ВТОРОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

610007, г. Киров, ул. Хлыновская, 3,http://2aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

Дело № А82-7658/2022

11 октября 2023 года

г. Киров

Резолютивная часть постановления объявлена 10 октября 2023 года.

Полный текст постановления изготовлен 11 октября 2023 года.

Второй арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Немчаниновой М.В.,

судейБычихиной С.А., Великоредчанина О.Б.

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО2,

без участия в судебном заседании представителей сторон

рассмотрев в судебном заседании апелляционные жалобы муниципального казенного учреждения «Агентство по аренде земельных участков, организации торгов и приватизации муниципального жилищного фонда» города Ярославля и общества с ограниченной ответственностью «Купол» 

на решение Арбитражного суда Ярославской области от 12.03.2023 по делу №А82-7658/2022,  

по иску муниципального казенного учреждения «Агентство по аренде земельных участков, организации торгов и приватизации муниципального жилищного фонда» города Ярославля (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>)

к обществу с ограниченной ответственностью «Купол» (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>)

о взыскании 6 274 034 рублей 19 копеек,

и по встречному иску общества с ограниченной ответственностью «Купол» 

к муниципальному казенному учреждению «Агентство по аренде земельных участков, организации торгов и приватизации муниципального жилищного фонда» города Ярославля 

об освобождении от уплаты арендной платы,

третье лицо: ФИО3,

установил:

муниципальное казенное учреждение «Агентство по аренде земельных участков, организации торгов и приватизации муниципального жилищного фонда» города Ярославля (далее – Агентство) обратилось в Арбитражный суд Ярославской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к обществу с ограниченной ответственностью «Купол» (далее – Общество) о взыскании 4 558 525 рублей 69 копеек задолженности по арендной плате за период с 24.12.2020 по 10.11.2022 по договору аренды находящегося в государственной собственности земельного участка, предоставленного для комплексного освоения территории в целях жилищного строительства от 24.12.2015 №115а/2015, 1 715 508 рублей 50 копеек пени за период с 12.11.2020 по 01.02.2022. Делу присвоен № А82-7815/2022.

В свою очередь Общество обратилось в Арбитражный суд Ярославской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к Агентству об освобождении от уплаты арендной платы в размере 3 862 241 рубля 70 копеек за период с 25.12.2020 по 01.10.2021, а также за период с 11.10.2021 по 10.11.2022 по договору аренды от 24.12.2015 № 115а/2015. Делу присвоен №А82-7658/2022.

Определением Арбитражного суда Ярославской области от 02.08.2022 дела № А82-7815/2022 и № А82-7658/2022 объединены в одно производство с присвоением номера № А82-7658/2022.

Решением Арбитражного суда Ярославской области от 12.03.2023 исковые требования Агентства удовлетворены частично. Суд взыскал с Общества в пользу Агентства 2 750 435 рублей 40 копеек долга, 424 828 рублей 37 копеек пени. В удовлетворении остальной части иска отказано.

Исковые требования Общества удовлетворены частично. Суд освободил Общество от арендной платы по договору от 24.12.2015 № 115а/2015 в общей сумме 1 708 224 рублей 70 копеек за период с 25.12.2020 по 01.10.2021. В удовлетворении остальной части иска отказано.

Агентство с принятым решением суда не согласилось, и обратилось во Второй арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит указанное решение отменить и принять по делу новый судебный акт.

Заявитель жалобы считает, что основания для освобождения Общества от оплаты арендных платежей за период с 25.12.2020 по 01.10.2021 отсутствуют, т.к. земельный участок Обществом арендодателю не возвращался.

Общество также с принятым решением суда не согласилось, и обратилось во Второй арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит указанное решение отменить и принять по делу новый судебный акт.

Заявитель жалобы считает, что Агентством не доказан факт использования Обществом земельных участков, образовавшихся в результате раздела участка с кадастровым номером 76:23:021703:29. Также Общество указывает, что местоположение вновь образованных земельных участков не совпадает с границами земельного участка с кадастровым номером 76:23:021703:29.

В соответствии со статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебном заседании объявлялся перерыв до 08 часов 40 минут 26.09.2023, до 08 часов 50 минут 03.10.2023 и до 09 часов 40 минут 10.10.2023.

Стороны о времени и месте судебного заседания и об объявлении в нем перерыва извещены надлежащим образом, явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие представителей сторон.

Законность решения Арбитражного суда Ярославской области проверена Вторым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и исходя из доводов апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

В соответствии с частью 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу пункта 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. 

