214/2018-4279(1) 

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ДАЛЬНЕВОСТОЧНОГО ОКРУГА 

улица Пушкина, дом 45, Хабаровск, 680000, официальный сайт: www.fasdvo.arbitr.ru  

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ Ф03-134/2018

28 февраля 2018 года

г. Хабаровск

 

Резолютивная часть постановления объявлена 20 февраля 2018 года. 

Полный текст постановления изготовлен 28 февраля 2018 года. 

Арбитражный суд Дальневосточного округа в составе:  Председательствующего судьи: С.Н. Новиковой  

Судей: С.И. Гребенщикова, В.А. Гребенщиковой при участии: 

- индивидуальный предприниматель Щербак Веда Владимировна, лично,  паспорт;  

от индивидуального предпринимателя Щербак Веды Владимировны:  - Попова Е.Ю., представитель по доверенности б/н от 12.12.2017;  

от Администрации города Владивостока: 

- Багаева Е.А., представитель по доверенности № 1-3/3465 от 28.12.2017;  от Управления муниципальной собственности города Владивостока:  

-  Багаева Е.А., представитель по доверенности № 28/1/6694 от 07.12.2017  

рассмотрев в проведенном с использованием систем видеоконференц- связи судебном заседании кассационные жалобы индивидуального  предпринимателя Щербак Веды Владимировны, Управления Федеральной  службы государственной регистрации, кадастра и картографии по  Приморскому краю  

на постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 16.11.2017 

по делу  № А51-1396/2017 Арбитражного суда Приморского края  дело рассматривали: в суде апелляционной инстанции судьи  

А.В. Гончарова, Н.Н. Анисимова, С.В. Гуцалюк по иску Администрации города Владивостока 

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра  и картографии по Приморскому краю  

третьи лица: индивидуальный предприниматель Щербак Веда  Владимировна, Управление муниципальной собственности города  Владивостока  

о признании незаконным решения, оформленного письмом от 18.10.2016  № 25/001/008/2016-5990 

Администрация г. Владивостока (далее - истец, администрация)  обратилась в Арбитражный суд Приморского края с заявлением о признании  незаконным решения управления Федеральной службы государственной  регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю (далее -  ответчик, Управление Росреестра по Приморскому краю), оформленного  письмом от 18.10.2016 № 25/001/008/2016-5990 и обязании управления  Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии  по Приморскому краю произвести государственную регистрацию права  собственности муниципального образования город Владивосток на объект  недвижимости: нежилое помещение, назначение: нежилое, общая площадь  29,3 кв.м, этаж: подвальное помещение цокольного этажа, расположенного  по адресу: г. Владивосток, ул. Светланская, 108 б, пом. V.  

Определениями от 16.03.2017, от 06.04.2017 к участию в деле в  качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований  относительно предмета спора, привлечены индивидуальный  предприниматель Щербак Веда Владимировна, управление муниципальной  собственности г. Владивостока.  

Решением от 18.07.2017 в удовлетворении заявленных требований  отказано.  

Постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от  16.11.2017 решение Управления Росреестра по Приморскому краю,  оформленное письмом от 18.10.2016 № 25/001/008/2016-5990, признано  незаконным, на ответчика возложена обязанность произвести  государственную регистрацию права собственности муниципального  образования город Владивосток на спорный объект недвижимости.  

На постановление апелляционной инстанции поданы две  кассационные жалобы от: предпринимателя Щербак В.В., Управления  Росреестра по Приморскому краю. Управление ссылается на то, что наличие  решения Малого Владивостокского городского Совета от 25.03.1992 № 182  является недостаточным для регистрации права муниципальной  собственности на спорные помещения. Настаивает, что объект является  долевой собственностью сторон договора на реализацию инвестиционного  проекта. Предприниматель в своей кассационной жалобе приводит доводы о  долевой собственности на спорные помещения; на выполнение обязательств  по договору от 23.06.2004 № ИП-290/2004.  

