Арбитражный суд Калининградской области

Рокоссовского ул., д. 2-4, г. Калининград, 236040

E-mail: kaliningrad.info@arbitr.ru 

http://www.kaliningrad.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

г. Калининград

дело №

А21-8014/2020

«15»

июля

2021 г.

 Резолютивная часть решения объявлена

«13»

июля

2021 г.

Решение изготовлено в полном объеме

«15»

июля

2021 г.

       Арбитражный суд Калининградской области в составе судьи Гениной С.В. при ведении протокола судебного заседания секретарём Иваново Н.В., 

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску  ООО «Западрефтранс» к ООО «Балтлента» о взыскании задолженности по договору аренды, пени и встречные исковые требования

при участии:

от истца (ответчика по встречному иску) – ФИО1, директор по выписке из ЕГРЮЛ и паспорту, ФИО2, по доверенности  от  15.01.2021г.,  паспорту и диплому;

от ответчика (истца по встречному иску)  – ФИО3, генеральный директор по выписке из ЕГРЮЛ и паспорту,  ФИО4, по доверенности  от  25.11.2020г.,  удостоверению адвокат; 

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Западрефтранс» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>; адрес: 236010,  

<

...>»; далее – ООО «Западрефтранс») обратилось с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Балтлента» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>; адрес: 236029, 

<

...> литер 4 из А; далее –ООО «Балтлента», субарендатор) о взыскании задолженности по договору аренды  и пени.

       Истец, неоднократно уточняя исковые требования в порядке ст.49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), в окончательном  варианте  просил  взыскать:

-418877,62 руб. задолженности по арендной плате,

-249539,76 руб. задолженности по коммунальным платежам,

-249539,94 руб. пени.

       Уточненные требования приняты судом к рассмотрению.

        Согласно части 1 статьи 49 АПК РФ истец вправе при рассмотрении дела в арбитражном суде первой инстанции до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, изменить основание или предмет иска, увеличить или уменьшить размер исковых требований.

В части 5 пункта 3 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 31.10.1996 №13  «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в суде первой инстанции» указано, что под увеличением размера исковых требований следует понимать увеличение суммы иска по тому же требованию, которое было заявлено истцом в исковом заявлении. Увеличение размера исковых требований не может быть связано с предъявлением дополнительных исковых требований, которые не были истцом заявлены в исковом заявлении.

Таким образом, ходатайство об увеличении размера исковых требований путем предъявления дополнительного требования  о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 22 983,68 руб., не соответствует  статье 49 АПК РФ. 

        Определением суда от  21.09.2020г.  дело назначено к рассмотрению в порядке упрощённого производства без вызова сторон в соответствии со ст. 228  АПК РФ. 

        Определением  от  26.10.2020г., суд  перешел  к рассмотрению дела по общим правилам искового производства.

        Определением от 10.02.2021г. к производству принят встречный иск ООО «Балтлента», которое, с учетом уточненных требований, принятых судом к рассмотрению (т.2 л.д.81) просило уменьшить арендную плату, установленную п.4.1 договора субаренды нежилых помещений №6/18 от 1.12.2019г.,  в связи с недостатками имущества, препятствующими его использованию до 132 000 руб. в месяц,  на период с 1.12.2019г. до 30.10.2020г.

       ООО «Балтлента»  обратилось с ходатайствами от  21.01.2021г., 1.03.2021г.  и  13.07.2021г.  об  оставлении заявления истца без рассмотрения (с учетом принятых к рассмотрению  13.07.2021г. уточненных исковых требований),  в связи с тем, что в досудебных претензиях  ООО «Западрефтранс» требования о взыскании пени по договору субаренды нежилых помещений №6/18 от 1.12.2018г.,  задолженности в порядке ст.622 ГК РФ за ноябрь 2020г. и  задолженности за коммунальные услуги отсутствуют.

      В удовлетворении ходатайства отказано по следующим основаниям.

