АРБИТРАЖНЫЙ СУД Самарской области

443045, г.Самара, ул. Авроры,148, тел. (846) 226-56-17

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

 

02 октября 2020 года

Дело №

А55-17820/2019

Арбитражный суд Самарской области в составе судьи Филатова М.В.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Храменковой А.А.,

рассмотрев в судебном заседании 25 сентября 2020 года дело по заявлению Общества с ограниченной ответственностью "Фараон",  ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>

к Управлению федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области

третьи лица: Общество с ограниченной ответственностью проектно-строительная компания «Стройсила», кадастровый инженер ФИО1, Администрация городского округа Самара, Департамент градостроительства городского округа Самара, ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Самарской области, Департамент управления имуществом городского округа Самара

об оспаривании

при участии в заседании:

от заявителя – ФИО2, доверенность,

от Департамента управления имуществом и администрации города – ФИО3, доверенность,

от иных лиц – не явились, извещены

установил:

ООО «Фараон» обратилось в суд с заявлением, в котором просит признать незаконным решение Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области об отказе в регистрации права, выраженное в уведомлении от 25.04.2019 № 63-001/300/2019-1773, а также обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя путем осуществления государственной регистрации права собственности ООО «Фараон» на земельный участок с кадастровым номером 63:01:0709002:2353.

Решением Арбитражного суда Самарской области от 05.11.2019, оставленным без изменений постановлением суда апелляционной инстанции 18.02.2020, суд отказал в удовлетворении заявленных требований. Постановлением от 25.05.2020 Арбитражный суд Поволжского округа отменил решение Арбитражного суда Самарской области от 05.11.2019 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.02.2020, направил вопрос на новое рассмотрение в Арбитражный суд Самарской области.

Представитель заявителя в судебном заседании поддержал заявленные требования.

Представитель департамента в судебном заседании поддержал позицию заявителя, считает требования подлежащими удовлетворению.

Дело рассмотрено в порядке ст.ст. 121-124, 156 АПК РФ в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле, не обеспечивших явку своих представителей в судебное заседание, надлежащим образом уведомленных о месте и времени судебного заседания.

Исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, заслушав доводы представителей сторон, в совокупности и в соответствии со ст. 71 АПК РФ оценив обстоятельства дела, суд установил следующее.

Из материалов дела усматривается, что ООО «Фараон» является собственником нежилого здания, общей площадью 3 568,9 кв.м., расположенного по адресу: Самарская область, г. Самара, Промышленный район, пересечение ул. Ново-Садовая /пр. Кирова, кадастровый номер 63:01:0709002:1893 (торговый центр) (т.1 л.д. 15-17).

Данный объект недвижимого имущества располагался на земельном участке с кадастровым номером 63:01:0709002:2320, общей площадью 19 238 кв.м., по адресу: Самарская область, г. Самара, Промышленный район, в районе пересечения улиц Ново-Садовой/проспекта Кирова, с видом разрешенного использования: занимаемый торговым центром.

Договор аренды данного земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, в городском округе Самара № 028307з от 23.06.2016, заключенный с заявителем зарегистрирован в Управлении Росрсестра по Самарской области 22.07.2016 за № 63-63/001-63/001/009/2016-491/2 (т.1 л.д. 30-34). Согласно п. 1.5. договора, земельный участок предоставляется арендатору как собственнику расположенного на земельном участке объекта недвижимого имущества - нежилого здания.

Земельный участок был предоставлен ООО «Фараон» в аренду сроком на 25 лет.

20 апреля 2017 ООО «Фараон» обратилось в Администрацию городского округа Самары с заявлением о предоставлении в собственность указанного земельного участка с кадастровым номером 63:01:0709002:2320 (т.1 л.д. 39).

10.01.2019 между и ООО «Фараон» был заключен договор купли-продажи № 001007кп вышеуказанного земельного участка (т.1 л.д. 43-46).

