ДВЕНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

410002, г. Саратов, ул. Лермонтова д. 30 корп. 2 тел: (8452) 74-90-90, 8-800-200-12-77; факс: (8452) 74-90-91,

http://12aas.arbitr.ru; e-mail: info@12aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда апелляционной инстанции

Дело №А57-17101/2017

г. Саратов

30 марта 2018 года

Резолютивная часть постановления объявлена 26 марта 2018 года. 

Полный текст постановления изготовлен 30 марта 2018 года.

 

Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе

председательствующего судьи Борисовой Т.С.,

судей Клочковой Н.А., Шалкина В.Б.

при ведении протокола судебного заседания секретарём судебного заседания  ФИО1,  

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Комитета по распоряжению муниципальной собственностью и земельными ресурсами администрации Балаковского муниципального района Саратовской области 

на решение Арбитражного суда Саратовской области от 19 декабря 2017 года по делу № А57-17101/2017 (судья Большедворская Е.Л.)

по исковому заявлению Комитета по распоряжению муниципальной собственностью и земельными ресурсами администрации Балаковского муниципального района Саратовской области (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

к обществу с ограниченной ответственностью «Макдоналдс» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), индивидуальному предпринимателю ФИО2, (ИНН 

<

***>, ОГРНИП 304643921200071)индивидуальному предпринимателю ФИО3, (ИНН 

<

***>, ОГРНИП 304643921200104)

третьи лица: Администрация Балаковского муниципального района Саратовской области,  Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области, 

о признании договоров недействительными (ничтожными),

при участии представителя Комитета по распоряжению муниципальной собственностью и земельными ресурсами администрации Балаковского муниципального района Саратовской области ФИО4, действующего по доверенности № 10 от 09.01.2018,

представителя общества с ограниченной ответственностью «Макдоналдс» ФИО5, действующего по доверенности № 17/919 от 17.11.2017, 

 

УСТАНОВИЛ:

в Арбитражный суд Саратовской области обратился Комитет по распоряжению муниципальной собственностью и земельными ресурсами администрации Балаковского муниципального района Саратовской области (далее – Комитет, истец) с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Макдоналдс» (далее – ООО «Макдоналдс»), индивидуальному предпринимателю

ФИО2, индивидуальному предпринимателю ФИО3 (далее – ИП ФИО2, ИП ФИО3, ответчики) о признании недействительным в силу ничтожности договора замены стороны в обязательстве от 27 июня 2016 года, заключенного между ИП ФИО3 и ИП ФИО2 (номер государственной регистрации 64-64/001-64/001/208/2016-199/1); признании недействительным в силу ничтожности договора передачи прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка от 14 февраля 2017 года № 88-18/17, заключенного между ИП ФИО2 и ООО «Макдоналдс» (номер государственной регистрации 64:40:020403:2463-64/005/2017-1); применении последствий недействительности сделки путем исключения записи из единого государственного реестра прав сведения о договоре замены стороны в обязательстве от 27 июня 2016 года, заключенного между ИП ФИО3 и ИП ФИО2 (номер государственной регистрации 64-64/001-64/001/208/2016-199/1); применении последствий недействительности сделки путем исключения записи из единого государственного реестра прав сведения о договоре передачи прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка от 14 февраля 2017 года № 88 18/17, заключенного между ИП ФИО2 и ООО «Макдоналдс» (номер государственной регистрации 64:40:020403:2463-64/005/2017-1).

Решением Арбитражного суда Саратовской области от 19 декабря 2017 года в удовлетворении иска отказано.

Комитет, не согласившись с решением суда первой инстанции, обратился в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить и принять новый судебный акт об удовлетворении иска в полном объёме. В обоснование доводов жалобы апеллянт настаивает на том, что ИП ФИО3 не имел право передавать свои права и обязанности по заключенному договору аренды земельного участка третьим лицам, поскольку указанные действия нарушают запрет, установленный частью 7 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации. По мнению апеллянта,  сделки по договорам замены стороны в обязательстве нарушают права Комитета по получению конкурентоспособной стоимости права аренды земельного участка.

ООО «Макдоналдс» в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в материалы дела представлен письменный отзыв на апелляционную жалобу, в котором указанное лицо возражает против доводов апелляционной жалобы, просит обжалуемый судебный акт оставить без изменения, а апелляционную жалобу – без удовлетворения.

В судебном заседании представители Комитета и ООО «Макдоналдс» поддержали правовые позиции, изложенные в апелляционной жалобе, дали аналогичные пояснения.

