ПЕРВЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД 

Березина ул., д. 4, г. Владимир, 600017 http://1aas.arbitr.ru, тел/факс: (4922) телефон 44-76-65, факс 44-73-10 

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

Дело № А43-34265/2021

18 февраля 2025 года

г. Владимир

 

Резолютивная часть постановления объявлена 04 февраля 2025 года. Полный текст постановления изготовлен 18 февраля 2025 года.  

Первый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Наумовой Е.Н., судей Ковбасюка А.Н., Устиновой Н.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Бундиной Ю.И.,  

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Объектстрой» на решение Арбитражного суда Нижегородской области от 17.09.2024 по делу № А43-34265/2021,  

принятое по иску администрации города Нижнего Новгорода (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) к обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Объектстрой» (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) о взыскании неустойки,  

при участии в судебном заседании представителей от истца администрации города Нижнего Новгорода – до перерыва - ФИО1, по доверенности от 12.12.2024 сроком до 31.12.2025. представлен диплом о высшем юридическом образовании рег. № 11-186 от 04.07.2008, после перерыва - ФИО2 по доверенности от 16.12.2024 сроком до 31.12.2025. представлен диплом о высшем юридическом образовании рег. № 12-555 от 08.07.2001; от ответчика общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Объектстрой» – ФИО3 по доверенности от 13.01.2025 сроком до 31.12.2025, представлен диплом о высшем юридическом образовании рег. № 11-03 от 14.05.2002,  

 установил.  

Администрация города Нижнего Новгорода (далее – Администрация, истец) обратилась в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной  

ответственностью «Специализированный застройщик «Объектстрой» (далее – ООО «СЗ «Объектстрой», Общество, ответчик) о взыскании 4 858 920 руб. неустойки по договору аренды земельного участка № 17575/07 от 10.12.2015 за нарушение сроков строительства.  

Заявленные требования основаны на статьях 309, 329 и 330 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивированы тем, что по состоянию на 17.01.2019 (по окончанию срока действия договора) земельный участок, предоставленный под строительство многоквартирного дома, не освоен.  

Арбитражный суд Нижегородской области решением от 04.04.2022, оставленным без изменения постановлением Первого арбитражного апелляционного суда от 01.11.2022, удовлетворил исковые требования частично. Суд применил статью 333 Гражданского кодекса Российской Федерации и с учетом снижения суммы договорной неустойки взыскал с Общества 404 910 рублей.  

Постановлением Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 04.04.2023 решение Арбитражного суда Нижегородской области от 04.04.2022 и постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 01.11.2022 по делу N А43-34265/2021 отменено, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Нижегородской области.  

 Суд кассационной инстанции указал на необходимость проверки доводов Общества об отсутствии его вины в нарушении обязательства.  

 Решением от 17.09.2024 Арбитражный суд Нижегородской области иск удовлетворил частично, взыскав с ООО «Специализированный застройщик «Объектстрой» (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) в пользу администрации города Нижнего Новгорода (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) 400 000 руб. неустойки, отказа в удовлетворении требований остальной части иска.  

Не согласившись с принятым судебным актом ООО «Специализированный застройщик «Объектстрой» обратилось в Первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении требований в полном объеме.  

Обжалуя судебный акт, заявитель жалобы указывает, что документы, предоставленные Обществом в материалы дела, подтверждают тот факт, что просрочка исполнения обязательства ответчиком вызвана обстоятельствами, свидетельствующими о наличии просрочки кредитора.  

Заявитель, ссылаясь на статью 45 Градостроительного кодекса Российской Федерации (в редакции, действующей на момент утверждения ППМ), отметил, что для исполнения договора аренды от 17.01.2014 № 17251/07 Общество 11.02.2014 обратилось в Администрацию по вопросу выдачи задания на выполнение схемы планировочной территории застройки жилого квартала и о принятии решения о подготовке документации, однако постановление по указанным вопросам принято Администрацией только  

14.07.2014.  

