Именем Российской Федерации

Арбитражный суд Тульской области

300041, Россия, 

<

...>

тел./факс 

<

***>, http://www.tula.arbitr.ru

РЕШЕНИЕ

город Тула Дело № А68-6626/2023 

Резолютивная часть решения объявлена 18 ноября 2024 года 

Полный текст решения изготовлен 2 декабря 2024 года

Арбитражный суд Тульской области в составе судьи Морозовой Г.Ю., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Солнцевой Е.А., рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению государственного учреждения Тульской области «Тульские парки» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) к обществу с ограниченной ответственностью «Дзета» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) о расторжении договора аренды от 04.06.2018 № 153А/2018, взыскании платы за пользованием имущества за период с июня 2018 года по март 2023 года в размере 3 197 911 руб. 05 коп.; обязании освободить и передать по акту приема-передачи движимое имущество (торговый павильон; встречному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Дзета» к государственному учреждению Тульской области «Тульские парки» об обязании заключить договор аренды движимого имущества с ООО «Дзета» (торговый павильон № 091145271240068 и навес к торговому павильону № 091900090000190), на основании надлежащего исполнения арендатором договора от 04.06.2018 № 153А/2018, третье лицо: министерство имущественных и земельных отношений Тульской области, при участии в заседании: представителя ГУ ТО «Тульские парки» - ФИО1 по доверенности от 17.11.2023, от ООО «Дзета», третьего лица – не явились, извещены, 

УСТАНОВИЛ:

государственное учреждение Тульской области «Тульские парки» (далее по тексту решения также – учреждение, ГУ ТО «Тульские парки») обратилось в Арбитражный суд Тульской области с исковым заявлением (с учетом уточнения) к обществу с ограниченной ответственностью «Дзета» (далее также – общество) о расторжении договора аренды от 04.06.2018 № 153А/2018, взыскании платы за пользованием имущества за период с июня 2018 года по март 2023 года в размере 3 197 911 руб. 05 коп., обязании освободить и передать по акту приема-передачи движимое имущество (торговый павильон (3,5*5,3) № 091145271240068, навес к торговому павильону площадью 25 м² № 091900090000190) в течение пяти календарных дней со дня вступления решения суда в законную силу, расходов по уплате государственной пошлины.

Общество с ограниченной ответственностью «Дзета» обратилось в Арбитражный суд Тульской области со встречным исковым заявлением (с учетом уточнения) к государственному учреждению Тульской области «Тульские парки» об обязании заключить договор аренды движимого имущества с ООО «Дзета» (торговый павильон (3,5*5,3) № 091145271240068, навес к торговому павильону площадью 25 м² № 091900090000190), на основании надлежащего исполнения арендатором договора от 04.06.2018 № 153А/2018; взыскании расходов по уплате государственной пошлины.

Ответчики по первоначальному и встречному искам в ходе судебного разбирательства возражали против удовлетворения заявленных требований по основаниям, изложенным в отзывах.

ООО «Дзета» в судебное заседание не явилось, о времени и месте рассмотрения дела извещено надлежащим образом; представило ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие его представителя. Судом ходатайство рассмотрено и удовлетворено.

Министерство имущественных и земельных отношений Тульской области представило отзыв на исковые заявления, в котором поддержало исковые требования ГУ ТО «Тульские парки», в удовлетворении встречных исковых требований ООО «Дзета» просило отказать; в судебное заседание не явилось, о времени и месте рассмотрения дела извещено надлежащим образом.

В порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд рассматривает дело в отсутствие ООО «Дзета», министерства имущественных и земельных отношений Тульской области.

Как следует из материалов дела, 04.06.2018 между ГУ ТО «Тульские парки» (арендодатель) и ООО «Дзета» (арендатор) заключен договор аренды № 153А/2018 движимого имущества, находящегося в государственной собственности Тульской области, в соответствии с которым арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду движимое имущество: торговый павильон (3,5х5,3) инв. № 091145271240068, навес к торговому павильону площадью 25 м² инв. № 091900090000190. Указанное имущество является государственной собственностью Тульской области и закреплено у арендодателя на праве оперативного управления, не является предметом залога, под арестом не состоит и свободно от любых прав третьих лиц (пункт 1.1 договора).