Представители остальных лиц, участвующих в деле, в судебное заседание не явились. О месте и времени судебного заседания лица, участвующие в деле, извещены надлежащим образом в порядке, предусмотренном статьей 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. 

Публикация судебного акта в сети Интернет произведена 02.02.2018.

Принимая во внимание наличие сведений о надлежащем извещении лиц, участвующих в деле, о месте и времени судебного заседания, руководствуясь частью 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд считает возможным рассмотреть дело без участия их представителей.

            Законность и обоснованность принятого решения проверяются арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке и по основаниям, установленным статьями 258, 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. 

Заслушав представителей Комитета и ООО «Макдоналдс», изучив и исследовав материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы и отзыва на неё, проверив в пределах, установленных статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, соответствие выводов, содержащихся в обжалуемом судебном акте, имеющимся в материалах дела доказательствам, правильность применения арбитражным судом норм материального и соблюдение норм  процессуального права, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения апелляционной жалобы.  

Как следует из материалов дела, 26.02.2016 между Комитетом (арендодатель) и ИП ФИО3 (арендатор) на основании протокола приема заявок (несостоявшийся) от 16.02.2016 заключен договор аренды земли № 26, по условиям которого арендатору передан в аренду сроком на 25 лет земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 64:40:020403:2463 площадью 915 кв.м с разрешенным использованием - земельные участки, предназначенные для размещения автостоянок.

В указанном договоре согласованы все существенные условия договора.

27.06.2016 между ИП ФИО3 (передающая сторона) и ИП ФИО2 заключен договор замены стороны в обязательстве, по условиям которого принимающей стороне переданы права и обязанности арендатора по договору аренды земли от 26.02.2016 № 26.

Согласно пункту 3 договора замены стороны от 27.06.2016, принимающая сторона занимает место передающей стороны и становится арендатором в договоре аренды земли от 26.02.2016 № 26. Во всем остальном, кроме замены стороны в обязательстве, договор аренды земли остается неизменным.

14.02.2017 между ООО «Макдоналдс» (покупатель) и ИП ФИО2 (продавец) заключен договор передачи прав и обязанностей арендатора № 88-18/17, по условиям которого покупателю переданы права и обязанности арендатора по договору аренды земли от 26.02.2016 № 26 с учетом договора замены стороны от 27.06.2016.

Согласно пункту 1.3 договора № 88-18/17, продавец передает покупателю права и обязанности арендатора по договору аренды с целью использования покупателем земельного участка для организации заезда автомобилей на полосу «МакАВТО» и для организации гостевой автостоянки для посетителей ресторана «Макдоналдс».

Обращаясь в арбитражный суд с требованием о признании ничтожными указанных договоров, истец ссылается на часть 7 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации и указывает, что ИП ФИО3 не имел право передавать свои права и обязанности по заключенному договору аренды земельного участка третьим лицам, поскольку указанные действия нарушают запрет, установленный вышеназванной статьей.

Отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции обоснованно исходил из следующего.

Статьей 168 ГК РФ предусмотрено, что сделка, не соответствующая требованиям закона или иным правовым актам, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Как разъяснено в пункте 73 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее - постановление Пленума ВС РФ от 23.06.2015 № 25), сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, по общему правилу является оспоримой (часть 1 статьи 168 ГК РФ).

В обоснование ничтожности договора замены стороны в обязательстве от 27 июня 2016 года, заключенного между ИП ФИО3 и ИП ФИО2, и договора передачи прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка от 14 февраля 2017 года № 88-18/17, заключенного между ИП ФИО2 и ООО «Макдоналдс», истец указывает нарушение части 7 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Содержанием договора аренды (имущественного найма) является предоставление арендатору (нанимателю) имущества его собственником (арендодателем) за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Это право реализуется из принадлежащего собственнику правомочия по распоряжению своим имуществом, установленное статьей 209 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также статьей 35 Конституции Российской Федерации, закрепившей право каждого собственника владеть, пользоваться и распоряжаться своим имуществом.

Согласно части 2 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Пунктом 7 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что, если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, победитель торгов не вправе уступать права и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора. Обязательства по такому договору должны быть исполнены победителем торгов лично, если иное не установлено в соответствии с законом.

В отношении земли и других природных ресурсов часть 3 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации установила, что владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами осуществляется в той мере, в какой их оборот допускается законом (статья 129 этого же Кодекса), то есть законами о земле и других природных ресурсов.

Соответствующие положения об особенностях сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов, как следует из части 2 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации, установлены другими законами.