Кроме того указывает, что в связи с передачей полномочий от органов местного самоуправления органам исполнительной власти Нижегородской области проект планировки и межевания территории в границах Окский съезд, улицы Студенческая, проспекта Гагарина в Советском районе города Нижнего Новгорода утвержден уполномоченным органом только 17.08.2015 года.  

Считает, что Администрация в течение длительного времени не могла решить судьбу объектов недвижимого имущества, находящихся в зоне застройки жилого квартала.  

 При этом указывает, что до 15.04.2022 года, в силу действующего на тот период времени законодательства, на одном земельном участке мог быть размещен только один объект капитального строительства, а не на нескольких земельных участках.  

 Заявитель приводит доводы о том, что начисление неустойки за пределами срока действия договора аренды земельного участка, заключенного по результатам аукциона, невозможно. Считает, что в рассматриваемом случае судом не учтено того, что отношения сторон вытекают из договора аренды земельного участка, заключенного по результатам проведения аукциона, а не из договора строительного подряда. Указывает, что применение меры ответственности за нарушение обязательств, относящихся к предмету договора и прекратившихся вместе с прекращением договора, противоречит нормам материального права.  

Ссылаясь на пункт 31 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2020), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 22.07.2020, полагает, что отсутствие акта приема - передачи земельного участка после прекращения срока действия договора (17.01.2019) не может служить основанием для возобновления действия договора аренды на неопределенный срок в силу пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации.  

Ответчик настаивает на том, что окончание срока договора № 17575/07 аренды земельного участка от 10.12.2015 года повлекло одновременно и прекращение обязательств сторон по исполнению договора в оставшейся части, поэтому данное обстоятельство является основанием для отказа в удовлетворении требований истца о взыскании заявленной неустойки; иное фактически означало бы возможность начисления истцом неустойки в течение бесконечного периода времени за неисполнение ответчиком обязательств, которое уже не подлежит исполнению в связи с прекращением договора аренды.  

Считает, что судом первой инстанции не принят во внимание довод о том, что Общество еще до момента истечения срока действия договора аренды обратилось к истцу с просьбой о заключении договора аренды на новый срок, однако, истец направил акт приема-передачи и проект договора аренды земельного участка только 12.03.2019 года.  

Ответчик утверждает, что предпринял все зависящие от него действия, направленные на выполнение обязательств в соответствии с протоколом о результатах аукциона от 30.12.2013 года.  

Обращает внимание суда на то, что дело № А43-19321/2019 имеет преюдициальное значение при рассмотрении настоящего дела.  

Более подробно доводы заявителя приведены в апелляционной жалобе и поддержаны представителем в судебном заседании.  

Представители Администрации возразили по доводам жалобы, указали на законность и обоснованность принятого судебного акта, в удовлетворении апелляционной жалобы просили отказать.  

В судебном заседании рассмотрено и с учетом отсутствия возражений со стороны истца удовлетворено ходатайство ООО «Специализированный застройщик «Объектстрой» о приобщении к материалам дела письма ООО «Автобае-Проект» от 20.01.2025 № 15  

Законность и обоснованность принятого по делу решения проверены Первым арбитражным апелляционным судом в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.  

Повторно рассмотрев дело, проверив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.  

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, на основании заявки и протокола о результатах аукциона от 30.12.2013 между Администрацией (арендодателем) и Обществом (арендатором) заключен договор аренды от 10.12.2015 № 17575/07, по которому в пользование последнему передан муниципальный земельный участок с кадастровым номером 52:18:0070045:1021 площадью 17 701 квадратный метр, расположенный по адресу: Нижний Новгород, Советский район, улица Маршала Баграмяна, участок № 6 (с учетом дополнительного соглашения от 18.07.2018 к договору аренды), для осуществления многоэтажной жилой застройки.  

В соответствии с пунктом 3.4.15 договора арендатор обязался в срок до 17.01.2019 осуществить жилищное и иное строительство в соответствии с видами разрешенного использования земельного участка.  

