Пятый арбитражный апелляционный суд

ул. Светланская, 115, г. Владивосток, 690001

http://5aas.arbitr.ru/

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело

№ А51-17704/2020

г. Владивосток

17 апреля 2022 года

Резолютивная часть постановления объявлена 12 апреля 2022 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 17 апреля 2022 года.

Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Е.Н. Шалагановой,

судей С.Б. Култышева, С.М. Синицыной,

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО2,

апелляционное производство № 05АП-893/2022 

на решение от 22.12.2021 

судьи Е.А. Левченко

по делу № А51-17704/2020 Арбитражного суда Приморского края 

по иску Муниципального унитарного предприятия «Городской рынок» г.Спасска-Дальнего (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) 

к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ИНН 

<

***>, ОГРНИПП 304251023700022) 

третьи лица: администрация Спасского муниципального района, Ан ФИО3,

о взыскании 321 160 рублей основного долга по договору аренды торгового места на сельскохозяйственном рынке № 300 от 01.07.2018, 

в отсутствие представителей извещенных лиц, участвующих в деле,

УСТАНОВИЛ:

Муниципальное унитарное предприятие «Городской рынок» г. Спасска-Дальнего (далее – МУП «Городской рынок», предприятие) обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (далее – ИП ФИО2, предприниматель) о взыскании 321 160  рублей основного долга по договору аренды торгового места на сельскохозяйственном рынке № 300 от 01.07.2018 (далее – договор аренды) (с учетом уточнений от 22.01.2021, принятых судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ)).

Определениями от 28.04.2021, 01.06.2021 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены администрация Спасского муниципального района, Ан ФИО3. 

Решением Арбитражного суда Приморского края от 22.12.2021 исковые требования удовлетворены.

Не согласившись с вынесенным решением, предприниматель обратилась в апелляционный суд с жалобой, в которой просит обжалуемый судебный акт отменить и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований. В обоснование своей позиции апеллянт указывает, что на дату заключения договора здание магазина уже было возведено на спорном торговом месте и являлось неотделимым улучшением последнего, что подтверждается, в том числе, актом приема-передачи к договору аренду, имеющим прямое указание на передачу магазина. Отмечает, что, приняв торговое место из аренды предыдущего арендатора - Ан В.А. с улучшениями в виде магазина, истец признал улучшение торгового места зданием магазина и сдал данное торговое место вместе с магазином апеллянту - ИП ФИО2, в связи с чем предприниматель в принципе не могла получить разрешение на улучшение торгового места. По мнению предпринимателя, то обстоятельство, что по принуждению администрации рынка она приобрела здание магазина у Ан В.А., дает ей право на зачет стоимости неотделимых улучшений торгового места в счет арендной платы. ИП ФИО2 считает, что поскольку договор аренды земельного участка № 295 от 03.11.2005 (на основании которого земельный участок с кадастровым номером №25:32:010402:0052 площадью 10093,04 кв.м., расположенный по адресу: 

<

...> для размещения  городского рынка был передан в аренду МУП «Городской рынок» г. Спасска-Дальнего) заключался со стороны арендодателя администрацией городского округа Спасск-Дальний в лице комитета по управлению муниципальным имуществом администрации городского округа Спасск-Дальний, указанные лица подлежали привлечению к участию в деле. 

Неявка в судебное заседание представителей лиц, участвующих в деле, с учетом их надлежащего извещения о времени и месте проведения судебного разбирательства, не препятствовала коллегии в рассмотрении апелляционной жалобы по существу применительно к частям 3, 5 статьи 156 АПК РФ.

Исследовав и оценив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, проверив в порядке статей 266-271 АПК РФ правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм процессуального и материального права, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены обжалуемого судебного акта в силу следующих обстоятельств. 

Из материалов дела апелляционным судом установлено, что 01.07.2018 между МУП «Городской рынок» (арендодатель) и ИП ФИО2 (арендатор) заключен договор аренды торгового места на сельскохозяйственном рынке №300, согласно которому арендодатель передал арендатору за плату во временное пользование торговое место №104 площадью 62,0 кв.м. на территории сельскохозяйственного рынка. Торговое место предоставляется по адресу: 

<

...>, согласно схеме размещения, утвержденной арендодателем. 

