СЕДЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

улица Набережная реки Ушайки, дом 24, Томск, 634050, http://7aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

город Томск                                                                              Дело № А45-29709/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 07 мая 2019 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 16 мая 2019 года.

Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего  

ФИО1,

судей

ФИО2,

ФИО3, 

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Косачёвой О.С. с использованием средств аудиозаписи, рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Новосибспецпроект-2» (№ 07АП-2475/2019) на решение от 05.02.2019 Арбитражного суда Новосибирской области (судья Булахова Е.И.) по делу № А45-29709/2018 по иску Департамента имущества и земельных отношений Новосибирской области, г. Новосибирск, к обществу с ограниченной ответственностью «Новосибспецпроект-2», г. Новосибирск, о расторжении договора аренды, обязании возвратить земельный участок.

Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора: Администрация Новосибирского района Новосибирской области.

В судебном заседании приняли участие:

от истца: ФИО4, по доверенности от 06.12.2018, паспорт.

УСТАНОВИЛ:

департамент имущества и земельных отношений Новосибирской области (далее – истец, департамент) обратился в Арбитражный суд Новосибирской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Новосибспецпроект-2» (далее – ответчик, общество) о расторжении договора аренды от 28.08.2013 № 235, заключённого между администрацией Новосибирского района Новосибирской области и обществом с ограниченной ответственностью «Новосибспецпроект-2», обязании общества с ограниченной ответственностью «Новосибспецпроект-2» возвратить земельный участок с кадастровым номером 54:19:022301:2051, площадью 20000 кв. м, местоположение: Новосибирская область, Новосибирской район, Криводановский сельсовет, в промышленной зоне с. Марусино.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена администрация Новосибирского района Новосибирской области.

Решением от 05.02.2019 Арбитражного суда Новосибирской области исковые требования удовлетворены в полном объеме.

Не согласившись с принятым судебным актом, ответчик обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить, ссылаясь, что самостоятельных требований о расторжении договора аренды со стороны арендодателя – администрации Новосибирского района Новосибирской области не поступало; суд ошибочно пришел к выводу, что к департаменту, как истцу перешли полномочия органов местного самоуправления муниципальных образований Новосибирской области по распоряжению земельными участками.

Истец в отзыве на апелляционную жалобу просит оставить решение без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения. Решение считает законным и обоснованным. 

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель истца поддержал доводы отзыва, просил решение суда оставить в силе, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Заслушав представителя истца, исследовав материалы дела, проверив в соответствии со статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность и обоснованность решения от 05.02.2019 апелляционный суд считает, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судом, между администрацией Новосибирского района Новосибирской области (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью «Новосибспецпроект-2» (арендатор) был заключен договор аренды № 235 от 28.08.2013, согласно которому арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель промышленности и иного специального назначения с кадастровым номером 54:19:022301:2051, площадью 20000 кв. м, местоположение: Новосибирская область, Новосибирский район, Криводановский сельсовет, в промышленной зоне: объекты складского назначения различного профиля.

Согласно пункту 2.1 договора, договор заключен на 3 года.

Пунктом 3 договора установлены размер и условия внесения арендной платы: размер арендной платы на начало действия договора составляет 785740 рублей 00 копеек в год. Величина годовой арендной платы за использование земельного участка определена на основании отчёта об определении рыночной стоимости годовой арендной платы и рыночной стоимости земельного участка от 18.06.2013 № МК30/38-12, произведённого обществом с ограниченной ответственностью «Оценка и бизнеспланирование». Арендная плата является обязательным бюджетным платежом, начинает начисляться с момента подписания договора. Арендная плата вносится арендатором ежемесячно, не позднее 1 числа следующего месяца, равными долями.

Обязанность оплачивать арендную плату в размере и на условиях, определённых договором, установлена пунктами 5.2.1, 5.2.10 договора.

На основании статьи 2 Закона Новосибирской области от 18.12.2015 № 27-03 «О перераспределении полномочий между органами местного самоуправления муниципальных образований Новосибирской области и органами государственной власти Новосибирской области и внесении изменения в статью 3 Закона Новосибирской области «Об отдельных вопросах организации местного самоуправления в Новосибирской области» к департаменту перешли полномочия органов местного самоуправления муниципальных образований Новосибирской области по распоряжению земельными участками, в том числе, расположенным в границах Криводановского сельсовета Новосибирского района Новосибирской области.