Согласно пункту 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Как следует из материалов дела, 24.12.2015 между Департаментом архитектуры и земельных отношений мэрии города Ярославля (арендодатель) и Обществом (арендатор) заключен договор (в редакции протокола разногласий от 24.12.2015), по условиям которого арендодатель предоставляет за плату, а арендатор принимает в аренду и использует земельный участок площадью 13 910 кв.м из земель населенных пунктов с кадастровым номером 76:23:021703:29, расположенного по адресу: территория, ограниченная Тверицкой наб. и ул.Стопани (участок № 2) в Заволжском районе города Ярославля (т. 1 л.д. 9-12, 14). 

Сторонами определено, что участок предоставляется для осуществления комплексного освоения в целях жилищного строительства, что включает среди прочего разработку документации по планировке территории в границах участка (проект планировки, проект межевания, градостроительные планы). Срок действия договора - 5 лет (пункты 1.2, 2.1 договора).

В дальнейшем Агентство обращалось в Арбитражный суд Ярославской области с исковым заявлением к Обществу о расторжении указанного договора. Решением Арбитражного суда Ярославской области от 19.01.2021 по делу № А82-9221/2020 исковые требования оставлены без удовлетворения. Данное решение не обжаловалось и вступило в законную силу 19.02.2021.

25.08.2020, 03.12.2020, 22.12.2020 Общество обращалось в Агентство с заявлениями о продлении срока действия договора на три года в соответствии с Федеральным законом от 01.04.2020 № 98-ФЗ (т. 1 л.д.18, 20, 22).

Агентство отказало Обществу в продлении договора.

Решением Арбитражного суда Ярославской области от 13.04.2021 по делу № А82-17384/2020, оставленным без изменения постановлением Второго арбитражного апелляционного суда от 01.10.2021, срок действия договора аренды земельного участка, предоставленного для комплексного освоения территории в целях жилищного строительства от 24.12.2015 № 115а/2015 продлен до 24.12.2023. При этом суд пришел к выводу о неправомерности отказа Агентства в продлении срока действия указанного договора.

Кроме того, 11.10.2021 земельный участок с кадастровым номером 76:23:021703:29 разделен в результате чего на кадастровый учет поставлены образованные земельные участки с кадастровыми номерами 76:23:021703:274, 76:23:021703:275, 76:23:021703:276, 76:23:021703:277, 76:23:021703:278, 76:23:021703:279, 76:23:021703:280, 76:23:021703:281, 76:23:021703:282

Земельный участок с кадастровым номером 76:23:021703:280 предоставлен Агентством в аренду третьему лицу - ФИО3 по договору аренды от 09.11.2021 (т. 2 л.д. 26).

Договоры аренды земельных участков с кадастровыми номерами 76:23:021703:274, 76:23:021703:275, 76:23:021703:276, 76:23:021703:277, 76:23:021703:278, 76:23:021703:279, 76:23:021703:281, 76:23:021703:282 в спорный период взыскания арендной платы сторонами не были заключены.

Претензией от 26.10.2021 Агентство потребовало у Общества оплатить задолженность за спорный период и пени (т. 1 л.д. 33). Претензия оставлена Обществом без исполнения.

Согласно расчету Агентства задолженность Общества за период с 24.12.2020 по 10.11.2022 составляет 4 558 525 рублей 69 копеек.

Настаивая на заявленных требованиях Агентство указывает, что исходный земельный участок с кадастровым номером 76:23:021703:29 площадью 13 910 кв.м не ликвидирован и не прекращал свое существование в спорный период, кроме того, он занят объектом недвижимости с кадастровым номером 76:23:021703:266, принадлежащим на праве собственности ООО «Купол» (т. 2 л.д. 78). Таким образом, земельный участок с кадастровым номером 76:23:021703:29 в спорный период использовался постоянно и непрерывно в силу нахождения на нем объекта недвижимости, принадлежащего Обществу.

Возражая против требований Агентства и предъявляя иск к Агентству, Общество указывает, что с момента окончания срока действия договора №115а/2015 от 24.12.2015 (25.11.2020 и до продления срока его действия судом (дата вступления решения суда по делу № А82-17384/2020 в законную силу 01.10.2021) Общество не могло использовать земельный участок, поскольку не имело на это правовых оснований. После раздела земельного участка (11.10.2021) Общество также не может использовать вновь образованные земельные участки, поскольку Агентство отказало в их предоставлении.

Также Общество указывает, что объект незавершенного строительства с кадастровым номером 76:23:021703:266 после преобразования земельного участка с кадастровым номером 76:23:021703:29 располагается в границах одного из вновь образованных земельных участков, остальные земельные участки имуществом Общества не заняты, а земельный участок с кадастровым номером 76:23:021703:280 предоставлен Агентством в аренду ФИО3 по договору аренды от 09.11.2021. В связи с чем, Общество просит  освободить его от уплаты арендной платы за период с 25.12.2020 по 01.10.2021, а также за период с 11.10.2021 по 10.11.2022 в размере 3 862 241 рубля 70 копеек. 