Таким законом является Земельный кодекс Российской Федерации, часть 2 статьи 22 которого прямо указывает на соблюдение порядка предоставления земельных участков в аренду не только в соответствии с гражданским законодательством, но и на основании этого Кодекса, то есть в соответствии с нормами этой статьи.

При этом часть 5 этой статьи, определяя права арендатора земельного участка, прямо установила общее правило о том, что арендатор земельного участка вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное.

Иные правила передачи права аренды определены частью 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации: при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, без согласия арендодателя при условии его уведомления.

Правила, содержащиеся в частях 5 и 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации определяют особенности сдачи земельного участка в аренду наряду с установленными частью 2 статьи 615 Земельного кодекса Российской Федерации общими правилами предоставления имущества в аренду, предусматривающими, что арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами.

В пункте 15 Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено, что при применении пунктов 5, 6, 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, предоставляющих арендатору земельного участка право передавать в пределах срока договора аренды свои права и обязанности по договору третьему лицу, в том числе отдавать арендные права на земельный участок в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив, а также в субаренду без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, необходимо руководствоваться следующим.

Поскольку пункт 2 статьи 607 и пункт 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации допускают возможность установления законом или иными правовыми актами особенностей сдачи в аренду земельных участков, и такие особенности предусмотрены Земельным кодексом Российской Федерации, то в случае, указанном в пункте 9 статьи 22 этого Кодекса, для передачи арендатором своих прав и обязанностей по договору аренды земельного участка достаточно уведомления об этом арендодателя, а в иных случаях (при применении пунктов 5 и 6 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации) достаточно уведомления собственника земельного участка, если иное не предусмотрено договором.

Согласно пункту 18 указанного Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» арендодатель и арендатор не вправе предусматривать в договоре аренды условия, по которым арендатор может передавать свои права и обязанности по договору третьему лицу только после получения на это согласия от арендодателя.

Таким образом, исходя из приоритета норм земельного законодательства, принимая во внимание разъяснения Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 24.03.2005 № 11, основываясь на положениях пунктов 5 и 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что закон не содержит запрета на передачу прав и обязанностей арендатора земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, по соответствующему договору, в том числе заключенному по результатам торгов на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.

В рассматриваемом случае срок действия договора аренды земли № 26 от 26.02.2016 определен сторонами на 25 лет с 16.02.2016 по 15.02.2041, что составляет более пяти лет, а потому к правоотношениям сторон подлежат применению нормы статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации.

На основании изложенного, доводы апеллянта о том, что ИП ФИО3 не имел права передавать свои права и обязанности по заключенному договору аренды земельного участка третьим лицам, поскольку указанные действия нарушают запрет, установленный частью 7 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации, основаны на ошибочном толковании и неправильном применении норм материального права.

Какого-либо иного правового обоснования для признания оспариваемых сделок недействительными (ничтожными), помимо  части 7 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации, истцом в исковом заявлении, а также в апелляционной жалобе, не приведено. 

При таких обстоятельствах, суд первой инстанции обоснованно отказал в удовлетворении иска.

Суд апелляционной инстанции считает, что, разрешая спор, суд первой инстанции полно и всесторонне исследовал представленные доказательства, установил все имеющие значение для дела обстоятельства, сделал правильные выводы по существу требований заявителя, а также не допустил при этом неправильного применения норм материального и процессуального права.

Оценивая изложенные в апелляционной жалобе доводы, суд апелляционной инстанции считает, что в ней отсутствуют ссылки на факты, которые не были предметом рассмотрения в суде первой инстанции, имели бы юридическое значение и могли бы повлиять в той или иной степени на принятие законного и обоснованного судебного акта при рассмотрении заявленных требований по существу. Податель апелляционной жалобы не ссылается на доказательства, опровергающие выводы суда  первой инстанции, и таких доказательств к апелляционной жалобе не прилагает. В целом, доводы, изложенные в апелляционной жалобе, направлены на переоценку выводов суда первой инстанции, поскольку, не опровергая их, они сводятся исключительно к несогласию с оценкой представленных в материалы дела доказательств, что в силу положений статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является основанием для отмены либо изменения обжалуемого судебного акта.

Апелляционную жалобу следует оставить без удовлетворения.

Руководствуясь статьями 268-271  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции  

 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Саратовской области от 19 декабря 2017 года по делу № А57-17101/2017 оставить без изменения, а апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме через арбитражный суд первой инстанции. 

 

 

Председательствующий судья                                                          Т.С. Борисова

            

Судьи                                                                                                          Н.А. Клочкова

 

                                                                                                              В.Б. Шалкин