Арбитражный суд Челябинской области

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А76-31194/2016

27 ноября 2017 года

г. Челябинск

Резолютивная часть решения изготовлена 20 ноября 2017г.

Решение в полном объеме изготовлено 27 ноября 2017г. 

Судья Арбитражного суда Челябинской области Катульская И.К. при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1 рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску 

Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям г. Челябинска, ОГРН 

<

***>, г. Челябинск,

к обществу с ограниченной ответственностью «Родник», ОГРН 

<

***>, г. Челябинск,

о взыскании 11 002 342 руб.,

и встречное исковое заявление 

общества с ограниченной ответственностью «Родник», г. Челябинск, ОГРН 

<

***>,

к Комитету по управлению имуществом и земельным отношениям г. Челябинска, г. Челябинск, ОГРН 

<

***>,

при участии в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора общества с ограниченной ответственностью «О’КЕЙ», ОГРН 

<

***>

о взыскании 2 883 857 руб. 65 коп.,

при участии в судебном заседании представителя ответчика (истца по встречному иску), ФИО2, по доверенности от 02.03.2016, личность удостоверена паспортом,

УСТАНОВИЛ:

Комитет по управлению имуществом и земельным отношениям г. Челябинска (далее – истец, Комитет), 19.12.2016 обратился в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Родник» (далее – ответчик, ООО «Родник»), о взыскании задолженности по арендной плате по договору УЗ № 005765-К-2008 за период с 01.01.2013 по 21.01.2016 в размере 7 575 370 руб. 00 коп., пени по указанному договору за период с 01.04.2013 по 21.01.2016 в размере 3 426 972 руб. с продолжением начисления по день фактической уплаты суммы долга ,с учетом принятого судом уточнения в порядке ст.49 АПК РФ ( т.1 л.д. 161).

В обоснование заявленных требований истец ссылается на ст.ст. 307, 309, 330, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации и на необходимость исполнения арендатором обязанности по своевременному внесению арендной платы. 

Определением от 24.08.2017 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью «О’КЕЙ» (т.3 л.д. 56).

Определением от 04.04.2017   арбитражным судом принят к рассмотрению встречный иск ООО «Родник ( т.2 л.д. 52) о взыскании 6 348432 руб. 17  коп. переплаты по арендной плате за пользование земельным участком по этому же договору ( т.2 л.д. 63-65).

Впоследствии , с учетом   изменений размера требований (  т.2. л.д. 164) , во встречном иске обществом с ограниченной ответственностью «Родник»   в  окончательной редакции заявлено требование о взыскании  излишне уплаченной арендной платы в размере 2 883 857 руб. 65 коп. (т.3 л.д. 4,57-58). Указанное требование,  с учетом положений ст.49 АПК РФ   принято судом и является предметом рассмотрен6ия по встречному иску. При этом истец по встречному иску ссылается на своевременную оплату арендной платы по договору УЗ № 005765-К-2008 от 20.05.2008 в соответствии с расчетами, которые ежегодно производились арендодателем – Комитетом по управлению имуществом и земельным отношениям г. Челябинска. Общество «Родник» приводит  доводы о том, что  расчеты по арендной плате предоставлялись в завышенном размере в связи с некорректным использованием ставок арендной платы, коэффициента, учитывающего вид деятельности (К1) и коэффициента, учитывающего категорию арендатора (К3), в связи с чем на стороне Общества образовалась переплата..

 В судебном заседании истец поддерживал исковые требования в полном объеме с учетом уточнений, по доводам иска. 

Ответчик высказал возражения против заявленного иска, сославшись на то обстоятельство, что какая-либо задолженность по договору аренды отсутствует,  вся арендная плата была уплачена 28.12.2015 и по договору аренды имеется переплата, указал на необоснованность расчетов долга, в том числе ставки арендной платы  в размере 0,5% вместо 0, 3% и  начисления неустойки, поскольку о каких-либо  доначислениях по арендной плате не уведомлялся,    в представленном отзыве (т.2 л.д. 23-28), заявил о пропуске срока исковой давности.   

 В судебном заседании представители ответчика поддержали доводы отзыва и представленных письменных пояснений  ( л.д. 179-180 т.2), пояснений по пени ( т.2 л.д. 109-110), просили в удовлетворении иска Комитета отказать в полном объеме.

