ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

Дело № А40-32884/23-37-269

г. Москва

06 июня 2023 года

Резолютивная часть решения объявлена 30 мая 2023 года

Полный текст решения изготовлен 06 июня 2023 года

 

Арбитражный суд города Москвы в составе судьи Скачковой Ю.А.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Манько Е.А.

рассмотрев в судебном заседании дело

по исковому заявлению ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "АНДЕГРАУНДАРТ" (101000, ГОРОД МОСКВА, КОЛПАЧНЫЙ ПЕРЕУЛОК, 9, СТР.1, ОГРН: 1097746028720, Дата присвоения ОГРН: 28.01.2009, ИНН: 7704719980)

к ответчику ДЕПАРТАМЕНТУ ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ (123112, МОСКВА ГОРОД, 1-Й КРАСНОГВАРДЕЙСКИЙ ПРОЕЗД, ДОМ 21, СТРОЕНИЕ 1, ОГРН: 1037739510423, Дата присвоения ОГРН: 08.02.2003, ИНН: 7705031674)

о признании недействительным уведомления от 28.02.2022 №33-6-51944/22-(0)-1 об изменении размера годовой арендной платы по договору от 11.12.2017 № М-01-051642 и обязании ответчика произвести перерасчет арендной платы по договору от 11.12.2017 № М-01-051642 за период с 01.01.2022 по 31.12.2022, исходя из величины годовой арендной платы в размере 510 088 руб. 25 коп.

 

При участии: 

от истца – Овсянников В.А., по доверенности от 09.02.2023 № 3;

от ответчика – Горчакова Е.А. по доверенности от 22.12.2022 № 33-Д-1547/22.

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «АНДЕГРАУНДАРТ» (ООО «АНДЕГРАУНДАРТ», истец)  обратилось в Арбитражный суд города Москвы с  иском к Департаменту городского имущества города Москвы (Департамент, ответчик) о признании недействительным уведомления от 28.02.2022 №33-6-51944/22-(0)-1 об изменении размера годовой арендной платы по договору от 11.12.2017 № М-01-051642 и обязании ответчика произвести перерасчет арендной платы по договору от 11.12.2017 № М-01-051642 за период с 01.01.2022 по 31.12.2022, исходя из величины годовой арендной платы в размере 510 088 руб. 25 коп.

Иск заявлен на основании ст. ст. 153, 154, 166, 167, 168, 309, 310 ГК РФ и мотивирован тем, что действия Департамента по необоснованному изменению в одностороннем порядке арендной платы на основании незаконного уведомления и последующему уклонению от перерасчета (возврата) арендной платы привели к нарушению законных прав и интересов общества как стороны по договору аренды.

Истец поддержал заявленные требования по доводам иска и объяснений.

Ответчик возражал против удовлетворения иска  по доводам отзыва.

Суд, рассмотрев исковые требования, выслушав доводы истца и ответчика, исследовав и оценив имеющиеся в материалах дела доказательства, пришел к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, 11.12.2017г. между Обществом с ограниченной ответственностью «АНДЕГРАУНДАРТ» (арендатор) и Департаментом городского имущества города Москвы (арендодатель) заключен Договор аренды № М-01-051642  земельных участков, предоставляемых правообладателю зданий, сооружений, расположенных на земельных участках. Указанный Договор заключен в отношении земельных участков с кадастровыми номерами 77:01:0001026:51, 77:01:0001026:2597, 77:01:0001026:2598 (далее - «Участки») для целей эксплуатации нежилого здания под деловое управление.

В силу п. 2.1. Договор аренды заключен на срок до 24 октября 2066 года.

В соответствии с Постановлением Правительства Москвы от 25.04.2006 №273-ПП и Приложением 2 к Договору аренды установлена ставка арендной платы за Участки в размере 1,5% процента от кадастровой стоимости Участков.

Согласно п. 3.4. Договора аренды «Размер ежегодной арендной платы изменяется и подлежит обязательной уплате Арендатором в каждом случае централизованного изменения (введения) ставок арендной платы и/или коэффициентов к ставкам арендной платы (в том числе коэффициентов индексации) полномочным (уполномоченным) органом государственной  власти Российской Федерации и/или города Москвы, а также в случае изменения кадастровой стоимости без согласования с Арендатором и без внесения соответствующих изменений и/или дополнений в настоящий Договор.

