АРБИТРАЖНЫЙ СУД САРАТОВСКОЙ ОБЛАСТИ

410002, г. Саратов, ул. Бабушкин взвоз, д. 1; тел/ факс: (8452) 98-39-39;

http://www.saratov.arbitr.ru; e-mail: info@saratov.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

 

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А57-926/2017

02 марта 2018 года

город Саратов

Резолютивная часть решения оглашена 27 февраля 2018 года  

Полный текст решения изготовлен 02 марта 2018 года

 

            Арбитражный суд Саратовской области в составе судьи Викленко Т.И., при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном материалы дела по заявлению Индивидуального предпринимателя Главы крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО2 (ИНН 

<

***>)

Заинтересованные лица:

Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра  и картографии по Саратовской области;

Заинтересованное лицо:

Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра  и картографии по Саратовской области

о признании незаконным полностью отказа Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области в государственной регистрации права собственности на нежилое здание, площадью 770,9 кв.м., расположенное по адресу: 

<

...>, кадастровый номер 64:19:000000:3254, 

об обязании Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области произвести государственную регистрацию перехода права собственности от Общества ограниченной ответственностью «Многопрофильное предприятие «Строитель» к Индивидуальному предпринимателю главе крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО2 (ИНН 

<

***>) на нежилое здание, площадью 770,9 кв.м., расположенное по адресу: 

<

...>, кадастровый номер 64:19:000000:3254, 

при участии:

от заинтересованного лица – ФИО3, по доверенности,

регистрирующего органа – ФИО4, по доверенности, 

 

У С Т А Н О В И Л :

индивидуальный предприниматель глава крестьянского (фермерского хозяйства) ФИО2 обратился в Арбитражный суд Саратовской области с вышеуказанным заявлением.

            Заинтересованное лицо просит в удовлетворении заявленных требований отказать по основаниям, изложенным в отзыве.  

            Дело рассматривается на новом рассмотрении.

            В порядке ч.4 ст.137 АПК РФ суд завершил предварительное судебное заседание и перешел к рассмотрению спора по существу.

            Заявитель отказался от части требований в порядке ст.49 АПК РФ и отказ принят судом, в части требований обязать совершить регистрационные действия заявитель настаивает на требованиях.

В порядке ст.4 АПК РФ суд принимает выбор истца на способ защиты.

            Из материалов дела следует, что ЕГРН содержатся сведения о зарегистрированных правах на объект недвижимости с кадастровым номером 64:19:000000:3254, нежилое здание, площадью 770,9 кв.м., 1-этажное, расположенное по адресу: 

<

...>, данные о правообладателе отсутствуют. 

            Согласно  выписке из ЕГРН об основных характеристиках объектах недвижимости на земельный участок с кадастровым номером 64:19:040142:11, площадью 52560 кв.м., категория  земель: земли населенных пунктов данные о правообладателе отсутствуют. 

04 мая 2009 года между ООО «Многопрофильное предприятие «Строитель» и ИП главой КФХ ФИО2 - был заключен договор № 3, согласно которому ООО «МПП «Строитель» продало  предпринимателю объекты недвижимости (том 1 л.д. 20-22). Данный договор прошел государственную регистрацию в Управлении Росреестра по Саратовской области. 

Как указывает заявитель, в  связи с неверным  определением предмета договора №3 от 04.05.2009г. между ООО «МПП «Строитель» и ИП главой КФХ ФИО2 - был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества от 05.06.2009г., согласно которому  продавец  обязуется продать покупателю следующие объекты недвижимости:

1. нежилое  здание, общей площадью 770,9 кв.м., материал стен: кирпич, расположенное по  адресу: 

<

...>;

2.  нежилое здание, общей площадью 164,7 кв. м.,  расположенное по адресу: 

<

...>;

3. нежилое здание,  общей площадью 58,7 кв.м., материал стен: кирпичные, расположенное по адресу: 

<

...>;

4. нежилое здание, общей площадью 67,3 кв.м., расположенное по   адресу: 

<

...>;

5. нежилое здание, общей площадью 98 кв.м., год постройки 1988, расположенное по  адресу: 

<

...> (том 1 л.д. 23-24).

05.06.2009г. ООО «МПП «Строитель» и предпринимателем ФИО2 подписан акт об оплате и передаче, согласно которому оплата  произошла путем погашения задолженности ООО МПП Строитель перед ИП ФИО2, покупатель принял, в т.ч. нежилое здание, пл. 770,9 кв.м.  

