Арбитражный суд Курской области

Карла Маркса ул., дом 25, Курск, 305004, http://kursk.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А35-10624/2019

10 марта 2020 года

г. Курск

Резолютивная часть решения  объявлена 02.03.2020.

Полный текст решения изготовлен 10.03.2020.

Арбитражный суд Курской области в составе судьи Белых Н.Н. при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1 рассмотрел в открытом  судебном заседании дело по исковому заявлению 

индивидуального предпринимателя – главы крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО2

к индивидуальному предпринимателю – главе крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО3 

о государственной регистрации перехода права собственности на земельные участки,

и встречному исковому заявлению

индивидуального предпринимателя – главы крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО3 

к индивидуальному предпринимателю – главе крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО2 

о признании недействительными сделками договоров купли-продажи от 15.10.2019.

Третьи лица - Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области, Комитет по управлению имуществом Курской области, общество с ограниченной ответственностью «Русская зерновая компания», акционерное общество «Русский дом», общество с ограниченной ответственностью «Агросил».

В  судебном заседании приняли участие представители:

от ИП Главы КФХ ФИО4 –  ФИО5 по доверенности от 20.12.2019;

от ИП Главы КФХ ФИО3 – ФИО6 по доверенности от 28.01.2020;

от третьего лица (Управления Росреестра) – ФИО7 по доверенности № 3-СК от 09.01.2020;

от третьего лица (ООО «Агросил») – ФИО8 по доверенности от 20.02.2019, ФИО9 по доверенности от 22.01.2020;

от иных третьих лиц – не явились, уведомлены.

Индивидуальный предприниматель – Глава крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО2 (далее – ИП Глава КФХ ФИО2) обратился в Арбитражный суд Курской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю – главе крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО3 (далее – ИП Глава КФХ ФИО3) о государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок с кадастровым номером 46:23:070603:26, площадью 1482330 кв.м., категория земель: земли сельскохозяйственного назначения – для сельскохозяйственного производства, расположенный по адресу: Курская область, Суджанский район, Замостянский сельсовет, земельный участок с кадастровым номером 46:23:070603:27, площадью 1161505 кв.м., категория земель: земли сельскохозяйственного назначения – для сельскохозяйственного производства, расположенный по адресу: Курская область, Суджанский район, Замостянский сельсовет.

Определениями суда от 08.11.2019 и 23.12.2019 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области, Комитет по управлению имуществом Курской области, общество с ограниченной ответственностью «Русская зерновая компания», акционерное общество «Русский дом», общество с ограниченной ответственностью «Агросил» (далее – ООО «Агросил»).

Определением суда от 08.11.2019 по заявлению ИП Главы КФХ ФИО2 были приняты обеспечительные меры в виде запрета Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области осуществлять любые регистрационные действия в отношении земельного участка с кадастровым номером с кадастровым номером 46:23:070603:26, площадью 1482330+10653 кв.м., категория земель - земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования – для сельскохозяйственного производства, адрес - установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: Курская область, Суджанский район, Замостянский сельсовет.

Определением суда от 23.12.2019 к производству для совместного рассмотрения с первоначальным иском было принято встречное исковое заявление ИП Главы КФХ ФИО3 к ИП Главе КФХ ФИО2 о признании недействительными сделками договоров купли-продажи от 15.10.2019.

Представитель ИП Главы КФХ ФИО2 поддержала первоначально заявленные исковые требования, возражала против удовлетворения встречных исковых требований, представила дополнительные документы, которые были приобщены к материалам дела. До начала судебного заседания через канцелярию суда представила: дополнительное обоснование исковых требований (приобщено к материалам дела) и  ходатайство о приобщении к материалам дела дополнительных документов (удовлетворено судом). В ходе судебного заседания заявила ходатайство о вызове в судебное заседание в качестве свидетеля супруги ИП Главы КФХ ФИО2 – ФИО10

В соответствии с частью 1 статьи 56 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) свидетелем является лицо, располагающее сведениями о фактических обстоятельствах, имеющих значение для рассмотрения дела.