Исследовав и оценив представленные доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, учитывая, что неправомерность отказа Агентства в продлении срока действия указанного договора, установлена судебными актами по делу № А82-17384/2020, а также то, что предметом договора являлось предоставление земельного участка для осуществления комплексного освоения в целях жилищного строительства, что включает среди прочего разработку документации по планировке территории в границах, однако при этом запись о договоре аренды от 24.12.2015 № 115а/2015 в ЕГРН погашена Агентством после истечения срока, на который данный договор был заключен, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что в период с 25.12.2020 по 01.10.2021 Общество по вине арендодателя не могло использовать земельный участок с кадастровым номером 76:23:021703:29 в целях, указанных в договоре аренды.

Вместе с тем, в указанный период на земельном участке располагался объект незавершенного строительства с кадастровым номером 76:23:021703:266, принадлежащий Обществу, в связи с чем, за последним, в силу пункта 1 статьи 65 Земельного кодекса РФ, сохранялась обязанность вносить арендную плату за ту часть земельного участка, которая занята данным объектом. В целях определения площади указанной части земельного участка суд принимает площадь земельного участка с кадастровым номером 76:23:021703:282 (977 кв.м), образованного 11.10.2021 под объектом незавершенного строительства с кадастровым номером 76:23:021703:266 (т. 2 л.д. 78).

Таким образом, после преобразования земельного участка с кадастровым номером 76:23:021703:29 (11.10.2021) за Обществом сохранились права арендатора в отношении всех образованных земельных участков (за исключением земельного участка с кадастровым номером 76:23:021703:280, предоставленного в аренду ФИО3 по договору аренды от 09.11.2021) и на срок, установленный решением суда (24.12.2023).

Земельный участок с кадастровым номером 76:23:021703:29 арендодателю арендатором не возвращен, что в силу принципа платности использования земли (пункт 1 статьи 65 Земельного кодекса РФ) не освобождает последнего от обязанности вносить арендную плату на условиях заключенного договора.

Таким образом, основания для освобождения Общества от арендной платы за период после 11.10.2021, за исключением земельного участка с кадастровым номером 76:23:021703:280, фактически предоставленного иному лицу, отсутствуют.

Расчет арендной платы произведен судом в соответствии с постановлением Правительства Ярославской области от 24.12.2008 № 710-п по следующей формуле:

А=КС х Ст х КИ, где

КС - кадастровая стоимость земельного участка (на основании приказа ДИЗО Ярославской области от 21.10.2019 № 20-н) составляет 65 948 714,91 рублей, с 01.01.2021 кадастровая стоимость земельного участка, установленная решением суда - 45 666 530 рублей

Ст - ставка арендной платы за земельный участок, установленная с учетом вида разрешенного использования земельного участка (в соответствии с постановлением Мэрии города Ярославля от 02.04.2020 № 303) составляет 5% (код вида разрешенного использования земельного участка в соответствии с классификатором видов разрешенного использования земельных участков, утвержденным приказом Министерства экономического развития РФ от 01.09.2014 № 540 «Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков» - среднеэтажная жилая застройка 2.5).

КИ - коэффициент инфляции до 01.01.2021 – 1, с 01.01.2021 – 1,037, с 01.01.2022 – 1,07848.

Учитывая вышеизложенное, при расчете платы за пользование земельным участком за период с 24.12.2020 по 10.11.2022 апелляционный суд исходит из площади земельного участка - 13 910 кв.м, поскольку в рассматриваемый период договора аренды в отношении участков, образовавшихся после раздела земельного участка с кадастровым номером 76:23:021703:29 с Обществом не заключены, изначально Обществу в пользование передан участок площадью -13 910 кв.м. Также суд учитывает, что за период с 25.12.2020 по 01.10.2021 плата подлежит расчету исходя из площади земельного участка 977 кв.м занятой объектом незавершенного строительства, принадлежащего Обществу исходя из кадастровой стоимости земельного участка 76:23:021703:282, в остальной части освобожден (с учетом судебных актов по делу №А82-17384/2020). Также суд учитывает, что с 14.10.2021 из расчета платы следует исключить площадь земельного участка 999 кв.м, переданного по договору аренды ФИО3

Таким образом, задолженность по арендной плате за период с 24.12.2020 по 10.11.2022 составляет 2 529 229 рублей 28 копеек (справочный расчет Агентства от 25.09.2023):

- 9 034 рубля 07 копеек за 1 день 24.12.2020 исходя из площади 13 910 кв.м,

- 371 руль 27 копеек за период с 25.12.2020 по 01.10.2021  исходя из площади 977 кв.м под объектом незавершенного строительства,

- 77 845 рублей 79 копеек за период с 02.10.2021 по 13.10.2021 исходя из площади 13 910 кв.м,

-  2 441 978 рублей 15 копеек за период с 14.10.2021 по 10.11.2022 исходя из площади 12 911 кв.м (13 910 кв.м – 999 кв.м ФИО3).