Арендатор принимает в аренду имущество в соответствии с пунктом 1.1 договора и использует его для торговли продовольственными товарами на территории ЦПКИО им. П.П. Белоусова (пункт 1.2 договора).

В соответствии с пунктом 1.3 договора передача имущества оформляется актом приема-передачи, который составляется и подписывается арендодателем и арендатором с указанием на фактическое состояние имущества в 2 экземплярах и является с момента его подписания неотъемлемой частью договора.

Договор вступает в силу с 17.06.2018 и действует пять лет (пункт 1. 4 договора).

Согласно пункту 2.2 договора арендатор обязуется использовать имущество исключительно в соответствии с целями аренды, указанными в пункте 1.2 договора, а также с назначением имущества (подпункт 2.2.2); 

В пункте 2.2.6 договора установлена обязанность арендатора не производить переоборудование, конструктивные или иные изменения имущества без письменного разрешения арендатора. В случае обнаружения арендодателем самовольных переделок, искажающих первоначальный вид имущества, конструктивных изменений или переоснащения имущества, таковые должны быть ликвидированы арендатором, а имущество приведено в прежнее состояние за его счет в срок, определяемый односторонним предписанием арендодателя.

Возврат имущества оформляется актом приема-передачи имущества, который составляется и подписывается арендодателем и арендатором с указанием на фактическое состояние передаваемого имущества (пункт 3.1 договора).

Пунктом 3.2 договора установлено, что имущество считается фактически переданным арендодателю с момента подписания акта приема-передачи. При возврате имущества в связи с окончанием срока действия договора акт приема-передачи подписывается арендодателем на дату окончания срока действия договора, за исключением случаев, когда более поздняя дата определяется датой фактической передачи.

Имущество должно быть возвращено арендодателю в том же состоянии, в котором оно было передано арендатору, с учетом нормального износа. Также арендодателю должны быть переданы по акту и все улучшения (в том числе переделки), составляющие принадлежность имущества и неотделимые без вреда для его конструкции и интерьера (пункт 3.3 договора).

Пунктом 4.1 договора ежемесячная арендная плата определена в размере 36 940 руб. 42 коп, в том числе НДС 20% (в редакции дополнительного соглашения от 31.05.2019 № 1).

Оплата аренды производится до 10 числа текущего месяца, наличными деньгами в кассу исполнителя, либо путем безналичных расчетов по соответствующим реквизитам (пункт 4.2 договора).

В пункте 4.3 договора стороны пришли к соглашению, что в соответствии с частью 3 статьи 21 Закона Тульской области от 09.11.1999 № 158-ЗТО «О государственной собственности Тульской области» пересмотр размера арендной платы производится ежегодно по истечении соответствующего года срока действия договора, путем увеличения размера арендной платы на коэффициент, определяемый правительством Тульской области (коэффициент пересмотра размера арендной платы по договорам аренды имущества Тульской области, заключенным на срок более одного года), действующий на дату, соответствующую первому дню нового года срока действия договора. При пересмотре размера арендной платы по истечении второго года и последующих лет срока действия договора соответствующий коэффициент применяется к размеру арендной платы, действующему на дату пересмотра. Размер арендной платы изменяется в порядке, предусмотренном настоящим пунктом, без внесения изменений в настоящий договор и направления уведомлений сторонами. Размер арендной платы исчисляется арендатором самостоятельно, арендная плата оплачивается арендатором на основании настоящего договора (в редакции дополнительного соглашения от 31.05.2019 № 1).