Согласно пункту 7.1 договора за каждый день просрочки исполнения обязательств, указанных в пунктах 3.4.13 - 3.4.15 арендатором уплачивается неустойка в размере 0,1 процента от цены права на заключение договора аренды земельного участка, установленной по результатам аукциона.  

Участок передан арендатору по акту приема-передачи от 10.12.2015. 

До момента окончания срока действия договора (17.01.2019) строительство жилого дома не завершено.  

Земельный участок возвращен Администрации по акту приема- передачи 12.03.2019.  

Посчитав, что арендатор допустил нарушение сроков строительства, установленных договором, Администрация начислила своему контрагенту  

неустойку за период с 17.01.2019 по 11.03.2019 в размере 4 858 920 руб. и претензию от 09.08.2021 предложило Обществу уплатить ее в добровольном порядке.  

Претензия истца оставлена арендатором без удовлетворения, в связи с чем Администрация обратилась в арбитражный суд с настоящим иском.  

Согласно требованиям статей 309, 310 ГК РФ в редакции, действовавшей спорный в период, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.  

Пунктом 3 статьи 401 ГК РФ установлена презумпция вины должника за неисполнение или ненадлежащее исполнение договорных обязательств при осуществлении предпринимательской деятельности, в силу которой, если иное не предусмотрено законом или договором, должник несет ответственность, если не докажет, что надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств.  

В силу пункта 1 статьи 404 Гражданского кодекса Российской Федерации если неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства произошло по вине обеих сторон, суд соответственно уменьшает размер ответственности должника.  

Возражая, против заявленных требований, Общество указывает, что несвоевременное исполнение обязательств произошло из-за объективных причин: длительное утверждение Администрацией проекта планировки и межевания территории, на которой планировалось строительство жилых домов, проведение землеустроительных работ в отношении земельных участков, предназначенных для застройки, выявление объектов недвижимости в зоне застройки, принадлежащих муниципалитету, и длительное решение вопроса об их судьбе, в результате чего фактическая возможность начала строительства появилась у Общества лишь в июне 2018 года, то есть менее чем за один год до окончания срока аренды. Нормативный срок строительства, по мнению Общества, исходя из площади объекта составляет 42 месяца (более трех лет), в связи с чем арендатор настаивал на отсутствии у него возможности исполнить обязательство в предусмотренный срок.  

Вместе с тем, из материалов дела следует, что об указанных обстоятельствах о необходимости проведения землеустроительных работ, наличии объектов недвижимости в зоне застройки, Обществу было известно на момент заключения спорного договора аренды.  

Однако Общество приняло на себя обязательства по осуществлению строительства в срок до 17.01.2019, меры, направленные на изменение срока  

строительства, прекращение договорных отношений и возврата земельного участка не предпринимало.  

 Изначально предметом договора аренды от 10.12.2015 № 17575/07 являлся земельный участок с кадастровым номером 52:18:0070045:192.  

В дальнейшем из земельных участков с кадастровыми номерами 52:18:0070045:192 и 52:18:0070045:164 был образован земельный участок 52:18:0070045:1021 площадью 17 701 квадратный метр.  

Соглашением к договору аренды от 18.07.2018 земельный участок с кадастровыми номерами 52:18:0070045:192 был заменен на земельный участок 52:18:0070045:1021.  

Из материалов дела следует, что нежилое здание с кадастровым номером 52:18:0070045:138 (центральный тепловой пункт), располагалось на земельном участке с кадастровым номером 52:18:0070045:164, который не являлся предметом спорного договора аренды. Указанное здание снято с кадастрового учета 03.05.2017.  

В рассматриваемом случае, ответчик вопреки положениям статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не доказал, что начиная с 03.05.2017 у него отсутствовала возможность исполнить договор аренды от 10.12.2015 № 17575/07 в установленный срок.  

События, на которые указывает ответчик, свидетельствующие, по его мнению, о несоблюдение истцом сроков утверждения проекта планировки и межевания территории, имели место до заключения спорного договора аренды, в котором было установлено обязательство ответчика осуществить строительство объекта до 17.01.2019. Проект планировки и межевания территории был утвержден 17.08.2015, то есть до заключения спорного договора аренды.  

