ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ 18АП-10762/2019, 18АП-10763/2019, 18АП-10765/2019

Дело № А76-32222/2017

27 августа 2019 года

г. Челябинск

Резолютивная часть постановления объявлена 21 августа 2019 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 27 августа 2019 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Соколовой И.Ю., судей  Ермолаевой Л.П., Богдановской Г.Н. при ведении протокола секретарем судебного заседания     ФИО1, рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционные жалобы Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска,  общества с ограниченной ответственностью «ИВА», ФИО2 на решение Арбитражного суда  Челябинской области от 11.06.2019 по делу № А76-32222/2017(судья  Бесихина Т.В.).

В заседании принял участие представитель Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска – ФИО3 (доверенность № 8 от 09.01.2019).

Комитет по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска (далее – истец, КУиЗО г. Челябинска) обратился в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к  обществу с ограниченной ответственностью «ИВА» (далее – ответчик, общество, ООО «ИВА») о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка УЗ № 004435-Вр-2013 от 27.08.2013 по арендной плате за период с 01.01.2016 по 30.06.2017 в размере 1 001 961 руб. 61 коп.; пени за период с 01.04.2016 по 30.06.2017 в размере 75 246 руб. 21 коп.; пени за нарушение сроков перечисления арендной платы с 01.07.2017 до момента фактического исполнения обязательства по оплате задолженности в размере 1 001 961 руб. 61 коп., в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства (требования изложены с учетом изменения их размера исковых требований, принятого судом первой инстанции в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации – т.1 л.д.112-115). 

К рассмотрению совместно с первоначальным иском, судом первой инстанции принят встречный иск общества «ИВА» к КУиЗО о  признании недействительным (ничтожным) расчета платы аренды земли № 5 (форма№2) от 05.07.2017 к договору аренды УЗ № 004435-Вр-2013 от 27.08.2013 (том 3).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, судом первой инстанции привлечены Челябинская региональная общественная организация Общероссийской общественной организации инвалидов войны в Афганистане и военной травмы «Инвалиды войны» (далее –ЧРОО ООО ИВА – «Инвалиды войны»), (далее - Контрольно-счетная палата), ФИО2 (далее -ФИО4, вместе – третьи лица).

Решением Арбитражного суда  Челябинской области от 11.06.2019 (резолютивная часть оглашена 07.11.2017) в удовлетворении первоначальных и встречных требований отказано. 

С вынесенным решением не согласились КУиЗО г. Челябинска, общество «ИВА» и ФИО2, обжаловав его в апелляционном порядке. 

В апелляционной жалобе КУиЗО г. Челябинска (далее также – податель жалобы, апеллянт) просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении первоначальных исковых требований.

Податель апелляционной жалобы ссылается на необоснованность выводов суда первой инстанции  о заключении договора аренды земельного участка УЗ № 004435-Вр-2013 от 27.08.2013 сроком более чем на 5 лет, праве ООО «ИВА» осуществить уступку прав по договору аренды ФИО2 и наличии у последнего прав арендатора земельного участка. Между тем, договор аренды, заключенный с распространением его условий на ранее возникшие с 01.01.2010 отношения в порядке статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации, не может быть признан заключенным ранее даты его заключения. В такой ситуации норма пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации определяющая право арендатора передать права и обязанности по договору без согласия арендодателя не подлежала применению. В отсутствие согласия КУиЗО г. Челябинска на перемену лиц в обязательств и отсутствия государственной регистрации договора уступки прав требования ФИО2, такой договор является ничтожным и не порождает правовых последствий.

В апелляционной жалобе общество «ИВА» (далее также – податель жалобы, апеллянт) просит отменить решение суда первой инстанции в части выводов о том, что ООО «ИВА» соответствует лишь одному из условий предусмотренных пунктом 2 приложения №3 решения №32/7/2008 Челябинской городской Думы (в штате работников арендатора должны быть инвалиды, среднесписочная численность которых составляет не менее 50%, а доля в начисленной заработной плате – не менее 25%). Со ссылкой  на данную в ранее принятых судебных актах оценку договора уступки прав требования, апеллянт просит признать арендатором по договору ООО «ИВА».

