﻿АРБИТРАЖНЫЙ СУД

 ЗАПАДНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Тюмень	Дело № А46-10860/2020

Резолютивная часть постановления объявлена  27 июля 2021 года

Постановление изготовлено в полном объеме  03 августа 2021 года

 

Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующего			Севастьяновой М.А.,

судей							Тихомирова В.В.,

								Щанкиной А.В.,

при ведении протокола судебного заседания с использованием средств видеоконференц-связи помощником судьи Полукаровой С.А., рассмотрел кассационную жалобу индивидуального предпринимателя КулешоваЕвгения Александровича на решение Арбитражного суда Омской областиот 30.12.2020 (судья Пермяков В.В.) и постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 14.04.2021 (судьи Грязникова А.С., Воронов Т.А., Сидоренко О.А.) по делу № А46-10860/2020 по иску индивидуального предпринимателя Кулешова Евгения Александровича (ОГРНИП 309554322600231) к акционерному обществу «Омский научно-исследовательский институт приборостроения» (644009, город Омск,улица Масленникова, дом 231, ОГРН 1115543024574, ИНН 5506218498)о признании недействительным одностороннего отказа от исполнения договора аренды объекта недвижимого имущества.

Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, акционерное общество «Тандер».

Путем использования систем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Омской области (судья Малыгина Е.В.) в заседании приняли участие представители: индивидуального предпринимателя Кулешова Евгения Александровича – Щербинина Е.Ю. по доверенностиот 10.03.2021; акционерного общества «Омский научно-исследовательский институт приборостроения» – Сивкова Е.В. по доверенности от 14.12.2020.

Суд установил:

индивидуальный предприниматель Кулешов Евгений Александрович(далее – ИП Кулешов Е.А., предприниматель) обратился в Арбитражныйсуд Омской области с исковым заявлением к акционерному обществу «Омский научно-исследовательский институт приборостроения» (далее –АО «ОНИИП», общество) о признании недействительным одностороннего отказа от исполнения договора аренды объекта недвижимого имуществаот 06.05.2019 № 1, оформленного уведомлением от 03.06.2020№ 203/188/9521.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено акционерное общество «Тандер» (далее – АО «Тандер»).

Решением Арбитражного суда Омской области от 30.12.2020, оставленным без изменения постановлением Восьмого арбитражного апелляционного суда от 14.04.2021, в удовлетворении иска отказано.

Не согласившись с решением и постановлением, ИП Кулешов Е.А. обратился с кассационной жалобой, в которой просит их отменитьи направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Заявитель жалобы полагает, что выводы судов первой и апелляционной инстанции о наличии допущенных предпринимателем нарушений условий договора аренды от 06.05.2019 не соответствуют фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Суды уклонилисьот оценки добросовестности и разумности действий истца при отказеот исполнения договора, чем допустили нарушение пункта 4 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ).

По мнению кассатора, вмененные обществом и судом нарушения пунктов 2.2.2, 2.2.9, 2.2.10 договора либо не допущены предпринимателем, либо не могут являться основанием для одностороннего отказа от договора. 

При этом заявитель ссылается на то, что в пункте 2.2.2 договора отсутствует необходимость получения согласия на проведение капитального ремонта, а в отношении нарушения истцом пункта 2.2.9 договора суды                     не учли, что действующим законодательством (статья 623 ГК РФ), равно как и положениями указанного условия договора, предусмотрены специальные правовые последствия произведения неотделимых улучшений без согласия арендодателя, призванные восполнить возможные негативные для него последствия - переход в собственность арендодателя таких улучшений без возмещения их стоимости арендатору. Также в отношении пунктов 2.2.2, 2.2.9 договора заявитель полагает необходимым применение принципа толкования договора contra proferentem, то есть в пользу ИП Кулешова Е.А., а именно как не требующие согласия арендодателя на неотделимые улучшения объекта аренды, явившиеся следствием капитального ремонта, проведение которого является обязанностью арендатора.

Заявитель жалобы считает, что поскольку в отношении пункта 2.2.10 договора арендодателем к арендатору уже применена установленная пунктом 5.3 договора ответственность в виде взыскания с арендатора штрафа, то это исчерпало последствия допущенного нарушения, в связи с чем расторжение договора невозможно.