В отзыве на кассационные жалобы администрация города  Владивостока просит оставить заявленные требования без удовлетворения, а  обжалуемый судебный акт - без изменения.  

В судебном заседании, проведенном в соответствии с положениями  статьи 153.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации  путем использования систем видеоконференц-связи при содействии  Арбитражного суда Приморского края представители сторон поддержали  свои доводы и возражения, изложенные в кассационной жалобе и отзыве на  нее, дав суду пояснения.  

Как следует из материалов дела, 25.06.2004 между Управлением  муниципальной собственности г. Владивостока (управление) и  индивидуальным предпринимателем Щербак В.В. (инвестор) заключен  договор № ИП-290/2004, предметом которого является реализация  инвестиционного проекта по комплексной реконструкции подвального  помещения в здании, расположенном по адресу: г. Владивосток, ул.  Светланская, 108 б. Договором определено, что вкладом управления является  подвальное помещение в доме, расположенном по адресу: ул. Светланская,  108 б (п. 1.3. договора); вкладом инвестора - денежные средства, за счет  которых производятся проектные, строительно-монтажные и пуско- наладочные работы на объекте (п.1.4. договора).  

Пунктом 1.1 договора установлен срок ввода объекта в эксплуатацию  – ноябрь 2006.  

Разделом 5 договора определены имущественные права сторон. В  частности, с момента полного выполнения сторонами обязательств по  договору объект остается в собственности инвестора, и инвестор производит  компенсационные выплаты управлению. Размер компенсационных выплат  определяется на основе остаточной балансовой стоимости после проведения  реконструкции (пункт 5.1).  

Дополнительным соглашением от 12.03.2005 к договору № ИП- 290/2004 стороны изменили раздел 5 договора, изложив его в следующей  редакции:  

«С момента полного выполнения сторонами обязательств по  настоящему договору объект является долевой собственностью сторон  (пункт 5.1). После выполнения сторонами обязательств по договору  производится раздел долевой собственности в натуре, в соответствии с чем  сторонам передается в собственность: инвестору - не более 8/10 (не более  80%) введенных площадей, Управлению - не менее 2/10 доли (не менее 20%)  введенных площадей (пункт 5.2).  

Оформление имущественных прав сторон на инвестиционный объект  производится в установленном порядке после сдачи его в эксплуатацию и  выполнения обязательств по договору (пункт 5.4)».  

Актом приемки в эксплуатацию законченного строительством объекта  от 08.06.2005 (акт зарегистрирован инспекцией Государственного  архитектурно-строительного надзора Приморского края 09.06.2006 № 589/06)  произведена приемка подвальных помещений цокольного этажа с  перепланировкой, площадь которых составила 29,3 кв.м.  

Согласно кадастровому паспорту помещения площадь цокольных  помещений в здании по ул. Светланская, 108 б составляет 29,3 кв.м,  помещения имеют кадастровый номер 25:28:010027:127.  

Названные помещения числятся в реестре муниципального имущества  Владивостокского городского округа; право собственности на указанные  помещения в установленном порядке не зарегистрированы.  

В ответ на заявление МО город Владивосток от 02.09.2016 о  регистрации права муниципальной собственности на указанные помещения  площадью 29,3 кв.м управление Росреестра по Приморскому краю письмом  от 18.10.2016 № 25/001/008/2016-5990 отказала в соответствующей  регистрации, указав на отсутствие доказательств отнесения объекта к  муниципальной собственности, а также со ссылкой на договор от 25.06.2004   № ИП-290/2004 привела доводы о том, что заявитель не уточнил вид  подлежащего регистрации права: долевая собственность.  

Администрация города Владивостока, полагая отказ в регистрации  права муниципальной собственности на указанный объект незаконным,  нарушающим права муниципального образования, обратилась в  арбитражный суд с настоящим заявлением. В качестве меры по  восстановлению нарушенного права администрация просила обязать  управление произвести государственную регистрацию права собственности  муниципального образования город Владивосток на вышеназванные  помещения площадью 29,3 кв.м.  