08.08.2016 общество обратилось в департамент, как к лицу, осуществляющему полномочия арендодателя спорного земельного участка, с заявлением о продлении срока действия договора аренды от 28.08.2013 № 235.04.10.2016 департамент по результатам рассмотрения вышеуказанного заявления сообщил, что в случае, если по истечении срока действия договора аренды от 28.08.2013 № 235 возражений со стороны арендодателя не последует, а арендатор продолжит пользоваться земельным участком и выполнять обязанности арендатора, договор аренды земельного участка будет считаться возобновлённым на неопределённый срок в соответствии со статьёй 621 Гражданского кодекса Российской Федерации. Указанным письмом департамент сообщил о проведении работы по определению годового размера арендной платы по договору аренды от 28.08.2013 № 235.

При отсутствии со стороны арендодателя возражений арендатор продолжил пользоваться земельным участком по истечение срока действия договора, в связи с чем договор считается заключенным на неопределенный срок.

02.03.2017 департамент направил в адрес арендатора уведомление, в котором сообщил, что сумма годовой арендной платы по договору аренды от 28.08.2013 № 235 на основании отчёта независимого оценщика, составленного в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, с 01.04.2017 составляет 1610400 рублей 00 копеек в год, 134200 рублей 00 копеек в месяц.

Общество обязанность по внесению арендной платы исполняло ненадлежащим образом, в результате чего образовалась задолженность 1404035 рублей 03 копейки.

07.02.2018 администрация Новосибирского района Новосибирской области направила в адрес общества досудебное уведомление, в котором сообщила о наличии задолженности по арендной плате на сумму 1404035 рублей 03 копейки, за период с декабря 2016 по январь 2018 года, о начислении неустойки в размере 81362 рубля 78 копеек с 02.09.2013 по 01.01.2018, предупредила о необходимости исполнения обязательств по внесению арендной платы и неустойки в срок до 05.03.2018.

Письмом от 14.02.2018 № 1965-09/38 департамент также сообщил о наличии у общества задолженности по арендной плате и предупредил общество о необходимости погашения имеющейся задолженности, а в случае её неоплаты, об обращении с исковым заявлением в Арбитражный суд Новосибирской области о расторжении договора аренды от 28.08.2013 № 235 и освобождении занимаемого земельного участка.

Указанные письма ответчик получил, но изложенные в них требования не исполнил.

Изложенные обстоятельства послужили основанием обращения с настоящим иском в арбитражный суд.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции принял по существу законное и обоснованное решение, при этом выводы арбитражного суда первой инстанции соответствуют фактическим обстоятельствам дела и основаны на правильном применении норм действующего законодательства Российской Федерации.

Апелляционный суд находит выводы суда первой инстанции законными и обоснованным, и при этом исходит из следующего.

Основания для расторжения договора предусмотрены в статье 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой, по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Как установлено пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии с абзацем 4 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды может быть досрочно расторгнут судом по требованию арендодателя, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Абзацем 6 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что договором аренды могут быть предусмотрены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Пунктом 8.1 договора аренды предусмотрено, что договор может быть расторгнут досрочно по требованию арендодателя по решению суда и в порядке, установленном гражданским законодательством, а также в случае неисполнения обязательств по уплате арендной платы в течение 2-х расчетных периодов.

В пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 №11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации и статьями 450 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (абзац 7 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Как разъяснено в пунктах 29, 30 информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 №66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации). Необходимым условием удовлетворения иска арендодателя о досрочном расторжении договора аренды на основании статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации является установление в ходе судебного разбирательства факта получения арендатором письменного предупреждения арендодателя о необходимости исполнения договорного обязательства.

Из материалов дела следует, что истец направлял ответчику письмо от 14.02.2018 № 1965-09/38, в котором указал на необходимость выполнения обязанности по уплате задолженности, конкретные сроки оплаты были указаны в уведомлении администрации Новосибирского района Новосибирской области от 07.02.2018, а также о намерении в случае неоплаты задолженности, обратиться в суд с требованием о досрочном расторжении договора и освобождении земельного участка. Письмо получено ответчиком 28.04.2018, оставлено ответчиком без ответа и устранения нарушения обязательств, доказательства обратного в материалы дела не представлены.