      Требования в части задолженности и пеней могут быть увеличены или уменьшены после направления претензии, а также в дальнейшем - после подачи иска в порядке ст. 49 АПК РФ, например, в случае частичного погашения ответчиком образовавшейся задолженности, увеличения размера требований путем добавления нового расчетного периода либо в связи с увеличением количества дней просрочки, и соблюдение досудебного порядка в названных случаях не требуется, если такой порядок был соблюден в отношении первоначально заявленных требований (п. 15 Обзора практики применения арбитражными судами положений процессуального законодательства об обязательном досудебном порядке урегулирования спора, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 22.07.2020).

В соответствии с абз. 6 п. 15 указанного Обзора если законом или договором предусмотрен претензионный порядок, факт направления претензии с указанием на неисполнение обязательства и требования об уплате долга является достаточным для вывода о соблюдении досудебного порядка урегулирования спора.

Требования истца в заявленной редакции были приняты судом в качестве уточных требований 1.03.2021г., с тех пор, неоднократно уточняя требования, истец изменял их размер, период взыскания и выделял из общей суммы задолженности задолженность по коммунальным платежам.

       За  4,5 месяца ответчик не выразил намерения добровольно погасить задолженность.

         Как указано Верховным Судом Российской Федерации в Обзоре судебной практики N 4 (2015), по смыслу пункта 8 части 2 статьи 125, пункта 7 части 1 статьи 126, пункта 2 части 1 статьи 148 АПК РФ претензионный порядок урегулирования спора в судебной практике рассматривается в качестве способа, позволяющего добровольно без дополнительных расходов на уплату госпошлины со значительным сокращением времени восстановить нарушенные права и законные интересы.

      Такой порядок урегулирования спора направлен на его оперативное разрешение и служит дополнительной гарантией защиты прав.

В связи с чем, оставление предъявленного иска без рассмотрения, при условии, что ответчик не намерен урегулировать спор в добровольном порядке, носит формальный характер, так как не способно достигнуть целей, которые имеет процедура досудебного урегулирования спора, а, напротив, может привести к необоснованному затягиванию разрешения возникшего спора и ущемлению прав одной из его сторон, не противоречащей нормам материального права (определение Верховного Суда Российской Федерации от 23.07.2015 N 306-ЭС15-1364).

Из материалов дела следует, что между ООО «Западрефтранс» (арендодатель) и ООО «Балтлента» (субарендатор) заключен договор субаренды №6/18 от 1.12.2018г. (далее – Договор от 1.12.2018г.).

Пунктом  1.1 предусмотрено, что в субаренду передается недвижимое имущество, расположенное по адресу: Калининградская область, Гвардейский район, п.Калинкино 22Б:

-нежилое здание - строение № 1 (склад -завод) - общей площадью 1372,0 кв.м., 

-нежилое здание - строение № 2 подсобное помещение (котельная) - общей площадью 6,2 кв.м,

-земельный участок с кадастровым номером 39:02:110001:190 - общей площадью 16 100 кв. м.

      Имущество передано по акту приема-передачи к Договору от 1.12.2018г.

      Срок действия договора до 30.11.2019г.

      Дополнительным соглашением  от 1.09.2019г. к  Договору от 1.12.2018г. в п.4.2, п.4.3 абз.2 и акт приема передачи внесены  изменения.

       1.12.2019г. между теми же сторонами, в отношении того же имущества заключен договор субаренды №6/18 от 1.12.2019г. (далее – Договор от 1.12.2019г.)

         По условиям Договора от 1.12.2019г. субарендатор должен  своевременно и полностью выплачивать    арендодателю арендную плату, установленную договором, а также оплачивать коммунальные услуги. В течение всего срока аренды в установленные сроки оплачивать потребленные услуги коммунальных служб. Расчет причитающихся платежей осуществляется на основании счетов, выставленных коммунальными службами (п.3.3).

    Стороны договорились, что арендная плата составляет 178 350 руб. в месяц.

     Порядок оплаты арендной платы и размер пени установлен пунктами 4.2 и 4.3 Договора от 1.12.2019г.

      Срок действия договора установлен с 1.12.2019г. до 30.10.2020г. (п.5.1).

      В случае досрочного расторжения Договора стороны должны за два месяца предупредить друг друга его расторжении (п.5.2).

      Наличие задолженности по договорам в виде арендных и коммунальных платежей, а так же пени, послужили основанием для обращения с настоящим иском в суд.