В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения условий договора, виновная сторона обязана возместить причиненные убытки (пункт 5.1 договора)

В соответствии с пунктом 5.6 договора, если состояние имущества по окончании срока действия договора хуже первоначального с учетом нормального износа. Арендатор возмещает на счет, указанный в пункте 4.2 договора. Арендодателю причиненный ущерб в соответствии с действующим законодательством. Ущерб определяется комиссией с участием арендодателя имущества и привлечением уполномоченных служб.

Объект аренды передан по акту приема – передачи от 12.06.2018 в состоянии, обеспечивающем возможность его использования в соответствии с его назначением и предусмотренными договором целями аренды. Согласно акту арендатор подтверждает, что состояние имущества удовлетворяет целям и условиям его предоставления по договору.

05.05.2022 комиссией ГУ ТО «Тульские парки» в ходе проверки соблюдения условий договора арендатором, в присутствии представителя ООО «Дзета», выявлено несоответствие площади арендуемого помещения, а именно: площадь торгового павильона составила 31,28 м² (вместо 18,55 м²), площадь навеса составила 30,36 м² (вместо 25 м²); письменного согласования на изменение площади арендуемого помещения арендатор не получал, дополнительные соглашения к договору № 153А/2018 об изменении площади объектов не заключались.

06.05.2022 членами комиссии составлен акт по итогам осуществления контроля за выполнением арендатором условий договора аренды, подписанный только со стороны членов комиссии.

Согласно заключению кадастрового инженера ФИО2, подготовленного на основании контракта от 01.03.2023 № 2023.019243 на оказание кадастровых услуг, площадь арендуемого торгового павильона с навесом и террасой имеет фактическую площадь 53,9 м², площадь застройки составила 59,3 м², веранды – 26,1 м², навеса – 21,5 м².

ГУ ТО «Тульские парки» направило в адрес ООО «Арсенал» претензию от 31.03.2023 № 03-11/332 с требованием ликвидировать все конструктивные изменения и переоснащения и самовольные переделки, искажающие первоначальный вид арендуемого имущества, и привести имущество в прежнее состояние за свой счет в срок до 30.04.2023, а также в срок до 30.04.2023 оплатить арендную плату, рассчитанную в соответствии с договором, учитывая увеличенную площадь арендуемого имущества с учетом пункта 4.3 договора, предусматривающую изменение арендной платы (уведомление от 29.05.2019 № 01-11/589) и заключенного дополнительного соглашения от 31.05.2019 №1.

Ответом на претензию от 27.04.2023 ООО «Дзета» сообщило о том, что площадь арендуемого имущества приведена в соответствие с условиями договора аренды, летние навесы демонтированы; сообщив также, что реконструкция объекта аренды была проведена ООО «Дзета» по согласованию с учреждением и министерством имущественных и земельных отношений Тульской области за счет арендатора; выразив несогласие с расчетом и периодом возникшей задолженности.

Уведомлением от 19.06.2023 № 03-11/728 учреждение сообщило обществу о необходимости освобождения и передачи арендуемого имущества в связи с окончанием срока действия договора. 

По результатам комиссионного осмотра учреждения (без участия общества) истцом составлен акт от 20.06.2023, в котором указано на невозврат арендатором имущества, полученного по договору.

Поскольку возник спор по обязательствам, связанным с внесением платы по договору, учитывая увеличенную площадь арендуемого имущества арендатором, использование имущества не в соответствии с условиями договора аренды, государственное учреждение Тульской области «Тульские парки» обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Общество, не согласившись с исковыми требованиями учреждения, обратилось со встречным исковым заявлением (с учетом уточнения) к ГУ ТО «Тульские парки» об обязании заключить договор аренды движимого имущества с ООО «Дзета» (торговый павильон (3,5*5,3) № 091145271240068, навес к торговому павильону площадью 25 м2 № 091900090000190), ссылаясь на добросовестное исполнение своих обязанностей по договору от 04.06.2018 № 153А/2018. 