По мнению апеллянта, у КУиЗО г. Челябинска не имелось оснований для применения повышающего значения коэффициента К3 для расчета величины арендной платы. В формуле расчета размера арендной платы за пользование обществом земельным участком по договору аренды УЗ № 004435-Вр-2013 от 27.08.2013 подлежал применению льготный коэффициент К3 равный 0,001, поскольку общественная организация ЧРОО ООО ИВА – «Инвалиды войны», являющаяся  единственным участником общества соответствует категории арендатора, по отношению к которой подлежит применению льготный коэффициент при расчете арендной платы. Полагает, что пункт 2 приложения N 3 решения Челябинской городской думы от 24.06.2008 № 32/7 «Об арендной плате за землю на территории города Челябинска» не содержит условия о создании организации, чей уставной капитал полностью состоит из вклада общественной организацией инвалидов. Норма статьи 5.1 Федерального закона от 12.01.1996 № 7-ФЗ «О некоммерческих организациях» не подлежит применению к спорным правоотношениям, поскольку правовой статус общества не изменился.

В апелляционной жалобе ФИО2 (далее также – податель жалобы, апеллянт) просит решение суда отменить ссылаясь на необоснованность вывода о том, что ООО «ИВА» не является надлежащим ответчиком по первоначальному иску. По мнению апеллянта, судом не учтено, что договор уступки права требования заключен на срок, превышающий срок действия договора аренды земельного участка. Между тем, пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено право передачи прав арендатора в пределах срока договора аренды. Таким образом, титульным владельцем земельного участка ФИО2 являлся в период с 15.06.2015 по 30.06.2015. С 01.07.2015 до момента возврата земельного участка обществу «ИВА»  19.02.2016 ФИО2 являлся лишь фактическим пользователем земельного участка, что влечет признание ООО «ИВА» в этот период надлежащим ответчиком. 

В судебном заседании 14.08.2019 в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации объявлялся перерыв до 21.08.2019.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом; в судебное заседание, за исключением представителя КУиЗО, не явились. 

В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается арбитражным судом апелляционной инстанции в отсутствие неявившихся представителей лиц, участвующих в деле.

Законность и обоснованность судебного акта проверяются арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, между Комитетом (арендодатель) и обществом ИВА» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка для эксплуатации временной нестационарной автостоянки на территории города Челябинска УЗ № 004435-Вр-2013 от 27.08.2013, согласно п. 1.1 которого арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду земельный участок с кадастровым номером 74:36:0711003:741, площадью 3 903 кв. м, расположенный по ул. Ворошилова и ул. Молодогвардейцев в Курчатовском районе города Челябинска, для эксплуатации временной нестационарной автостоянки (т. 1 л.д. 12-18).

Согласно п. 1.4 договора условия договора применяются к отношениям, возникшим с 01.01.2010 до 30.06.2015.

За арендуемый земельный участок арендатор обязан в течение действия договора вносить арендную плату, ежеквартально до первого числа месяца, следующего за отчетным кварталом, путем перечисления суммы, согласно приложенному расчету (форма № 2).

В соответствии с п. 2.1 договора размер арендной платы определен в приложении (форма № 2), являющемся неотъемлемой частью договора.

В материалы дела представлен расчет платы за аренду №1, составленный и подписанный сторонами договора за период с 01.01.2010 по 31.12.2013 (т.3 л.д.12).

Расчет  арендной платы №5 произведен за период с 01.10.2015 по 30.06.2017  (т.1 л.д.20) на основании Закона Челябинской области от 24.04.2008 № 257-ЗО «О порядке определения размера арендной платы, а также порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена», решения Челябинской городской Думы от 24.06.2008 № 32/7 «Об арендной плате за землю на территории города Челябинска» (далее – решение № 32/7) с применением следующих показателей:

-кадастровая стоимость – 23 727 898 руб. 20 коп. по 06.12.2015 и 29 027 157 руб. 42 коп. – с 07.12.2015;

-ставка арендной платы – 2% (иные земельные участки);

-коэффициент К1 – 0,389 (хранение транспортных средств на стоянках, не относящихся к объектам капитального строительства);

-коэффициент К2 – 3,3 (Курчатовский район);

-коэффициент К3 – 0,001 с 01.10.2015 по 30.01.2016, 0,9 – с 31.01.2016 и далее.