        Заслушав пояснения представителей сторон, исследовав доказательства по делу,  суд,  считает, исковые требования  подлежащими удовлетворению частично.      

Согласно п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

 В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Поскольку факт передачи истцом ответчику объекта аренды подтверждается представленными в материалы дела документами, доказательства оплаты в материалы дела не представлены, суд считает подлежащими удовлетворению требования о взыскании  задолженности по арендной плате в размере 418877,62 руб.

В том числе, удовлетворению подлежат  и   исковые требования о взыскании арендной платы за ноябрь 2020г. Уведомлением от 29.06.2020г. ООО «Западрефтранс» сообщило субарендатору о прекращении действия договора с 30.10.2020г. со ссылкой на нарушение п.4.1, а так же предложило осуществить прием-передачу помещений 1.11.2020г.

Суд исходит из того, что  Договор прекратил свое действие, в силу чего у субарендатора возникла обязанность по возвращению имущества (абзац 1 статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации) и оплате арендной платы за пользование имуществом.

Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки (абзац 2 статьи 622 ГК РФ).

Пунктом 1 статьи 655 Гражданского Кодекса Российской Федерации установлено, что передача объекта аренды арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.

 Пунктом 3.2. Договора от 1.12.2019г. предусмотрено, что в  случае прекращения договора, Субарендатор должен в течении 10 дней после прекращения действия договора, передать помещение Арендодателю по акту приема-передачи, если за это время не заключен новый договор. При этом Субарендатор обязан вернуть помещение в том состоянии, в котором он его получил, с учетом износа, со всеми произведенными улучшениями без возмещения их стоимости, а также погасить задолженность по арендной плате и коммунальным платежам, произвести текущий ремонт помещений.

Судом  установлено, что возврат помещений не осуществлен и спорные помещения не были освобождены от имущества ответчика; сведения об уклонении Арендодателя от  приема помещений не представлено. При этом, Арендодатель предлагал произвести осмотр помещений и подписать акт, представитель Субарендатора отказался.

         ООО «Балтлента» заявило о фальсификации (т.4 л.д.24) актов №14 от 31.12.2019г., №61 от 21.02.2019г., №69 от 31.03.2019г., №88 от 30.04.2019г., №110 от 31.05.2019г., №130 от 30.06.2019г., №151 от 31.07.2019г.,  №165 от 31.08.2019г. на выполнение работ-услуг, которыми  зафиксирована  задолженность по арендной плате.

        Судом оригиналы актов обозрены в ходе судебного заседания и возвращены представителю ООО «Западрефтранс».

        Отказывая в принятии к рассмотрению заявления о фальсификации, суд исходит из того, что обязанность по оформлению двусторонних актов при аренде нежилого помещения ни действующим законодательством, ни договором аренды не предусмотрена. Обязанность арендатора по внесению арендной платы не поставлена в зависимость от подписания ежемесячных актов.

        Требование о взыскании задолженности по коммунальным  платежам, подлежит удовлетворению частично,   в размере 201786,50руб.

        Наличие указанной задолженности подтверждается актом №82 от 6.06.2019г. на 16 773,60руб., актом №154 от 11.09.2019г. на выполнение работ-услуг на сумму 105 953,08 руб., актом №172 от 31.10.2019г. на выполнение работ-услуг на сумму 75008,38руб., актом №130 от 30.06.2020г. на выполнение работ-услуг на сумму 4051,44 руб. 

ООО «Балтлента» заявило  о фальсификации актов №82, 154, 172, 130.

Оригиналы указанных документов  обозрены судом и возвращены представителю истца.

В соответствии с частью 1 статьи 161 АПК РФ если лицо, участвующее в деле, обратится в арбитражный суд с заявлением в письменной форме о фальсификации доказательства, представленного другим лицом, участвующим в деле, суд разъясняет уголовно-правовые последствия такого заявления; исключает оспариваемое доказательство с согласия лица, его представившего, из числа доказательств по делу; проверяет обоснованность заявления о фальсификации доказательства, если лицо, представившее это доказательство, заявило возражения относительно его исключения из числа доказательств по делу.