В случае принятия таких актов исчисление и уплата Арендатором арендной платы осуществляется на основании Договора и уведомления Арендодателя об изменении (введении) ставок арендной платы и/или коэффициентов к ставкам арендной платы, в том числе коэффициентов индексации и/или уведомления с расчетом платежей, кадастровой стоимости либо с указанием коэффициентов, начиная с момента введения этих ставок, коэффициентов и/или  изменения кадастровой стоимости в действие правовыми актами и без внесения изменений, дополнения в настоящий Договор».

В марте 2022 года Истцом было получено Уведомление Департамента городского имущества города Москвы от 28.02.2022 № 33-6-51944/22-(0)-1 (далее - Уведомление), в котором Ответчик уведомлял Истца об изменении с 01.01.2022г. кадастровой стоимости участков в связи с вступлением в силу результатов государственной кадастровой оценки земель г. Москвы, утвержденных распоряжением Департамента городского имущества города Москвы от 15.11.2021 № 51520 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости в городе Москве по состоянию на 01 января 2021 г.», которая на 2022 год составила 78 567 203,07 руб. и, соответственно, изменении размера годовой арендной платы за участки, которая на 2022 год составила 1 178 508, 05 руб. (78 567 203,07*1,5%).

По мнению Истца, Ответчиком при подготовке Уведомления не было учтено, что 17.02.2022г. в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) на основании Акта об определении кадастровой стоимости от 04.02.2022 № АОКС-77/2022/000020 ГБУ «Центр имущественных платежей и жилищного страхования» (далее - Акт от 04.02.2022 №АОКС- 77/2022/000020), были внесены сведения об иной кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым № 77:01:0001026:51, которая составила 27 860 787,58 руб. (выписка № КУВИ-001/2022-136398793 от 10.08.2022) (кадастровая стоимость земельного участка до внесения соответствующих изменений составляла 72 422 107,89 руб.).

Датой начала применения кадастровой стоимости, внесенной в ЕГРН на основании Акта от 04.02.2022 №АОКС-77/2022/000020, является 01.01.2022 года.

Таким образом, кадастровая стоимость Участков, установленная на 2022 год с учетом изменений, была определена в размере:

Кадастровый номер участка

Кадастровая стоимость на 2022 год, руб.

77:01:0001026:51

27 860 787,58

77:01:0001026:2597

5 837 893,14

77:01:0001026:2598

307 202,04

Итого:

34 005 882,76

Исходя из вышеизложенного, размер годовой арендной платы по Договору аренды за 2022 год составляет 510 088,25 руб. (34 005 882,76*1,5%).

Арендная плата по Договору за период с января по декабрь 2022 года была оплачена Истцом в соответствии с Уведомлением, исходя из повышенной кадастровой стоимости Участка, не соответствующей сведениям, внесенным в ЕГРН.

Исходя из сведений о кадастровой стоимости, внесенных в ЕГРН 17.02.2022г., сумма излишне уплаченных Истцом денежных средств по Договору аренды за 2022 год составила 668 419,79 руб. (1 178 508,04 руб. - 510 088,25 руб.).

Статьей 18 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» установлено, что для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, применяются сведения о кадастровой стоимости, которые внесены в ЕГРН (ч. 1).

Сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости, которые внесены в ЕГРН, применяются со дня начала применения сведений о кадастровой стоимости, изменяемых вследствие внесения изменений в акт об утверждении результатов определения кадастровой стоимости, изменяющий кадастровую стоимость объекта недвижимости в сторону уменьшения (п. 3 ст. 18 Закона №237-ФЗ).

Ответчик при определении размера арендой платы по Договору аренды на 2022г., в том числе, при подготовке Уведомления об изменении арендной платы на 2022 г., должен был руководствоваться актуальными сведениями о кадастровой стоимости Участков, содержащимися в ЕГРН.

Поскольку Уведомление от 28.02.2022 №33-6-51944/22-(0)-1 об увеличении размера арендной ставки было составлено Ответчиком после внесения в ЕГРН 17.02.2022г. на основании Акта от 04.02.2022 №АОКС-77/2022/000020 сведений об измененной кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым №77:01:0001026:51, Истец полагает, что данное уведомление Ответчика является незаконным.