Соответственно, размер неустойки за период с 12.11.2020 по 01.02.2022 составляет 451 167 рублей 28 копеек.

Размер платы, от которой Общество подлежит освобождению исходя из площади 12 933 кв.м за период с 25.12.2020 по 01.10.2021 составляет 1 657 075 рублей 46 копеек (площадь участка 13 910 кв.м – площадь под зданием 977 кв.м = 12 933 кв.м), справочный расчет Агентства от 13.09.2023.

Довод Общества о том, что Агентством не доказан факт использования Обществом земельных участков, образовавшихся в результате раздела участка с кадастровым номером 76:23:021703:29, отклоняется апелляционным судом, поскольку срок действия договора от 24.12.2015 № 115а/2015 продлен решением суда от 13.04.2021 по делу № А82-17384/2020 до 24.12.2023, доказательства возвращения земельного участка арендодателю, а также невозможности его использования (за исключением периода с 25.12.2020 по 01.10.2021 площадью 12 933 кв.м) в материалах дела отсутствуют.  

Довод Обществ о том, что местоположение вновь образованных земельных участков не совпадает с границами земельного участка с кадастровым номером 76:23:021703:29, отклоняется апелляционным судом, поскольку расчет платы подлежащей взысканию с ответчика произведен судом исходя из площади земельного участка 13 910 кв.м (за период с 25.12.2020 по 01.10.2021 исходя из площади 977 кв.м под объектом незавершенного строительства, с 14.10.2021 из площади – 12 911 кв.м, т.к. исключено 999 кв.м ФИО3).

Довод Агентства о том, что основания для освобождения Общества от оплаты арендных платежей за период с 25.12.2020 по 01.10.2021 отсутствуют, т.к. земельный участок Обществом арендодателю не возвращался, отклоняется апелляционным судом, поскольку невозможность его использования в указанный период установлена решением суда, имеющим преюдициальное значение в силу части 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

На основании пункта 2 статьи 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, решение суда первой инстанции следует изменить и принять по делу новый судебный акт.

Учитывая изложенное, апелляционная жалоба Общества подлежит частичному удовлетворению, апелляционная жалоба Агентства удовлетворению не подлежит.

Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного акта, не установлено.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины по первой инстанции и по апелляционной жалобе относятся на стороны пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований. В связи с частичным удовлетворением требований Общества с Агентства в пользу Общества подлежат возмещению расходы по уплате госпошлины по первой инстанции в сумме 11 534 рубля 20 копеек.   По результатам рассмотрения апелляционной жалобы с Общества подлежит взысканию в доход федерального бюджета 27 827 рублей 83 копейки госпошлины по первой инстанции, подлежит возврату из бюджета 184 рубля 20 копеек госпошлины по апелляционной жалобе. По результатам зачета госпошлины с Общества в пользу федерального бюджета подлежит взысканию госпошлина в размере 27 103 рубля 63 копейки.

Руководствуясь статьями 258, 268, пунктом 2 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Второй арбитражный апелляционный суд

П О С Т А Н О В И Л:

апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Купол» удовлетворить частично.

Решение Арбитражного суда Ярославской области от 12.03.2023  по делу №А82-7658/2022 изменить, изложив резолютивную часть в следующей редакции:

Освободить общество с ограниченной ответственностью «Купол» от арендной платы по договору от 24.12.2015 № 115а/2015 за период с 25.12.2020 по 01.10.2021 в общей сумме 1 657 075 рублей 46 копеек.

В удовлетворении остальной части исковых требований обществу с ограниченной ответственностью «Купол» отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Купол» в пользу муниципального казенного учреждения «Агентство по аренде земельных участков, организации торгов и приватизации муниципального жилищного фонда» города Ярославля 2 529 229 рублей 28 копеек долга,        451 167 рублей 28 копеек пени. 

В удовлетворении остальной части исковых требований муниципальному казенному учреждению «Агентство по аренде земельных участков, организации торгов и приватизации муниципального жилищного фонда» города Ярославля отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Купол» в доход федерального бюджета 27 103 рубля 63 копейки госпошлины по первой инстанции.

Взыскать с муниципального казенного учреждения «Агентство по аренде земельных участков, организации торгов и приватизации муниципального жилищного фонда» города Ярославля в пользу общества с ограниченной ответственностью «Купол» 11 534 рубля 20 копеек в возмещение расходов на оплату госпошлины по первой инстанции. 

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в установленном законом порядке.

Председательствующий                                      

М.В. Немчанинова

Судьи             

ФИО4

ФИО1