06.10.2016 года Предприниматель обратился в Управление Росреестра по Саратовской области с заявлением о государственной регистрации права собственности на объект недвижимости: кадастровый №64:19:000000:3254, нежилое здание, назначение: нежилое здание, 1-этажное, общая площадь 770,9 кв. м., адрес: 

<

...>.

17.10.2016г. уведомлением №64/006/047/2016-337 Управление Росреестра по Саратовской области в соответствии с пунктом 1 статьи 19 ФЗ от 21.07.1997г. №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» приостановило регистрацию права собственности на объект недвижимости на срок по 17.11.2016г. в связи с непредставлением документов, необходимых в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав, в случаях, если обязанности по представлению таких документов, возложена на заявителя, а именно:

- заявление от имени ООО «МПП «Строитель» о государственной регистрации перехода права на вышеуказанный объект недвижимого имущества с приложением документов, необходимых в соответствии со статьей 16 Закона о регистрации, в регистрирующий орган не представлено; 

- в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним отсутствует запись о регистрации права собственности продавца ООО «МПП «Строитель» на вышеуказанный объект  недвижимости;

- сведения о том, что заявленное имущество не вошло в конкурсную массу и не было продано в течение конкурсного производства, в регистрирующий орган не представлено;

- представленный предпринимателем на государственную регистрацию договор купли-продажи недвижимого имущества от 04.06.2009г. составлен в простой письменной форме, следовательно, на регистрацию должно быть представлено два экземпляра данного  договора, однако представлен  только один экземпляр. 

Сообщением об отказе в государственной регистрации от 12.12.2016 года № 64/006/047/2016-337 Балашовский межмуниципальный отдел Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области отказал в государственной регистрации права собственности на объект недвижимости: Кадастровый номер 64:19:000000:3254, Нежилое здание, назначение: нежилое здание, 1 этажный, общая площадь 770,9 кв.м., адрес: 

<

...>  (том 1 л.д.12).

Решением  Арбитражного суда Саратовской области от 25.08.2010г. по делу №А57-3597/2010 ООО «МПП «Строитель» признано несостоятельным (банкротом), открыто  конкурсное производство.

Определением Арбитражного суда Саратовской области пот 25.01.2012г. завершено конкурсное производство  в отношении ООО «МПП «Строитель». В ЕГЮЛ внесена запись о ликвидации ООО «МПП «Строитель». 

            Считая, что решение Управления Росреестра нарушает права Предпринимателя на государственную регистрацию права собственности на нежилое здание, ИП глава К(Ф)Х ФИО2 обратился в Арбитражный суд Саратовской области. 

По мнению заявителя, в соответствии с пунктом 62 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 года № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Отказ государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности в связи с отсутствием заявления продавца может быть обжалован в суд по правилам главы 25 ГПК РФ или главы 24 АПК РФ. Право собственности ООО «МПП «Строитель» на спорное здание подтверждается Выпиской из реестровой книги Лысогорского отделения Саратовского филиала ФГУП «Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ» от 01.07.2016 года № 27 (том 1 л.д. 29). Датой внесения записи в реестровую книгу указан 1994г. Договор купли-продажи недвижимого имущества от 05.06.2009 года и акт об оплате и передаче от 05.06.2009 года подтверждают, что принятые на себя сторонами по договору купли-продажи обязательства по оплате и передаче недвижимого имущества исполнены в полном объеме. Поскольку ООО «МПП «Строитель» ликвидировано, при отсутствии правопритязаний третьих лиц на спорное имущество, отказ в государственной регистрации права собственности не соответствует вышеназванным нормам права и противоречит принципу правовой определенности. Относительно отсутствия записи о регистрации права собственности продавца - ООО «МПП «Строитель» на спорный объект недвижимости заявитель указал следующее. Пунктом 1 статьи 6 Федерального закона от 21.07.1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (в настоящий момент утратил силу) предусмотрено, что права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу настоящего Федерального закона, признаются юридически действительными. В 1994 году в реестровую книгу Лысогорского отделения Саратовского филиала ФГУП «Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ» была внесена запись о праве собственности ООО «МПП «Строитель» на спорное нежилое здание. Таким образом, право собственности ООО «МПП «Строитель» на спорное имущество возникло в силу закона, до введения в действие ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». 