Встречные исковые требования мотивированы тем, что видоизменение предмета аренды было осуществлено с согласия арендодателя, в последующем объект аренды был приведён в первоначальное состояние. ООО «Дзета» надлежащим образом исполняло свои договорные обязательства, в связи с чем, в силу положений пункта 9 статьи 17.1 Федерального закона Российской Федерации № 135-ФЗ от 26.07.2006 «О защите конкуренции» (далее - Закон № 135-ФЗ), общество имеет преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок. 

В ходе судебного разбирательства истец по встречному иску неоднократно указывал, что ООО «Дзета» надлежащим образом исполняло свои обязательства по оплате арендных платежей; по согласованию с ГУ ТО «Тульские парки» и третьим лицом осуществило реконструкцию переданного в аренду имущества, в результате проведения которой, увеличение площади арендуемого помещения не влечет увеличения арендной платы, указывая также на то, что объект аренды был улучшен с целью удобства для посетителей кафе, в частности увеличилась площадь имущества и его стоимость.

Исследовав и оценив представленные доказательства, выслушав доводы представителя ГУ ТО «Тульские парки», арбитражный суд приходит к следующим выводам.

В силу статьи 309, пункта 1 статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями; односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии со статьей 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательно обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.

Правила, предусмотренные главой 60 Гражданского кодекса Российской Федерации, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли (пункт 2 статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 2 статьи 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.

Согласно пункту 1 статьи 650 ГК РФ по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.

В соответствии с пунктом 3 статьи 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (пункт 3 статьи 607 ГК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 654 ГК РФ договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы.

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (пункт 1 статьи 614 ГК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

Из материалов дела следует, что в соответствии с Федеральным законом от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции», между истцом и ответчиком заключен договор аренды от 04.06.2018 № 153А/2018, по условиям которого обществу в аренду было передано движимое имущество: торговый павильон (3,5*5,3) инв. № 091145271240068, навес к торговому павильону площадью 25 м2 инв. № 091900090000190, сроком до 17.06.2023.

По условиям пункта 4.1 договора аренды от 04.06.2018 № 153А/2018 (в ред. доп. соглашения от 31.05.2019) арендная плата составляет 36 940 руб. 42 коп. в месяц.

В пункте 4.3 договора стороны пришли к соглашению, что в соответствии с частью 3 статьи 21 Закона Тульской области от 09.11.1999 № 158-ЗТО «О государственной собственности Тульской области» пересмотр размера арендной платы производится ежегодно по истечении соответствующего года срока действия договора, путем увеличения размера арендной платы на коэффициент, определяемый правительством Тульской области (коэффициент пересмотра размера арендной платы по договорам аренды имущества Тульской области, заключенным на срок более одного года), действующий на дату, соответствующую первому дню нового года срока действия договора. При пересмотре размера арендной платы по истечении второго года и последующих лет срока действия договора соответствующий коэффициент применяется к размеру арендной платы, действующему на дату пересмотра. Размер арендной платы изменяется в порядке, предусмотренном настоящим пунктом, без внесения изменений в настоящий договор и направления уведомлений сторонами. Размер арендной платы исчисляется арендатором самостоятельно, арендная плата оплачивается арендатором на основании настоящего договора (в редакции дополнительного соглашения от 31.05.2019 № 1).

Такой порядок определения арендной платы не противоречит пункту 20 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды».

После произведенной обществом реконструкции площадь арендуемого имущества увеличилась и составила 59,3 кв.м, веранды – 26,1 кв.м., навеса – 21,5 кв.м.

В данном случае, произошло изменение технических характеристик арендуемого объекта, в связи с изменением технических характеристик объекта поменялось и условие о предмете договора (в части площади передаваемого имущества).

Поскольку арендная плата по договору не может быть изменена в сторону уменьшения, суд полагает, что увеличение общей площади арендуемого имущества не означает изменения в одностороннем порядке условия договора о стоимости арендной платы. 

При этом изменения размера арендной платы, связанные с изменением площади арендуемого имущества, в первоначально заключённый договор аренды не вносились. 