В силу п. 6.3 договора за нарушение сроков перечисления арендной платы арендатор уплачивает пени в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательств, от размера арендной платы за каждый день просрочки исполнения денежного обязательства по ее оплате или соответствующей части указанного обязательства.

Земельный участок с кадастровым номером 74:36:0711003:741 передан в пользование арендатора по акту приема-передачи от 27.08.2013 (т. 1 л.д. 19). При этом автостоянка в качестве временного некапитального объекта была принята по акту 04.09.2009 (т.1 л.д.23-24).

По договору уступки прав и обязанностей арендатора по договору аренды УЗ№004435-Вр-2013 от 27.08.2013 от 15.06.2015 подписанному между ООО «ИВА» (цедент) и ФИО2 (цессионарий) (т.8 л.д.52-53, 54), цедент передает, а цессионарий принимает в полном объеме права и обязанности по земельному участку, кадастровый номер 74:36:0711003:741 площадью 3903 кв.м., находящемуся по адресу: г. Челябинск, Курчатовский район, на пересечении ул. Ворошилова и ул. Молодогвардейцев, выделенному цеденту по распоряжению Администрации города Челябинска № 6032 от 30.07.2010 (пункт 1.1 договора).

Согласно п. 2.1 договора уступки цедент обязан передать цессионарию в течение 3-х дней с момента подписания договора все необходимые документы, удостоверяющие права и обязанности по земельному участку: распоряжение Администрации города Челябинска № 6032 от 30.07.2010, договор аренды УЗ № 004435-Вр-2013 от 27.08.2013.

В счет уступаемых прав и обязанностей, цессионарий уплачивает цеденту 35 000 руб. (п. 3.1 договора уступки).

Согласно п. 5.1 договора цессии договор вступает в силу со дня его подписания цедентом и цессионарием и действует до 31.12.2015.

Пунктом 5.2 договора цессии предусмотрена возможность пролонгирования договора на тот же срок, если ни одна из сторон не заявит о его расторжении.

В соглашении о передаче прав и порядке расчетов от 15.06.2015 (т.8 л.д.54), являющемся приложением к договору уступки, согласовано, что цессионарий передает цеденту следующее имущество: будка охранника, шлагбаум, 18 электрических фонарей освещения, электрический кабель (в бухте) 3000 метров. Стоимость передаваемого имущества составляет 35 000 руб. Это соглашение вступает в силу с момента его подписания и является неотъемлемой частью договора уступки.

Участок, а также предусмотренные в п. 2.1 документы переданы цессионарию по акту приема-передачи от 19.06.2015 (т.8 л.д.55).

24.06.2015 предприниматель ФИО2 известил Комитет о состоявшейся уступке прав (т.8 л.д.132), указав, что является надлежащим арендатором по  договору аренды с 15.06.2015.

ФИО2 была внесена частичная оплата по договору платежным поучением № 88 от 04.06.2015 на 4200,00 руб. (т.9 л.д.17). Также по договору была внесена плата ФИО5 (директор ООО «ИВА») в размере 800 руб. и в размере 1490,00 руб., что подтверждается платежными поручениями № 941 от 04.07.2017 и № 587 от 21.07.2016 (т.9 л.д.18, 19). В назначении платежа  указан номер договора аренды, без указания на лицо, за которое производится оплата. В платежном поручении № 941 от 04.07.2017 указано на внесение арендной платы за 2017 год.

Полагая, что ответчик ненадлежащим образом исполнил свою обязанность по внесению арендных платежей, Комитет направил ему претензию от 31.08.2017 № 27219 с требованием выплатить задолженность по арендной плате за период с 01.01.2016 по 30.06.2017 и пени за период с 01.04.2016 по 30.06.2017 (т.1 л.д.28-34).