Встречный иск представитель   Общества поддержал в полном объеме, подтверди взыскание неосновательного обогащения за период с 01.01.2014, возникшего на стороне Комитета ввиду переплаты за пользование земельным участком по договору аренды.

Комитет по управлению имуществом и земельным отношениям г. Челябинска представил письменный отзыв по встречному иску (т.2 л.д. 185),  а также дополнение к отзыву ( т.2 л.д. 187), в котором пояснил, что применение коэффициентов К1 и К3 считает обоснованным, а также заявил о пропуске срока исковой давности.

Третье лицо, надлежащим образом извещённое о дате и времени судебного разбирательства, в том числе путём размещения данной информации на официальном сайте суда в сети Интернет, ссылка на который имеется в определении о принятии искового заявления к производству и назначении судебного разбирательства, в судебное заседание не явилось (т.3 л.д. 51).  Представлено письменное мнение, которым третье лицо полагает иск Комитета не подлежащим удовлетворению, просило рассмотреть иск в отсутствие представителя ( т.3 л.д. 79-80,98  т.3).

Неявка в судебное заседание надлежащим образом извещённых сторон, в силу ч. 3 ст. 156 АПК РФ не является препятствием для рассмотрения спора в их отсутствие.  

Изучив материалы дела, суд установил  следующие обстоятельства.

Между Комитетом по управлению имуществом и земельным отношениям г. Челябинска (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью «Инвестком-1» (арендатор) заключен договор краткосрочной аренды г. Челябинска УЗ № 005765-К-2008 от 20.05.2008 (т.1 л.д. 1215), по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает во временное пользование на условиях договора краткосрочной аренды следующее недвижимое имущество:

- земельный участок площадью 171 500 кв.м., расположенный по Копейскому шоссе в Ленинском районе города Челябинска, из земель населенных пунктов (общественно-деловая зона), находящихся в ведении муниципального образования, для строительства торгово-развлекательного центра (п. 1.1. – 1.1.1. договора). Кадастровый номер земельного участка – 74:36:0302001:0017 ( 17), далее – земельный участок. 

Договор заключен на срок: до 04.04.2010 (п. 2.1. договора).

Размер арендной платы за участок определен в приложении (Форма № 2), являющемся неотъемлемой частью договора (п. 2.1. договора).

Арендная плата вносится арендатором ежеквартально до 1-го числа месяца, следующего за отчетным кварталом, путем перечисления суммы, согласно приложенному расчету (Форма № 2) на соответствующий счет, указанный в прилагаемом к договору расчете (п. 2.2. договора).

В соответствии с п. 4.2.2. договора арендатор обязан своевременно и полностью вносить арендную плату, плату за предоставление права аренды, а также нести расходы, связанные с перечислением платежей.

За нарушение сроков перечисления арендной платы арендатор уплачивает пени в размере 0,3% от суммы недоимки по арендной плате за каждый день просрочки до даты фактического выполнения обязательства (п. 6.3. договора).

В приложении к договору (Форма № 2) сторонами согласован расчет платы за аренду земли (т.1 л.д. 16-25).

В соответствии с пунктом 1 статьи 432 Гражданского кодекса РФ, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

В силу пункта 3 статьи 607 Гражданского кодекса РФ, в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

В пункте 1.1 договора аренды сторонами указано местоположение земельного участка, площадь. При таких обстоятельствах суд приходит к выводу, что на момент подписания договора у сторон не имелись разногласия относительно его предмета.

О недействительности или незаключенности договора сторонами не заявлялось. 

 Земельный участок  площадью  171500 кв.м. поставлен на кадастровый учет 29.02.2008 ( л.д. 30 т.1)  , вид разрешенного использования – для строительства торгово-развлекательного центра, что следует из кадастрового плана земельного участка. 

17.06.2008 между обществом «Инвестком-1» (сторона-1) и обществом «Армада» (строна-2) заключено соглашение об уступке прав по договору УЗ № 005765-К-2008 от 20.05.2008 (т.1 л.д. 60), в соответствии с которым сторона-1 уступает, а сторона-2 принимает права и обязанности арендатора земельного участка, принадлежащие стороне-1 на основании заключенного договора краткосрочной аренды земли г. Челябинска УЗ № 005765-К-2008 от 20.05.2008 между обществом «Инвестком-1» и Комитетом (п. 1.1. соглашения).

Земельный участок передан арендатору в аренду 21.05.2009 по акту приема-передачи (т.1 л.д. 42). 