Согласно позиции Росреестра необходимый комплект документов на регистрацию представлен не был. 

            Арбитражный суд, изучив материалы дела, выслушав представителей лиц, участвующих в деле, приходит к следующему выводу.

Согласно пункту 1 статьи 16 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее - Федеральный закон от 21.07.1997 № 122-ФЗ) государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом, а также по требованию судебного пристава-исполнителя.

В силу пункта 2 статьи 16, пункта 1 статьи 18 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ к заявлению о государственной регистрации прав должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения. Документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представленные на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в ЕГРП. 

В соответствии с пунктом 1 статьи 17 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются, в том числе, договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки. 

Правовая экспертиза представленных на государственную регистрацию прав правоустанавливающих документов, в том числе проверка законности сделки (за исключением нотариально удостоверенной сделки), проводится органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, на предмет установления отсутствия предусмотренных Федеральным законом от 21.07.1997 № 122-ФЗ оснований для отказа в государственной регистрации прав. 

Пунктом 1 статьи 18 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ предусмотрено, что документы-основания наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество, представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в ЕГРП. 

В соответствии с пунктом 1 статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ в государственной регистрации прав может быть отказано, в том числе, в случае непредставления документов, необходимых в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя. 

В соответствии с разъяснениями, приведенными в пункте 62 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», при ликвидации продавца - юридического лица судам необходимо учитывать, что покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли- продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Отказ государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности в связи с отсутствием заявления продавца может быть обжалован в суд по правилам главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. 

Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. 

Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя. 

В соответствии с пунктом 1 статьи 6 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу настоящего Федерального закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации. Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей. Закрепляя положение о действительности ранее возникших прав, указанный Закон определил, что государственная регистрация такого права на объект недвижимого имущества требуется при государственной регистрации возникших после введения в действие настоящего Федерального закона перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие настоящего Федерального закона сделки с объектом недвижимого имущества (часть 2 статьи 6 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ). 

Исходя из действительности ранее возникших прав, Федеральный закон от 21.07.1997 № 122-ФЗ предусмотрел, что заявление на государственную регистрацию ранее возникшего права может быть подано вместе с заявлением на государственную регистрацию перехода этого права, его обременения или сделки с соответствующим недвижимым имуществом.

Стороны заключаемого ими договора, направленного на переход вещных прав, вправе обратиться в регистрирующий орган за государственной регистрацией перехода права собственности к приобретателю одновременно с оформлением ранее возникшего права в установленном законом порядке за лицом, который отчуждает недвижимость. 

При этом право собственности приобретателя на объект недвижимости согласно статье 223 Гражданского кодекса Российской Федерации возникает с момента его государственной регистрации. 

Судом установлено, что право собственности продавца  ООО «МПП «Строитель» на спорное здание подтверждается Выпиской из реестровой книги Лысогорского отделения Саратовского филиала ФГУП «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ» от 01.07.2016 г. № 27, датой внесения записи в реестровую книгу указано 1994 г.

Таким образом, поскольку отсутствие государственной регистрации права собственности на недвижимость у ООО «МПП «Строитель» на дату заключения соглашения само по себе не влияет на действительность такого договора как основания возникновения соответствующего обязательства и передаваемых по нему прав, ссылка регистрирующего органа на отсутствие у ООО «МПП «Строитель» титула собственника как препятствия перехода к предпринимателю права собственности, нельзя признать соответствующими приведенным выше нормам материального права. 

Полагая, что в спорной ситуации важно наличие или отсутствие у продавца зарегистрированного права перед совершением сделки вне зависимости от того, имеется ли у него ранее возникшее право или нет, регистрирующий орган не учел факт приобретения  ООО «МПП «Строитель» этого права ранее.

Данная позиция сформулирована в определении Верховного Суда Российской Федерации от 27.06.2017 № 306-ЭС17-2124 по делу № А57-3068/2016. 

Таким образом, право собственности продавца на спорное имущество является ранее возникшим, в связи с чем, в соответствии с Федеральным законом от 21.07.1997 № 122-ФЗ в редакции, действующей на момент принятия оспариваемого отказа, правовая экспертиза представленных документов должна была быть ограничена только идентификацией объекта недвижимости по правоустанавливающим документам. 