Кроме того, Комитет направил ответчику письмо от 14.08.2017 № 25335, в котором сообщил, что в связи с изменениями в федеральном законодательстве о некоммерческих организациях общество «ИВА» утратило право на применение коэффициента, учитывающего категорию арендатора (К3), в размере 0,001 и при подготовке расчетов следует исходить из К3 в размере 0,9 (т.1 л.д.84-85).

Ненадлежащее исполнение ответчиком обязательства по оплате арендной платы за период с 01.01.2016 по 30.06.2017 в отыскиваемом размере послужило основанием для обращения Комитета с настоящим иском в суд.

Встречные исковые требования ООО «ИВА» мотивированы неправомерностью расчета арендной платы без применения льготного коэффициента К3 равного 0,001.

Отказывая в удовлетворении первоначальных исковых требований, суд первой инстанции суд пришел к выводу о том, что ответчик в указанный период не являлся арендатором по договору аренды в силу уступки прав и обязанностей арендатора ФИО2 Поскольку при таких обстоятельствах у общества «ИВА» отсутствует заинтересованность с оспаривании расчета арендной платы к договору аренду, суд отказал в удовлетворении встречных исковых требований. При этом суд не согласился с возражениями общества «ИВА» о необходимости применения для расчета арендной платы коэффициента К3 в размере 0,001%.

Проверив законность и обоснованность обжалуемого решения суда, оценив доводы апелляционных жалоб, апелляционный суд приходит к следующим выводам.

Исходя из содержания прав и обязанностей сторон по договору УЗ № 004435-Вр-2013 от 27.08.2013, суд первой инстанции правильно квалифицировал спорные правоотношения  как правоотношения по договору аренды, регулируемые главой  34 Гражданского кодекса Российской Федерации, ввиду согласования сторонами существенных условий договора аренды об объекте аренды (пункт 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации) и размере арендной платы (статья 614 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с подпунктом 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации одним из принципов земельного законодательства является платность использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату.

Согласно статьям 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором.

В пунктах 16, 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» содержатся следующие разъяснения.

В силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом. К договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений. Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом, вопреки утверждениям ООО «ИВА», дополнительного соглашения сторон об изменении договора аренды не требуется.

Поскольку переданный обществу в аренду земельный участок относится к землям, государственная собственность на которые не разграничена, а договор аренды заключен после введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации, установленная им арендная плата является регулируемой.

В силу подпункта 2 пункта 3 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена.

На территории Челябинской области вопросы порядка определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, урегулированы Законом Челябинской области от 24.04.2008 № 257-ЗО (далее - Закон № 257-ЗО).

Частью 1 статьи 1 Закона № 257-ЗО предусмотрено, что размер годовой арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без проведения торгов (далее - арендная плата), определяется по формуле:

Ап = Скад * Сап / 100% * К1 * К2 * К3, где:

Ап - размер арендной платы;

Скад - кадастровая стоимость арендуемого земельного участка;

Сап - ставка арендной платы в зависимости от категории земель и (или) вида использования земельного участка (в процентах);

К1 - коэффициент, учитывающий вид деятельности арендатора;

К2 - коэффициент, учитывающий особенности расположения земельного участка в городском округе, муниципальном районе;

К3 - коэффициент, учитывающий категорию арендатора.

Оценив разногласия сторон, возникшие относительно применения коэффициента, учитывающего категорию арендатора, арбитражный суд апелляционной инстанции соглашается с выводом арбитражного суда первой инстанции о необходимости применения в спорный период при исчислении размера арендной платы и правомерности использования в расчете №5 коэффициента К3 в размере 0,9. 