Учитывая предмет и основания заявленных исковых требований, в удовлетворении заявленного ходатайства о вызове свидетеля отказано ввиду отсутствия процессуальной необходимости.

Представитель ИП Главы КФХ ФИО3 поддержал встречные исковые требования и возражал против удовлетворения первоначальных исковых требований. До начала судебного заседания через канцелярию суда представил письменные пояснения по делу (приобщены к материалам дела).

Представитель третьего лица – Управления Росреестра по Курской области представила на обозрение суду оригиналы регистрационных дел (по заявлениям ООО «Агросил»)  в отношении спорных земельных участков  и копии для приобщения к материалам дела (копии регистрационных дел приобщены к материалам дела).

Представитель третьего лица – ООО «Агросил» возражал против удовлетворения первоначальных исковых требований и поддержал встречные исковые требования. До начала судебного заседания через канцелярию суда представил письменное мнение по делу (приобщено к материалам дела).

Представители иных лиц в судебное заседание не явились, ходатайств и заявлений не направили, письменных мнений не представили.

В порядке статьи 163 АПК РФ в судебном заседании, назначенном на 02.03.2020 на 12 час. 00 мин., был объявлен перерыв до 02.03.20202 до 15 час. 00 мин.

После объявленного перерыва представитель ИП Главы КФХ ФИО2 поддержала первоначально заявленные исковые требования, возражала против удовлетворения встречных исковых требований, представила на обозрение суда оригинал договора на открытие кредитной линии (копия которого была приобщена). Кроме того,  через канцелярию суда представила ходатайство о назначении по делу судебной экспертизы, производство которой просила поручить ООО «Эксперт» с постановкой перед экспертом вопроса: «Имеются ли в договорах купли-продажи от 15.10.2019 признаки изменения его первоначального содержания в виде замены листов», которое поддержала в судебном заседании.

Представитель ИП Главы КФХ ФИО3 поддержал встречные исковые требования, возражал против удовлетворения первоначальных исковых требований и назначении по делу судебной экспертизы, пояснил, что в случае удовлетворения ходатайства о назначении судебной экспертизы предложит кандидатуры иных экспертных организаций и вопросы для постановки перед экспертом.

Представитель третьего лица – ООО «Агросил» поддержал встречные исковые требования, возражал против удовлетворения первоначальных исковых требований и назначении по делу судебной экспертизы. 

Представители иных лиц в судебное заседание не явились, ходатайств и заявлений не направили.

Согласно части 1 статьи 82 АПК РФ для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле.

При этом в силу части 5 статьи 159 АПК РФ арбитражный суд вправе отказать в удовлетворении заявления или ходатайства в случае, если они не были своевременно поданы лицом, участвующим в деле, вследствие злоупотребления своим процессуальным правом и явно направлены на срыв судебного заседания, затягивание судебного процесса, воспрепятствование рассмотрению дела и принятию законного и обоснованного судебного акта, за исключением случая, если заявитель не имел возможности подать такое заявление или такое ходатайство ранее по объективным причинам.

Учитывая предмет и основания заявленных исковых требований, исходя из сроков рассмотрения дела и принципа процессуальной экономии, в удовлетворении ходатайства о назначении по делу судебной экспертизы отказано ввиду отсутствия процессуальной необходимости.

Дело рассмотрено в порядке части 5 статьи 156 АПК РФ в отсутствие представителей третьих лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, по имеющимся в деле доказательствам.

Изучив материалы дела, заслушав представителей лиц, участвующих в деле, арбитражный суд

УСТАНОВИЛ:

ИП Глава КФХ ФИО2 зарегистрирован в качестве индивидуального предпринимателя 20.02.2003, ОГРНИП 304462311200029, ИНН 460100017864ю

ИП Глава КФХ ФИО3 зарегистрирована в качестве индивидуального предпринимателя 29.03.2012, ОГРНИП 312462308900032, ИНН 

<

***>.

ФИО3 принадлежат на праве собственности земельные участки с кадастровыми номерами 46:23:070603:26 и 46:23:070603:27  (записи о государственной регистрации права от 02.12.2014 № 46-46-24/017/2014-322 и № 46-46-24/017/2014-325).