Одновременно с этим, актом проверки от 06.05.2022 было достоверно установлено, что ООО «Дзета» видоизменило арендуемое имущество, увеличив его общую площадь, а заключением кадастрового инженера ФИО2 достоверно подтверждается то, что фактическая площадь торгового объекта была увеличена с 39,5 кв.м. до 107,3 кв.м. (разница в площадях составила 67,8 кв.м.). 

В связи с этим, ГУ ТО «Тульские парки» фактически заявило требование, направленное на понуждение ООО «Арсенал» оплатить дополнительно используемую площадь торгового объекта с учётом размера арендной платы, определённой независимым оценщиком в отчёте № 251-18 от 14.03.2018, а также с учётом изменения размера такой арендной платы посредством применения коэффициента, установленного правительством Тульской области.

Доводы общества об отсутствии у ответчика обязанности по оплате арендной платы, исходя из измененной площади нежилого здания, поскольку не изменили иные условия договора аренды, в том числе в части арендной платы, признаются судом необоснованными.

Как указывалось ранее, обществу в аренду передано движимое имущество: торговый павильон (3,5 м х 5,3 м) и навес к торговому павильону площадью 25м². При этом, что не отрицается обществом, площадь арендуемого имущества увеличена путем реконструкции.

В данном случае изменения в части площади арендуемого имущества вследствие его реконструкции повлекли не только изменение обязательственных отношений сторон по договору аренды, но и изменение объема права собственности Тульской области.

Доводы о том, что работы по реконструкции арендуемого имущества, повлекшие изменение его площади, произведены за счет общества, в силу чего составляют неотделимые улучшения имущества, отклоняются, поскольку правовой режим неотделимых улучшений, установленный нормой статьи 623 ГК РФ и условиями договора аренды, не отменяет вещно-правового режима имущества, и тем самым не освобождает ответчика от возмещения собственнику имущества стоимости его пользования в полном объеме и в том виде, в каком собственник является его титульным правообладателем.

Доказательств возникновения по основаниям, предусмотренным законом, права арендатора на данное имущество, ответчиком не представлено; сам по себе факт выполнения работ по реконструкции, квалифицируемый обществом как производство неотделимых улучшений, по смыслу статьи 623 ГК РФ не влечет возникновение прав арендатора на такие улучшения.

Кроме того, доводы общества о том, что реконструкция арендуемого имущества согласовано не нашли подтверждения в ходе судебного разбирательства. Напротив, третьим лицом представлены письменные пояснения, в которых указано, что министерство не согласовало работы по реконструкции арендуемого обществом имущества.

При таких обстоятельствах, поскольку расчеты по договору аренды до настоящего времени в полном объеме не произведены, требования истца о взыскании с ответчика задолженности в сумме 3 197 911 руб. 05 коп. являются обоснованными, правомерными и подлежащими удовлетворению на основании статей 309, 310, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации. 

Также ГУ ТО «Тульские парки» заявлено требование о расторжении договора аренды от 04.08.2018 № 153А/2018.

Согласно пункту 1 статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

На основании положений статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Пунктом 1 статьи 615 ГК РФ установлено, что арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

В соответствии с положениями статьи 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Судом установлено, что в силу пункта 1.4 договора он вступает в силу с 17.06.2018 и действует 5 лет. Пролонгация договора условиями последнего не предусмотрена. Соответственно договор на дату вынесения решения прекратил свое действие. 

Требование о расторжении договора может быть заявлено только в отношении действующего договора, договор, прекративший свое действие, не может быть расторгнут по решению суда. Поэтому требование учреждения в части расторжения договора аренды оставлено без удовлетворения.

Рассматривая требование ГУ ТО «Тульские парки» об обязании освободить и передать учреждению по акту приема-передачи движимое имущество (торговый павильон торговый павильон (3,5*5,3) инв. № 091145271240068, навес к торговому павильону площадью 25 м2, инв. № 091900090000190, суд исходит из следующего. 

Как указано в статье 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. 