На основании пунктов 1, 2 части 10 статьи 1 Закона Челябинской области № 257-ЗО значения коэффициента К3 могут устанавливаться по решению органов местного самоуправления городских округов и муниципальных районов при наличии экономического обоснования в пределах от 0,001 до 1 для общероссийских общественных организаций инвалидов (в том числе созданных как союзы общественных организаций инвалидов), среди членов которых инвалиды и их законные представители составляют не менее 80%, - в отношении земельных участков, используемых ими для осуществления уставной деятельности, а также для организаций, уставный капитал которых полностью состоит из вкладов вышеуказанных общероссийских общественных организаций инвалидов, если среднесписочная численность инвалидов среди их работников составляет не менее 50%, а их доля в фонде оплаты труда - не менее 25%, - в отношении земельных участков, используемых ими для производства и (или) реализации товаров (за исключением подакцизных товаров, минерального сырья и иных полезных ископаемых, а также иных товаров по перечню товаров, при производстве и (или) реализации которых организации не подлежат освобождению от уплаты земельного налога в отношении земельных участков, используемых ими для производства и (или) реализации этих товаров, утвержденному Правительством Российской Федерации), работ и услуг (за исключением брокерских и иных посреднических услуг).

Решением Челябинской городской Думы № 32/7 «Об арендной плате за землю на территории города Челябинска» в отношении вышеуказанных категорий арендаторов коэффициент К3 установлен в размере 0,001 (пункты 1, 2 приложения № 3). При этом из толкования положений пункта 1 приложения № 3 (в действовавшей  в период спорных отношении редакции) следует, что правом на льготу обладают именно общероссийские общественные организации инвалидов (в том числе созданные как союзы общественных организаций инвалидов), а для получения льготы по пункт 2 приложения № 3 необходима совокупность трех условий: 1) арендатор должен являться организацией, уставный капитал которой полностью состоит из вкладов общероссийских общественных организаций инвалидов (в том числе созданных как союзы общественных организаций инвалидов), среди членов которых инвалиды и их законные представители составляют не менее 80%; 2) в числе работников арендатора должны быть инвалиды, среднесписочная численность которых должна составлять не менее 50%, а их доля в фонде оплаты труда - не менее 25%; 3) арендатор должен использовать арендуемый земельный участок для производства и (или) реализации определенной в законе группы товаров, работ и услуг.

Утверждение подателя апелляционной жалобы «ИВА» о том, что  процитированная норма не содержит условия о создании организации, чей уставной капитал полностью состоит из вклада общественной организацией инвалидов не соответствует буквальному толкованию и подлежит отклонению. 

Как правильно установлено судом первой инстанции, совокупность всех критериев, установленных пунктом 2 приложения N 3 Решения Челябинской городской Думы от 24.06.2008 № 32/7 «Об арендной плате за землю на территории города Челябинска» у общества «ИВА» отсутствует.

Названное общество создано на основании решения единственного участника ФИО2 от 27.07.2007 № 1, который являлся единственным участником общества «ИВА» 03.08.2007 в Единый государственный реестр юридических лиц внесены сведения об обществе «ИВА»; с 21.06.2012 организация имеет единственного участника, которому принадлежит 100% доли в уставном капитале - ЧРОО ООО ИВА – «Инвалиды войны».  В качестве основного вида деятельности в Едином государственном реестре юридических лиц указана «деятельность стоянок для транспортных средств» (здесь и далее код по ОКВЭД 52.21.24). Кроме того, уставом в публичный реестр внесены сведения о семи дополнительных видах деятельности: торговля оптовая неспециализированная пищевыми продуктами, напитками и табачными изделиями (код 46.39), торговля оптовая неспециализированная (код 46.90), торговля розничная преимущественно пищевыми продуктами, включая напитки, и табачными изделиями в неспециализированных магазинах (код 47.11), деятельность автомобильного грузового транспорта и услуги по перевозкам (код 49.4), деятельность по складированию и хранению (код 52.10), транспортная обработка грузов (код 52.24), деятельность вспомогательная прочая, связанная с перевозками (код 52.29).

Таким образом, общество «ИВА» не является созданной региональной общественной организацией, являющейся подразделением общероссийской общественной организацией инвалидов.

