АРБИТРАЖНЫЙ СУД НОВОСИБИРСКОЙ ОБЛАСТИ

ИМЕНЕМ  РОССИЙСКОЙ  ФЕДЕРАЦИИ

Р Е Ш Е Н И Е

г. Новосибирск                                                                 Дело №А45-29285/2019

              Резолютивная часть решения объявлена 15 октября 2019 года

              Решение изготовлено в полном объеме 21 октября 2019 года

 

Арбитражный суд Новосибирской области в составе судьи               Остроумова Б.Б., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Агеевой Ю.М., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску индивидуального предпринимателя ФИО1, (ОГРНИП 310547635800253), г. Новосибирск, индивидуального предпринимателя ФИО2, (ОГРНИП 305540722700017), г. Новосибирск,

  к обществу с ограниченной ответственностью «Ризык», (ОГРН 

<

***>), Омская область, с. Дружино,

о взыскании задолженности в размере 773 129 рублей 09 копеек,

при участии в судебном заседании представителей:

истца: 1.  ФИО3 - доверенность от 18.01.2017, паспорт, диплом от 10.07.2015  №135408;

2. ФИО3 - доверенность от 06.02.2017, паспорт, диплом от 10.07.2015  №135408;

ответчика: ФИО4 - доверенность от 30.05.2019, паспорт,

                                        установил:

индивидуальный предприниматель ФИО1,  индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее-истцы, Арендодатели, ИП ФИО1, ИП ФИО2) обратились в арбитражный суд с иском о взыскании с общества с ограниченной ответственностью «Ризык» (далее-ответчик, Арендатор): 

- в пользу ИП ФИО1 сумму недоплаченной арендной платы в размере 111 772,88 руб., неустойку за просрочку оплаты арендной платы с 04.09.2018 года по 18.02.2019 года в размере 101 732,28 руб., неустойку за просрочку оплаты арендной платы с 19.02.2019 года до момента фактического исполнения в размере 0,5 процентов от задолженности, убытков за порчу объекта аренды в размере 317 185,40 руб., расходов по оценке ущерба объекту аренды в размере 10 500 руб.;

-в пользу ИП ФИО2 сумму недоплаченной арендной платы в размере 47 902,47 руб., неустойку за просрочку оплаты арендной платы с 04.09.2018 года по 18.02.2019 года в размере 43 599,46 руб., неустойку за просрочку оплаты арендной платы с 19.02.2019 года до момента фактического исполнения в размере 0,5 процентов от задолженности, убытков за порчу объекта аренды в размере 135,936,60 руб., расходов по оценке ущерба объекту аренды в размере 4 500 руб.

В судебном заседании представитель истца доводы искового заявления поддержала. Пояснила, что первый платеж Арендатора был зачтен, согласно условий п.6.5 договора в сумму задатка. Пояснила, что при учете данного платежа и всех последующих платежей в качестве арендной платы, задолженность по арендной плате не имеется, останется задолженность по обеспечительному взносу. Возражала против назначения экспертизы.

Ответчик представил отзыв, контррасчет неустойки, в которых возражал против удовлетворения требований. Указал, что Арендодатель неправомерно, не уведомляя Арендатора, зачел первый платеж в счет задатка (представляющего из себя обеспечительный платеж), далее все последующие платежи были отнесены Арендодателем в счет предыдущего месяца по аренде, в результате чего Арендодатель числит у себя задолженность по последнему месяцу арендной платы. Пояснила, что задолженность по арендной плате не имеется, она оплачивалась регулярно и как правило в сроки установленные в договоре, при этом по устной договоренности, сумма задатка должна была быть зачтена из переплаты по предшествующим договорам. Указал, что задолженности по ремонту помещений в заявленной сумме не имеется, необходимо выполнить незначительный ремонт.

В судебном заседании представитель ответчика доводы отзыва поддержала. Заявила ходатайство о назначении по делу судебной строительной экспертизы.

Арбитражный суд, выслушав представителей сторон, изучив доводы искового заявления, отзыва, исследовав представленные доказательства, которые стороны посчитали достаточным для рассмотрения дела по существу в соответствие со ст. 71 АПК РФ приходит к следующему.

В силу п.1 ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. 