Также 21.05.2009 между Комитетом и обществом «Армада» заключено дополнительное соглашение № 1, подписаны расчеты (т.1 л.д. 31-34, 35); 04.06.2009 – дополнительное соглашение  2 (т.1 л.д. 39).

На основании договора передачи прав и обязанностей б/н от 31.03.2012 (т.1 л.д. 59), зарегистрированного в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии Челябинской области 17.05.2012, право аренды земельного участка передано обществу с ограниченной ответственностью «Родник» в полном объеме.

29.12.2012 между Комитетом и обществом «Родник» заключено дополнительное соглашение № 3, согласно которому срок действия договора краткосрочной аренды земли г. Челябинска УЗ № 005765-К-2008 от 20.05.2008  продлен до 04.04.2016 (т.1 л.д. 40), подписан расчет за аренду земли (т.1 л.д. 41).

По расчётам истца,  за ответчиком в период с 01.01.2013 по 21.01.2016 образовалась задолженность по внесению арендной платы, составившая 7 725 370 руб. (т.1 л.д. 102-104). 

Истцом в адрес ответчика направлена претензия от 25.01.2016 № 21760 с требованием погасить образовавшуюся задолженность (т.1 л.д. 45), ответа на которую не последовало.

Данное обстоятельство послужило основанием для обращения Комитета  в  арбитражный суд с настоящим иском.  

В соответствии со ст. ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона,  односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Согласно ст.606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Частью 2 ст.65 АПК РФ установлено, что обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, определяются арбитражным судом на основании требований и возражений лиц, участвующих в деле, в соответствии с подлежащими применению нормами материального права.

Согласно ст.65 Земельного кодекса РФ использование земли является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата. За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в муниципальной собственности, устанавливаются органами местного самоуправления.

В соответствии с частью 1 статьи 614 Гражданского кодекса РФ, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды, что и осуществлено сторонами при заключении сторонами договора краткосрочной аренды земли г. Челябинска УЗ № 005765-К-2008 от 20.05.2008, договора о передаче прав и обязанностей от 31.03.2012.

Факт использования земельного участка в спорный период времени ответчиком не оспаривается.  

 Материалами дела установлено, что  02.11.2012 ООО «Родник» выдано разрешение на строительство  торгово-развлекательного центра ,   расположенного по  Копейскому шоссе в Ленинском районе города Челябинска Челябинской области, общая площадь объекта капитального строительства 132635 кв.м.. Срок действия разрешения -  до 04.04.2013 года – продлен распоряжением заместителя Главы Администрации города по вопросам градостроительства от 09.10.2013 № 6153-г ( л.д. 13-14 т.2, ,27). 

 Разрешение на ввод объекта – торгово-развлекательный центр, строительный адрес -  по Копейскому шоссе в Ленинском районе г.Челябинска ,  в эксплуатацию выдано 11.09.2015.

 12.02.2013 между ООО «Родник и ООО «О’КЕЙ» 12.02.2013 заключен инвестиционный договор  №ИД-ОК13, согласно которому ООО «Родник обязалось в порядке и соки, предусмотренные договором, осуществить проектирование, строительство и ввод в эксплуатацию Торгово-развлекательного комплекса на земельном участке с кадастровым номером  74:36:0302001:17, а третье лицо -  осуществить вложение денежных средств  строительство ТРК в части строительства помещений  с возникновением у  последнего права собственности на помещения, доли в праве собственности на земельный участок, общее имущество здания и гостевую стоянку. ООО Родник обязалось в рамках  реализации указанного договора обеспечить оформление имущественных прав  сторон, в том числе и на земельный участок. 13.10.2015  сторонами договора подписано соглашение об окончательном распределении помещений в здании и акт приема-передачи помещений  (т.3 л.д. 75, 82-96) 

Истцом в материалы дела представлено письмо от 18.09.2015, направленное генеральному директору общества «Родник» о том, что по состоянию на 01.09.2015 задолженность/переплата общества «Родник» по договору аренды земельного участка от 20.05.2008 УЗ № 5765-К-2008 отсутствует (т.1 л.д. 122).

 23.10. 2015 ООО «Родник» зарегистрировало права собственности на помещения в  Торгово-развлекательном комплексе, что подтверждается представленными в дело  выписками из ЕГРН по состоянию на  ноябрь-декабрь 2015 года ( т.3 л.д. 25-47). 