По мнению ИП Кулешова Е.А. материалы дела не содержат доказательств существенного нарушения условий спорного договора арендатором, выразившегося в существенном ухудшении объекта аренды в результате деятельности арендатора, в связи с этим подлежит установлению истинный мотив действий арендодателя, направленных на прекращение договорных отношений именно с истцом с целью оценки данных действий  на предмет добросовестности. При этом предприниматель ссылается на то, что в процессе рассмотрения дела им указывалось на намерение ответчика заключить договор аренды с субарендатором истца - ООО «Тандер» как на истинную и единственную цель прекращения договорных отношений                      с истцом посредством формального использования положений договора аренды от 06.05.2019. 

Помимо изложенного, заявитель жалобы считает, что в суде апелляционной инстанции дело рассмотрено в незаконном составе суда, так как председательствующий судья Воронов Т.А. ранее участвовал                             в рассмотрении апелляционной жалобы ИП Кулешова Е.А. по делу                     № А46-9077/2020, и не заявив самоотвода в порядке статей 24, 21 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), не устранил сомнения предпринимателя в его беспристрастности.

В отзыве на кассационную жалобу общество просит отказатьв ее удовлетворении, оставить обжалуемые решение и постановлениебез изменения.

В судебном заседании представители сторон поддержали доводы, соответственно, кассационной жалобы и отзыва на нее.

Учитывая надлежащее извещение ООО «Тандер» о времени и месте судебного заседания, кассационная жалоба согласно части 3 статьи 284АПК РФ рассмотрена в отсутствие его представителей.

Проверив в соответствии с положениями статей 284, 286 АПК РФ правильность применения судами норм материального и процессуального права, соответствие выводов, содержащихся в обжалуемых судебных актах, установленным по делу фактическим обстоятельствам и представленным доказательствам, изучив материалы дела, суд округа приходит к выводуоб отсутствии оснований для удовлетворения кассационной жалобы.

Как следует из материалов дела и установлено судами, междуАО «ОНИИП» (арендодатель) и ИП Кулешовым Е.А. (арендатор)по результатам открытого аукциона заключен договор аренды от 06.05.2019 № 1, в соответствии с пунктами 1.1, 1.3, 1.5 которого общество передало,а предприниматель принял по акту приема-передачи от 06.05.2019во временное владение и пользование сроком на 8 лет нежилое помещение 1П общей площадью 572,20 кв. м, расположенное по адресу: город Омск, улица Крыловская, дом 54, под организацию торговых площадей.

Договор действует в редакции дополнительного соглашения                              от 11.06.2019.

Пунктом 2.2.2 договора установлена обязанность арендатора осуществить за собственный счет капитальный ремонт помещенияи оборудовать объект пожарной сигнализацией до начала использования объекта по назначению.

В соответствии с пунктом 2.2.9 договора арендатор обязуетсяне производить улучшения объекта, неотделимые без вреда для объекта,без письменного согласия арендодателя. Неотделимые улучшения, произведенные без согласия арендодателя, по окончании срока действия договора переходят в собственность арендодателя, при этом стоимость неотделимых улучшений арендатору не возмещается, если иноене предусмотрено дополнительным соглашением сторон.

Согласно пункту 2.2.10 договора арендатор обязуется беспрепятственно допускать на объект представителей арендодателя в целях проверки его надлежащего использования, а также для ликвидации аварий, производства ремонта инженерных коммуникаций, имеющихся на объекте.

Арендодатель имеет право отказаться от исполнения настоящего договора полностью или в части в случаях, предусмотренных пунктом 9.1 настоящего договора, письменно уведомив арендатора не менее чемза 14 календарных дней (пункт 2.3.2 договора).

В соответствии с пунктом 9.1 договора арендодатель вправе отказаться от исполнения договора полностью или в части, письменно уведомив арендатора не менее чем за 14 календарных дней, в любом из следующих случаев: при использовании объекта арендатором не в соответствиис условиями настоящего договора; при нарушении арендаторомобязательств, предусмотренных разделом 2 настоящего договора;при существенном ухудшении состояния объекта в независимости от вины арендатора; при просрочке внесения арендной платы в полном размере(как фиксированной, так и переменной (если применимо) более двух рази более чем на 5 рабочих дней после наступления срока очередного платежа.