Заявитель указывает, что 14.01.2019, после оплаты ООО «Фараон» выкупной цены земельного участка (т.2 л.д. 62), сторонами был подписан акт приема-передачи к договору купли-продажи (т.1 л.д. 65).

17.01.2019 договор купли-продажи, акт приема-передачи, а также иные необходимые документы были сданы на государственную регистрацию права собственности ООО «Фараон» на земельный участок с кадастровым номером 63:01:0709002:2353.

Заявитель указывает, что земельный участок с кадастровым номером 63:01:0709002:2353 сформирован как территория единого землепользования для целей эксплуатации находящихся на нем объектов (в том числе, капитального строительства и вспомогательных объектов). На участке произведено озеленение и высажены деревья, площадки для торговли и парковки заасфальтированы, произведена их разметка. При этом, эксплуатация основных объектов недвижимости не может осуществляться отдельно от вспомогательных строений и сооружений, что было подтверждено Градостроительным обоснованием размера и вида использования земельного участка ГРО-25/18, изготовленным ООО «Проектно-строительная компания «Стройсила» от 2018 года.

17.01.2019 заявитель обратился в регистрирующий орган с заявлением (вх.№63-001/300/2019-17734) о регистрации права собственности на земельный участок 63:01:0709002:2353, в качестве правоустанавливающего документа был представлен договор купли-продажи № 001007кп земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, в городском округе Самара от 10.01.2019, согласно которому ООО «Фараон» приобретает в собственность за плату спорный объект недвижимости (т.1 л.д. 66, 67).

24.01.2019 было принято решение о приостановлении государственной регистрации на срок до 24.04.2019 по основаниям, предусмотренным пунктами 13 и 23 части 1 статьи 26 Закона о регистрации, т.е. в связи с тем, что сделка, подлежащая государственной регистрации или являющаяся основанием для государственной регистрации права, ограничения права или обременения объекта недвижимости, является ничтожной и земельный участок, на котором создан (создается) объект недвижимости, предоставлен, передан собственником не для целей строительства (размещения) такого объекта (т.1 л.д. 68-72).

25.04.2019 Управлением Росреестра по Самарской области был отказано в государственной регистрации права (уведомление об отказе в осуществлении государственной регистрации права от 25.04.2019 № 63/001/300/2019-1773) в связи с не устранением причин, препятствующих государственной регистрации права (т.1 л.д. 100-104).

ООО «Фараон» считает данный отказ незаконным, необоснованным и нарушающим права и законные интересы общества в сфере предпринимательской деятельности, в связи с чем обратилось в суд с заявлением об оспаривании отказа в государственной регистрации права.

В соответствии с частью 1 статьи 198, частью 4 статьи 200, частью 2 и частью 3 статьи 201 АПК РФ, а также разъяснениями, изложенными в пункте 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", ненормативный правовой акт может быть признан недействительным, а решения и действия незаконными при одновременном их несоответствии закону и нарушении прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно части 1 статьи 21 Закона документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества и представляемые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре недвижимости, Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и, если иное не установлено настоящим Федеральным законом, вид регистрируемого права, в установленных законодательством Российской Федерации случаях должны быть нотариально удостоверены, заверены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством Российской Федерации должностных лиц.

В соответствии с частью 4 статьи 18 Закона к заявлению о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав прилагаются, если федеральным законом не установлен иной порядок представления (получения) документов и (или) содержащихся в таких документах сведений, следующие необходимые для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав документы:

1. документ, подтверждающий соответствующие полномочия представителя заявителя (если с заявлением обращается его представитель);

2. документы, являющиеся основанием для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав;

3. иные документы, предусмотренные настоящим Федеральным законом и принятыми в соответствии с ним иными нормативными правовыми актами.

Судом в ходе рассмотрения дела установлено и подтверждается материалами дела, в качестве правоустанавливающего документа на государственную регистрацию представлен договор купли-продажи №001007кп земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, в городском округе Самара от 10.01.2019, согласно которому ООО «Фараон» приобретает в собственность за плату земельный участок площадью 19913 кв.м., с кадастровым номером: 63:01:0709002:2353, расположенный по адресу: Самарская область, г. Самара, Промышленный район, в районе пересечения улиц Ново-Садовой/пр-кт Кирова.