Согласно пунктам 2.1, 2.2 договора арендная плата составляет 18 600 рублей в месяц и вносится арендатором ежемесячно не позднее 10 числа расчетного месяца.

Пунктом 6.1.3 договора предусмотрена возможность досрочного расторжения договора в одностороннем порядке по инициативе любой из его сторон.

01.07.2018 стороны подписали акт приема-передачи торгового места №104 к договору аренды, согласно которому арендодатель передает, а арендатор принимает в пользование «торговое место № 104 магазин площадью 62, 0 кв.м». 

Претензией №226 от 08.09.2020 истец уведомил ответчика о сложившейся задолженности по арендной плате.

Заявлением № 223 от 19.11.2020 предприниматель со ссылкой на пункт 6.1.3 договора аренды заявила об отказе от договора.

Письмом №285 от 24.11.2020 арендодатель сообщил предпринимателю о том, что арендная плата будет начисляться ей до момента освобождения торгового места (арендованный земельный участок), а именно – до проведения работ по сносу возведенного здания магазина, а письмом №302 от 10.12.2020 установил семидневный срок освобождения арендованного торгового места и его возврата арендодателю.

Письмом от 20.02.2021 ответчик отметила, что договор аренды был заключен с уже находившимся на его месте неотделимым улучшением предмета аренды – зданием магазина, который предприниматель приобрела по договору купли-продажи от 20.06.1993 у ИП Ан В.А. Поскольку рыночная стоимость магазина составляет 881 000 рублей на 02.04.2020, предприниматель просила считать прекращенным ее обязательство по внесению арендной платы на сумму 321 160 рублей путем зачета ее встречного однородного требования в арендодателю по возмещению денежных средств за произведенные неотделимые улучшения торгового места на указанную сумму. 

Письмом №83 от 12.03.2021 истец уведомил ответчика том, что не давал согласие на постройку здания (магазина) на торговом месте №104 ИП Ан В.А., у которого ИП ФИО2 приобрела данное здание.

Письмом №98 от 29.03.2021 администрация отказала в принятии здания по взаимозачету по акту приема-передачи. 

Ссылаясь на несовершение ответчиком действий по погашению задолженности по арендной плате, истец обратился в арбитражный суд с рассматриваемым исковым заявлением.

Согласно статьям 307, 309 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) обязательства должны исполняться в срок надлежащим образом.

В статье 310 ГК РФ указано, что односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

Статьей 606 ГК РФ предусмотрено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды и устанавливаются в том числе в виде определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно.

Порядок уплаты арендных платежей определен сторонами в разделе 2 договора.

Поскольку факт пользования ответчиком в спорный период переданным в аренду имуществом подтверждается материалами дела, а ответчик не представила суду доказательства оплаты задолженности по арендной плате в размере 321 160 рублей, суд первой инстанции счел необходимым удовлетворить исковые требования о взыскании с ответчика суммы основного долга за период с июня 2019 года по август 2019 года, с октября 2019 по декабрь 2019 года, с января 2020 по октябрь 2020 года в заявленном размере.

Не соглашаясь с решением, предприниматель утверждает, что имеет право на прекращение своего обязательства по внесению арендной платы на спорную сумму путем зачета встречного однородного требования к истцу по возмещению расходов на произведенные неотделимые улучшения торгового места, с которыми согласился истец.

В обоснование своей позиции ИП ФИО2 приводит доводы о том, что договор аренды торгового места № 104 заключался с уже находившимся на его месте неотделимым улучшением предмета аренды – зданием магазина, который был передан ей по акту приема-передачи от 01.12.2018. Факт покупки предпринимателем неотделимых улучшений торгового места в виде магазина подтверждается договором купли-продажи от 20.06.1993. То, что неотделимые улучшения произведены с согласия арендодателя, подтверждается актом приема-передачи торгового места, где указано, что в аренду передан магазин. 

Истец, в свою очередь, ссылался на то, в акте приема-передачи торгового места от 01.12.2018 имеется опечатка, и при определении предмета аренды как «торгового места № 104 магазин площадью 62, 0 кв.м» перед словом «магазин» пропущен предлог «под». При этом разрешений на улучшение торгового места ответчику не давалось.  