Суд первой инстанции справедливо указал на то, что ответчик как профессиональный застройщик и участник гражданского оборота, принимая участие в аукционе и заключая по его итогам договор аренды, должен был оценить все необходимые меры к его исполнению в предусмотренный срок.  

Суд апелляционной инстанции полагает, что рассматриваемом случае, исходя из конкретных обстоятельств дела, характера существующих правоотношений, отсутствуют правовые основания для полного освобождения Общества от ответственности за нарушение принятых на себя обязательств.  

Вместе с тем суд полагает, что размер неустойки подлежит уменьшению на основании статьи 404 Гражданского кодекса Российской Федерации с учетом обоюдной вины сторон в 2 раза.  

Ответчиком в ходе судебного разбирательства в суде первой инстанции заявлено ходатайство о снижении размера штрафа по правилам статьи 333 ГК РФ.  

В силу пунктов 1, 2 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.  

Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении.  

Уменьшение неустойки, определенной договором и подлежащей уплате лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, допускается в исключительных случаях, если будет доказано, что взыскание неустойки в предусмотренном договором размере может привести к получению кредитором необоснованной выгоды.  

Оценив представленные в материалы дела доказательства в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции принимая во внимание, что характер и объем нарушения не связаны с исполнением денежного обязательства, полагает, что заявленный размер неустойки явно несоразмерен последствиям ненадлежащего исполнения обязательства и с целью соблюдения принципа соразмерности ответственности последствиям нарушения обязательства, принимая во внимание конкретные обстоятельства настоящего дела, учитывая компенсационный характер неустойки, считает возможным снизить в порядке статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации размер неустойки до суммы 400 000 руб.  

Суд апелляционной инстанции, исходя из необходимости соблюдения баланса между применяемой к ответчику мерой ответственности и последствиями ненадлежащего исполнения принятого им обязательства, с учетом применения статей 333, 401,404 Гражданского кодекса Российской Федерации, полагает правомерным взыскание с Общества неустойки в размере 400 000 руб.  

В ходе судебного разбирательства в суде первой инстанции ответчик заявил о пропуске Администрацией срока исковой давности.  

Суд первой инстанции, руководствуясь статьями 196, 199, 200, 207 Гражданского кодекса Российской Федерации, учитывая разъяснения Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности», исследовав и оценив в порядке, предусмотренном в статье 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, представленные в дело доказательства в совокупности и во взаимосвязи, пришел к выводу о том, что требование о взыскании неустойки заявлено в пределах срока исковой давности.  

При этом судом учтено, что требование Администрации о взыскании неустойки является дополнительным к требованию об осуществлении строительства. В силу изложенного для установления факта пропуска (соблюдения) срока исковой давности ключевым является установление срока исковой давности по основному требованию (пункт 1 статьи 207 Гражданского кодекса Российской Федерации). С учетом пункта 3.4.15 договора № 17575/07, пункта 2 статьи 200 Гражданского кодекса Российской Федерации, течение данного срока начинается по окончании  

срока исполнения, то есть с 17.01.2019 - даты окончания обязательств по осуществлению строительства.  

Срок исковой давности по главному требованию и требованиям, дополнительным к нему, истекает 17.02.2022.  

Настоящий иск подан 20.10.2021 (согласно штампу канцелярии Арбитражного суда Нижегородской области).  

Следовательно, срок исковой давности Администрация не пропустила.  

Поскольку доказательств надлежащего исполнения обязательств ответчик не представил, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что требование истца о взыскании неустойки в пределах срока исковой давности является обоснованным.  

Доводы апелляционной жалобы о предъявлении ко взысканию неустойки за пределами срока действия договора аренды земельного участка апелляционной коллегией отклоняются в силу следующего.  

Согласно пункту 1 статьи 407 ГК РФ обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным данным Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.  