Истцом в материалы дела представлены договоры купли-продажи от 15.10.2019 (том 1, л.д. 21-26), заключенные между ФИО3 как продавцом и ФИО2 как покупателем (далее – договор №1 и договор №2).

В соответствии с пунктом 1 договора №1 продавец продает, а покупатель приобретает в собственность следующее недвижимое имущество: земельный участок, общей площадью – 1482330 кв.м., с кадастровым номером 46:23:070603:26, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения – для сельскохозяйственного производства, находящийся по адресу: Россия, Курская область, Суджанский район, Замостянский сельсовет.

Цена указанного земельного участка по договоренности сторон составляет 10 500 000 руб. (пункт 3 договора №1).

В соответствии с пунктом 1 договора №2 продавец продает, а покупатель приобретает в собственность следующее недвижимое имущество: земельный участок, общей площадью – 1161505 кв.м., с кадастровым номером 46:23:070603:27, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения – для сельскохозяйственного производства, находящийся по адресу: Россия, Курская область, Суджанский район, Замостянский сельсовет.

Цена указанного земельного участка по договоренности сторон составляет 8 000 000 руб. (пункт 3 договора №1).

Согласно пункту 5 договоров стороны договорились о следующем порядке расчета: сумму в размере 10 500 000 руб. и 8 000 000 руб. соответственно покупатель оплачивает путем перечисления денежных средств на счет продавца – ФИО3 до 31.01.2019.

 При этом в пункте 6 договоров предусмотрено, что указанные земельные участки считаются переданными продавцом покупателю с момента подписания договоров. Договоры имеют силу передаточных актов.

Договоры вступают в силу с момента подписания сторонами и действуют до завершения оформления права собственности покупателя на приобретаемое имущество и завершения всех расчетов (пункт 7 договоров).

Право собственности на земельные участки в соответствии со статьей 223 Гражданского кодекса Российской Федерации покупатель приобретает с момента государственной регистрации перехода права собственности в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области (пункт 8 договоров).

В материалы дела истцом представлена расписка от 18.09.2019, согласно которой ФИО3  получила от ФИО2 предоплату по договору от 18.10.2019 за проданный земельный участок с кадастровым номером 46:23:070603:26 денежные средства в размере 2 000 000 руб. 00 коп. (том 1, л.д. 75).

В целях оплаты оставшейся части стоимости земельных участков, ИП Глава КФХ ФИО2 обратился в ПАО «Сбербанк России» с заявкой от 07.10.2019 о предоставлении кредита в размере 18 500 000 руб. 00 коп. на приобретение недвижимости (том 3, л.д. 81-82), на основании которой 25.10.2019 между ПАО «Сбербанк России» как кредитором и ИП Главой КФХ ФИО4 как заемщиком был заключен договор №8596D9PLY9RQ7Q0RL2RZ2W на предоставление кредита с лимитом кредитной линии 18 500 000 руб. 00 коп. (том 3, л.д. 89-90).

24.10.2019 лично ФИО2 в филиал №1 АУ КО МФЦ по г. Курску и Курскому району были поданы заявления о регистрации права собственности на земельные участки с кадастровыми номерами 46:23:070603:26 и 46:23:070603:27 (том 2, л.д. 109-110, 124-125) с приложением договоров купли-продажи от  15.10.2019 (том 2, л.д. 112-114, 127-129).

Одновременно ФИО4 в адрес ФИО3 было направлено письмо с предложением обратиться в МФЦ и подать заявление о государственной регистрации перехода права собственности (том 1 , л.д. 71).

Платежным поручением от 28.10.2019 №357 ИП Глава КФХ ФИО2 перечислили ФИО3 оплату по договорам купли-продажи от 15.10.2019 в размере 18 500 000 руб. 

Ссылаясь на указанные обстоятельства, ФИО2 направил в адрес ФИО3 уведомление от 29.10.2019 с предложением самостоятельно обратиться в уполномоченный орган с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности от нее к покупателю, пояснив, что в случае уклонения от исполнения указанного обязательства ФИО2 будет вынужден обратиться в суд (том 1, л.д. 73).