Срок действия договора установлен до 17.06.2023, пролонгация договора условиями последнего не предусмотрена (пункт 1.4 договора). 

Согласно пункту 2.2.13 договора арендатор по окончании его срока действия обязан освободить имущество не позднее последнего дня срока действия договора и представить его арендодателю для приемки, предварительно (не позднее, чем за 3 рабочих дня) письменно уведомив арендодателя о дате и времени передачи. 

В соответствии с пунктами 3.1, 3.2 договора возврат имущества оформляется актом приема-передачи, который составляется и подписывается арендодателем и арендатором с указанием на фактическое состояние передаваемого имущества. 

Имущество считается фактически переданным арендодателю с момента подписания акта приёма-передачи. 

Исходя из разъяснений, изложенных в пунктах 3, 8 постановления Пленума 10 Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 35 от 06.06.2014 «О последствиях расторжения договора» (далее - постановление Пленума № 35), доказательством исполнения арендатором обязанности по возврату имущества может служить акт приёмки-передачи, подписанный сторонами. 

Однако согласно правовой позиции, отраженной в пункте 31 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2020) (утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 22.07.2020), акт приёма-передачи имущества арендодателю не является единственным допустимым доказательством прекращения арендатором пользования арендуемой вещью. 

Из представленной в материалы дела переписки сторон следует, что по согласованию с ГУ ТО «Тульские парки» ООО «Дзета» вывезло своё имущество из арендованного торгового объекта, что подтверждается письмами сторон, в том числе, от 31.10.2023, от 01.11.2023 № 03-11/1236, от 03.11.2023, от 28.11.2023 № 03-11/1349. 

Кроме того, стороны согласовали дату явки их представителей для передачи ООО «Арсенал» спорного имущества ГУ ТО «Тульские парки» на 17.11.2023. На данной встрече представитель ООО «Дзета» передал ключи от торгового объекта представителю ГУ ТО «Тульские парки», в подтверждение чего в материалы дела обществом была представлена видеосъёмка.

Из материалов дела следует, что после вывоза имущества из арендуемого объекта торговли ООО «Дзета» 23.11.2023 направило в адрес ГУ ТО «Тульские парки» акт приёма-передачи имущества.

Ссылаясь на то, что данный акт содержит неточные данные о площади возвращаемого объекта, ГУ ТО «Тульские парки» отказалось от его подписания и направило в адрес общества акт приёма-передачи с иным содержанием, который не был подписан со стороны ООО «Дзета». 

Также в ходе судебного разбирательства представитель ГУ ТО «Тульские парки» в судебном заседании подтвердил факт получения учреждением ключей от арендатора от объекта торговли. Доказательства того, что после 17.11.2023 ООО «Дзета» продолжало занимать спорный торговый павильон либо размещать в нём своё имущество, в материалы дела не представлены. 

При указанных обстоятельствах, ООО «Дзета» в добровольном порядке удовлетворило требование ГУ ТО «Тульские парки» об освобождении торгового объекта от имущества общества и о возвращении арендованного имущества во владение учреждения. 

В связи с этим, у суда не имеется оснований для удовлетворения требования ГУ ТО «Тульские парки» об обязании освободить и передать учреждению по акту приема-передачи движимое имущество, по мотиву отсутствия в материалах дела доказательств исполнения арендатором своей обязанности по возврату арендованного имущества арендодателю. 

Тот лишь факт, что ООО «Дзета» не подписало акт приёма-передачи имущества в редакции ГУ ТО «Тульские парки» не свидетельствует о нахождении спорного имущества во владении общества. 

Рассмотрев встречное исковое заявление ООО «Дзета» об обязании заключить договор аренды движимого имущества с ООО «Дзета» (торговый павильон (3,5*5,3), № 091145271240068, навес к торговому павильону площадью 25 м², № 091900090000190), на основании надлежащего исполнения арендатором договора от 04.06.2018 № 153А/2018, о взыскании судебных расходов по уплате государственной пошлины, суд приходит к следующим выводам.