Администрация и Общество в договоре от 10.12.2015 № 17575/07 предусмотрели, что после подписания договора аренды арендатор приобретает следующие права и обязанности: 1) в срок до 17 октября 2014 года выполнить проект планировки и межевания территории в границах земельного участка (п.3.4.13 договора) 2) в срок до 17 января 2018 года выполнить работы по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры в сфере водоснабжения, водоотведения и очистки сточных вод, подлежащих по окончании строительства передаче в муниципальную собственность (п.3.4.14 договора); 3) в срок до 17 января 2019 года осуществить жилищное строительство и иное строительство в соответствии с видами разрешенного использования земельных участков (п.3.4.15 договора).  

Между тем, как разъяснено в пункте 3 постановления от 06.06.2014 N 35, по смыслу пункта 2 статьи 453 ГК РФ при расторжении договора прекращается обязанность должника совершать в будущем действия, которые являются предметом договора; условия договора, которые в силу своей природы предполагают их применение и после расторжения договора либо имеют целью регулирование отношений сторон в период после расторжения, сохраняют свое действие и после расторжения договора; иное может быть установлено соглашением сторон.  

Прекращение договора по общему правилу ведет к освобождению сторон от дальнейшего исполнения принятых на себя обязательств. Вместе с тем в некоторых случаях стороны остаются обязанными по согласованным ими обязательствам. В договоре могут быть такие условия, которые остаются действительными в силу своей природы и после его прекращения, по своему характеру предназначены действовать даже после прекращения  

договора.  

Данный правовой подход изложен в определении Верховного Суда Российской Федерации от 09.06.2022 по делу № 309-ЭС22-3993.  

В соответствии с условиями договора участок предоставлен под строительство многоквартирного жилого дома.  

Срок Договора установлен до 17.01.2019. Вместе с тем в спорный период участок находился в пользовании у ответчика, а обязательства по возврату участка не исполнены и он продолжал строительство на арендуемом участке.  

Земельный участок возвращен арендодателю по акту приема-передачи от 12.03.2019.  

Сам факт истечения срока договора не прекращает данного обязательства и не исключает возможности применения мер ответственности в связи с нарушением арендатором условий договора. Прекращение договора аренды влечет прекращение обязательств на будущее время и не лишает арендодателя права требовать с арендатора образовавшиеся до момента возврата объекта аренда имущественных санкций в связи с неисполнением последним договора.  

Данный вывод согласуется с положениями пункта 4 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации, разъяснениями, содержащимися в пункте 8 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 N 35 "О последствиях расторжения договора" и пункте 68 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств".  

Таким образом, принимая во внимание, что ответчиком участок не возвращен в соответствии с условиями договора и требованиями законодательства, ответчик обязан уплатить договорные неустойки, начисленные за неисполнение обязательств, возникших в период действия договора, независимо от даты прекращения договора.  

Доказательств фактической невозможности использования земельного участка и осуществления строительства в материалы дела не представлено.  

Кроме того, в спорный период времени у ответчика отсутствовали намерения по возврату земельного участка и прекращению строительства многоквартирного жилого дома.  

Напротив, как пояснил ответчик, в январе 2019 он обращался в уполномоченный орган с заявлением, с целью оформления договорных отношений по земельного участку для завершения строительства.  

Нарушения установленных договором сроков, предусмотренных пунктом 3.4.15, подтверждается, в связи с чем суд счел, что требование Администрации о начислении в соответствии с пунктом 7.1 договора неустойки за просрочку исполнения возложенного обязательства является правомерным и обоснованным.  

Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.  

В силу статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине относятся на заявителя апелляционной жалобы.  

Руководствуясь статьями 176, 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Первый арбитражный апелляционный суд  

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Нижегородской области от 17.09.2024 по делу № А43-34265/2021 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Объектстрой» - без удовлетворения.  

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия. 

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в двухмесячный срок со дня его принятия.  

Председательствующий судья Е.Н. Наумова 

Судьи Н.В. Устинова  

А.Н. Ковбасюк