Истец по договору субаренды от 30.09.2019 № ОмФ/57519/19 и акту приема-передачи от 01.11.2019 передал спорное нежилое помещениев субаренду АО «Тандер» (субарендатор) на срок до 06.05.2027для размещения розничного магазина по торговле продуктами питания «Магнит».

03.06.2020 в адрес предпринимателя поступило уведомлениеАО «ОНИИП» об одностороннем отказе от исполнения договора арендыв связи с нарушением условий договора, предусмотренных в пунктах 2.2.2, 2.2.9, 2.2.10, 2.2.14, 2.2.15, необходимости передать объект обществу 25.06.2020 по акту приема-передачи.

15.06.2020 истец в ответ на уведомление направил ответчику письмос требованием отозвать уведомление об отказе от исполнения договорапо причине его необоснованности и несоответствия условиям договора аренды.

Ссылаясь на то, что условия договора истцом не нарушались,поскольку предпринимателем был проведен капитальный ремонт арендованного помещения, полагая, что при наличии согласия ответчика                на проведение капитального ремонта не требуется получения отдельного согласия на неотделимые улучшения, поскольку они являются результатом капитального ремонта, и кроме того, перед проведением капитального ремонта объекта истец предоставлял ответчику всю необходимую техническую и строительную документацию, предприниматель обратился                в арбитражный суд с настоящим иском.

Отказывая в удовлетворении иска, суды первой и апелляционной инстанции руководствовались статьями 8, 431, 450, 450.1, 606, 615 ГК РФ,а также условиями договора аренды, пришли к выводу о законностии обоснованности одностороннего отказа арендатора от договора.

Оснований для отмены обжалуемых предпринимателем судебных актов судом кассационной инстанции не установлено.

Пунктом 1 статьи 450 ГК РФ установлено, что изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В силу пункта 1 статьи 450.1 ГК РФ предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора)(статья 310 ГК РФ) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами,иными правовыми актами или договором.

Постановлением Восьмого арбитражного апелляционного суда                       от 09.11.2000 по делу № А46-9077/2020 по иску АО «ОНИИП»                                  к ИП Кулешову Е.А. о взыскании штрафа за нарушение условий договора аренды объекта недвижимого имущества от 06.05.2019 № 1 установлен факт неисполнения арендатором предусмотренной пунктом 2.2.10 договора обязанности предоставить арендодателю допуск на объект аренды с целью его проверки.

Так, арбитражным судом по указанному делу установлено, что АО «ОНИИП» уведомило ИП Кулешова Е.А. (уведомление от 10.03.2020                       исх. № 203/120/4706) о допуске на объект аренды в период с 19.03.2020                      и 20.03.2020 с 9-00 до 15-00 с целью проверки его надлежащего использования и соблюдения предпринимателем условий договора. Уведомление получено предпринимателем 16.03.2020, однако доступ арендодателя на объект аренды не обеспечен.

Исследовав и оценив доводы лиц, участвующих в деле, представленные в дело доказательства в их совокупности и взаимной связи по правилам статей 64, 67, 68, 71 АПК РФ, применив правила о преюдициальном значении вступившего в законную силу судебного акта арбитражного суда по спору между теми же сторонами, правила буквального толкования условий заключенного сторонами договора аренды в части права арендодателя                      на одностороннее расторжение договора, порядка и условий реализации такого права, и также в части условий о согласовании осуществления арендатором капитального ремонта и создания неотделимых улучшений арендованного помещения, суды пришли к обоснованному выводу                            о доказанности факта нарушения условий договора аренды, являющегося основанием для расторжения договора по инициативе арендодателя.

При этом суд апелляционной инстанции обоснованно отметил, что исходя из условий договора, возложение на арендатора обязанности                        по проведению капитального ремонта, а также обязанностине производить неотделимые улучшения без согласия арендодателя,по сути, означает необходимость согласования арендатором с арендодателем конкретных работы (их видов, объема) по капитальному ремонту,в результате которых и возникают неотделимые улучшения.

