Арбитражный суд

Ханты-Мансийского автономного округа – Югры 

ул. Мира 27, г. Ханты-Мансийск, 628012, тел. (3467) 95-88-71, сайт http://www.hmao.arbitr.ru

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

г. Ханты-Мансийск

Дело № А75-18551/2024

Резолютивная часть решения объявлена 14 января 2025 года.

Решение изготовлено в полном объеме 28 января 2025 года.

Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа – Югры в составе судьи Бачурина Е.Д., при ведении протокола секретарем судебного заседания Курочкиной М.В., рассмотрев в судебном заседании заявление индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП: 

<

***>, ИНН: 

<

***>; далее - предприниматель) к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ханты-Мансийскому автономному округу - Югре (далее - управление) о признании незаконным отказа в государственной регистрации перехода права собственности в отношении недвижимого имущества, изложенного в уведомлении от 05.08.2024 № КУВД-001/2024-16361812/3,

с привлечением к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, - Муниципального образования Сельское поселение Саранпауль Березовского района Ханты-Мансийского автономного округа - Югры в лице администрации Сельского поселения Саранпауль (далее - администрация), ФИО2, ФИО3 - единственного учредителя общества с ограниченной ответственностью «Кедр» (далее - общество «Кедр»),

при участии в судебном заседании представителей предпринимателя - ФИО4 по доверенности от 01.06.2023 и управления - ФИО5 по доверенности от 15.01.2024,

установил:

на основании распоряжения от 24.10.2002 № 116-р администрацией утвержден акт выбора земельного участка, расположенного по адресу: Ханты-Мансийский автономный округ – Югра, 

<

...> (кадастровый номер 86:05:0103037:32).

Постановлением администрации от 26.04.2010 № 460 земельный участок предоставлен ФИО2 для строительства магазина смешанных товаров, с ней заключен договор аренды земельного участка.

Здание магазина-бара, возведено ФИО6 в 2006 году на земельном участке, 06.07.2012 ему присвоен кадастровый номер 86:05:0103036:50, сведения об указанном объекте недвижимого имущества имеют статус «актуальные, ранее учтенные».

Между ФИО2 (продавец) и обществом «Кедр» (покупатель) заключен договор купли-продажи от 20.03.2010, по условиям которого общество приобрело у ФИО2 в собственность здание магазина-бара, предназначенного для размещения торговой точки по цене 2 858 000 руб.

Оплата цены договора купли-продажи от 20.03.2010 осуществлялась обществом «Кедр» путем передачи денежных средств в размере 1 008 000 руб. по расписки и за счет привлечения кредитных денежных средств. Так, между обществом «Кедр» (заемщик) и публичным акционерным обществом «Сбербанк» (кредитор) заключен кредитный договор от 30.03.2010 № 9050ик, в рамках которого обществу предоставлены на возмездной и возвратной основах кредит в размере 2 000 000 руб., это финансирование носило целевой характер - приобретение здания магазина-бара, которое впоследствии было предоставлено заёмщиком кредитору в качестве обеспечения исполнения обязательств (договор залога от 30.03.2010 № 9050ик/1).

Между обществом «Кедр» (продавец) и предпринимателем (покупатель) заключен договор купли-продажи от 25.05.2013, по условиям которого общество реализовало здание магазина-бара предпринимателю по цене 1 200 000 руб. Денежные средства внесены предпринимателем в кассу общества наличными (квитанции к приходным кассовым ордерам № 5 от 25.03.2013, № 8 от 20.06.2013, № 9 от 28.06.2013, № 11 от 26.07.2013, № 14 от 31.08.2013, № 18 от 20.09.2013, № 23 от 31.10.2013).

Общество «Кедр» исключено из Единого государственного реестра юридических лиц (далее - ЕРЮЛ) 04.04.2016.

Предприниматель 12.04.2023 обратился в управление с заявлением о государственной регистрации права собственности на здание магазина-бара.

24.04.2023 предпринимателем получено уведомление о приостановлении государственной регистрации прав до 24.07.2023, поскольку согласно общество 04.04.2016 исключено из ЕГРЮЛ, как недействующее юридическое лицо.

Необходимость оформления права собственности на здание магазина-бара и невозможность оформления в предусмотренном законом порядке послужили основанием для обращения предпринимателя в арбитражный суд с иском к администрация о признании права собственности на указанный объект недвижимого имущества – здание магазина-бара.

Решением Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа – Югры от 22.09.2023 по делу № А75-10966/2023, оставленным без изменения постановлением Восьмого арбитражного апелляционного суда от 14.12.2023 и постановлением Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 25.03.2024, в удовлетворении требований предпринимателя отказано в полном объеме.

К участию в деле № А75-10966/2023 в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, арбитражным судом первой инстанции было привлечено управление.