Согласно представленной Департаментом градостроительства городского округа Самара выписке из ИСОГД земельный участок 63:01:0709002:2353 расположен вне границ красных линий.

Указанный договор купли-продажи заключен в рамках реализации ООО «Фараон» права на приобретение вышеуказанного земельных участков в собственность, уставленного пунктом 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, как с собственником объекта капитального строительства с кадастровым номером; 63:01:0709002:1893, расположенного на данном земельном участке.

Порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, законодательно закреплен в главе V.1 ЗК РФ, в силу статьи 39.1 которого, указанные земельные участки предоставляются на основании, в том числе, договора купли-продажи в случае предоставления земельного участка в собственность за плату (подпункт 2 пункта 1).

С 01 марта 2015 года предоставление земельного участка в собственность за плату собственнику расположенного на нем объекта недвижимости без проведения торгов осуществляется в порядке, предусмотренном подпунктом 6 пункта 2 статьи 39.3, пунктом 1 статьи 39.20 ЗК РФ.

В соответствии с подпунктом 6 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 ЗК РФ.

В силу пункта 1 статьи 39.20 ЗК РФ, если иное не установлено данной статьей или другими федеральными законами, граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, имеют исключительное право на приобретение таких земельных участков в собственность или в аренду.

Предоставление земельного участка в собственность за плату без проведения торгов осуществляется в порядке, предусмотренном статьями 39.14, 39.17 ЗК РФ, из которых в совокупности следует, что договор купли-продажи земельного участка может быть заключен с заявителем при отсутствии оснований, перечисленных в статье 39.16 ЗК РФ, для отказа в предоставлении земельного участка.

Подпунктом 3 пункта 5 статьи 39.17 ЗК РФ предусмотрено, что уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка при наличии хотя бы одного из оснований, перечисленных в статье 39.16 ЗК РФ.

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.16 ЗК РФ уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов в случае, если с заявлением о предоставлении земельного участка обратилось лицо, которое в соответствии с земельным законодательством не имеет права на приобретение земельного участка без проведения торгов.

В определении от 16.01.2018 № 310-ЭС17-20379 Верховный Суд Российской Федерации высказал подход, согласно которому необходимыми условиями для выкупа земельного участка без проведения торгов на основании подпункта 6 пункта 2 статьи 39.3 и статьи 39.20 ЗК РФ являются: нахождение на испрашиваемом земельном участке объекта недвижимости, принадлежащего на праве собственности заявителю; соответствие объекта недвижимости целям использования земельного участка и их площадей; отнесение находящегося на участке объекта к объектам недвижимости.

Из содержания представленного на государственную регистрацию договора купли-продажи земельного участка следует, что земельный участок с кадастровым номером 63:01:0709002:2353 имеет вид разрешенного использования по документу: Объекты торговли (торговые центры, торгово-развлекательные центры (комплексы); Деловое управление.

В соответствии с выпиской из Единого государственного реестра недвижимости (далее - ЕГРН) от 23.11.2018 № 99/2018/218944630 земельный участок с кадастровым номером 63:01:0709002:2353 образован из земельных участков с кадастровыми номерами 63:01:0709002:50; 63:01:0709002:2320; 63:01:0709002:53 и 63:01:0709002:54.

Земельный участок с кадастровым номером 63:01:0709002:2320 образован по решению Департамента управления имуществом городского округа Самара на основании Распоряжения от 29.03.2016 № 287.

Согласно распоряжениям Департамента строительства и архитектуры городского округа Самара от 04.03.2015 № РД-332 и от 31.10.2017 № РД-2346, в соответствии со статьями 41, 42, 43 и 46 Градостроительного кодекса Российской Федерации, определены условия и порядок подготовки проекта планировки и проекта межевания территории в границах проспекта Кирова, улицы Ново-Садовой, жилой застройки в Промышленном районе городского округа Самара.

