нежилым помещением 226-Н с кадастровым номером 78:34:0004281:47055 по адресу: Санкт-Петербург, ул. Парашютная, дом 61, корпус 4, строение 1?

- какова причина протечек в нежилое помещение 226-Н с кадастровым номером 78:34:0004281:47055, по адресу: Санкт-Петербург, ул. Парашютная, дом 61, корпус 4, строение 1 (в том числе связано ли возникновение протечек в помещение с наличием строительных недостатков; с ненадлежащей эксплуатацией общедомового имущества (кровли); с изменением владельцем помещения функционального (технического) назначения и (или) внесение изменений в проектные решения и текущее назначение использования помещения 226-Н)?

- какие работы необходимо выполнить для устранения протечек в нежилое помещение 226-Н с кадастровым номером 78:34:0004281:47055 и приведения в надлежащее техническое состояние кровли на крыше нежилого здания паркинга по адресу: Санкт-Петербург, ул. Парашютная, дом 61, корпус 4, строение 1 и какова стоимость таких работ?

Производство экспертизы поручено эксперту Общества с ограниченной ответственностью «Европейский Центр Судебных Экспертов» ФИО8.

Согласно Заключению эксперта от 27 февраля 2023 г. № 150/16:

- определить имеются ли строительные дефекты в гидроизоляции кровельного покрытия крыши здания над нежилым помещением 226-Н не представляется возможным, в связи с отсутствием возможности вскрытия кровли;

- наиболее вероятными причинами протечек в нежилое помещение 226-Н являются: несоответствие конструкции крыши проектной документации и/или нарушение гидроизоляции крыши здания над нежилым помещением 226-Н.

- ответить на третий вопрос о необходимых работах для устранения протечек в нежилое помещение 226-Н и приведения в надлежащее техническое состояние кровли на крыше нежилого здания паркинга по адресу: Санкт-Петербург, ул. Парашютная, дом 61, корпус 4, строение 1 не представляется возможным в связи с отсутствием возможности вскрытия кровли и определения ее технического состояния (письмо ООО «Европейский Центр Судебных Экспертов» от 03 марта 2023 г. № 110/п).

Вместе с тем, невозможность вскрытия кровли обусловлена позицией Ответчика, который категорически возражал в даче согласия эксперту на вскрытие кровли. Суд считает, что тем самым Ответчик принял на себя риски невозможности однозначного ответа эксперта на заданные вопросы.

В соответствии с частью 7 статьи 7 Федерального закона от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ  "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" застройщик не несет ответственности за недостатки (дефекты) объекта долевого строительства, обнаруженные в течение гарантийного срока, если докажет, что они произошли вследствие нормального износа такого объекта долевого строительства или входящих в его состав элементов отделки, систем инженерно-технического обеспечения, конструктивных элементов, изделий, нарушения требований технических регламентов, градостроительных регламентов, иных обязательных требований к процессу эксплуатации объекта долевого строительства или входящих в его состав элементов отделки, систем инженерно-технического обеспечения, конструктивных элементов, изделий либо вследствие ненадлежащего их ремонта, проведенного самим участником долевого строительства или привлеченными им третьими лицами, а также если недостатки (дефекты) объекта долевого строительства возникли вследствие нарушения предусмотренных предоставленной участнику долевого строительства инструкцией по эксплуатации объекта долевого строительства правил и условий эффективного и безопасного использования объекта долевого строительства, входящих в его состав элементов отделки, систем инженерно-технического обеспечения, конструктивных элементов, изделий. 

Иными словами, презюмируется вина застройщика за недостатки (дефекты) объекта долевого строительства, обнаруженные в течение гарантийного срока, что вытекает также из положений пунктом 2 и 3 статьи 401 ГК РФ.

Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ в ряде дел неоднократно был сформулирован подход о том, что доказывать отсутствие вины в рамках гарантийных обязательств должна сторона сделки, которая фактическим ее исполняет, либо лицо, обязанное в силу закона предоставить соответствующие гарантии (определение СКЭС от 25 августа 2016 года по делу № А40-59571/2015).

В Определении от 07 марта 2023 г. по делу № А41-49147/2019 по спору между управляющей компанией и застройщиком Верховный Суд РФ также применил указанный подход.

В ходе рассмотрения настоящего дела Ответчик не представил доказательства, опровергающие эту презумпцию, равно как и свою вину в нарушении обязательства при осуществлении предпринимательской деятельности.

Ответчик не раскрыл арбитражному суду и эксперту исчерпывающую техническую, проектную и исполнительную документацию на строительство кровли и не давал своего согласия на вскрытие кровли в целях проверки фактического качества выполненных работ.

При таких обстоятельствах суд считает исковые требования обоснованными и подлежащими удовлетворению. Возражения Ответчика отклонены ввиду необоснованности.

Согласно статье 308.3 ГК РФ в случае неисполнения должником обязательства кредитор вправе требовать по суду исполнения обязательства в натуре, если иное не предусмотрено настоящим ГК РФ, иными законами или договором либо не вытекает из существа обязательства. Суд по требованию кредитора вправе присудить в его пользу денежную сумму (пункт 1 статьи 330) на случай неисполнения указанного судебного акта в размере, определяемом судом на основе принципов справедливости, соразмерности и недопустимости извлечения выгоды из незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1).

Суд считает разумным неустойку в размере по 3 500 руб. в день в пользу каждого из истцов.

В силу ст. 110 АПК РФ расходы по госпошлине подлежат взысканию с Ответчика в пользу Истца - правопреемника понесшего их лица.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области 

решил:

Обязать общество с ограниченной ответственностью "ЛСР. Недвижимость-Северо-Запад" в срок один месяц с даты вступления настоящего решения в законную силу привести в надлежащее техническое состояние кровлю на крыше нежилого здания паркинга по адресу: 

<

...>, строение 1, путем восстановления гидроизоляции непосредственно над принадлежащим Истцам нежилым помещением 226-Н с кадастровым номером 78:34:0004281:47055.

В случае неисполнения решения взыскать с общества с ограниченной ответственностью "ЛСР. Недвижимость-Северо-Запад" в пользу ФИО2, ФИО3 судебную неустойку в размере по 3 500 руб. в пользу каждой, за каждый день просрочки исполнения решения.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "ЛСР. Недвижимость-Северо-Запад" в пользу ФИО3 6 000 руб. расходов по уплате государственной пошлины.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия.

Судья Чекунов Н.А.