Уведомлением от 29.10.2019 ФИО3 сообщила ФИО2, что последний ввел ее в заблуждение, составив договор купли-продажи от 15.10.2019 как основной, тогда как стороны договаривались о заключении предварительного договора; возможность продажи ФИО2 земельных участков рассматривалась только в случае отказа первоначального покупателя, с которым договоренность была достигнута ранее; земельные участки с кадастровыми номерами 46:23:070603:26 и 46:23:070603:27 у нее в натуре отсутствуют. Одновременно просила ФИО2 выдать расписку о возврате предоплаты по договору в размере 2 000 000 руб. 00 коп. (том 1, л.д. 130-131).

Платежным поручением от 29.10.2019 №220 ИП  Глава КФХ ФИО3 возвратила ИП Главе КФХ ФИО2 денежные средства в размере 18 500 000 руб. 00 коп. (том 2, л.д. 92).

Уведомлениями от 06.11.2019 №46/024/2019-2780 и №46/024/2019-2781 Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области приостановило осуществление действий по государственной регистрации права собственности ФИО2 по причине того, что заявление от ФИО3 на переход права на земельный участок в орган регистрации представлено не было (том 2, л.д. 116-119, 130-133).

Ссылаясь на то, что ФИО3 в добровольном порядке не осуществила действия по обращению в уполномоченный орган с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности от продавца к покупателю, ИП Глава КФХ ФИО2 обратился в арбитражный суд с исковым заявлением о государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок с кадастровым номером 46:23:070603:26, площадью 1482330 кв.м., категория земель: земли сельскохозяйственного назначения – для сельскохозяйственного производства, расположенный по адресу: Курская область, Суджанский район, Замостянский сельсовет, земельный участок с кадастровым номером 46:23:070603:27, площадью 1161505 кв.м., категория земель: земли сельскохозяйственного назначения – для сельскохозяйственного производства, расположенный по адресу: Курская область, Суджанский район, Замостянский сельсовет.

Возражая против удовлетворения заявленных исковых требований, ИП Глава КФХ ФИО3 обратилась в арбитражный суд со встречным исковым заявлением о признании договоров купли-продажи от 15.10.2019 недействительными по тем основаниям, что существенные условия сделок сторонами не согласованы, письменная форма не соблюдена, поскольку договоры не прошиты и не пронумерованы, а первые страницы договоров не подписаны со стороны продавца.

Исследовав материалы дела, оценив доводы лиц, участвующих в деле, суд считает первоначальные исковые требования не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям. 

В силу части 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

Из положений статьей 11, 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее- ГК РФ) следует, что граждане и юридические лица имеют право на судебную защиту нарушенных или оспоренных гражданских прав согласно установленному перечню, который не является исчерпывающим, поскольку защита гражданских прав может быть осуществлена и иными способами, предусмотренными законом. Истец свободен в выборе способа защиты своего нарушенного права, однако избранный им способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и спорного правоотношения, характеру нарушения.

В соответствии со статьей 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

В соответствии с частью 1 статьи 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Согласно части 3 статьи 551 ГК РФ в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. 

Как разъяснено в абзаце 1 пункта 61 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества.

При этом в силу абзаца 1 части 2 статьи 556 ГК РФ если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Истцом в материалы дела представлены договоры купли-продажи от 15.10.2019 (том 1, л.д. 21-26), заключенные между ФИО3 как продавцом и ФИО2 как покупателем, в соответствии с которыми продавец продает, а покупатель приобретает в собственность следующее недвижимое имущество: земельный участок, общей площадью – 1482330 кв.м., с кадастровым номером 46:23:070603:26, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения – для сельскохозяйственного производства, находящийся по адресу: Россия, Курская область, Суджанский район, Замостянский сельсовет, и земельный участок, общей площадью – 1161505 кв.м., с кадастровым номером 46:23:070603:27, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения – для сельскохозяйственного производства, находящийся по адресу: Россия, Курская область, Суджанский район, Замостянский сельсовет.

При этом в пункте 6 договоров предусмотрено, что указанные земельные участки считаются переданными продавцом покупателю с момента подписания договоров; договоры имеют силу передаточных актов.