На основании федерального закона от 31.01.2016 № 7-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» в Федеральный закон от 12.01.1996 № 7-ФЗ «О некоммерческих организациях» внесены изменения  о том, что общественные организации и ассоциации (союзы) могут иметь территориальные подразделения, являющиеся юридическими лицами, выполняющие функции общественных организаций и ассоциаций (союзов) на соответствующей территории и не являющиеся их филиалами или представительствами. Территориальные подразделения не являются участниками таких общественных организаций и ассоциаций (союзов). Территориальные подразделения общественных организаций и ассоциаций (союзов), не являющиеся их филиалами или представительствами, создаются в организационно-правовой форме общественных организаций и ассоциаций (союзов). Деятельность территориальных подразделений общественных организаций и ассоциаций (союзов), не являющихся их филиалами или представительствами, регулируется уставами указанных территориальных подразделений в соответствии с положениями о территориальных подразделениях, принятыми общественной организацией и ассоциацией (союзом) (глава I статьей 5.1 названного закона).

Так как указанная норма вступила в силу  с 31.01.2016, независимо от сохранения правового статуса общества она подлежит применению к спорным правоотношениям.

При таких обстоятельствах, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что ответчик не является лицом, имеющим право на применение при расчете арендной платы за пользование земельными участками льготного коэффициента К3 в размере 0,001. Соответственно, оснований для  оценки расчета арендной платы №5 как несоответствующего закону, у суда первой инстанции не имелось.

Вместе с тем, судебная коллегия не находит оснований  согласиться с выводом суда первой инстанции об отсутствии у ООО «ИВА» заинтересованности в оспаривании обоснованности расчета арендной платы №5 и отказе в удовлетворении первоначальных требований, исходя из отсутствия в спорный период статуса арендатора земельного участка.  

В соответствии с пунктом 1 статьи 382  Гражданского кодекса Российской Федерации право (требование), принадлежащее на основании обязательства кредитору, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или может перейти к другому лицу на основании закона.

Согласно пункту 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем).

В силу пункта 2 постановления Пленума Высшего арбитражного суда Российской Федерации от 14.03.2014 № 16 «О свободе договора и ее пределах» норма, определяющая права и обязанности сторон договора, является императивной, если она содержит явно выраженный запрет на установление соглашением сторон условия договора, отличного от предусмотренного этой нормой правила (например, в ней предусмотрено, что такое соглашение ничтожно, запрещено или не допускается, либо указано на право сторон отступить от содержащегося в норме правила только в ту или иную сторону, либо названный запрет иным образом недвусмысленно выражен в тексте нормы).

Из норм, регулирующих правоотношения по уступке права требования и переводу долга, не следует прямой запрет на передачу прав и обязанностей по договору аренды на определенный срок. Однако, исходя из существа таких правоотношений, предполагающих полную замену стороны в обязательстве по аренде, возможность заключения срочного договора перенайма противоречит существу сделки перенайма.

Договор уступки прав и обязанностей арендатора по договору аренды УЗ№004435-Вр-2013 от 27.08.2013 от 15.06.2015 подписанный между ООО «ИВА» и ФИО2 вступает в силу со дня его подписания цедентом и цессионарием и действует до 31.12.2015 (пункт 5.1. договора). 

Из приведенных ООО «ИВА» и ФИО2 доводов и предоставленных доказательств следует, что передача земельного участка во исполнение названного договора произведена  19.06.2015 (т.8 л.д. 55) Возврат переданного по названному договору земельного участка, а также документов переданных в подтверждения прав арендатора,  произведен 19.02.2016 по акту приема-передачи (т.8 л.д. 56).

Указанное подтверждает намерения сторон на оформление правоотношений по перенайму,  ограниченных определенным сроком, при продолжении отношений с первоначальным арендатором.

Выводы суда первой инстанции о соблюдении при перенайме   условий предусмотренных законом и договором также не могут признаны верными.

В соответствии с пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления. 

Договор УЗ № 004435-Вр-2013 заключен 27.08.2013, пунктом 1.4 договора его действие распространено на отношения, возникшие с 01.01.2010 до 30.06.2015.

В силу пункта 2 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора аренды применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора.

Исходя из норм пункта 1 статьи 432, пункта 1 статьи 433, статей 435 и 438 Гражданского кодекса Российской Федерации  договор считается заключенным с момента достижения сторонами соглашения по всем существенным условиям договора в предусмотренной законом форме.