Разрешая спор, суд первой инстанции указал на отсутствие спора о праве между сторонами по делу, недоказанности предпринимателем наличия нарушенного и подлежащего защите избранным им способом права, что выступило основанием для отказа в удовлетворении иска.

Суды апелляционной и кассационной инстанций поддержали выводы суда первой инстанции о том, что администрация не заявляет о своих правах на имущество, спор с администрацией у истца отсутствует.

Судами вышестоящих инстанций указано на то, что требование предпринимателя основано не на оспаривании его права ответчиком, а на невозможности зарегистрировать право в обычном порядке, ввиду ликвидации продавца, в связи с чем пришли к выводу о ненадлежащим выборе предпринимателем способа защиты права. В частности, суды сделали выводы о том, что требование предпринимателя подлежит защите с применением иных способов, на которые указано в пункте 62 Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее – Постановление № 10/22).

После завершения рассмотрения дела № А75-10966/2023 в арбитражных судах трёх инстанций предприниматель (18.04.2024) повторно обратился в управление с заявлением о регистрации права собственности на здание магазина-бара.

Уведомлением от 02.05.2024 государственная регистрация права собственности приостановлена.

Выводы административного органа о приостановлении регистрации, со ссылками на положения пунктов 5, 7, 44 части 1 статьи 26 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон № 218-ФЗ), основаны на непредставлении предпринимателем документов, необходимых для осуществления государственного регистрационного учета.

В частности, управлением указано на отсутствие волеизъявления собственника имущества на его отчуждение, а также зарегистрированного за обществом «Кедр» вещного права на здание магазина-бара. Административным органом рекомендовано предпринимателю обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании права собственности на спорный объект недвижимости.

Уведомлением от 05.08.2024 № КУВД-001/2024-16361812/3 управление отказало предпринимателю в регистрации права собственности на здание магазина-бара.

Предприниматель, ссылаясь на судебные акты, принятые в рамках дела № А75-10966/2023, отсутствие у него иной возможности зарегистрировать вещное право на здание магазина-бара, обратился в арбитражный суд с рассматриваемым заявлением о признании незаконным уведомления от 05.08.2024 № КУВД-001/2024-16361812/3, обязании управления осуществить государственную регистрацию права собственности на спорный объект недвижимости.

Определением суда от 23.09.2024 заявление предпринимателя принято, возбуждено производству по настоящему делу.

В ходе рассмотрения дела судом установлено, что в Единый государственный реестр записей актов гражданского состояния внесена запись акта смерти ФИО2 (свидетельство от 26.10.2017 № I-ПН 726116). Из публичных сведений, содержащихся в реестре наследственных дел на сайте Федеральной нотариальной платы, следует, что наследственное дело в связи со смертью ФИО2 органами нотариата не возбуждалось.

В целях наиболее полного и всестороннего рассмотрения спора к участию в деле привлечены лица, имевшие в различные периоды времени правопритязания на здание магазина-бара, - администрация, ФИО3 - единственный учредитель общества «Кедр».

В отзывах администрация и ФИО3 указывают на отсутствие у них правопритязаний на спорный объект недвижимости, полагают, что вещное право на здание магазина-бара перешло к предпринимателю на законном основании.

Управление в отзыве возражает против удовлетворения требований, настаивает на законности и обоснованности отказа в государственной регистрации права собственности на здание магазина-бара.

В судебном заседании представитель предпринимателя пояснил, что его доверитель фактически владеет и пользуется зданием магазина-бара с 2013 года, осуществляет в нем предпринимательскую деятельность по розничной торговле с момента приобретения недвижимости и до настоящего времени (патент от 30.12.2016 № 8611160001313).

Изучив материалы дела, доводы, изложенные в заявлении и отзывах на него, выслушав объяснения лиц, явившихся в судебное заседание, проверив в соответствии со статьями 71, 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) наличие (отсутствие) оснований для удовлетворения заявленных требований, арбитражный суд пришёл к следующим выводам.

1. В соответствии со статьей 198 АПК РФ и статьи 13 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) в круг обстоятельств, подлежащих установлению при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных актов, действий (бездействия) госорганов входят проверка соответствия оспариваемого акта закону или иному нормативному правовому акту, проверка факта нарушения оспариваемым актом, действием (бездействием) прав и законных интересов заявителя, а также соблюдение срока на подачу заявления в суд.

Согласно частям 4 и 5 статьи 200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).

Согласно статье 1 Закона № 218-ФЗ государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества.

В соответствии со статьей 14 Закона № 218-ФЗ государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, к которому должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения, соответствующие требованиям, указанным в статье 18 вышеназванного Федерального закона.

Документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре недвижимости (далее - ЕГРН). Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества, вид регистрируемого права и в установленных законодательством случаях должны быть нотариально удостоверены, скреплены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством должностных лиц (пункт 1 статьи 21 Закона № 218-ФЗ).

Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Согласно пункту 1 статьи 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, в том числе их возникновение, подлежат государственной регистрации в ЕГРН органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

В соответствии с частью 3 статьи 15 Закона № 218-ФЗ государственная регистрация прав без одновременного государственного кадастрового учета осуществляется по заявлению сторон договора - при государственной регистрации договора и (или) права, ограничения права или обременения объекта недвижимости, возникающих на основании такого договора, если иное не установлено настоящим Законом.

Согласно пунктам 1, 5 части 1 статьи 26 Закона № 218-ФЗ осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если лицо, указанное в заявлении в качестве правообладателя, не имеет права на такой объект недвижимости и (или) не уполномочено распоряжаться правом на такой объект недвижимости, а также в случае, если не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

Согласно части 2 статьи 26 Закона № 218-ФЗ государственная регистрация прав приостанавливается на срок до устранения причин, послуживших основанием для принятия решения о приостановлении, но не более чем на три месяца.

В силу статьи 27 Закона № 218-ФЗ в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26 настоящего Федерального закона.

Пунктом 12 статьи 29 Закона № 218-ФЗ предусмотрена возможность обжалования отказа в государственной регистрации прав заинтересованным лицом в суд.

Согласно пункту 62 Постановления № 10/22 при ликвидации продавца - юридического лица, судам необходимо учитывать следующее. Покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Отказ государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности в связи с отсутствием заявления продавца может быть обжалован в суд по правилам главы 25 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации или главы 24 АПК РФ.

Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя. В резолютивной части решения суд обязывает государственного регистратора совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности.

Отсутствие государственной регистрации права собственности продавца на недвижимость на дату заключения договора купли-продажи само по себе не влияет на действительность такого договора как основания возникновения соответствующего обязательства. Стороны договора купли-продажи недвижимости вправе обратиться в регистрирующий орган за государственной регистрацией перехода права собственности к покупателю после оформления данного права за продавцом в установленном законом порядке. При этом право собственности покупателя на объект недвижимости согласно статье 223 ГК РФ возникает с момента его государственной регистрации.

В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд, исходя из пункта 3 статьи 551 ГК РФ, по требованию другой стороны вправе вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. При указанных обстоятельствах государственная регистрация перехода права собственности производится на основании решения суда.

Названная норма права применяется по аналогии и тогда, когда обязанность продавца недвижимости (юридического лица) по участию в государственной регистрации перехода права собственности не может быть исполнена по причине его ликвидации.

В рассматриваемом случае, обстоятельства исполнения обязательств предпринимателя перед обществом «Кедр» по оплате приобретенного им здания магазина-бара подтверждаются, имеющимися в материалах дела документами (квитанции к приходным кассовым ордерам).

Доказательства оплата цены приобретенного обществом «Кедр» у ФИО2 спорного объекта недвижимости сторонами спора также представлены. Оснований полагать, что у общества отсутствовала возможность исполнения обязательств по оплате недвижимого имущества, в условиях привлечения им для этого денежных средств у кредитной организации, у арбитражного суда не имеется.

Земельный участок для строительства на нем здания магазина-бара изначально предоставлялся ФИО2 муниципальным образованием, что подтверждается изданными самим муниципальным образованием правовыми актами.

При этом иные лица, в различные периоды владевшие земельным участком либо зданием магазина-бара (муниципальное образование, единственный учредитель общества «Кедр»), последовательно указывают на отсутствие у них правопритязаний на спорный объект недвижимости.

Таким образом, в условиях наличия в материалах дела доказательств осуществления оплаты предпринимателем обществу «Кедр» стоимости здания магазина-бара, исключения последнего из ЕГРЮЛ, отсутствия спора относительно фактического собственника объекта недвижимости, а также наличия вступивших в законную силу судебных актов об отказе в признании права собственности предпринимателя на здание, арбитражный суд приходит к выводу, что отсутствие в ЕГРН записи о государственной регистрации права собственности общества «Кедр» на спорное недвижимое имущество не может являться препятствием для перехода права собственности на это же имущество к предпринимателю как его покупателю и соответствующей государственной регистрации.

2. Общеправовой принцип правовой определенности предполагает стабильность правового регулирования и исполнимость вынесенных судебных решений. Судебные акты должны быть исполнимы реально и безусловно (Постановления Конституционного Суда Российской Федерации от 05.02.2007 № 2-П и от 26.06.2020 № 30-П).

При осуществлении правового регулирования суд должен соблюдаться принцип поддержания доверия граждан к закону и действиям государства, предполагающий правовую определенность, сохранение разумной стабильности правового регулирования, с тем, чтобы участники соответствующих правоотношений могли в разумных пределах предвидеть последствия своего поведения и быть уверенными в неизменности своего официально признанного статуса, приобретенных прав, действенности и государственной защиты.