Встречные исковые требования общества основаны на отказе учреждения в заключении договора аренды спорных объектов на новый срок.

Общество ссылается на отсутствие существенных нарушений договора, которые могли бы повлечь его досрочное расторжение.  

Общество, полагает, что ответчик по встречному иску воспрепятствует ООО «Дзета» в реализации имущественного права на заключение договора аренды на новый срок.

В пункте 1 статьи 296 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что учреждение и казенное предприятие, за которыми имущество закреплено на праве оперативного управления, владеют, пользуются этим имуществом в пределах, установленных законом, в соответствии с целями своей деятельности, назначением этого имущества и, если иное не установлено законом, распоряжаются этим имуществом с согласия собственника этого имущества.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Договор аренды заключается на срок, определенный договором (пункт 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу пункта 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

Согласно пункту 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора, понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена Гражданским кодексом Российской Федерации, законом или добровольно принятым обязательством.

Если сторона, для которой в соответствии с названным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор (пункт 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В пункте 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» разъяснено, что требование о понуждении к заключению договора может быть удовлетворено судом при наличии у ответчика обязанности заключить такой договор. Названная обязанность и право требовать понуждения к заключению договора могут быть предусмотрены лишь названным Кодексом либо иным Федеральным законом или добровольно принятым обязательством (пункт 2 статьи 3, пункт 1 статьи 421, абзац первый пункта 1 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации).

По смыслу приведенных норм права и разъяснений, понудить к заключению договора по суду можно только то лицо, для которого заключение договора является обязательным в силу положений Гражданского кодекса Российской Федерации или другого закона, либо обусловлено добровольно принятым на себя обязательством.

Как следует из встречного искового заявления и материалов дела, общество ссылается на преимущественное право по заключению договора аренды на новый срок в соответствии с положениями статьи 17.1 Закона о защите конкуренции.

Согласно частям 1 и 3 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, которое принадлежит на праве оперативного управления государственным или муниципальным бюджетным и казенным учреждениям, государственным органам, органам местного самоуправления может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров.

Таким образом, по общему правилу, установленному частью 1 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции, заключение договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров.

В соответствии с частью 9 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции по истечении срока договора аренды государственного или муниципального имущества, заключенного по результатам проведения торгов или без их проведения в соответствии с законодательством Российской Федерации, за исключением случаев, указанных в части 2 настоящей статьи, заключение такого договора на новый срок с арендатором, надлежащим образом исполнившим свои обязанности, осуществляется без проведения конкурса, аукциона, если иное не установлено договором и срок действия договора не ограничен законодательством Российской Федерации, при одновременном соблюдении следующих условий: 1) размер арендной платы определяется по результатам оценки рыночной стоимости объекта, проводимой в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации, если иное не установлено другим законодательством Российской Федерации; 2) минимальный срок, на который перезаключается договор аренды, должен составлять не менее чем три года. Срок может быть уменьшен только на основании заявления арендатора.

Таким образом, в соответствии с действующей редакцией части 9 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции договор аренды государственного или муниципального имущества, заключенный по результатам проведения торгов или без их проведения в соответствии с законодательством Российской Федерации, может быть заключен на новый срок с арендатором без проведения конкурса, аукциона.

Перечень случаев, когда такое имущество может быть передано без торгов, изложен в пунктах 1 - 17 части 1, частях 3.2 - 3.6 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции.

До внесения изменений в часть 9 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции Федеральным законом от 27.12.2018 № 572-ФЗ «О внесении изменений в статью 17.1 Федерального закона «О защите конкуренции» (далее - Закон № 572-ФЗ) заключение договора аренды на новый срок было возможно исключительно в случае, если предшествующий договор был заключен по результатам проведения торгов.

Какие-либо изменения в положения частей 1, 3.2 - 3.6 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции в части расширения перечня лиц, с которыми договор аренды может быть заключен без проведения торгов, а также в положения части 9 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции, касающиеся возможности ее неоднократного применения, Законом № 572-ФЗ не вносились.