Постановлением администрации городского округа Самара от 04.06.2018 № 401 "Об утверждении документации по планировке территории (проект планировки и проект межевания территории) в границах проспекта Кирова, улицы Ново-Садовой, жилой застройки в Промышленном районе городского округа Самара" документация по планировке территории была утверждена.

В соответствии с документацией по планировке территория определена в границах проспекта Кирова, улицы Ново-Садовой, жилой застройки в Промышленном районе городского округа Самара, приложение № 2 к постановлению администрации городского округа Самара от 04.06.2018 № 401 (далее - приложение к постановлению от 04.06.2018 № 401). Постановлением администрации городского округа Самара от 04.06.2018 № 401 утверждена документация, устанавливающая размещение с учетом реконструкции существующего многофункционального торгового комплекса.

Одновременно со спорным земельным участком образованы и внесены в ЕГРН земельные участки с кадастровыми номерами 63:01:0709002:2352 (земельный участок (территории) общего пользования), 63:01:0709002:2354 (земельный участок (территории) общего пользования) и 63:01:0709002:2355 (земельный участок (территория) общего пользования.

Как указано кадастровым инженером возможность образования иных земельных участков в соответствии с утвержденными: Проектом планировки территории и Проектом межевания территории - не предусмотрены. В связи с чем, основания для постановки на кадастровый учет земельных участков с иными характеристиками (площадью и конфигурацией) отсутствуют.

Опрошенный в качестве специалиста в ходе судебного заседания 25.09.2020 кадастровый инженер подтвердил данные обстоятельства. Кроме того представлено заключение ООО «Контур», которое подтверждает то, что все объекты в пределах границ земельного участка с кадастровым номером 63:01:0709002:2353 связаны единым функциональным назначением и представляют собой единый торговый комплекс. В обоснование приложены технические планы, фотоматериалы.

С учетом данных обстоятельств, суд считает, что градостроительное обоснование, изготовленное ООО ПСК "Стройсила", в части расчета планируемой застройки земельного участка с кадастровым номером 63:01:0709002:2352, полностью соответствует Проекту планировки территории, т.к. исходя из пункта 1 статьи 42 Градостроительного кодекса Российской Федерации, подготовка проектов планировки территории осуществляется для выделения элементов планировочной структуры, установления границ территорий общего пользования, границ зон планируемого размещения объектов капитального строительства, определения характеристик и очередности планируемого развития территории.

Договор аренды земельного участка с кадастровым номером 63:01:0709002:2320 зарегистрирован 22.07.2016 с номером регистрации 63-63/001-63/001/009/2016-491/2. Земельный участок предоставлялся с учетом целевого назначения собственнику объекта недвижимого имущества и определяющим фактором являлась деятельность арендатора, организация торговли и оказание бытовых услуг. Формирование земельного участка основано на определении дальнейшей правовой судьбы земельных участков и их использовании в соответствии с градостроительными и нормативными требованиями.

Суд кассационной инстанции, направляя дело на новое рассмотрение, указал, что следует проверить, отвечает ли испрашиваемый участок требованиям к земельному участку, необходимого для эксплуатации объектов недвижимости принадлежащего заявителю, относительно площади такого участка.

Из представленной выписки по состоянию на 23.04.2018 следует, что испрашиваемый земельный участок с кадастровым номером 63:01:0709002:2353 образован в результате объединения участков с кадастровыми номерами 63:01:0709002:50, 63:01:0709002:53, 63:01:0709002:54, 63:01:0709002:2320, на вновь образованном участке расположены здание принадлежащее обществу и павильоны для розничной торговли и обслуживания населения (вспомогательные объекты) которые могли быть связаны между собой одним функциональным процессом, необходимым для функционирования всего существующего объекта торгового назначения.

Также суд кассационной инстанции указал, что необходимо установить, имелись ли у общества правовые основания при определении соразмерности испрашиваемой площади с учетом всех объектов вспомогательного назначении, площади для парковки автомобилей, при этом без правовой оценки исключив наличие между объектами единой технологической (производственной) связи.