 Согласно свидетельству о праве собственности № 74-74/036-74/001/201/2016-1369/8 от 22.01.2016 (т.1 л.д. 58) общество «Родник» выкупило вышеуказанный земельный участок на основании договора купли-продажи земельного участка № 12209-44/зем. от 28.12.2015 (т.2 л.д. 45-47 т.3 л.д. 20-22). Переход права собственности на земельный участок к ответчику и ООО «Лента» зарегистрирован  22.01.2016.

 Впоследствии   Комитетом произведен перерасчет арендной платы  за период с 01.01.2013 по 21.01.2016 года, при этом Комитетом применена ставка арендной платы в размере 0,5 %  с 04.04.2013   - для земельных участков, предоставленных для строительства объектов, в период  свыше нормативов продолжительности строительства,  также   с 11.09.2015 применена ставка арендной платы в размере 3 % в отношении земельных  участков, предназначенных для размещения объектов торговли, общественного питания, гостиниц, коэффициент учитывающий вид деятельности, осуществляемый  на арендуемом земельном участке ( К1 в размере 0,441 ( розничная торговля).

 Суд , оценивая расчеты  задолженности Комитета  за №№ 9-13 к договору аренды земельного участка  ( т.1 л.д. 21-25) и принимая во  внимание  произведенную ответчиком оплату в размере 31 248 488 руб.  за период с 12.04.2013 по 28.12.2015, что следует из расчета истца, представленных в дело платежных поручений и не оспаривается сторонами ( л.д. 16 т.1 , л.д. 61-74 т.1),  приходит к выводу об отсутствии задолженности ответчика по договору аренды земельного участка , исходя из следующего.

На основании п. 19 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 73 арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом; при этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

Согласно правовой позиции, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.03.2012 N 15117/11, стороны руководствуются установленным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы, поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами. Новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта.

Суд  в рассматриваемой ситуации   полагает, что Комитет правомерно  изначально применял  при расчете арендной платы ставку арендной платы в размере 0,3%, установленной подп. "е" п. 2 ч. 2 ст. 1 Закона Челябинской области от 24.04.2008 N 257-ЗО в отношении земельных участков, предоставленных на период строительства объектов в пределах нормативов продолжительности строительства, и коэффициент К1, учитывающий вид деятельности арендатора, осуществляемый на арендуемом земельном участке, в размере 1 (в период с 01.07.2013 по 31.12.2013) и 1,053 (в период с 01.01.2014 по 31.03.2016), установленный Решением Челябинской городской думы от 24.06.2008 N 32/7 для такого вида деятельности как "строительство".

Доказательства, свидетельствующие о превышении застройщиком нормативов продолжительности строительства, в материалах дела отсутствуют. Таким образом, с учетом положений ст. 65 АПК РФ, суд приходит к выводу о необоснованном начислении Комитетом арендной платы ответчику исходя из ставки 0,5 %.

Также из материалов дела следует, что на земельном участке возведен и введен в эксплуатацию объект  - торгово-развлекательный  центр ( т.1. л.д. 126-129), в связи с чем с даты ввода объекта в эксплуатацию – 11.09.2015  и с учетом непосредственного назначения объекта капитального строительства – торгово-развлекательный центр -    Комитетом правомерно при расчете арендной платы  применена ставка арендной платы в размере 3 %   в отношении земельных участков, предоставленных для размещения объектов торговли, общественного питания, гостиниц.

 Суд отмечает, что , поскольку с окончанием строительства и введением капитального объекта в гражданский оборот арендодатель и арендатор достигают первоначально согласованной договором аренды цели предоставления земельного участка в аренду (для строительства), в силу объективных причин арендатор прекращает деятельность по строительству объекта недвижимости, тем самым  его последующие действия по использованию земельного участка направлены на эксплуатацию возведенного объекта недвижимости. Доказательств продолжения ответчиком строительства объекта после указанной даты (11.09.2015) в материалах дела не имеется. 

 В то же время, каких-либо надлежащих доказательств, бесспорно подтверждающих использование земельного участка  ответчиком для  ведения розничной торговли  в материалы дела  истцом не представлено (ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

 Между тем, ответчиком к материалам дела приобщены  договоры аренды ( т.1 л.д. 168-181), из которых следует, что  ответчик осуществляет  в  торгово- развлекательном центре ( далее – ТРЦ) деятельность по сдаче принадлежащих ему на праве собственности нежилых  помещений в аренду в соответствии с  видами деятельности, указанными в   ЕГРЮЛ в  отношении данного лица ( л.д. 83-88 т.2) и представленной  ответчиком справки-подтверждения основного вида экономической деятельности   от 31.03.2015, 23.03.2016  ( т.2. л.д. 157-158).  Как следует из  имеющихся в ЕГРЮЛ сведений,  такой вид деятельности, как розничная торговля, ответчиком не осуществляется, и доказательств обратного истцом не представлено. 