Согласно пункту 6 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» соглашение сторон о том, что условия договора аренды применяются к их фактически сложившимся до его заключения отношениям, не означает, что непосредственная обязанность сторон по исполнению условий договора аренды возникла ранее заключения договора.

В соответствии с пунктом 8 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 № 59 Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» если стороны установили, что условия заключенного ими договора аренды здания применяются к их отношениям, существовавшим в течение определенного периода времени до его заключения, то при исчислении срока аренды здания в целях определения, подлежит договор государственной регистрации или нет, такой период времени не включается в срок аренды.

С учетом изложенных норм и разъяснений, договор аренды УЗ № 004435-Вр-2013, заключенный 27.08.2013 с условием о распространении его действия на фактически сложившиеся до его заключения правоотношения сторон, не может считаться заключенным на срок пять лет, как посчитал суд первой инстанции, в силу чего норма пункта 9 статьи 22  Земельного кодекса Российской Федерации к правоотношениям сторон неприменима.

Согласно пункту 15 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» поскольку пункт 2 статьи 607 и пункт 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации допускают возможность установления законом или иными правовыми актами особенностей сдачи в аренду земельных участков и такие особенности предусмотрены Земельным кодексом Российской Федерации то в случае, указанном в пункте 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, для передачи арендатором своих прав и обязанностей по договору аренды земельного участка достаточно уведомления об этом арендодателя, а в иных случаях (при применении пунктов 5 и 6 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации) достаточно уведомления собственника земельного участка, если иное не предусмотрено договором.

В соответствии с пунктом 5 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации арендатор земельного участка вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное.

В данном случае договором аренды (пунктом 4.2.15) предусмотрено, что права и обязанности по договору аренды земельного участка арендатор вправе передать с письменного согласия арендодателя.

Доказательств получения такого согласия материалы дела не содержат. Уведомление от 24.06.2015, направленное ИП ФИО2 в адрес истца (т. 8 л.д. 132) с учетом изложенных выше мотивов, правового значения не имеет, равно, как и не имеет значения факт оплаты ФИО2 арендных платежей, поскольку исполнение обязательства кредитору неуправомоченным лицом не влечет правовых последствий.

В пункте 2 статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что договор аренды земельного участка на срок один год и более подлежит государственной регистрации.

Соглашение об уступке прав по сделке, требующей государственной регистрации, должно быть зарегистрировано в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не установлено законом (пункт 2 статьи 389 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 2 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21.12.2017 № 54 «О некоторых вопросах применения положений главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации о перемене лиц в обязательстве на основании сделки», если иное не установлено законом, договор цессии по сделке, требующей государственной регистрации, должен быть зарегистрирован в порядке, установленном для регистрации этой сделки.

Поскольку договор аренды УЗ № 004435-Вр-2013 от 27.08.2013 оформлен на срок более одного года и подлежал государственной регистрации,  подлежал государственной регистрации и договор уступки (цессии) от 15.06.2015, доказательства чего в материалах дела отсутствуют.

Согласно пункту 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

В абзаце пятом пункта 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» указано, что в силу статьи 308 Гражданского кодекса права, предоставленные лицу, пользующемуся имуществом по договору аренды, не прошедшему государственную регистрацию, не могут быть противопоставлены им третьим лицам.

С учетом изложенного, в отношениях с КУиЗО г. Челябинска в спорный период, ФИО2 не может считаться надлежащим арендатором земельного участка в период.

В этой связи, на основании статьи 307, 309, 310, пункта 1 статьи 420, статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанность по исполнению договорных обязательств арендатора возлагается на ответчика.

Поскольку доказательства оплаты арендной платы в полном объеме не представлены, арендная плата подлежит взысканию с общества «ИВА» в пользу истца по первоначальному иску.

Оценивая размер обязательств ответчика по первоначальному иску, судебной коллегией установлено, что в счет внесения арендных платежей за период с 01.01.2016 по 30.06.2017 ФИО5 платежными поручениями № 941 от 04.07.2017 и № 587 от 21.07.2016 произведено перечисление 800 руб. и в размере 1490,00 руб. (т.9 л.д.18, 19). Поскольку ФИО5  являлся директором ООО «ИВА», а в платежном поручении № 941 от 04.07.2017 указано на внесение арендной платы за 2017 год, задолженность ответчика подлежит уменьшению на названные суммы.