Истец уведомлениями №31.08/2 от 31.08.2022 и №20.12/1 от 20.12.2022, адресованными Ответчику, просил произвести перерасчет размера арендной платы по Договору аренды за период с 01.01.2022 г. по 31.12.2022 г. и вернуть излишне уплаченные Истцом денежные средства в размере 668 419,79 руб., однако требования Истца были оставлены Ответчиком без удовлетворения.

Суд соглашается с доводами Истца о том, что Действия Ответчика по необоснованному изменению в одностороннем порядке арендной платы на основании спорного уведомления и последующему уклонению от перерасчета (возврата) арендной платы нарушают законные права и интересы Истца как стороны по Договору аренды.

Возражая против удовлетворения иска, Ответчик указал, что Уведомление от 28.02.2022 №33-6-51944/22-(0)-1 не является односторонней сделкой и не может быть обжаловано в суде, так как размер арендной платы меняется в соответствии с нормами закона, а не Уведомлением, которое носит информационный характер.

Данное утверждение Ответчика является необоснованным виду следующего.

Размер и порядок начисления арендной платы согласован сторонами в 3 разделе Договора «Арендная плата».

В пункте 3.4. Договора аренды от 11.12.2017 № М-01-051642 указано: «Размер ежегодной арендной платы изменяется и подлежит обязательной уплате Арендатором в каждом случае централизованного изменения (введения) ставок арендной платы и/или коэффициентов к ставкам арендной платы (в том числе коэффициентов индексации) полномочным (уполномоченным) органом государственной  власти Российской Федерации и/или города Москвы, а также в случае изменения кадастровой стоимости без согласования с Арендатором и без внесения соответствующих изменений и/или дополнений в настоящий Договор.

В случае принятия таких актов исчисление и уплата Арендатором арендной платы осуществляется на основании Договора и уведомления Арендодателя об изменении (введении) ставок арендной платы и/или коэффициентов к ставкам арендной платы, в том числе коэффициентов индексации и/или уведомления с расчетом платежей, кадастровой стоимости либо с указанием коэффициентов, начиная с момента введения этих ставок, коэффициентов и/или  изменения кадастровой стоимости в действие правовыми актами и без внесения изменений, дополнения в настоящий Договор».

В силу ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Из Договора аренды следует, что стороны установили в качестве оснований для уплаты арендной платы в случае ее изменения наступление совокупности следующих обстоятельств: 1) изменение кадастровой стоимости нормативным актом г. Москвы; 2) направление арендатору уведомления об изменении кадастровой стоимости и арендной платы.

Следовательно, предусмотрев в качестве обязательного основания для изменения арендной платы направление арендодателем Уведомления, стороны тем самым установили, что Уведомление является основанием для изменения обязанностей арендатора по Договору аренды в части уплаты арендой платы.

Согласно ст. 153 ГК РФ в качестве сделки могут быть квалифицированы действия юридических лиц, которые направлены на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Пунктом 2 ст. 154 ГК РФ определено, что односторонней считается сделка, для совершения которой в соответствии с законом, иными правовыми актами или соглашением сторон необходимо и достаточно выражения воли одной стороны.

Исходя из буквального толкования ст. 153, 154 ГК РФ, Уведомление Департамента от 28.02.2022 №33-6-51944/22-(0)-1 является односторонней сделкой, направленной на изменение обязанности Истца в части условий арендной платы.

Спорное Уведомление является результатом действий Ответчика, направленных на изменение Договора аренды, что с учетом изложенных норм ГК РФ надлежит квалифицировать как одностороннюю сделку.

Ответчик ошибочно полагает, что Истцом выбран неверный способ защиты нарушенного права относительно заявленного требования - «об обязании произвести перерасчет арендной платы по Договору аренды».

Статьей 12 ГК РФ предусмотрен такой способ защиты гражданских прав как признание оспоримой сделки недействительной и применение последствий ее недействительности, применение последствий недействительности ничтожной сделки.

В соответствии с п.1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В силу п. 1 ст. 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Согласно п.1 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Первоначальным требованием Истца является признание недействительным Уведомления Департамента городского имущества города Москвы как односторонней сделки (ст. 166 ГК РФ).