 Таким образом, суд полагает правомерным  применение к расчету арендной платы после ввода  объекта в эксплуатацию   коэффициента К1 в размере  0, 432 – «сдача внаем недвижимого имущества». 

 Кроме того, суд учитывает, что  к расчету  Комитетом арендной платы необходимо применять  коэффициент К3 в размере 0,9 ( вместо 1 ) в соответствии с п.24 Приложения № 3 к решению Челябинской городской Думы от 24.06.2008  № 32/7 «Субъекты малого и среднего предпринимательства – в отношении земельных участков, предоставленных им для осуществления предпринимательской деятельности», принимая во внимание представленные суду документы  в подтверждение наличия у ответчика данного статуса  ( т.2. л.д. 111,113-155).

Также в ходе рассмотрения дела ответчиком заявлено о применении срока исковой давности.

Согласно статье 195 Гражданского кодекса Российской Федерации, исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено. В соответствии со статьей 196 Гражданского кодекса Российской Федерации, общий срок исковой давности устанавливается в три года. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске (статья 199 Гражданского кодекса Российской Федерации).

С истечением срока исковой давности по главному требованию считается истекшим срок исковой давности и по дополнительным требованиям (проценты, неустойка, залог, поручительство и т.п.), в том числе возникшим после истечения срока исковой давности по главному требованию (пункт 1 статьи 207 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 1 статьи 200 Гражданского кодекса Российской Федерации течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.

Как следует из искового заявления, истцом заявлены требования о взыскании задолженности по арендной плате за период с 01.01.2013 по 21.01.2016.Согласно отметке отдела делопроизводства Арбитражного суда Челябинской области, исковое заявление поступило в арбитражный суд 12.12.2016 (т. 1 л.д.3).

В силу статьи 203 названного Кодекса течение срока исковой давности прерывается совершением обязанным лицом действий, свидетельствующих о признании долга.

Согласно разъяснениям, приведенным в пунктах 20, 21 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 N 43 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности" к действиям, свидетельствующим о признании долга в целях перерыва течения срока исковой давности, в частности, может относиться признание задолженности. В тех случаях, когда обязательство предусматривало исполнение по частям или в виде периодических платежей и должник совершил действия, свидетельствующие о признании лишь части долга (периодического платежа), такие действия не могут являться основанием для перерыва течения срока исковой давности по другим частям (платежам). Перерыв течения срока исковой давности в связи с совершением действий, свидетельствующих о признании долга, может иметь место лишь в пределах срока давности, а не после его истечения.

 В данном случае из материалов дела следует, что ответчиком совершались платежи в погашение задолженности по договору аренды на протяжении  периода  с 01.03.2013 по 28.12.2015 , о  чем указано выше (т.1. л.д.  9-10, 61-75), в платежных поручениях  ответчиком не указан период погашения задолженности.   Таким образом,  поскольку  арендные  платежи в спорный период  совершены в пределах срока исковой давности,  что свидетельствует о  признании  задолженности, суд не установил оснований,  свидетельствующих о пропуске истцом срока  исковой давности по требованию о взыскании задолженности по арендной плате.

 Тем не менее, исследовав  представленные в дело доказательства по правилам ст.71 АПК РФ,  на основании представленных в материалы дела платежных поручений,  а также  представленного истцом информационного расчета  суммы арендной платы по договору УЗ № 005765-К-2008 от 20.05.2008, согласно которому  задолженность у ответчика перед истцом отсутствует (т.2 л.д. 190-191 т.3 л.д. 7-12) суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований о взыскании задолженности по арендной плате с ответчика. Так,    из   информационного расчета  по  ставке  арендной платы 0, 3% за период с 01.01.2013  и применения   коэффициента  К3=0, 9   арендная плата за спорный период составляет 26 486 148 руб. 80 коп., тогда как истцом  по договору произведена оплата в размере 35 185 937 руб. 00 коп. Таким образом,  судом установлено, что, начиная с 1 квартала 2013 года, общий размер перечислений ответчика, отнесенных на спорный период, превышает размер подлежащей внесению арендной платы. Указанное обстоятельство истцом не оспорено.