         В этом случае суд принимает предусмотренные федеральным законом меры для проверки достоверности заявления о фальсификации доказательств, проверка может быть осуществлена как путем оценки доказательств, о фальсификации которых заявлено, в совокупности с иными доказательствами по делу, так и  путем назначения экспертизы. 

        При этом лицо, заявившее о фальсификации, должно занимать активную позицию и не только указать, в чем именно заключается фальсификация, но также представить суду доказательства, подтверждающие факт фальсификации.

Проверка заявления о фальсификации осуществлена судом путем сопоставления и анализа доказательств.

        В заявлениях о фальсификации актов от 22.04.2021г.  и от 21.06.2021г. ответчик сослался на то, что подписи в них не принадлежат генеральному директору ФИО3;  о  фальсификации печати общества заявлено не было.

        В ходе проверки заявления, судом исследованы  спорные  документы, которые сопоставлены с другими доказательствами и приняты во внимания пояснения представителей сторон.

       Так в ходе судебного заседания 13.07.2021г. представитель ООО «Западрефтранс» и  директор пояснили, что часть документов, о фальсификации которых заявлено, подписаны супругой ФИО3, ею же подписывались  и некоторые  другие документы. Представители ООО «Балтлента» полагают, что на трех актах подпись выполнена с использованием факсимеле.

        Доказательств обоснованности фальсификации ответчик суду не представил.

В силу ч. 2 ст. 161 АПК РФ результаты рассмотрения заявления о фальсификации доказательства арбитражный суд отражает в протоколе судебного заседания.

 В ходе судебного заседания 13.07.2021г. суд, по результатам рассмотрения заявления о фальсификации, определил считать надлежащими доказательствами по делу  акты №82, 154, 172, 130, с учетом наличия на них оттиска печати общества, что не оспаривается ответчиком.

ООО «Балтлента» не представлено доказательств отсутствия у лица, подписавшего от его имени акты, соответствующих полномочий.

Об утере (хищении) печати ответчик не заявлял.

Кроме того, нахождение у лица, подписавшего акты, печати ответчика подтверждает, что его полномочия явствовали из обстановки, в которой он действовал (пункт 1 статьи 182 Гражданского кодекса Российской Федерации).

При таких обстоятельствах суд не усматривает оснований полагать, что представленные в материалы дела акты от имени ответчика подписаны неуполномоченным лицом. Данные документы приняты судом в качестве надлежащих доказательств по делу.

         Взыскание задолженности по коммунальным платежам в размере 47 753,26 руб. удовлетворению не подлежит, поскольку каких либо доказательств  наличия указанной задолженности в нарушение ст.65 АПК РФ, суду не представлено, акт отсутствует, сведения о его направлении ответчику также не представлены.

   В силу статьи 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться, в том числе, неустойкой.

Согласно пункту 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

   Условиями п. 4.2. договоров  Субарендатор (ответчик) обязан оплатить пени за просрочку платежей исходя из ставок 0,03% за период с 01.06.2019 по 30.08.2019 года и ставки 0,1% за период с 01.09.2019 г., за каждый день просрочки из расчета сумы задолженности.

        За период действия договорных отношений на основании п. 4.2. договоров Арендодатель начислил пени на общую сумму 249 539,94 руб.  в соответствии с прилагаемым расчетом.

       Учитывая факт нарушения принятых на себя обязательств по договорам субаренды, предъявление требования о взыскании пени является правомерным.

        О снижении размера пени в порядке ст.333 ГК РФ ООО «Балтлента» не заявлено.

        Отказывая  в  удовлетворении   встречных  исковых требований,  суд исходит из следующего.

       В обоснование отсутствия обязанности вносить арендную плату за пользование арендуемыми помещениями Субарендатор ссылается на наличие недостатков предоставленного  ему помещения, которые не позволили использовать это имущество по предусмотренному договором аренды назначению, а именно недостаток полов. 

 Согласно пункту 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора (пункт 1 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду (пункт 2 статьи 612 названного Кодекса).

Статьями 421 и 422 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон. Исключение составляют случаи, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами. В этом случае договор должен соответствовать императивным нормам, установленным законом и иными правовыми актами, действующими в момент его заключения.

     По правилам статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основании своих требований и возражений.