Возражая против удовлетворения исковых требований о государственной регистрации перехода права собственности к ИП Глава КФХ ФИО2, ИП Глава КФХ ФИО3 пояснила, что земельные участки с кадастровыми номерами 46:23:070603:26 и 46:23:070603:27  были ею проданы иному покупателю – ООО «Агросил», по договору купли-продажи земельных участков от 11.10.2019.

Материалами дела подтверждается, что 11.10.2019 между ФИО3 как продавцом и ООО «Агросил» как покупателем был заключен договор купли-продажи земельных участков (том 2, л.д. 50-55), в соответствии с которым продавец обязуется передать в собственность, а покупатель принять и оплатить в соответствии с условиями настоящего договора, следующие земельные участки: земельный участок, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения - для сельскохозяйственного производства общей площадью 905765 кв.м с кадастровым номером 46:23:070604:10, адрес (местоположение): Российская Федерация, Курская область, Суджанский район, Замостянский сельсовет (пункт 1.1.1 договора); земельный участок, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения - для сельскохозяйственного производства общей площадью 1482330 кв.м с кадастровым номером 46:23:070603:26, адрес (местоположение): Российская Федерация, Курская область, Суджанский район, Замостянский сельсовет (пункт 1.1.2 договора); земельный участок, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения - для сельскохозяйственного производства общей площадью 1161505 кв.м с кадастровым номером 46:23:070603:27, адрес (местоположение): Российская Федерация, Курская область, Суджанский район, Замостянский сельсовет (пункт 1.1 договора).

 Цена договора, по которой стороны оценивают земельные участки, составляет 35 496 000 руб. 00 коп., НДС не облагается, в том числе: цена земельного участка 1 составляет  9 057 650 руб. 00 коп., НДС не облагается; цена земельного участка 2 составляет 14 823 300 руб. 00 коп., НДС не облагается; цена земельного участка 3 составляет 11 615 050 руб. 00 коп., НДС не облагается (пункт 2.1 договора в редакции дополнительного соглашения от 14.10.2019, том 2, л.д. 56-58).

Согласно пункту 2.2 договора в редакции дополнительного соглашения от 14.10.2019 расчет между покупателем и продавцом будет производиться в следующем порядке: покупатель перечисляет продавцу предоплату в размере 7 454 160  руб. 00 коп., в течение 5 банковских дней с момента подачи в Многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг заявления о государственной регистрации перехода права собственности на земельные участки к покупателю; сумму в размере 7 454 160 руб. 00 коп. покупатель обязуется уплатить в течение 10 банковских дней с момента государственной регистрации перехода права собственности на земельные участки за покупателем в органе, осуществляющем государственную регистрацию недвижимого имущества и сделок с ним; оставшуюся сумму в размере 20 587 680 руб. 00 коп. покупатель обязуется уплатить в течение 90 банковских дней с момента государственной регистрации перехода права собственности на земельные участки за покупателем в органе, осуществляющем государственную регистрацию недвижимого имущества и сделок с ним.

При этом в пункте 6.2 договора стороны согласовали, что договор имеет силу передаточного акта. На момент подписания договора земельные участки переданы продавцом и приняты покупателем, при этом стороны подтверждают, что земельные участки отвечают условиям договора, находятся в надлежащем для использования состоянии, покупатель претензий по передаваемым земельным участкам не имеет.

Платежными поручениями от 28.10.2019 №20314.11.2019 №212, 04.12.2019 №236 ООО «Агросил» перечислило ФИО3 оплату по договору купли-продажи земельных участков в размере 7 454  160 руб. 00 коп., 1 902 106 руб. 50 коп., 5 502 053 руб. 50 коп. соответственно (том 3, л.д. 108-110). 

24.10.2019 ФИО3 и ООО «Агросил» обратились в филиал АУ КО МФЦ по Суджанскому району с заявлениями о  государственной регистрации права на земельные участки с кадастровыми номерами 46:23:070603:26 и 46:23:070603:27 (том 3, л.д. 113-117, 136-139).  

Уведомлениями от 06.11.2019 №46/024/001/2019-2803 и №46/024/001/2019-2805 Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области приостановило осуществление действий по государственной регистрации права собственности ООО «Агросил» по причине того, что в ЕГРН имелись сведения о приостановлении государственной регистрации в отношении указанных объектов, документы на которую были приняты раньше (том 3, л.д. 131-132, 153-154).