Согласно части 1 статьи 198, части 4 статьи 200 и части 3 статьи 201  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием  для признания недействительными ненормативных правовых актов,  незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов,  органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, является  наличие одновременно двух условий: их несоответствие закону или иному  нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов лица,  обратившегося в суд с соответствующим требованием, в сфере  предпринимательской и иной экономической деятельности.  

При разрешении спора суд первой инстанции, отказывая в  удовлетворении заявленных требований, исходил из того, что на  регистрацию не представлены документы, на основании которых возникло  право муниципальной собственности. Суд не принял в качестве такого  документа решение Малого Владивостокского городского Совета от  25.03.1993 № 182, поскольку последнее не содержит перечня объектов,  отнесенных к муниципальной собственности. Кроме того, суд признал, что в  

рассматриваемом случае между муниципальным образованием и  предпринимателем Щербак В.В. имеется спор о праве.  

Апелляционная инстанция, отменяя решение суда и удовлетворяя  требования администрации, установила, что спорные нежилые помещения на  основании постановления мэра г. Владивостока от 15.07.1997 № 1991, акта  приема-передачи основных средств от 01.04.1998 № 3 находились на балансе  муниципального предприятия жилищно-коммунального хозяйства г.  Владивостока «ПЭЖРЭТ № 1», которое в соответствии с решением Малого  Владивостокского городского Совета от 25.03.1992 № 182 является  муниципальным предприятием. В этой связи, руководствуясь разъяснениями,  изложенными в пункте 5 Информационного письма Президиума Высшего  Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.06.1997 признала ранее  возникшим право муниципальной собственности на спорные помещения.  

Вместе с тем выводы суда апелляционной инстанции сделаны без  учета следующего.  

Установлено, что к спорным правоотношениям подлежат применению  положения Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О  государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с  ним» (далее Закон № 122-ФЗ), в редакции, действующей на момент  вынесения оспариваемого отказа в регистрации права муниципальной  собственности».  

В соответствии со статьей 2 Закона № 122-ФЗ государственная  регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический  акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничений  (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в  соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.  

Статьей 17 Закона № 122-ФЗ установлены основания для  государственной регистрации права, к которым, в частности относятся акты,  изданные органами государственной власти или органами местного  самоуправления в рамках их компетенции в порядке, который установлен  законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент  их издания (часть 1 названной статьи).  

При этом требования к документам, предоставляемым на  государственную регистрацию, определены в статье 18 названного закона.  

В обоснование необходимости государственной регистрации права  муниципальной собственности на нежилые помещения общей площадью 29,3  кв.м, пом.V, расположенные в цокольном этаже многоквартирного жилого  дома по ул. Светланская, д. 108б в г. Владивостоке представлены: решение  Малого Владивостокского городского Совета от 25.03.1992 № 182;  постановление мэра г. Владивостока от 15.07.1997 № 1991, акт приема- передачи основных средств от 01.04.1998 № 3, кадастровый паспорт  помещений.  

Вместе с тем из названных документов не следует, что именно  спорные помещения находились на балансе муниципального предприятия  жилищно-коммунального хозяйства г. Владивостока «ПЭЖРЭТ № 1».  

Так, постановление мэра г. Владивостока № 1991 о передаче  муниципальными предприятиями, в том числе МП ЖКХ г. Владивостока  «ПЖРЭТ-1» на баланс КУМИ г. Владивостока основные средства,  числящиеся на балансе муниципальных предприятий, в том числе и  муниципальный жилой фонд, акт приема-передачи основных средств от  01.04.1998 № 3 содержит сведения о передаче жилого дома по  

ул. Светланской, 108б. 