Согласно статьям 67, 68, 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, исходя из их относимости и допустимости.

Подписывая договор аренды, арендатор согласился с предложенной ответчиком стоимостью аренды спорных помещений и прочими условиями (статья 421 ГК РФ).

 Договором  от 1.12.2019г. предусмотрено, что передаваемые в аренду помещения,  находятся в состоянии, отвечающем требованиям, предъявляемым к эксплуатируемым нежилым помещениям, используемым для организации производственной деятельности (п.1.7). Аналогичные положения закреплены в п.2.1 Договора от 1.12.2019г.

       В акте приема-передачи от 1.03.2019г., стороны отразили, что  техническое состояние нежилых помещений, их местонахождение, степень износа и характеристики изложенные в технических  паспортах соответствуют техническому состоянию пригодному для дальнейшего использования по прямому назначению (п.2).

Акт приема-передачи от 01.03.2019 подписан субарендатором без замечаний относительно наличия недостатков, препятствующих осуществлению эксплуатации помещений. 

Доказательств недействительности или недостоверности сведений, указанных в акте, ответчиком не представлено. 

Кроме того, после годичной аренды, был заключен договор на новый срок.

Ни в Договоре от 1.12.2019г., ни в акте от 01.03.2019  не указано на недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им.

Только спустя год после принятия помещений в субаренду ( 9.04.2020г.)  и 10.07.2020г. ООО «Балтлента» обращалось к истцу  вопросу дефектов полов.

Доказательств, подтверждающих факт наличия скрытых недостатков в арендуемых помещениях, препятствующих их пользованию в целях использования в качестве для организации производственной деятельности, ответчиком по встречному иску не представлено (часть 2 статьи 9 АПК РФ).

 В соответствии с пунктом 4 статьи 614 ГК РФ, если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшилось.

Доказательств ухудшения состояния имущества по приведенным в статье 614 ГК РФ причинам в материалах дела также не имеется.   

Субарендатор, подписывая акт приемки от 1.03.2019г. с подтверждением надлежащего технического состояния объектов аренды и без указания на дефекты, перечисленные в письмах от 9.04.2020г. и 10.07.2020г., подтвердил то, что указанное состояние имущества соответствовало его потребностям; его волеизъявлению, направленному на получение помещений в пользование в таком состоянии.

  Встречные требования основаны на выводах, изложенных в техническом заключении №429-01М/2021 от 25.12.2020г., согласно которому  в устройстве полов в производственном помещении склад-завода имеются дефекты, являющиеся скрытыми, препятствующими эксплуатации объекта по его прямому назначению.        

Кроме того, ООО «Балтлента»  представлен отчет об оценке рыночной стоимости величины ежегодной и ежемесячной арендной платы за нежилые помещения производственного комплекса (два здания и земельный участок), являющегося предметом субаренды от 25.01.2021, составленный ООО «Оценка Консультации Аудит», согласно которому величина ежемесячной арендной платы составляет 132 000  руб.

Техническое  заключение №429-01М/2021 и отчет   специалистов, представленные ООО «Балтлента»  не рассматриваются  судом  в качестве надлежащего доказательства, так как указанные документы составлены по заказу Субарендатора, специалисты не предупреждались об уголовной ответственности, исследование проведено вне рамок судебного разбирательства.

Величина арендной платы согласована сторонами в Договоре от 1.12.2019.

       В силу абзаца 2 части 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

       Руководствуясь статьями 110, 167-171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

Р Е Ш И Л :

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Балтлента» в пользу общества с ограниченной ответственностью  «Западрефтранс»   задолженность в размере  620 664,12 руб.,  пени  в размере  249 539,94 руб. и   государственную  пошлину  в размере  20 248руб.

        В удовлетворении остальной части иска отказать.

        В удовлетворении встречного  иска отказать.

        Возвратить обществу с ограниченной ответственностью  «Западрефтранс» государственную пошлину в размере  10252 руб., излишне уплаченную по платежному  поручению №60 от 26.02.2021г.  

         Решение может быть обжаловано  в течение  месяца  со дня  принятия в Тринадцатом арбитражном апелляционном  суде.

 

         СудьяС.В. Генина