При этом, требование Истца об обязании Департамента произвести перерасчет арендной платы по Договору аренды за период с 01.01.2022г. по 31.12.2022г. является, исходя из ст. 167 ГК РФ, требованием о применении последствий недействительности сделки.

Требование об обязании произвести перерасчет арендной платы соответствует целям заявленного иска и приведет к восстановлению нарушенных прав Истца, так как прекращает обязательства Истца по уплате арендной платы за период с 01.01.2022г. по 31.12.2022г., исходя из повышенной арендной платы, что влечет для Истца финансовую выгоду в виде необходимости Ответчика зачесть переплату по арендной плате или вернуть излишне уплаченные Истцом арендные платежи.

Таким образом, нарушение прав Истца заключается в непризнании Ответчиком факта переплаты со стороны Истца и предоставлении Истцу законной возможности зачесть переплату в счет текущих арендных платежей или возврате излишне уплаченных денежных средств.

С учетом изложенного, суд отклоняет довод Ответчика о ненадлежащем способе защиты права и отсутствия нарушений прав Истца, поскольку удовлетворение требования об обязании произвести перерасчет приведет к уменьшению финансовых затрат Истца на сумму 510 088,25 руб.

По мнению Ответчика, данные ЕГРН о кадастровой стоимости нельзя принимать во внимание при расчете арендной платы в период с 01.01.2022г. по 31.12.2022г., так как земельный участок использовался не по целевому назначению, исходя из установленного на приведенный период времени вида разрешенного использования земельного участка - «Земли историко-культурного назначения. Код классификатора земель города Москвы  - 2040300».

Данный довод не может быть принят судом по следующим причинам.

Ответчик указывает, что согласно сервису Яндекс, в здании, находящемся на спорном участке, расположена организация «Студия Ла Картина», которая занимается продажей картин, что соответствует виду разрешенного использования «деловое управление».

Однако, Ответчик при этом не указывает организационно-правовую форму данной организации, ее место нахождение, ОРГН и (или) ИНН организации, не приобщил каких-либо документов в отношении данной организации с целью ее идентификации. В этой связи проверить основной вид деятельности данной организации, как и сам факт ее существования, не представляется возможным. При этом, согласно публичным источникам, в т.ч. сайта nalog.gov.ru, юридическое лицо «Студия Лa Картина» в ЕГРЮЛ не зарегистрировано.

Одновременно с этим, согласно сервису Яндекс карты, здание по адресу: пер. Колпачный, д. 9, строен. 1 является объектом культурного наследия (особняк Юргенсона), в котором расположены: Художественная мастерская «Студия Ла Картина» и Школа искусств «Оранжереи». Из указанных данных следует, что отсутствуют какие-либо признаки нахождения в здании организаций, использующих его в целях размещения офисов и (или) торговых целях, напротив, подтверждается факт расположения в здании культурных и образовательных учреждений.

Кроме того, информация, содержащаяся в таких источниках как Яндекс карты, не может приниматься судом как допустимое доказательство, поскольку носит не точный, а ознакомительный характер. Ответчик каких-либо допустимых доказательств (договоров аренды, актов Госинспекции по недвижимости), достоверно подтверждающих фактическое использование здания, в дело не представил.

Позиция Ответчика о том, что стоимость арендной платы должна учитываться на 2022 г. с учетом фактического использования здания, является неправомерной, так как для расчета арендной платы используется нормативный подход, учитывающий кадастровую стоимость земельного участка.

В силу п.2 ст. 375 НК РФ «Если иное не установлено настоящим пунктом, налоговая база в отношении отдельных объектов недвижимого имущества определяется как их кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года налогового периода, с учетом особенностей, предусмотренных статьей 378.2 настоящего Кодекса».

Согласно ч.1 ст. 65 ЗК РФ «Использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата».

В силу п.5 ст. 65 ЗК РФ «Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности».

Согласно п.2 ст. 66 ЗК РФ «Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка».

Частью 1 ст. 18 Федерального закона от 03.07.2016 №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» установлено, что для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, применяются сведения о кадастровой стоимости, которые внесены в ЕГРН.

В соответствии с п.1 ч.2 ст. 18 ФЗ от 03.07.2016 № 237-ФЗ кадастровая стоимость применяется с 1 января года, следующего за годом вступления в силу акта об утверждении результатов определения кадастровой стоимости.