Защита гражданских прав осуществляется способами, закрепленными в статье 12 ГК РФ, а также иными способами, предусмотренными законом, при этом неприменения судом акта государственного органа или органа местного самоуправления, противоречащего закону, является способом защиты гражданских прав.

В ходе рассмотрения дела судом установлено и подтверждается материалами дела, что земельный участок с кадастровым номером: 63:01:0709002:138 был преобразован в земельный участок с кадастровым номером: 63:01:0709002:2320 путем объединения с земельным участком площадью 1844 кв.м., предоставленным ООО «Фараон» на праве аренды для размещения временного рынка, и земельным участком площадью 14478 кв.м., предоставленным ООО «Фараон» на праве аренды под проектирование и реконструкцию рынка. Затем было осуществлено формирование земельного участка с кадастровым номером: 63:01:0709002:2353 путем перераспределения земельного участка с кадастровым номером: 63:01:0709002:2320, трех земельных участков, предоставленных под временные торговые павильоны, и земель, государственная собственность на которые не разграничена.

По заявлению представителя Департамента управления имуществом г.о. Самара от 10.07.2018 № 63-0-1-212/3304/2018-1213 на основании межевого плана от 11.07.2018, осуществлен 27.07.2018 государственный кадастровый учет земельного участка с кадастровым номером 63:01:0709002:2353 в соответствии с требованиями действующего законодательства и на основании разрешительной документации, утвержденной в установленном законодательством порядке уполномоченным органом.

При этом в собственности заявителя находится нежилое здание (торговый центр) с кадастровым номером 63:01:0709002:1893 общей площадью 3568 кв.м., расположенное по адресу: г. Самара, Промышленный район, пересечение ул. Ново-Садовая, пр. Кирова.

Указанный объект недвижимости располагался на земельном участке с кадастровым номером 63:01:0709002:2320 (до перераспределения его с иными земельными участками) площадью 19 238 кв.м., который был также образован из земельного участка с кадастровым номером 63:01:0709002:138 площадью 2 915 кв.м., который, в свою очередь, был сформирован с целью строительства выставочного центра.

Как следует из материалов дела, все процедуры образования земельных участков, включая земельный участок с кадастровым номером 63:01:0907002:2353, осуществлялись под зданием (торговый центр) с кадастровым номером 63:01:0709002:1893.

Порядок формирования земельных участков и их дальнейшего предоставления, находящихся в государственной или муниципальной собственности, закреплен в ст. 39.1 Земельного Кодекса РФ, пп.6 п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ, п. 1 ст. 39.20 ЗК РФ.

Следовательно, все действия по образованию земельного участка уполномоченным органом были осуществлены в рамках действующего законодательства с оценкой необходимости и обоснованности образования земельного участка под зданием. При этом действия по перераспределению земельных участков прошли кадастровый учет, который до настоящего момента не оспорен.

При этом пунктами 13 и 23 части 1 статьи 26 Закона № 218-ФЗ предусмотрено, что осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации     прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если: сделка, подлежащая государственной регистрации или являющаяся основанием для государственной регистрации права, ограничения права или обременения объекта недвижимости, является ничтожной; земельный участок, на котором создан (создается) объект недвижимости, предоставлен, передан собственником не для целей строительства (размещения) такого объекта.

Однако, с учетом наличия зарегистрированного договора аренды на земельный участок с кадастровым номером 63:01:0709002:2320 площадью 19 238 кв.м, из которого был образован спорный земельный участок, мнимость или ничтожность сделки купли-продажи спорного земельного участка не подтверждается.

Учитывая указанные обстоятельства, суд считает, что право аренды, не нарушающее права и публичные интересы иных лиц, в силу его государственной регистрации, является доказательством отсутствия нарушения права иных заинтересованных лиц при регистрации договора купли-продажи на земельный участок с кадастровым номером 63:01:0709002:2353.