Из вступившего в законную силу решения Арбитражного суда Новосибирской области по делу А45-11171/2018 следует, что ответчик допускал просрочку платежей по арендной плате по договору аренды от 28.08.2013 № 235.

Задолженность ответчиком в период рассмотрения спора погашена частично.

Принимая во внимание период образования задолженности и ее размер, суд апелляционной инстанции считает возможным квалифицировать допущенное ответчиком нарушение как существенное, поскольку истец систематически лишался права на своевременное и полное получение тех денежных средств, на которые он рассчитывал при заключении договоров аренды. 

В соответствии со статьей Бюджетного кодекса Российской Федерации доходная часть местных бюджетов формируется, в том числе за счет доходов от использования имущества, находящегося в муниципальной собственности, ненадлежащее исполнение ответчиком своих обязательств по внесению арендной платы негативно сказывается на формировании доходной части бюджета и на финансировании расходных обязательств муниципального образования.

Довод жалобы о том, что департамент не является стороной договора аренды от 28.08.2013 № 235, в связи с чем, не вправе был требовать его расторжения, отклоняется судом поскольку основан на неверном толковании норм права.

Земельный участок с кадастровым номером 54:19:022301:2051 относится к землям, государственная собственность на которые не разграничена.

В соответствии с Законом Новосибирской области от 18.12.2015 № 27-03 «О перераспределении полномочий между органами местного самоуправления муниципальных образований Новосибирской области и органами государственной власти Новосибирской области и внесении изменения в статью 3 Закона Новосибирской области «Об отдельных вопросах организации местного самоуправления в Новосибирской области» департамент осуществляет функции арендодателя по действующим договорам аренды земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена.

В соответствии с пунктом 1 статьи 125 Гражданского кодекса Российской Федерации от имени субъектов Российской Федерации могут своими действиями приобретать и осуществлять имущественные и личные неимущественные права и обязанности, выступать в суде органы государственной власти в рамках их компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов.

Соответственно, департамент, наделенный законом соответствующими полномочиями по осуществлению функций арендодателя по действующим договорам аренды земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, выступает от имени публично-правового образования на стороне арендодателя независимо от внесения изменений непосредственно в договор аренды.

Таким образом, департамент правомерно предъявил исковое заявление с требованием о расторжении аренды от 28.08.2013 № 235 и возврате земельного участка с кадастровым номером 54:19:022301:2051, предварительно направив арендатору требование об исполнении договора аренды с предупреждением о расторжении договора в случае неисполнения арендатором своих обязанностей.

Кроме того, 08.08.2016 ответчик обращался в департаменту, как к лицу, осуществляющему полномочия арендодателя спорного земельного участка, с заявлением о продлении срока действия договора аренды от 28.08.2013 № 235, что свидетельствует об осведомленности ответчика о наличии у департамента соответствующих полномочий.

При таких обстоятельствах заявленные требования обоснованно удовлетворены судом первой инстанции.

На основании изложенного, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

В целом доводы апелляционной жалобы направлены на переоценку выводов арбитражного суда первой инстанции, оснований для которой у суда апелляционной инстанции не имеется при не опровержении соответствующими доказательствами установленных судом фактических обстоятельств дела.

Принятое арбитражным судом первой инстанции решение является законным и обоснованным, судом полно и всесторонне исследованы имеющиеся в материалах дела доказательства, им дана правильная оценка, нарушений норм материального и процессуального права не допущено, в связи с чем оснований для отмены решения суда первой инстанции, установленных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а равно принятия доводов апелляционной жалобы, у суда апелляционной инстанции не имеется.

По правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе относятся на ее подателя.

Руководствуясь статьями 110, 268, 271, пунктом 1 статьи 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд,

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Новосибирской области от 05.02.2019 по делу № А45-29709/2018 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Новосибспецпроект-2» – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления его в законную силу, путем подачи кассационной жалобы через Арбитражный суд Новосибирской области.

Председательствующий  

ФИО1

Судьи

ФИО2 

ФИО3