В материалы дела Истцом предоставлено письмо ГБУ «Центр имущественных платежей» от 21.11.2022 №02-10181/22-1, из которого следует, что ГБУ был составлен Акт об определении кадастровой стоимости от 04.02.2022 №АОКС-77/2022/000020, согласно которому кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 77:01:0001026:51 на 2022 год была скорректирована с 72 422 107,89 руб. до 27 860 787,58 руб.

В силу п.3 ч.2 ст. 18 ФЗ от 03.07.2016 №237-ФЗ сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости, которые внесены в ЕГРН, применяются со дня начала применения сведений о кадастровой стоимости, в случае внесения изменений в акт об утверждении результатов определения кадастровой стоимости, изменяющий кадастровую стоимость объекта недвижимости в сторону уменьшения.

Данный факт подтверждается предоставленной в дело выпиской о кадастровой стоимости №КУВИ-001 /2022-136398793 от 10.08.2022, согласно которой:

- кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым №77:01:0001026:51 на 2022 год составляет 27 860 787,58 руб.;

- кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым №77:01:0001026:51 была внесена 17.02.2022 г. на основании Акта от 04.02.2022 №АОКС-77/2022/000020;

- дата по состоянию на которую определена кадастровая стоимость 01.01.2021;

- дата начала применения кадастровой стоимости 01.01.2022.

Из изложенного следует, что в силу закона определенная на основании Акта от 04.02.2022 кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым №77:01:0001026:51 в размере 27 860 787,58 руб. подлежит применению на весь период 2022 года.

Доказательств наличия оснований для исчисления арендной платы на 2022 год от иной кадастровой стоимости, чем содержащейся в ЕГРН, Ответчик в материалы дела не представил, судебных актов, доказывающих использование земельного участка не по целевому назначению, не представил.

С учетом изложенного, кадастровая стоимость спорного участка на 2022 год должна исчисляться, исходя из кадастровой стоимости, равной 27 860 787,58 руб.

При указанных обстоятельствах требование истца о признании недействительным уведомления от 28.02.2022 №33-6-51944/22-(0)-1 об изменении размера годовой арендной платы по договору аренды земельного участка от 11.12.2017 № М-01-051642 и обязании Департамента произвести перерасчет арендной платы по договору от 11.12.2017 № М-01-051642 за период с 01.01.2022 по 31.12.2022, исходя из величины годовой арендной платы в размере 510 088 руб. 25 коп., подлежит удовлетворению.

В соответствии со ст.ст. 102 и 110 АПК РФ госпошлина  по иску относится на ответчика.

С учетом изложенного, на основании ст.ст. 11, 12, 153, 154, 166, 167, 168, 310, 431, 614 ГК РФ, руководствуясь ст.ст. 65, 102, 110, 123, 156, 167-171, 176, 180, 181 АПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Признать недействительным уведомление от 28.02.2022 №33-6-51944/22-(0)-1 об изменении размера годовой арендной платы по договору аренды земельного участка от 11.12.2017 № М-01-051642.

 

Обязать ДЕПАРТАМЕНТ ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ (ОГРН: 1037739510423, ИНН: 7705031674) произвести перерасчет арендной платы по договору от 11.12.2017 № М-01-051642 за период с 01.01.2022 по 31.12.2022, исходя из величины годовой арендной платы в размере 510 088 руб. 25 коп.

 

Взыскать с ДЕПАРТАМЕНТА ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ (123112, МОСКВА ГОРОД, 1-Й КРАСНОГВАРДЕЙСКИЙ ПРОЕЗД, ДОМ 21, СТРОЕНИЕ 1, ОГРН: 1037739510423, Дата присвоения ОГРН: 08.02.2003, ИНН: 7705031674) в пользу ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "АНДЕГРАУНДАРТ" (101000, ГОРОД МОСКВА, КОЛПАЧНЫЙ ПЕРЕУЛОК, 9, СТР.1, ОГРН: 1097746028720, Дата присвоения ОГРН: 28.01.2009, ИНН: 7704719980) 12 000 (двенадцать тысяч) руб. 00 коп. госпошлину.

 

Решение может быть обжаловано в месячный срок с даты его принятия в Девятый арбитражный апелляционный суд.

 

Судья                                                                                                                    Ю.А. Скачкова