Таким образом, в материалах дела имеется по два договора купли-продажи в отношении каждого из спорных земельных участков, заключенных с разными покупателями. При этом лицами, участвующими в деле, представлены доказательства реального исполнения сторонами указанных договоров.

Как разъяснено в абзаце 6 пункта 61 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества, суд удовлетворяет иск о государственной регистрации перехода права собственности того лица, во владение которого передано это имущество применительно к статье 398 ГК РФ. Иные покупатели вправе требовать возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи продавцом.

По смыслу указанных разъяснений, если на объект недвижимости претендует несколько покупателей, обосновывающих свои права самостоятельными договорами, а переход права собственности на спорный объект недвижимости не зарегистрирован ни за одним из них, то преимуществом обладает тот покупатель, которому объект недвижимости передан в фактическое владение и пользование.

Обращаясь в суд с настоящими требованиями, ИП Глава КФХ ФИО2 ссылался на передачу спорных земельных участков во владение на основании договоров купли-продажи от 15.10.2019, которые имеют силу передаточных актов (пункт 6 договоров).

По смыслу статьи 556 ГК РФ при подписании акта приема-передачи имущества презюмируется исполнение продавцом обязанности передать имущество покупателю. Однако это не лишает заинтересованную сторону права при возникновении спора относительно передачи имущества и при наличии нескольких актов приема-передачи одного и того же имущества разным лицам предоставлять иные доказательства в подтверждение либо опровержение факта  передачи объекта.

Как усматривается из договора купли-продажи земельных участков от 11.10.2019, заключенного между ФИО3 и ООО «Агросил», указанный договор также имеет силу передаточного акта (пункт 6.2 договора).

В отзыве от 12.12.2019 ИП Глава КФХ ФИО3 пояснила, что с учетом условий пункта 6.2 договора купли-продажи земельных участков от 11.10.2019 между ФИО3 и ООО «Агросил», законным владельцем земельных участков является ООО «Агросил»; спорные земельные участки обрабатываются ООО «Агросил» на них произведены полевые работы (том 2, л.д. 13-14).

В письменном мнении от 27.02.2020 ООО «Агросил» пояснило, что спорные земельные участки были переданы и используются ООО «Агросил», на земельных участках проводятся сельскохозяйственные работы в соответствии с утвержденным планом (том 3, л.д. 105-107). 

В ходе рассмотрения дела ИП Глава КФХ ФИО2 факт нахождения спорных земельных участков во владении ООО «Агросил» не оспорил, доказательств фактического владения и реального использования спорного имущества не представил. В ходе рассмотрения дела представитель Главы КФХ ФИО2 также подтвердил, что спорными земельными участками ФИО2 не владеет. 

Более того, в материалах дела имеется заявление от 28.10.2019, поданное ФИО2 в ОМВД в Беловском районе, в котором ФИО2 указал, что ФИО3 фактически предоставила спорные земельные участки для сельскохозяйственной обработки неизвестному ему лицу, которое в период с 15.10.2019 по 30.10.2019 запахало спорные земельные участки для дальнейших посевных работ, в связи с чем просил прекратить незаконные действия лиц, занимающихся сельскохозяйственной обработкой спорных участков (том 1, л.д. 132-133).

При указанных обстоятельствах, суд полагает, что истцом в нарушение требований статьи 65 АПК РФ не представлено достаточных доказательств реальной передачи ему спорных земельных участков.

Следовательно, поскольку ИП Глава КФХ ФИО2 не является лицом, фактически владеющим спорными земельными участками, правовых оснований для удовлетворения требований о государственной регистрации перехода к нему права собственности на данные объекты недвижимого имущества не имеется, а ИП Главой КФХ ФИО2 избран ненадлежащий способ защиты своих прав и законных интересов.

Исследовав материалы дела, оценив доводы лиц, участвующих в деле, суд считает встречные исковые требования также не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям. 

В силу статьи 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется путем признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, применения последствий недействительности ничтожной сделки.

