Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 50/52

http://www.spb.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А56-44757/2016

26 января 2017 года

г. Санкт-Петербург

Резолютивная часть решения объявлена  19 января 2017 года.

Полный текст решения изготовлен  26 января 2017 года.

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе:судьи  Воробьевой Ю.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарём ФИО1,  

рассмотрев в судебном заседании дело по иску:

истец: Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга (адрес:  191060, Санкт-Петербург, Смольный проезд, д. 1, литер. Б; ОГРН:  

<

***>; ИНН: 

<

***>); 

ответчик: Общество с ограниченной ответственностью «Марс» (адрес: 191124, Санкт-Петербург, Синопская наб., д. 52, литер. А, ОГРН: 

<

***>; ИНН: 

<

***>)

о взыскании 5 324 550 руб. 12 коп. 

при участии

- от истца: ФИО2 – доверенность от 29.12.2016,  

- от ответчика: ФИО3 – доверенность от 24.05.2016. 

установил:

Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее – Истец, Комитет) обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "МАРС" (далее – Ответчик) о взыскании 5 324 550 руб. 12 коп. по договору № 00/ЗК-04139(17) от 22.11.2006, из которых 4 279 201 руб. 77 коп. – задолженность по арендной плате за период с 01.01.2015 по 31.03.2016, 1 045 348 руб. 35 коп. – пени за просрочку платежа по состоянию на 21.03.2016. 

Определением суда от 22.07.2016 дело назначено к рассмотрению в порядке упрощенного производства без вызова сторон в соответствии со ст. 228 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее  АПК РФ).

Определением от 22.09.2016 суд в соответствии с ч. 5 ст. 227 АПК РФ перешел к рассмотрению дела по общим правилам искового производства.

В судебном заседании Истец заявленные исковые требования поддержал, представил суду акт сверки платежей от 17.01.2017, подписанный со стороны Истца, согласно которому заявленные ко взысканию суммы Ответчиком не оплачены. 

Ответчик в судебном заседании представил суду отзыв с приложением документов для приобщения к материалам дела, согласно которому против удовлетворения иска возражал. 

Исследовав материалы настоящего дела, оценив собранные по делу доказательства в порядке, предусмотренном ст. 71 АПК РФ, и заслушав пояснения сторон, арбитражный суд установил следующее. 

22.11.2006 между Комитетом (арендодателем) и ООО «ПСГ» (арендатором) заключен договор аренды № 00/ЗК-04139(17) (далее – Договор), согласно которому арендатору передан во временное владение и пользование земельный участок, кадастровый номер 78:4130А:33, расположенный по адресу: 

<

...> участок 1 (южнее дома 22, литер А по пр. Испытателей), площадью 5963 кв.м. (далее – Участок), что подтверждается актом приема-передачи от 22.11.2006, подписанным сторонами. 

Пунктами 1.1, 1.2, 9.1 Договора предусмотрено, что Участок относится к землям поселениям и предоставляется для осуществления Инвестиционного проекта по проектированию и строительству паркинга; Договор вступает в силу с момента его заключения и действует до 06.11.2008. 

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 16.01.2007. 

07.02.2014 право собственности на объект незавершенного строительства, расположенный на Участке, перешло к Ответчику, что подтверждается представленной в материалы дела Выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее – ЕГРП) от 02.06.2014 № 01/036/2014-933.

Разделом 4 Договора определены размер арендной платы и порядок расчетов сторон. 

Согласно п. 4.3.1 Договора арендатор перечисляет арендную плату поквартально, равными долями, уплачиваемыми не позднее 10-го числа первого месяца оплачиваемого квартала.

Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 09.06.2015 по делу № А56-79272/2014, оставленным без изменения постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.12.2015, постановлением Арбитражного суда Северо-Западного округа от 28.03.2016, с Ответчика в пользу Истца взыскано 2 398 988 руб. 95 коп. задолженности по арендной плате за период с 07.02.2014 по 31.12.2014 и 93 532 руб. 59 коп. пеней за просрочку платежа за период с 18.02.2014 по 21.11.2014; с ООО «ПСГ» в пользу Истца взыскано 2 474 154 руб. 79 коп. задолженности по арендной плате за период с 01.04.2013 по 06.02.2014 и 258 000 руб. 58 коп. пеней за период с 11.04.2013 по 21.11.2014.

Ссылаясь на то, что в нарушение условий Договора арендная плата за период с 01.01.2015 по 31.03.2016 также Ответчиком не внесена, в связи с чем образовалась задолженность по арендной плате за спорный период в размере 4 279 201 руб. 77 коп., Истец обратился в суд с настоящим иском. 

Оценивая обоснованность заявленных требований, арбитражный суд исходит из следующего. 

Согласно ст. 552 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования. Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

На основании статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Названным решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 09.06.2015 по делу № А56-79272/2014, вступившим в законную силу и имеющим преюдициальное значение при рассмотрении настоящего спора, установлена обоснованность примененного Истцом расчета за период с 07.02.2014 по 31.12.2014.

Согласно пункту 5.2 Договора реализация инвестиционного проекта осуществляется в несколько этапов. 

Первый этап - разработка, согласование и утверждение в установленном порядке проектной документации, продолжительность этапа - не более 11 месяцев со дня подписания протокола подведения итогов открытого аукциона на право заключения договора аренды земельного участка на инвестиционных условиях, то есть до 06.10.2007. 