При таких обстоятельствах, оснований для удовлетворения исковых требований  Комитета о взыскании задолженности  у суда  не имеется.

Также истцом было заявлено требование о взыскании неустойки по данному договору.

Согласно пункту 1 статьи 330 Гражданского кодекса РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения.

Договорная неустойка может быть установлена по взаимному соглашению сторон в соответствии с их волей. Стороны свободны при установлении ее размера, порядка исчисления, соотношения с убытками и других условий применения в случае, если это не будет противоречить закону.

В силу статьи 331 Гражданского кодекса РФ соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства. Несоблюдение письменной формы влечет недействительность соглашения о неустойке.

Статьей 329 Гражданского кодекса РФ неустойка отнесена к способу обеспечения основного обязательства, то есть является обеспечивающей мерой.

Пени исчислены истцом по договору УЗ № 005765-К-2008 от 20.05.2008 за период с 01.04.2013 по 21.01.2016 в размере 3 426 972 руб. ( т.1. л.д. 161-165). 

Вместе с тем, в связи с необходимостью перерасчета арендной платы по договору  по вышеуказанным основаниям и  исходя из   представленного суду истцом информационного расчета сумму арендной платы и пени суд приходит к выводу о том, что  неустойка в размере 687 700 руб. 10 коп. ( по информационному расчету истца, л.д. 191 т.2), с учетом постоянной переплаты  ответчиком арендной платы, имела место только в период   до 30.09.2017 ,  т.е. за  период задолженности 1-2 квартал 2013 года. 

В данном случае  суд , с учетом  заявления  ответчика о пропуске срока исковой давности, о котором указано выше,  полагает  его по требованию о взыскании неустойки обоснованным ввиду отсутствия в деле доказательств признания ответчиком   требования об уплате неустойки.

 Поскольку истечение срока исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении исковых требований о взыскании  начисленной неустойки за пределами срока исковой давности (пункт 26 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 N 43 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности"), суд  отказывает в удовлетворении требования Комитета  о взыскании неустойки.

Кроме того,  поскольку истцом представлен расчет с учетом  договорной неустойки, согласно которому  задолженность ответчика перед истцом отсутствуют как по основному долгу, так и по неустойке, напротив, на стороне ответчика имеется переплата в размере 9 384 834 руб. 27 коп. ( т.4 л.д. 11-12), суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований по договору  УЗ № 005765-К-2008 от 20.05.2008 в полном объеме.  

Поскольку суд пришел к выводу о том, что задолженность у общества «Родник» отсутствует, а также на стороне ответчика имеется переплата, то встречные требования общества «Родник» о взыскании  излишне уплаченной арендной платы следует признать обоснованными в части, исходя из следующего.

Согласно пункту 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в том числе, вследствие неосновательного обогащения.

В соответствии с пунктом 1 статьи 1102 ГК РФ, лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.

При этом правила главы 60 ГК РФ о неосновательном обогащении применяются независимо от того, явилось ли такое обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.

В соответствии с названной нормой и общим правилом о распределении бремени доказывания в арбитражном судопроизводстве, установленным статьей 65 АПК РФ, на истце по иску о взыскании суммы неосновательного обогащения лежит обязанность по доказыванию факта сбережения ответчиком денежных средств за счет истца, а на ответчике в свою очередь, в случае оспаривания иска, лежит обязанность доказать наличие правовых оснований для приобретения или сбережения имущества за счет истца.

В силу пункта 3 статьи 1103 ГК РФ правила об обязательствах вследствие неосновательного обогащения подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. По смыслу названной нормы неосновательным обогащением следует считать то, что получено стороной в обязательстве в связи с этим обязательством, но выходит за рамки его содержания.

Оценивая     доводы     общества «Родник»     об     отсутствии     оснований     для удержания ответчиком денежных средств, излишне перечисленных ему в счет арендной платы по договору арены земельного участка, суд приходит к следующим выводам.

Как следует из материалов дела,  правоотношения сторон возникли в связи с предоставлением во владение и пользование обществу «Родник» земельного участка с кадастровым номером 74:36:0302001:0017 на основании договора краткосрочной аренды земли г. Челябинска УЗ № 005765-К-2008 от 20.05.2008, в связи с чем их следует оценивать применительно к положениям главы 34 ГК РФ, регулирующим предоставление имущества в аренду.