Вместе с тем, отнесение за спорную задолженность перечисления 4 200 руб. ФИО2 платежным поучением № 88 от 04.06.2015 (т.9 л.д.17) произведено быть не может. Названный платеж произведен до начала спорного периода и по пояснениям Комитета учтен при расчете задолженности за период с 01010.2010 по 31.12.2015, предъявленной ко взысканию в рамках дела № А76-25519/2018.

С учетом названного, требования КУиЗО о взыскании суммы основного долга подлежат частичному удовлетворению в сумме 1 001 161 руб. 61 коп.  (справочный расчет истца по первоначальному иску на л. д. 93-96 т.9).

В силу пункта 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

В соответствии с пунктом 6.3. договора за нарушение сроков перечисления арендной платы арендатор уплачивает пени в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательств, от размера арендной платы за каждый день просрочки исполнения денежного обязательства по ее оплате или соответствующей части указанного обязательства.

Согласно пункту 65 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» по смыслу статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации, истец вправе требовать присуждения неустойки по день фактического исполнения обязательства (в частности, фактической уплаты кредитору денежных средств, передачи товара, завершения работ). Присуждая неустойку, суд по требованию истца в резолютивной части решения указывает сумму неустойки, исчисленную на дату вынесения решения и подлежащую взысканию, а также то, что такое взыскание производится до момента фактического исполнения обязательства.

Поскольку требования истца о взыскании арендной платы частично признаны судом обоснованными, требования о взыскании неустойки также подлежат частичному удовлетворению в сумме 75 134 руб. 59 коп., с продолжением начисления договорной пени до момента фактического исполнения обязательства. При определении размера штрафных санкций, судебной коллегией учтено добровольное  перечисление ответчиком 129 руб. 62 коп.  платежным поручением № 587 от 21.07.2016  в составе суммы 1490 руб. (справочный расчет истца по первоначальному иску на л. д. 93-96 т.9).

С учетом изложенных мотивов, решение суда первой инстанции в части отказа в удовлетворении первоначального иска подлежит отмене, в связи с несоответствием выводов изложенных в решении обстоятельствам дела  и неправильным применением норм материального права (пункты   3, 4 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), с принятием нового судебного акта об удовлетворении требований КУиЗО г. Челябинска в части взыскания задолженности в сумме 1 001 161 руб. 61 коп. и пени  в сумме 75 134 руб.59 коп., с продолжением начисления договорной пени до момента фактического исполнения обязательства. В остальной части заявленные  первоначальные и встречные требования удовлетворению не подлежат.  

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта, на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.

Государственная пошлина за рассмотрение дела судами первой и апелляционной инстанции распределяется между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. 

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда  Челябинской области от 11.06.2019 по делу № А76-32222/2017 отменить в части отказа в удовлетворении первоначальных исковых требований.

Изложить резолютивную часть решения в следующей редакции:

«Исковые требования Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска к  обществу с ограниченной ответственностью «ИВА» удовлетворить частично.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «ИВА»  в пользу Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска  задолженности по договору аренды земельного участка УЗ № 004435-Вр-2013 от 27.08.2013  за период с 01.01.2016 по 30.06.2017 в  сумме 1 001 161 руб. 61 коп.,  пени  за период с 01.04.2016 по 30.06.2017 в сумме 75 134 руб. 59 коп., с продолжением начисления до момента фактического исполнения обязательства по оплате задолженности в размере 1 001 161 руб. 61 коп . из расчета  в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства , за каждый день просрочки.

В удовлетворении первоначального искового заявления в остальной части, удовлетворении встречного искового заявления – отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «ИВА» в доход федерального бюджета государственную пошлину по первоначальному иску в сумме 23 752 руб.».

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судьяИ.Ю. Соколова

Судьи:Г.Н. Богдановская

 Л.П. Ермолаева