В соответствии с частью 1 статьи 167 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно части 1 статьи 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (часть 2 статьи 168 ГК РФ).

Обращаясь в суд со встречными исковыми требования о признании недействительными договоров купли-продажи от 15.10.2019 истец по встречному иску указывала, что первые две страницы каждого из договоров не подписаны со стороны ФИО3, а сами договоры не прошиты и пронумерованы, в связи сторонами не соблюдена проста письменная форма сделки.

Частью 1 статьи 160 ГК РФ предусмотрено, что сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами.

Согласно статье 551 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

В судебном заседании 03.02.2020 суд обозрел оригиналы договоров купли-продажи от 15.10.2019, предоставленные ИП ФИО2 на регистрацию и хранящиеся в материалах регистрационного дела. Оспариваемые договоры заключены в форме единого документа, состоящего из двух трех страниц каждый, скрепленных между собой металлической скобой. На последних страницах каждого из договоров имеются подписи продавца (ФИО3) и покупателя (ФИО2).

При этом факт подписания последних листов оспариваемых договоров со стороны продавца ФИО3 не отрицался.

Между тем, необходимость подписания каждого листа договора, в целом подписанного уполномоченным представителем другой стороны, законом не предусмотрена (Определение Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 03.08.2007 №9072/07).

Довод истца по встречному иску  о том, что оригиналы договоров не прошиты и не пронумерованы также не может быть принят судом в качестве основания для признания договоров недействительными, поскольку законом не запрещен такой порядок оформления договорных отношений. 

После обозрения судом оригиналов оспариваемых договоров ИП Главой КФХ ФИО3 в письменных пояснениях от 02.03.2020 был заявлен довод о фальсификации договоров купли-продажи земельных участков от 15.10.2019. По мнению истицы,  ФИО2 были изъяты последние листы предварительных договоров купли-продажи от 15.10.2019 с подписями  ФИО3, которые были переданы на подпись ФИО2 и не возвращены истице; взамен первых листов предварительных договоров были изготовлены новые, основные договоры купли-продажи. В подтверждение указанных доводов, истица сослалась на наличие на последних листах оспариваемых договоров неоднократных проколов с помощью степлера, которые на первых листах отсутствуют.  

Между тем, заявляя о сфальсифицированности договоров купли-продажи от 15.10.2019 ИП Глава КФХ ФИО3 заявление о фальсификации данных документов и исключении их из числа доказательств по делу не представила, от заявления ходатайства о назначении по делу судебной технической экспертизы отказалась. Тогда как доводы истицы о подмене листов, заявленные в письменных пояснениях по делу от 02.03.2020, сами по себе не могут быть расценены в качестве заявления о фальсификации доказательств, предусмотренного статьей 161 АПК РФ, поскольку прямо не содержат такого заявления. Кроме того, в судебном заседании 02.03.2020 представитель ИП Глава КФХ ФИО3 подтвердил, что фальсификацию договоров купли-продажи указывает лишь в качестве одного из доводов в письменных пояснениях. 

Доводы истицы о наличии на последних листах договоров иных отверстий от скрепления листов бумаги (переброшюровки) сами по себе свидетельствуют только о том, что договор расшивался, а затем заново сшивался, что может быть обусловлено, в том числе, объективными техническими причинами (например, ошибочным скреплением листов). Тогда как для постановки вывода о замене листа в многостраничном документе необходимо установление иных эксплуатационных признаков, подтверждающих выполнение листов на разных печатающих устройствах либо в разных условиях (наличие эксплуатационных дефектов, характерных для разных печатающих устройств, отличие микроструктуры листов и т.д.). Вместе с тем, истицей каких-либо документально подтвержденных доводов (кроме переброшюровки) в обоснование довода о подмене листов не приведено.

При этом суд принимает во внимание, что довод о подмене листов предварительных договоров с целью придания им характера основных договоров был заявлен истицей только в рамках рассмотрения настоящего дела. Тогда как в уведомлении от 29.10.2019 ФИО3 ссылалась на введение ее в заблуждение ФИО2, составившим договор купли-продажи от 15.10.2019 как основной договор, хотя стороны договаривались о заключении предварительного (Том 1, л.д. 130-131). 