Кроме того, земельный участок с кадастровым номером 63:01:0709002:2353 образован практически в тех же границах и с той же площадью, что и земельный участок с кадастровым номером 63:01:0709002:2320, в связи с чем основания считать его иным объектом отсутствуют. 

Более того, как уже указывалось судом выше, в обоснование соразмерности площади испрашиваемого земельного участка представлено градостроительное обоснование, изготовленное ООО ПСК "Стройсила".

Довод заинтересованного лица, что объекты, расположенные на земельном участке являются самостоятельными объектами, судом отклоняется с учетом представленных заключений кадастровых инженеров и взаимосвязи объектов между собой как единого комплекса.

Таким образом, Общество представило все доказательства, подтверждающие необходимость использования земельного участка испрашиваемой площади для эксплуатации объекта торгового назначения, обосновало размер земельного участка на предмет необходимости такого размера для использования расположенных на нем объекта недвижимости и объектов вспомогательного назначения.

Учитывая вышеизложенные обстоятельства, действия уполномоченных органов и Общества по объединению земельных участков направлены не на обход процедуры проведения торгов, предусмотренных пунктом 1 статьи 39.6 ЗК РФ, а на реализацию Обществом права, предусмотренного пунктом 4 статьи 11.8 ЗК РФ, по сохранению права аренды в отношении образованного земельного участка.

Из материалов дела усматривается, что проект планировки территории и проект межевания территории, в частности, в границах пр.Кирова, ул. Ново-Садовой, жилой застройки в Промышленном районе г. Самары, утверждался Администрацией г.о. Самара также в соответствии с градостроительным обоснованием, согласно нормам Градостроительного Кодекса РФ, где п. 1 ст. 42 говорит, что подготовка проектов планировки территории осуществляется для выделения элементов планировочной структуры, установления границ территории общего пользования, границ зон планируемого размещения объекта капитального строительства, определения характеристик и очередности планируемого развития территории. Которые в последствии определяют правовую судьбу сформированных земельных участков и их правовой статус.

В ходе рассмотрения дела судом установлено и подтверждается материалами дела, что ни один из утвержденных уполномоченным органом документов о формировании, переформировании обозначенных земельных участков, не нарушают законные права и интересы неопределенного круга лиц, что подтверждается зарегистрированным правом аренды и наличием не оспоренных распоряжений органа местного самоуправления.

Согласно пункту 5 статьи 28 ФЗ № 131-ФЗ от 06.10.2003 «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» по проектам генеральных планов, проектам правил землепользования и застройки, проектам планировки территории, проектам межевания территории, проектам правил благоустройства территорий и т.д. проводятся публичные слушания, порядок организации и проведения которых определяется нормативно правовым актом органа муниципального образования с учетом норм градостроительной деятельности (статья 46 Градостроительного кодекса РФ).

Так, по заявлению ООО «Фараон» о предоставлении в собственность земельного участка с кадастровым номером 63:01:0709002:2320, в соответствии со статьями 46, 45, 42 и 41 Градостроительного кодекса РФ были организованы публичные слушания с целью утверждения документации по планировке территории в границах проспекта Кирова, улицы Ново-Садовой, жилой застройки в Промышленном районе городского округа Самара, результатом которых были установлены фактические границы земельного участка с кадастровым номером 63:01:0709002:2353 путем перераспределения из существующих объектов: 63:01:0709002:2320, расположенного по адресу: г. Самара, Промышленный район, в районе пересечения улиц Ново-Садовая/пр.Кирова, с видом разрешенного использования «объекты торговли (торговые центры, торгово-развлекательные центры (комплексы) код ВРИ № 4.2.; деловое управление код ВРИ 4.1.», общей площадью 19 913 кв.м, и 63:01:0709002:50, 63:01:0709002:53, 63:01:0709002:54.