В рассматриваемом случае идентификация спорного объекта недвижимости была возможна, исходя из совокупности документов: технических документов БТИ  - выписки из реестровой книги БТИ (л.д.29 т.1 дела), Экспликации (л.д.30 т.1 дела), Инвентаризационной карточки БТИ объекта (л.д.31-34 т. 1 дела), предмета договора от 04 мая 2009 года  между ООО «Многопрофильное предприятие «Строитель» и ИП главой КФХ ФИО2, который прошел государственную регистрацию в Управлении Росреестра по Саратовской области; договора купли-продажи от 05.06.2009г., заключенного в целях уточнения предмета продажи по договору от 04.05.2009 г.,  согласно которому продавец обязуется продать нежилое здание общей пл. 770,9 кв.м., материал стен – кирпич, расположенное по адресу: 

<

...>.

05.06.2009г. ООО «МПП «Строитель» и предпринимателем ФИО2 подписан акт об оплате и передаче, согласно которому оплата  произошла путем погашения задолженности ООО МПП Строитель перед ИП ФИО2, покупатель принял  нежилое здание.

В связи с изложенным ссылка органа регистрации на различие инвентарных номеров и различных наименований объекта, несостоятельна, поскольку идентификация объекта недвижимости должна устанавливаться из технических характеристик объекта недвижимости, позволяющих вычленить его из однородных вещей и достоверно определить, какое конкретно имущество являлось предметом договора. 

При этом следует учесть, что никто иной, кроме ИП ФИО2 не претендует на спорное имущество, оно свободно от прав третьих лиц, судебного спора также не существует. Следовательно, препятствий для регистрации по спорному имуществу не имелось.

Также несостоятельна ссылка заинтересованного лица на то, что предприниматель при обращении в Управление Росреестра по Саратовской области подал заявление о государственной регистрации права собственности, а не о государственной регистрации перехода права собственности, поскольку как следует из оспариваемого отказа, Управлением Росреестра по Саратовской области фактически рассмотрен вопрос о государственной регистрации перехода права общей долевой собственности на нежилое здание площадью 770,9 кв.м, что свидетельствует об отсутствии у регистрирующего органа сомнений по поводу цели обращения заявителя. 

При этом довод о том, что ООО «МПП «Строитель» (продавец) не является правопреемником МПП «Строитель», устраним, исходя из общедоступных сведений из ЕГРЮЛ, а также из представленных в дело документов: учредительных документов МПП»Строитель», решения учредителя МПП «Строитель» от 01.06.1999 г. о перерегистрации МПП «Строитель» в ООО МПП «Строитель» (л.д.131-147 т.2 дела).

На основании изложенного, заявленные требования подлежат частичному удовлетворению.

Руководствуясь статьями 106-110, 167 – 170, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд   

Р Е Ш И Л:

Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области произвести государственную регистрацию перехода права собственности от Общества ограниченной ответственностью «Многопрофильное предприятие «Строитель» к Индивидуальному предпринимателю главе крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО2 (ИНН 

<

***>) на нежилое здание, площадью 770,9 кв.м., расположенное по адресу: 

<

...>, кадастровый номер 64:19:000000:3254, по заявлению от 16.10.2016 г. № 64/006/047/2016-337.

            В остальной части заявленных требований – принять отказ от требований, производство по делу о признании незаконным полностью отказа Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области в государственной регистрации права собственности на нежилое здание, площадью 770,9 кв.м., расположенное по адресу: 

<

...>, кадастровый номер 64:19:000000:3254 – прекратить.

            Возвратить Индивидуальному предпринимателю главе крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО2 из федерального бюджета госпошлину в сумме 300 руб., уплаченной по чеку-ордеру от 20.01.2017.

Решение может быть обжаловано в порядке ст.ст. 257-259 АПК РФ путем подачи через Арбитражный суд Саратовской области апелляционной жалобы в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок с момента принятия решения, в порядке ст.ст. 273-276 АПК РФ путем подачи через Арбитражный суд Саратовской области кассационной жалобы в Арбитражный суд Поволжского округа в двухмесячный срок с момента вступления решения в законную силу.

Полный текст решения будет изготовлен в течение пяти дней с момента оглашения резолютивной части решения и направлен сторонам по делу в порядке ст.177 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Судья Арбитражного

суда Саратовской области                                                                    Т.И. Викленко