Таким образом, поскольку ИП Глава КФХ ФИО3 в установленном процессуальном порядке о фальсификации договоров купли-продажи не заявила, доказательств, однозначно свидетельствующих о замене листов в оспариваемых договорах из материалов дела не усматривается и сторонами не представлено, правовых оснований для признания договоров купли-продажи от 156.10.2020 сфальсифицированными не имеется.

Довод ФИО3 о недействительности договоров купли-продажи от 15.10.2019 ввиду того, что на момент их заключения  предмет договора (земельные участки с кадастровыми номерами 46:23:070603:26 и 46:23:070603:27) у ФИО3 фактически отсутствовал, поскольку последняя уже продала их ООО «Агросил» по договору купли-продажи земельных участков от 11.10.2019, также отклоняется судом.

Исходя из положений статей 8.1, 131, 209, 223, 551 ГК РФ до государственной регистрации перехода к покупателю права собственности на недвижимое имущество, являющееся предметом договора, это право сохраняется за продавцом.

Следовательно, само по себе заключение продавцом до государственной регистрации перехода права собственности по одному договору продажи недвижимости другого договора в отношении того же имущества не свидетельствует о недействительности одной или обеих сделок. Речь может идти только об их исполнимости и праве требовать возмещения убытков в случае неисполнения обязательства по передаче объекта.

С учетом изложенного, суд полагает, что истицей по встречному иску в нарушение требований статьи 65 АПК РФ не доказано наличие правовых основания для признания договоров купли-продажи от 15.10.2019 недействительными сделками.

Иные доводы лиц, участвующих в деле, на основании изложенного выше не принимаются судом во внимание, поскольку не имеют существенного правого значения для рассмотрения данного спора по существу. 

В силу статьи 68 АПК РФ обстоятельства дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определенными доказательствами, не могут подтверждаться в арбитражном суде иными доказательствами.

Согласно статье 71 АПК РФ, арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном,  объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами. Никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы.

Оценив представленные в материалы дела доказательства с позиций их относимости,  допустимости и достоверности, а также их достаточность и взаимную связь в совокупности в соответствии с положениями статей 67, 68, 71 АПК РФ, учитывая недоказанность сторонами обстоятельств, на которых основаны требования основного и встречного исков, суд полагает первоначальные и встречные исковые требования не подлежащими удовлетворению. 

В соответствии с частью 5 статьи 93 АПК РФ в случае отказа в удовлетворении иска обеспечительные меры сохраняют свое действие до вступления в законную силу соответствующего судебного акта. После вступления судебного акта в законную силу арбитражный суд по ходатайству лица, участвующего в деле, выносит определение об отмене мер по обеспечению иска или указывает на это в судебных актах об отказе в удовлетворении иска.

С учетом результатов рассмотрения настоящего иска, суд полагает принятые обеспечительные меры подлежащими отмене.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

На основании изложенного, учитывая результаты рассмотрения настоящего дела, расходы по оплате государственной пошлины по основному и встречному иску, а также по рассмотрению ходатайства о принятии обеспечительных мер относятся на стороны, понесшие соответствующие расходы.

Руководствуясь статьями 17, 27, 28, 65, 71, 96, 102, 110, 167-170, 176, 180 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л :

В удовлетворении первоначальных исковых требований индивидуального предпринимателя – главы крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО2 отказать.

В удовлетворении встречных исковых требований индивидуального предпринимателя – главы крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО3 отказать. 

Отменить обеспечительные меры, принятые определением Арбитражного суда Курской  области  от 08.11.2019 по делу №А35-10624/2019 в виде запрета Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области осуществлять любые регистрационные действия в отношении земельного участка с  кадастровым номером 46:23:070603:26, площадью 1482330+10653 кв.м., категория земель - земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования – для сельскохозяйственного производства, адрес - установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: Курская область, Суджанский район, Замостянский сельсовет.

Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Курской области в течение месяца после его принятия в апелляционную инстанцию в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд, в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу – в кассационную инстанцию в Арбитражный суд Центрального округа при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

  Судья               Н.Н. Белых