Согласно статьям 606, 614 ГК РФ, по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором.

В соответствии с пунктом 3 статьи 425 ГК РФ договор признается действующим до определенного в нем момента окончания исполнения сторонами обязательства.

Согласно пункту 1 статьи 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Основной обязанностью продавца по договору купли-продажи является передача товара в собственность покупателя.

Если к моменту заключения договора купли-продажи продаваемая вещь уже находится во владении покупателя, то она считается переданной ему с этого момента (пункт 2 статьи 224 ГК РФ). Следовательно, в случае продажи арендатору арендованного имущества обязанность продавца по передаче вещи считается исполненной в момент заключения договора купли-продажи и покупатель владеет ею на основании названного договора. 

В связи с изложенным, поскольку иное не вытекает из закона или соглашения сторон, продавец (арендодатель) и покупатель (арендатор), заключая договор купли-продажи, прекращают на будущее время обязательство по внесению арендной платы (пункт 1 статьи 407 ГК РФ). При этом если впоследствии договор купли-продажи будет признан недействительным, арендные отношения между сторонами считаются не прекращавшимися.

Вместе с тем соглашением сторон может быть предусмотрен иной момент, с которого прекращается обязанность арендатора по внесению арендной платы.

Материалами дела подтверждается и сторонами не оспаривается факт выкупа земельного участка с кадастровым номером 74:36:0302001:0017 обществом «Родник» по договору купли-продажи   земельного участка № 12209-44/зем. от 28.12.2015 (т.2 л.д. 45-47), о чем также свидетельствует свидетельство о праве собственности № 74-74/036-74/001/201/2016-1369/8 от 22.01.2016 (т.1 л.д. 58).

В постановлении Пленума ВАС РФ № 73 от 17.11.2011 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» даны разъяснения, касающиеся момента прекращения обязательства по внесению арендной платы за пользование недвижимым имуществом, в отношении которого арендатором и арендодателем заключен договор купли-продажи.

В таких случаях, по общему правилу, обязательство по внесению арендной платы прекращается с момента заключения договора купли-продажи в силу пункта 1 статьи 407 ГК РФ (пункт 5 постановления Пленума ВАС РФ N 73).

В пункте 7 указанного выше постановления содержится исключение из общего правила, касающееся выкупа арендаторами публичных земель. При заключении такого договора в силу подпункта 7 пункта 1 статьи 1 и статьи 65 ЗК РФ обязанность по внесению арендной платы прекращается не в момент заключения договора купли-продажи, а в момент государственной регистрации перехода к покупателю права собственности на земельный участок.

В соответствии с приведенными разъяснениями обязательства общества «Родник» как арендатора земельного участка публичной собственности прекратились в момент государственной регистрации перехода права собственности к нему на данный земельный участок, то есть 22.01.2016.

 Комитетом – ответчиком по встречному иску – заявлено о применении срока исковой давности по требованиям ООО «Родник о взыскании неосновательного обогащения за период с 01.01.2014 по 21.01.2016. с учетом даты обращения со встречным исковым заявлением -29.03.2017  по входящему штампу арбитражного суда ( л.д. 63 т.2).

 Вместе  с тем, Комитетом в данном случае не учтено, что  Обществом  в адрес Комитета 02.03.2017 направлена досудебная претензия ( т.2. л.д. 69), которая получена ответчиком в этот же день, с учетом  даты входящего штампа.

  Таким образом, с учетом положений  пункта 24 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности» , п.3 ст.202 ГК РФ  , ч.5 ст.4 АПК РФ, устанавливающей обязательный досудебный порядок  передачи  спора о взыскании денежных средств на разрешение арбитражного суда, суд приходит к выводу о том, что   срок исковой давности пропущен ООО «Родник» только по требованию  о взыскании неосновательного обогащения, возникшего  до 02.03.2017.

 Ввиду изложенного выше, за  период  – с 02.03.2014 по 21.01.2016, с применением   установленной   нормативными актами методики расчета арендной платы  по применяемым  ставкам арендной платы и  К1-К3 в  этот период, о которых указано судом выше,   размер подлежащей уплате  Обществом арендной платы должен был составлять  14 680 193 руб. 52 коп., -  по формулам, применяемым Комитетом в  информационном расчете  суммы  арендной платы по договору аренды за период с 29.03.2014 по 21.01.2016  ( т.4 л.д. 7-8).