Согласно статье 606 Гражданского Кодекса Российской Федерации (далее-ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Как следует из представленных доказательств истцы являются участниками общей долевой собственности на нежилые помещения, общей площадью 557,55 кв.м., расположенные по адресу 

<

...> (70% и 30%). 

Между ООО «Ризык» (Арендатор), ИП ФИО1 (Арендодатель 1) и ИП ФИО2(Арендодатель 2) 25.08.2018 года был заключен Договор аренды № 4/9 (далее- Договор аренды), в соответствии с которым ИП ФИО1 (Арендодатель 1) и ИП ФИО2(Арендодатель 2) предоставили Ответчику во временное пользование за плату указанные нежилые помещения.

По акту приема-передачи от 01.09.2018 года нежилое помещение в надлежащем состоянии передано арендатору.

Пункт 2 ст. 616 ГК РФ возлагает на арендатора обязанность поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

Согласно п.1 ст. 393 ГК РФ должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства

В статье 15 ГК РФ установлено, что лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Из материалов дела видно, что в течение срока аренды нежилого помещения, ответчик текущий ремонт в нем не производил, как того требует норма пункта 2 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 2.1.17 договора аренды.

В результате неисполнения ответчиком обязанности по договору аренды, нежилое помещение пришло в неудовлетворительное состояние.

На основании пункта 6.2.6 договора аренды ответчик 18.12.2018 года направил истцу уведомление о досрочном расторжении договора с 18.02.2018 года.

Согласно ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Однако, в нарушение ст. 622 ГК РФ, при освобождении нежилого помещения 18.02.2018 года ответчик передал истцам Объект аренды, в ненадлежащем состоянии. 

В соответствии с пунктом 3 акта от 18.02.2019 о приеме-передаче Объекта аренды Арендодателю по Договору аренды № 4/9 от 25.08.2018 года стороны договорились о возмещении Арендатором Арендодателю всех материальных убытков на основании отчета независимой экспертной организации в течении 5 дней, с момента составления отчета о причиненном ущербе.

Истцом заказана и проведена специализированной организацией ООО «Независимая оценочная компания «Оценка Плюс» экспертиза на предмет оценки стоимости ремонтно - восстановительных работ, что подтверждается Заключением № 52-УИ от 14.03.2019.

Заключением специалиста установлено неудовлетворительное состояние нежилого помещения и определена стоимость ремонтно-восстановительных работ.

В адрес ответчика 12.04.2019 направлена претензия с экспертным заключением о стоимости ремонтно-восстановительных работ с требованием компенсировать ущерб.

В соответствии с заключением № 52-УИ от 14.03.2019 экспертизы на предмет оценки стоимости восстановительного ремонта, выполненной ООО Независимая оценочная компания «Оценка Плюс», стоимость работ составляет 453 122 руб. Стоимость услуг по проведению экспертизы составила 15 000 руб., что подтверждается представленными платежными поручениями.

Арбитражный суд, в соответствие со ст.ст. 82, ст. 159 АПК РФ посчитал необходимым отказать в удовлетворении ходатайства о назначении экспертизы, поскольку истцом, в нарушение разъяснений Постановления Пленума ВАС РФ от 04.04.2014 N 23 "О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе", не представлены кандидатуры экспертной организации, экспертов, сведения об их квалификации, о стоимости и сроках проведения экспертизы, не внесены денежные средства на депозитный счет арбитражного суда. Более того, суд считает необходимым отказать в назначении экспертизы, ввиду следующего. 

Согласно п.1 ст. 82 АПК РФ для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле. Однако в силу п.5 ст. 71 АПК РФ,  как и любое из доказательств, экспертное заключение не имеет для суда заранее установленной силы и должно оцениваться судом в соответствие с п.2 ст. 71 АПК РФ во взаимосвязи и в совокупности с другими доказательствами по делу.

Таким образом, само по себе, выводы судебной экспертизы не обладают большей доказательственной силой по сравнению с заключением специалиста изложенного в отчете.

Следовательно, назначение по делу судебной  экспертизы возможно только в случае представления доказательств обоснованных сомнений в правильности составления ответа специалистом.  В рассматриваемом случае, ответчик не представил таких доказательств, при том что как в проведении экспертизы, так и в составлении отчета, выводы делаются на основании одних и тех же доказательств и специалистами одного и того же профиля.