Указанная документация по планировке территории, утвержденная постановлением Администрации городского округа Самара от 04.06.2018 № 401, прошедшая законодательную процедуру публичных слушаний, подтверждает планируемое размещение на данной территории крупного торгового центра, который фактически уже существует и находится в собственности ООО «Фараон», что и было установлено постановлением Арбитражного суда Поволжского округа от 25.05.2020 № Ф06-61056/2020 по рассматриваемому делу.

Порядок формирования земельных участков и их дальнейшего предоставления, находящихся в государственной или муниципальной собственности, закреплен в статье 39.1 Земельного Кодекса РФ, подпункте 6 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ, пункте 1 статьи 39.20 ЗК РФ.

Согласно пункту 3 статьи 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. В силу пункта 4 статьи 1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу пункта 5 статьи 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.

С учетом всех изложенных обстоятельств, принимая во внимание, что договор аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, в городском округе Самара № 028307з от 23.06.2016 , заключенного с ООО «Фараон» и его государственная регистрация, никем не оспорен в судебном порядке, не признан недействительным, а также наличие на спорном земельном участке объекта недвижимости с кадастровым номером 63:01:0709002:1893, находящегося в собственности ООО «Фараон», являющегося частью объекта торгового назначения и связанного единым технологическим процессом с земельным участком и объектами вспомогательного назначения, расположенными на испрашиваемом земельном участке, исключительное право выкупа такого земельного участка без проведения торгов имелось только у ООО «Фараон».

Следовательно, все действия Департамента и Администрации городского округа Самара по формированию спорного земельного участка и по заключению договора, на основании которого в собственность за выкуп ООО «Фараон» передается спорный земельный участок, являются добросовестными и разумными, и основаны на нормах действующего законодательства.

Следует отметить, что на государственную регистрацию перехода права и права собственности земельного участка с кадастровым номером 63:01:0709002:2353, расположенного по адресу: г. Самара, Промышленный район, в районе пересечения улиц Ново-Садовая/пр. Кирова, были представлены иные документы в виде градостроительного обоснования, выполненного ООО «Стройсила», где обосновывается формирование спорного земельного участка именно в таких утвержденных границах, как ими распорядился уполномоченный на то орган.

В заключении, подготовленном  ООО ПСК «Стройсила» учтены площади застройки торгового центра 1190 кв.м. и временных павильонов 13 821 кв.м. В результате сделаны выводы о соответствии площади земельного участка 19 913 кв.м. нормам расчета размера земельного участка под объектами торгового назначения.

Частью 2 ст. 201 АПК РФ предусмотрено, что если арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.

Таким образом, для признания арбитражным судом ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными необходимо наличие одновременно двух юридически значимых обстоятельств: несоответствие их закону или иным нормативным правовым актам и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Принимая во внимание вышеизложенное, суд приходит к выводу, что отказ регистрирующего органа не соответствует закону и нарушает права ООО «Фараон» в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности. В связи с чем отказ подлежит признанию незаконным. В целях устранения допущенных нарушений прав и законных интересов заявителя следует обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области по вступлению решения суда в законную силу осуществить государственной регистрации права собственности ООО «Фараон» на земельный участок с кадастровым номером 63:01:0709002:2353.

Расходы по оплате государственной пошлины распределяются в соответствии со ст.110 АПК РФ и подлежат отнесению на заинтересованное лицо.

Руководствуясь ст.ст. 110, 167-170, 176, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

Р Е Ш И Л:

Заявление удовлетворить.

Признать решение Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области об отказе в регистрации, права собственности ООО «Фараон» на земельный участок с кадастровым номером 63:01:0709002:2353, выраженное в уведомлении от 25.04.2019 № 63/001/300/2019-1773, незаконным.

Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области по вступлению решения суда в законную силу устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя путем осуществления государственной регистрации права собственности ООО «Фараон» на земельный участок с кадастровым номером 63:01:0709002:2353.

Взыскать с Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области в пользу ООО «Фараон» расходы на оплату государственной пошлины в размере 3 000 руб.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня принятия в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд, г. Самара с направлением апелляционной жалобы через Арбитражный суд Самарской области.

 

Судья

 

/

М.В. Филатов