Оснований для неоднократного перезаключения арендаторами договоров аренды государственного и муниципального имущества, минуя конкурентные процедуры, предусмотренные частью 1 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции, законодатель не установил (определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 21.06.2022 № 301-ЭС22-1793 по делу № А82-22432/2019).

Из материалов дела следует и лицами, участвующими в деле, не оспаривается, что договор от 04.06.2018 № 153А/2018 аренды движимого имущества, закрепленного на праве оперативного управления за государственным учреждением Тульской области «Тульские парки», заключен без проведения аукциона учреждением с обществом, с которым ранее, посредством проведения аукциона, был заключен договор от 17.06.2013 № 164 о передаче в аренду имущества, закрепленного на праве оперативного управления за государственным учреждением Тульской области «Тульские парки», и реализовавшим свое право, предусмотренное частью 9 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции.

Поскольку пунктом 2 части 9 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции не предусмотрена обязанность арендодателя неоднократно перезаключать договор аренды на срок не менее трех лет, а право продления срока действия договора в порядке данной нормы обществом уже реализовано путем заключения договора аренды от 04.06.2018 № 153А/2018 на срок 5 лет, оснований для обязания учреждения заключить с обществом договор аренды применительно к указанной норме не имеется.

Более того, частью 10 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции предусмотрено, что арендодатель не вправе отказать арендатору в заключении на новый срок договора аренды в порядке и на условиях, которые указаны в части 9 данной статьи, за исключением следующих случаев: 1) принятие в установленном порядке решения, предусматривающего иной порядок распоряжения таким имуществом; 2) наличие у арендатора задолженности по арендной плате за такое имущество, начисленным неустойкам (штрафам, пеням) в размере, превышающем размер арендной платы за более чем один период платежа, установленный договором аренды.

По смыслу указанной нормы арендатор вправе отказать арендатору в заключении договора аренды на новый срок в порядке, предусмотренном частью 9 данной статьи, в случае принятия в установленном порядке решения, предусматривающего иной порядок распоряжения имуществом. При этом данной нормой не определено, в какой форме арендодатель должен принять решение об ином распоряжении имуществом (определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 11.08.2016 № 306-ЭС16-3182 по делу № А65-24664/2014).

Пунктом 1.4 договора установлено, что настоящий договор он вступает в силу с 17.06.2018 и действует 5 лет. Пролонгация договора условиями последнего не предусмотрена. 

Уведомлением от 19.06.2023 № 03-11/728 учреждение сообщило обществу о необходимости освобождения и передачи арендуемого имущества в связи с окончанием срока действия договора. 

Общество должно было предполагать последствия, в том числе прекращение его действия по истечение согласованного срока и использование Учреждением права на отказ от заключения договора аренды на новый срок. 

С учетом изложенного, встречные исковые требования ООО «Дзета» об обязании заключить договор аренды на новый срок удовлетворению не подлежат.

 В соответствии со статьей 110 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлины по первоначальному иску в размере 38 990 руб. относятся на ООО «Дзета» и подлежат возмещению государственному учреждению Тульской области «Тульские парки». Расходы по встречному иску относятся на истца по встречному иску.

Руководствуясь статьями 110, 167-171, 176, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Исковые требования государственного учреждения Тульской области «Тульские парки» удовлетворить частично.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Дзета» в пользу государственного учреждения Тульской области «Тульские парки» плату за пользование имуществом в размере 3 197 911 руб. 05 коп., судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 38 990 руб.

В удовлетворении остальной части исковых требований государственного учреждения Тульской области «Тульские парки» отказать.

В удовлетворении встречных исковых требований общества с ограниченной ответственностью «Дзета» отказать.

Судебные расходы по уплате государственной пошлины отнести на истца по встречному исковому заявлению.

Решение может быть обжаловано в Двадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Тульской области в месячный срок после его принятия. 

Судья Г. Ю. Морозова