В соответствие со ст. 71 АПК РФ, как доказательство предусмотренное ст.ст. 64  АПК РФ, заключения ООО Независимая оценочная компания «Оценка Плюс»  содержит последовательные и непротиворечивые выводы, каких либо оснований подвергать сомнению такие выводы у суда, не обладающими специальными познаниями не имеется. Указанный отчет выполнен в соответствие с требованиями АПК РФ. Из заключения видно, что  специалист выполнивший заключение, обладает необходимым и достаточным навыком, познаниями и квалификацией  для составления заключения.

Следовательно, суд принимает во внимание выводы ООО Независимая оценочная компания «Оценка Плюс» об объемах и стоимости ремонтных работ.

Доводы ответчика о том, что представленное заключение ООО Независимая оценочная компания «Оценка Плюс» нельзя принимать во внимание, только лишь поскольку его представители ( как он указывает) не присутствовали при осмотре, судом не принимаются, поскольку  заключение (отчет) №52-УИ от 14.03.2019 составлен по результатам осмотра независимого лица, специалиста. При этом осмотр состоялся 21.02.2019 года, то есть по истечении незначительного периода времени, после освобождения помещений 18.02.2019, а доказательств того, что в период после освобождения помещений и осмотра специалиста, помещениями пользовался кто либо другой, либо о том, что Арендодатели сознательно допустили поручу имущества (что звучит абсурдно) суду представлено не было.

По смыслу ст. 15 ГК РФ, расходы истцов на составление заключения, с целью определения материального ущерба помещений, являются необходимыми и относятся к убыткам, несение которых подтверждено самим заключением, а также платежными поручениями №35 от 25.03.2019 на сумму 10500 рублей, №50 от 25.03.2019 на сумму 4500 рублей. 

В связи с вышеуказанным, исковые требования о взыскании убытков за порчу объекта аренды и расходов по оценке ущерба объекту аренды, пропорционально долям Арендодателей в праве собственности на помещений подлежат удовлетворению.

Исковые требования о взыскании задолженности по арендной платы не подлежат удовлетворению, учитывая следующее.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно п.2.1.15. Договора аренды Арендатор обязуется: «2.1.15. Своевременно вносить арендную плату, иные платежи по настоящему договору в полном объеме и в сроки, установленные настоящим договором.»

При заключении Договора аренды, Ответчик взяло на себя обязательства своевременно вносить платежи по арендной плате. 

Как указывает истец, после расторжения договора, у Ответчика возникла задолженность по арендной плате, которая составляет:

Перед Арендодателем ИП ФИО1 111 772,88 руб., а перед  ИП ФИО2 47 902,47 руб.

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом.

Доводы представителя истцов о том, что он, в рассматриваемом случае  правомерно отнес первый платеж по арендной плате в счет задатка, обязанность оплаты которого предусмотрена непосредственно при заключении договора (п.3.2 договора), судом не могут быть приняты во внимание, учитывая следующее.

Истец ссылается на положения п. 6.5 договора, согласно которого в первую очередь погашаются платежи во исполнение обязанности по уплате задатка и далее, по арендной плате. 

Ответчиком не представлено доказательств оплаты задатка по договору. Однако, не смотря на это, согласно ст. 319 ГК РФ сумма произведенного платежа, недостаточная для исполнения денежного обязательства полностью, при отсутствии иного соглашения погашает прежде всего издержки кредитора по получению исполнения, затем - проценты, а в оставшейся части - основную сумму долга.

Как указано в п.37 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 22.11.2016 N 54 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении" по смыслу статьи 319 ГК РФ под упомянутыми в ней процентами понимаются проценты, являющиеся платой за пользование денежными средствами (например, статьи 317.1, 809, 823 ГК РФ). Проценты, являющиеся мерой гражданско-правовой ответственности, например, проценты, предусмотренные статьей 395 ГК РФ, к указанным в статье 319 ГК РФ процентам не относятся и погашаются после суммы основного долга.

Положения статьи 319 ГК РФ, устанавливающие очередность погашения требований по денежному обязательству, могут быть изменены соглашением сторон. Однако соглашением сторон может быть изменен порядок погашения только тех требований, которые названы в статье 319 ГК РФ.