В соответствии с пунктом 1 приложения № 3 к постановлению  Верховного Совета Российской Федерации от 27 декабря 1991 г. № 3020-1  «О разграничении государственной собственности в Российской Федерации  на федеральную собственность, государственную собственность республик в  составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области,  автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную  собственность», объекты государственной собственности, в том числе  жилищный и нежилой фонды, находящиеся в управлении исполнительных  органов местных Советов народных депутатов (местной администрации),  отнесены к муниципальной собственности.  

Вместе с тем в отсутствие доказательств, что нежилые помещения,  расположенные в многоквартирном доме самостоятельно числились на  балансе муниципальных предприятий и использовались ими в своих целях,  при решении вопроса об отнесении нежилых помещений многоквартирного  дома к муниципальной собственности подлежит выяснению следующее.  

Согласно пункту 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской  Федерации собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на  праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие  конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и  иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее  более одной квартиры.  

В силу пункта 1 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской  Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме  принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в  многоквартирном доме, а именно: помещения в данном доме, не являющиеся  частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного  помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные  площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры,  технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные  коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном  доме оборудование (технические подвалы).  

В соответствии с частью 2 статьи 3 Закона РСФСР от 4 июля 1991 г. 

 № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в РСФСР» (далее - Закон о  

приватизации жилищного фонда), которая с 1 марта 2005 г. утратила силу в  связи с введением в действие Жилищного кодекса Российской Федерации,  собственники приватизированных жилых помещений в доме  государственного или муниципального жилищного фонда становились  совладельцами инженерного оборудования и мест общего пользования дома.  

По смыслу указанных норм с момента начала реализации гражданами  права на приватизацию жилья, предусмотренного Законом о приватизации  жилищного фонда, жилой дом, в котором была приватизирована хотя бы  одна квартира (комната), утрачивал статус объекта, находящегося  исключительно в муниципальной собственности. Поэтому правовой режим  подвальных помещений, как относящихся или не относящихся к общей  долевой собственности нескольких собственников помещений в таких жилых  домах, должен определяться на дату приватизации первой квартиры в доме.  

 Как указано выше, спорные помещения находятся в цокольном этаже  многоквартирного жилого дома и являются подвальными; в отношении этих  помещений в 2005 году произведена перепланировка, в результате которой  площадь помещений составила 29,3 кв.м, при том, что ранее площадь  помещений, подлежащих реконструкции составляла 44,7 кв.м (акт приемки в  эксплуатацию законченного строительством объекта от 08.06.2005).  

Вопросы о том, что нежилые помещения при их постановке на баланс  муниципального предприятия использовались в целях, не связанных с  обслуживанием жилого дома; являются ли помещения изолированными;  назначение подвальных помещений, в частности наличие либо отсутствие в  них инженерных коммуникаций дома и, как следствие, возможности для  самостоятельного использования подвальных помещений судом не  выяснялся.  

Поскольку названные обстоятельства в пределах предоставленных  суду апелляционной инстанции полномочий не устанавливались, им  фактически не дана оценка доводам ответчика и имеющимся в деле  доказательствам (акт от 17.05.2004 о состоянии помещений технического  подвала, информация о подвальных помещениях многоквартирного дома и  др.), что в силу пункта 3 статьи 287 АПК РФ влечет за собой отмену  обжалуемого судебного акта и направление дела на новое рассмотрение в суд  апелляционной инстанции.  

При новом рассмотрении дела суду в соответствии со статьей 71 АПК  РФ надлежит установить все имеющие существенное значение для дела в  рамках заявленного спора обстоятельства на основании полного и  всестороннего исследования представленных сторонами доказательств, при  их правовой оценки и вынести законное и обоснованное решение.  

Руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального  кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Дальневосточного округа   

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от  16.11.2017 по делу № А51-1396/2017 Арбитражного суда Приморского края  отменить, дело направить на новое рассмотрение в Пятый арбитражный  апелляционный суд.  

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может  быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской  Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в  порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального  кодекса Российской Федерации.  

Председательствующий судья С.Н. Новикова 

Судьи С.И. Гребенщиков 

 В.А. Гребенщикова