Вторым этапом реализации инвестиционного проекта является производство строительных и иных работ, необходимых для ввода результата инвестирования в эксплуатацию, в том числе, строительство (реконструкция) в соответствии с техническими условиями объектов инженерной инфраструктуры (пункт 5.2.2 Договора). Окончание второго этапа - получение разрешения на ввод Результата инвестирования в эксплуатацию в срок не более 24 месяцев с даты вступления в силу постановления Правительства Санкт-Петербурга, то есть до 06.11.2008. 

В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства, требованиями закона, иных правовых актов. 

В силу ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

В соответствии с п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом; порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Пунктом 3 ст. 65 ЗК РФ в редакции, действовавшей на момент заключения Договора, предусмотрено, что если арендуемые земельные участки находятся в собственности субъектов Российской Федерации, то порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации.

Согласно ст. 2 Закона Санкт-Петербурга от 05.12.2007 № 608-119 «О методике определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Санкт-Петербурга» (далее - Закон № 608-119) размер арендной платы за земельный участок, устанавливаемый в договоре аренды, определяется в соответствии с Методикой определения арендной платы, если иное не предусмотрено федеральным законодательством и Законом № 608-119.

При этом в соответствии со ст.ст. 1, 3 Закона № 608-119 размер арендной платы определяется, исходя из функционального использования земельного участка (частей земельного участка) для осуществления определенных видов деятельности либо размещения определенных видов объектов.

Законом № 608-119 определена формула, по которой рассчитывается арендная плата за земельные участки, находящиеся в собственности Санкт-Петербурга, и участки, расположенные в Санкт-Петербурге, право государственной собственности на которые не разграничено. Согласно данной формуле годовой размер арендной платы рассчитывается путем перемножения значений базовой ставки арендной платы и нескольких коэффициентов, в том числе коэффициента функционального использования (далее - Кф), применяемого в соответствии с видом функционального использования земельного участка (части земельного участка).

Постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 26.11.2009 № 1379 утверждено Положение о порядке определения базовых ставок и коэффициентов, используемых в Методике определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Санкт-Петербурга, об особых случаях и порядке определения арендной платы (далее - Положение).

Пунктом 2.3 Положения предусмотрено, что Кф определяется в соответствии с Приложением № 4 к Положению для установленных этим Положением кодов функционального использования территории (далее - Кн), по которым используется арендуемый земельный участок. Кн определяется по фактическому функциональному использованию земельного участка (части земельного участка), в том числе зданий и сооружений.

Согласно п.п. 2.7 и 2.8 Положения арендная плата за использование земельного участка рассчитывается с применением кода функционального использования территории Кн, равного 18.0 (базовая функция, любые виды деятельности, если иное функциональное использование не определено в установленном порядке), понижающие коэффициенты устанавливаются равными 1,0.

Иные коды функционального назначения, понижающие корректирующие коэффициенты, или базовая ставка для особых (льготных) видов деятельности арендаторов применяются при предоставлении арендатором ведомости инвентаризации земельного участка, выполненной государственным унитарным предприятием «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости» (далее - ГУИОН), а также без указанной ведомости при установлении в договоре аренды при его заключении одного вида функционального использования земельного участка. При этом размер арендной платы с применением Кн, равного 18.0, является максимальным, поскольку исключает использование понижающих коэффициентов.

В данном случае Ответчиком получено разрешение на строительство только 25.06.2015 № 78-015-0033-2015 сроком до 25.10.2015. 

Согласно Разрешению на ввод объекта в эксплуатацию от 20.01.2016 № 78-15-02-2016 объект инвестирования по Договору введен в эксплуатацию.

Таким образом, реализация Инвестиционного проекта Ответчиком завершена 20.01.2016., в связи с чем доводы Ответчика о том, что в связи с получением разрешения на строительство 25.06.2015 и наличием ведомости инвентаризации ГУП ГУИОН от 09.07.2014 по состоянию на 30.06.2014 арендная  плата за период с 01.01.2015 по 31.12.2015 подлежит расчету без применения кода функционального использования территории Кн – 18.0, признаются судом необоснованными. 

При таких обстоятельствах, исходя из положений названных норм, арбитражный суд признает обоснованным представленный Истцом расчет и удовлетворяет требование Истца о взыскании 4 279 201 руб. 77 коп. задолженности по арендной плате за период с 01.01.2015 по 31.03.2016.

Требование о взыскании пеней обосновано ст. 330 ГК РФ и п. 6.5 Договора, который предусматривает ответственность за несвоевременное исполнение обязательств по оплате арендных платежей в размере 0,1% от суммы задолженности за каждый день просрочки.

Сумма начисленных пеней по состоянию на 21.03.2016 составляет 1 045 348 руб. 35 коп., что подтверждается расчетом Истца, проверенным судом.

Принимая во внимание, что суду не представлены документы, опровергающие исковые требования Истца, требование о признании Договора недействительным в установленном законом порядке заявлено не было, у суда отсутствуют основания для отказа в удовлетворении иска.

Исходя из изложенного, суд считает исковые требования Истца обоснованными и подлежащими удовлетворению в полном объеме.

При этом суд учитывает тот факт, что на момент рассмотрения настоящего спора сумма задолженности Ответчиком не погашена, ходатайство о применении ст. 333 ГК РФ Ответчиком не заявлено. 

В соответствии с ч. 3 ст. 110 АПК РФ государственная пошлина, от уплаты которой в установленном порядке истец был освобожден, взыскивается с ответчика в доход федерального бюджета пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований, если ответчик не освобожден от уплаты государственной пошлины.

Руководствуясь статьями 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области 

решил:

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Марс» в пользу Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга 4 279 201 руб. 77 коп. - задолженность, 1 045 348 руб. 35 коп. - пени.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Марс» в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 49 623 руб. 00 коп.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения.

Судья Воробьева Ю.В.