 В свою очередь, истцом по встречному иску – ООО «Родник» за  период с  02.03.2014 , фактически  - с 26.03.2014 по 21.12.2016 –  внесена арендная плата в размере 16 912 817 руб. 00 коп., что следует из представленных в материалы дела  платежных поручений, не оспорено Комитетом   и отражено в  заявлении об изменении исковых требований ООО «Родник» в редакции от 26.05.2017  ( поступило в арбитражный суд 01.06.2017 , л.д. 164 т.2).

 Таким образом, разница между  поступившими от  Общества денежными средствами в указанный период и подлежащей  внесению в указанный выше период  пользования земельным участком  признается арбитражным судом  неосновательным обогащением, возникшим на стороне  Комитета за счет истца, в виде излишне уплаченной  арендатором    платы за пользование земельным участком. Размер неосновательного обогащения составляет  2 232 623 руб. 48 коп. ( 2 232 623 руб. 50 коп. с учетом округления).

Оснований для вывода о наличии на стороне Комитета неосновательного обогащения  в ином размере судом не установлено.

  Таким образом, исследовав представленные сторонами доказательства в совокупности с фактическими обстоятельствами по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд приходит к выводу о том, что первоначальные требования удовлетворению не подлежат, поскольку судом установлен факт переплаты ответчиком арендной платы.

 Требования по встречному иску  в части взыскания излишне уплаченной арендной платы признаны судом обоснованными в размере 2 232 623 руб. 50 коп., в удовлетворении остальной части требований ООО «Родник» суд отказывает. 

Согласно ст. 112 АПК РФ вопросы распределения судебных расходов (государственной пошлины и судебных издержек) разрешаются арбитражным судом, рассматривающим дело, в судебном акте, которым заканчивается рассмотрение дела по существу. 

В силу ч. 1 ст. 110 АПК РФ судебные расходы по уплате государственной пошлины, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. 

Госпошлина по первоначальному иску составляет 78 012 руб.

Согласно п. 1.1 ч. 1 ст. 333.37 НК РФ органы местного самоуправления, выступающие по делам, рассматриваемым в арбитражных судах, в качестве истцов или ответчиков, освобождены от уплаты государственной пошлины.

В соответствии с частью 3 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации государственная пошлина, от уплаты которой в установленном порядке истец был освобожден, взыскивается с ответчика в доход федерального бюджета пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований, если ответчик не освобожден от уплаты государственной пошлины.

Поскольку суд пришел к выводу, что требования истца по первоначальному иску удовлетворению не подлежат, то государственная пошлина распределению не подлежит.

Госпошлина по встречному иску составляет 37 419 руб. 

Истцом по встречному иску произведена оплата государственной пошлины в размере 54 742 руб. 16 коп., что подтверждается платежным поручением № 321 от 28.03.2017 (т.2 л.д. 67).

В данном случае суд пришел к выводу о том, что встречный иск подлежит удовлетворению, следовательно, размер государственной пошлины, подлежащий отнесению на ответчика по встречному иску (Комитет по управлению имуществом и земельным отношениям г. Челябинска) составляет 37 419 руб. и взыскивается с последнего в пользу общества с ограниченной ответственностью «Родник», а сумма государственной пошлины в размере 17 323 руб. 16 коп. подлежит возврату истцу по встречному иску (обществу с ограниченной ответственностью «Родник») из федерального бюджета.

Руководствуясь ст.ст.110, 156, 167-170, ч.1 ст.171, ст.176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям г. Челябинска отказать.

Встречные исковые требования общества с ограниченной ответственностью «Родник» удовлетворить частично.

Взыскать с Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям г. Челябинска в пользу общества с ограниченной ответственностью «Родник» задолженность в виде  излишне уплаченной арендной платы в сумме 2 232 623 руб. 50 коп., а также  в возмещение расходов по уплате государственной пошлины 29 229 руб. 

В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.

Возвратить обществу с ограниченной ответственностью «Родник» из федерального бюджета сумму государственной пошлины в размере 17 323 руб. 16 коп. , уплаченную по платежному поручению № 321 от 28.03.2017 на сумму 54 742 руб. 16 коп.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в  Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия (изготовления в полном объеме), путем подачи жалобы через Арбитражный суд Челябинской области.

 Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Судья                                                                    И.К. Катульская 

Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения апелляционной жалобы можно получить на Интернет-сайте Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда http://18aas.arbitr.ru.