Проанализировав обстоятельства дела, доводы обеих сторон спора, апелляционный суд отмечает следующее.

В силу статьи 623 ГК РФ в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

Таким образом, арендатор, претендующий на возмещение арендодателем стоимости улучшений арендованного имущества, по правилам статьи 65 АПК РФ должен доказать в совокупности: улучшение арендатором арендованного имущества; выполнение им этих улучшений с согласия арендодателя; неотделимость произведенных улучшений без вреда для арендованного имущества; действительную стоимость произведенных улучшений на момент возврата имущества арендодателю; выполнение улучшений арендованного имущества за счет собственных средств.

Судом установлено, что допустимые доказательства совершения ответчиком действий по самостоятельному производству улучшений в материалах дела отсутствуют. Более того, ИП ФИО2 утверждает, что здание магазина было ей передано по акту от 01.12.2018, из чего следует, что никаких улучшений арендуемого имущества с ее стороны не производилось.

Доказательств, однозначно свидетельствующих о согласовании улучшения арендованного имущества как со стороны Ан В.А., так и со стороны ответчика, также не имеется.

Таким образом, ответчиком не доказаны обстоятельства, дающие ей право на возмещение стоимости расположенного на торговом месте здания магазина.

В соответствии со статьей 410 ГК РФ обязательство прекращается полностью или частично зачетом встречного однородного требования, срок которого наступил либо срок которого не указан или определен моментом востребования. 

Между тем, учитывая установленное судом отсутствие у ИП ФИО2 к арендодателю денежного требования, подлежащего зачету, оснований для прекращения зачетом ее обязательства по внесению арендной платы применительно к статье 410 ГК РФ не имеется.

В силу изложенного, у суда апелляционной инстанции отсутствуют основания для переоценки выводов суда первой инстанции, признавшего отсутствие оснований для зачета стоимости проведенных работ по улучшению арендованного имущества в счет задолженности по арендной плате.

При рассмотрении настоящего дела судом первой инстанции установлена, исследована и оценена вся совокупность обстоятельств, имеющих значение для правильного разрешения спора, имеющимся по делу доказательствам дана надлежащая правовая оценка. Доводы апелляционной жалобы подлежат отклонению как неосновательные по приведенным выше мотивам.

Принимая во внимание изложенное, арбитражный апелляционный суд считает, что обжалуемое решение принято судом первой инстанции обоснованно, в связи с чем основания для удовлетворения апелляционной жалобы отсутствуют.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу статьи 270 АПК РФ безусловным основанием для отмены принятого судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

Довод предпринимателя о том, что обжалуемое решение вынесено о правах и обязанностях не привлеченных к участию в деле лиц - администрации городского округа Спасск-Дальний и комитета по управлению муниципальным имуществом администрации городского округа Спасск-Дальний, мотивированный ссылкой на то, что договор аренды земельного участка № 295 от 03.11.2005, на основании которого земельный участок с кадастровым номером №25:32:010402:0052 для размещения  городского рынка был передан в аренду МУП «Городской рынок» г. Спасска-Дальнего, заключался со стороны арендодателя администрацией городского округа Спасск-Дальний в лице комитета по управлению муниципальным имуществом администрации городского округа Спасск-Дальний, является необоснованным применительно к положениям статьи 51 АПК РФ. 

В соответствии со статьей 110 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе относятся на заявителя апелляционной жалобы.

Поскольку в силу пункта 12 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации государственная пошлина при подаче апелляционной жалобы составляет 3000 рублей, излишне уплаченная заявителем жалобы государственная пошлина подлежит возврату.

Руководствуясь статьями 258, 266-271 АПК РФ, Пятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Приморского края от 22.12.2021 по делу №А51-17704/2020  оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Возвратить  ФИО2 из федерального бюджета 1 712 рублей государственной пошлины излишне уплаченной по чеку-ордеру от 24.01.2020 (операция 7).

Выдать  справку на возврат государственной пошлины.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Приморского края в течение двух месяцев.

Председательствующий

Е.Н. Шалаганова

Судьи

С.Б. Култышев

С.М. Синицына