Для соблюдения принципов правовой определенности и стабильности судебного акта, также являющихся проявлением права на судебную защиту (Постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 17.11.2005 № 11-П), и обеспечения справедливого баланса между интересами всех затрагиваемых лиц, суд, при принятии жалобы соответствующего лица или постановке вывода о ее рассмотрении по существу, оценивает не только наличие обоснованных оснований полагать, что обжалуемый акт существенным образом влияет на его права и законные интересы, но и наличие у него обоснованных и убедительных доводов о принятии такого акта с нарушением закона и потому необходимости его отмены (определения Верховного Суда Российской Федерации от 24.12.2015 № 304-ЭС15-12643, от 26.09.2016 № 309-ЭС16-7158).

Предприниматель ранее уже обращался в арбитражный суд за защитой нарушенного права и вступившими в законную силу судебными актами арбитражных судов трёх  инстанций в удовлетворении заявленных (вещно-правовых) требований отказано ввиду неправильного определения способа защиты нарушенного права (дело № А75-10966/2023).

К участию в указанном деле также привлекался административный орган (определение суда от 14.06.2023), который свою позицию по существу спора не высказывал, участия в состязательном процессе не принимал, каких-либо действий для установления объективной истины не осуществлял, что, в свою очередь возлагает на него бремя несения рисков совершения (несовершения) им процессуальных действий (часть 2 статьи 9 АПК РФ).

При этом достоверно зная о результатах рассмотрения дела № А75-10966/2023 в различных инстанциях (спор разрешен в марте 2024 года) и вопреки общим принципам обязательности судебных актов (статьи 16 АПК РФ) в настоящим деле управление настаивает на правомерности своих действий по повторному отказе в регистрации права (совершены в мае и августе 2024 года) и необходимости предпринимателю обращаться в арбитражный суд с заявлением о признании права собственности, при этом указанное заявление исходя из тождественности требований арбитражным судом быть рассмотрено не может (пункт 2 части 1 статьи 150 АПК РФ).

Таким образом, в случае отказа предпринимателю в удовлетворении требований, предъявленных к административному органу в рамках настоящего дела, сложится ситуация при которой последний утратит возможность защиты (регистрации) приобретенного им вещного права на здание магазина-бара, что, по сути, является лишением гарантированного статьей 46 Конституции Российской Федерации права на судебную защиту.

С учётом изложенного, арбитражный суд, исследовав и оценив имеющиеся в материалах дела доказательства в их совокупности и взаимосвязи, считает, что отказ административного органа фактически лишает возможности предпринимателя надлежащим образом оформить принадлежащее ему право собственности на здание магазина-бара и препятствует реализации правомочий собственника, в связи с чем обжалуемый ненормативный правовой акт подлежит отмене.

В качестве способа устранения нарушенного права суд полагает необходимым возложить на управление обязанность осуществить государственную регистрацию права собственности предпринимателя на спорный объект недвижимости, что соответствует требованиям главы 24 АПК РФ.

При изготовлении резолютивной части решения судом допущена опечатка, вместо правильного указания номера спорного дома - «12 Б», судом ошибочно указано «126». Допущенная опечатка носит технический характер, не влияет на существо вынесенного решения и не изменит его содержания, в связи с чем суд в соответствии с частью 3 статьи 179 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации считает возможным при изготовлении полного текста решения внести соответствующее исправление в его резолютивную часть.

Учитывая изложенное, руководствуясь статьями 68, 71, 167 - 170, 198, 200 АПК РФ, Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры

РЕШИЛ:

признать незаконным отказ индивидуальному предпринимателю ФИО1 в государственной регистрации перехода права собственности в отношении недвижимого имущества - модуля сборно-разборного павильона, предназначенного для размещения торговой точки, с кадастровым номером 86:05:0103036:50, расположенного по адресу: Ханты-Мансийский автономный округ-Югра, 

<

...>, изложенный в уведомлении Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ханты-Мансийскому автономному округу - Югре от 05.08.2024 № КУВД-001/2024-16361812/3.

Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ханты-Мансийскому автономному округу - Югре осуществить государственную регистрацию права собственности индивидуального предпринимателя ФИО1 на недвижимое имущество - модуль сборно-разборного павильона, предназначенный для размещения торговой точки, с кадастровым номером 86:05:0103036:50, расположенный по адресу: Ханты-Мансийский автономный округ-Югра, 

<

...> Б.

Решение может быть обжаловано в Восьмой арбитражный апелляционный суд в течение месяца после его принятия путем подачи апелляционной жалобы. Апелляционная жалоба подается через Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры.

Решение арбитражного суда первой инстанции может быть обжаловано в суд кассационной инстанции при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья                                                                                                        Е.Д. Бачурин