Требования об оплате обеспечительного взноса (поименованного в договоре как задаток) не названо в ст.319 ГК РФ, в связи с чем  у истцов отсутствовали основания для отнесения платежей поступивших в счет арендной платы в счет обеспечительного взноса. 

Кроме этого, согласно п.3 ст. 319.1 ГК РФ если иное не предусмотрено законом или соглашением сторон, в случаях, когда должник не указал, в счет какого из однородных обязательств осуществлено исполнение, преимущество имеет то обязательство, срок исполнения которого наступил или наступит раньше, либо, когда обязательство не имеет срока исполнения, то обязательство, которое возникло раньше.

Следовательно, возможность самостоятельного отнесения кредитором платежей в счет тех, либо иных обязательств, возможно только в случае, если плательщик не указал, в счет какого обязательства он производит оплату.

Ответчиком представлены доказательства оплаты арендной платы за весь период аренды, с указанием периода оплаты, на основании счетов, предоставленных самими Арендодателями. При этом, Арендодатель, выставляя Арендатору счета для оплаты, с указанием назначения в виде арендной платы, самостоятельно зачисляя платеж в счет задатка и далее, поступившие платежи за предшествующие месяцы аренды,  не ставя ответчика в известность на протяжении всего действия договора, злоупотребил своими правами.

В судебном заседании стороны признали, что при отнесении платежей Арендатора в соответствие с назначением указанным в платежных документах, ни какой задолженности не имеется, в связи с чем в удовлетворении исковых требований должно быть отказано.

Согласно ст. 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой предусмотренной законом или договором.

В соответствии с пунктом 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Согласно п.4.2. Договора аренды за просрочку выплаты арендной платы по настоящему договору 0,5 процента от размера арендной платы за каждый день просрочки.

По расчету истца, по состоянию на 18.02.2019 года неустойка составляет перед ИП ФИО1 101 732,28 руб.,  а перед  ИП ФИО2 сумму 43 599,46 руб.

Между тем, суд не может принять во внимание данный расчет, поскольку как указывалось ранее, расчет выполнен по задолженности по арендной плате, образовавшейся в связи с неправомерным отнесением первого платежа по аренде Арендодателем в счет задатка.

В связи с указанным, суд считает возможным руководствоваться контррасчетом неустойки, представленным ответчиком, согласно которого, за заявленный период, в связи с просрочкой внесения арендных платежей, неустойка составляет перед ИП ФИО1 сумму 954 рублей 21 копеек,  а перед  ИП ФИО2 сумму 408 рублей 95 копеек.

Указанные суммы подлежат взысканию с ответчика в пользу истцов.

Судебные расходы распределяются судом по правилам  п.п. 1,3 ст. 110 АПК РФ, согласно которых судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны, пропорционально удовлетворенным требованиям. 

На основании вышеизложенного,  руководствуясь статьями 110, 167-171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, 

Р Е Ш И Л:

Исковые требования индивидуального предпринимателя ФИО1, индивидуального предпринимателя ФИО2-удовлетворить частично.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Ризык» в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 неустойку за просрочку оплаты арендной платы в размере 954 рублей 21 копеек, убытки за порчу объекта аренды в размере 317 185 рублей 40 копеек, расходы по оценке ущерба объекту аренды в размере 10 500 рублей, сумму государственной пошлины в размере 8395 рублей.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Ризык» в пользу индивидуального предпринимателя ФИО2 неустойку за просрочку оплаты арендной платы в размере 408 рублей 95 копеек  убытки за порчу объекта аренды в размере 135 936 рублей 60 копеек,  расходы по оценке ущерба объекту аренды в размере 4 500 рублей, сумму государственной пошлины в размере 4639 рублей.

Исполнительный лист выдать после вступления решения суда законную силу.

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия. 

Решение арбитражного суда, не вступившее в законную силу,  может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в Седьмой Арбитражный апелляционный суд.

Решение арбитражного суда, вступившее в законную силу, может быть обжаловано в арбитражный суд Западно-Сибирского округа (г. Тюмень) в течение двух месяцев с момента вступления решения в законную силу при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Апелляционная и кассационные жалобы подаются через Арбитражный суд Новосибирской области.

Судья                                                                                                Б.Б. Остроумов