Отклоняя ссылку предпринимателя на письмо общества от 06.11.2019№ 35-18/14642, которым ответчик якобы согласовал проведение капитального ремонта, суды правомерно исходили из того, что в связис отсутствием проектной документации, а также объема предполагаемыхк выполнению работ, сметной документации ответчик не имел возможности согласовать проведение конкретных работ по капитальному ремонту, а также объем неотделимых улучшений, что свидетельствует о том, что 06.11.2019 стороны только согласовывали условия проведения капитального ремонта.

Кроме того, как верно указал суд первой инстанции, в материалах дела имеется письмо АО «ОНИИП» от 29.11.2019 № 122/16526, в котором общество потребовало от предпринимателя до разрешения сторонами вопросов, связанных с ремонтом и перепланировкой нежилого помещения, прекратить всякие строительные работы на объекте и дать развернутые пояснения по порядку их проведения, а также напомнил истцу, что условия предоставления согласия на проведение работ не выполнены, работы проводятся незаконно и их продолжение будет расцениваться как основание к досрочному расторжению договора в соответствии с пунктом 3 статьи 615 ГК РФ, пунктом 2.3.3 договора аренды.

Между тем, заявляя доводы о предоставлении истцу документации, касающейся осуществленного в арендованном помещении капитального ремонта, ответчик не представил соответствующих доказательств осуществления соответствующих работ ни суду первой, ни суду апелляционной инстанции, что также не позволило ни истцу, ни судам оценить характер таковых, в том числе на предмет оценки безопасности выполненных работ, их качества и соответствия установленным требованиям, установить наличие или отсутствие незаконной перепланировки, неотделимых улучшений.

Суд кассационной инстанции также отмечает, что в силу условий договора между сторонами об основаниях его расторжения по инициативе арендодателя, достаточным для прекращения арендных отношений является установленный вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по делу № А46-9077/2020 факт нарушения пункта 2.2.10 договора                        о недопуске арендатором представителей арендодателя в арендованное помещение.

При этом, вопреки доводам кассационной жалобы, то обстоятельство, что за указанное нарушение предприниматель понес договорную ответственность в виде взысканного с него в пользу арендодателя штрафа, штрафа, не лишает арендодателя права требовать расторжения договора.

При таких обстоятельствах выводы судов первой и апелляционной инстанции по настоящему делу о законности оспариваемого предпринимателем отказа арендодателя от договора аренды являются правильными. 

В обстоятельствах нарушения арендатором условий договора, являющихся основанием для расторжения договора, его доводы                                о злоупотреблении арендодателем своими правами, наличия у него единственной цели прекращения договора с предпринимателем – заключение прямого договора с ООО «Тандер», правильно не приняты во внимание судами первой и апелляционной инстанции.

Все доводы, приведенные заявителем в кассационной жалобе, фактически сводятся к повторению позиции истца по иску и доводов апелляционной жалобы, которые полно и всесторонне исследованыи оценены судами первой и апелляционной инстанции. Судами дана надлежащая мотивированная оценка доводам предпринимателя.

Суд округа отмечает, что выводы судов первой и апелляционной инстанций основаны на установленных ими при рассмотрении дела фактических обстоятельствах, представленных доказательствах, правильном применении норм материального и процессуального права.

Нарушений норм материального и процессуального права, которыев соответствии со статьей 288 АПК РФ являются основанием к отменеили изменению обжалуемых судебных актов, судом округа не установлено.

С учетом изложенного решение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда отмене не подлежат. Основания для удовлетворения кассационной жалобы отсутствуют.

В порядке статьи 110 АПК РФ по результату рассмотрения кассационной жалобы судебные расходы по уплате государственной пошлины за ее рассмотрение относятся на заявителя.

Учитывая изложенное, руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 АПК РФ, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

решение Арбитражного суда Омской области от 30.12.2020 и постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 14.04.2021 по делу№ А46-10860/2020 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий					М.А. Севастьянова

Судьи									В.В. Тихомиров

										А.В. Щанкина