ШЕСТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Вокзальная, 2, г. Ессентуки, Ставропольский край, 357601, http://www.16aas.arbitr.ru,

e-mail: info@16aas.arbitr.ru, тел. 8 (87934) 6-09-16, факс: 8 (87934) 6-09-14

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Ессентуки                                       Дело № А63-6190/2022

23.12.2022

Резолютивная часть постановления объявлена 20.12.2022.

Постановление изготовлено в полном объеме 23.12.2022.

Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего Семенова М.У., судей Егорченко И.Н., Сомова Е.Г., при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1, при участии в судебном заседании представителей: от общества с ограниченной ответственностью «Доступное Жилье»  – ФИО2 (по доверенности), от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю – ФИО3 (по доверенности), в отсутствие третьего лица, надлежащим образом извещенного о дате, времени и месте судебного заседания, рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда по адресу: ул. Вокзальная, 2, г. Ессентуки, Ставропольский край, апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 12.10.2022 по делу                                     № А63- 6190/2022,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Доступное Жилье» (далее – истец, общество, ООО «Доступное Жилье») обратилось в арбитражный суд с иском к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю (далее – ответчик, управление) об обязании осуществить государственную регистрацию объекта недвижимости, расположенного по адресу: 

<

...> кадастровый номер 26:32:030205:247, о признании неправомерными действий по осуществлению государственной регистрации и взыскании государственной пошлины, уплаченной при регистрации объекта недвижимости от 28.12.2021 и 18.01.2022 в размере 44 000 руб., проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 1 848 руб.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самомстоятельных требований относительно предмета спора, привлечено ООО «Фаворит-Юг».

21.07.2022 ООО «Доступное Жилье» уточнило исковые требования и просило о признании незаконным уведомления от 27.04.2022 № КУВД-001/2022-154571174/1 о приостановлении государственной регистрации права на квартиру с кадастровым номером 26:32:030205:247, расположенную по адресу: 

<

...> кадастровый номер 26:32:030205:247, обязании произвести государственную регистрацию.

Истцом также заявлен отказ от иска в части взыскания государственной пошлины, уплаченной при регистрации объекта недвижимости от 28.12.2021 и 18.01.2022 в размере 44 000 руб., процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 1 848 руб.

Решением от 12.10.2022 принят частичный отказ истца от требований в части взыскании государственной пошлины, уплаченной при регистрации объекта недвижимости от 28.12.2021 и 18.01.2022 в размере 44 000 руб., процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 1 848 руб. Производство по делу в указанной части прекращено. В остальной части уточненные исковые требования удовлетворены.

Не согласившись с решением суда, управление обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе удовлетворении заявленных требований в полном объеме. Апелляционная жалоба мотивирована тем, что при заключении договора купли-продажи объекта недвижимости, а именно, квартиры, расположенной по адресу: 

<

...>, протокол № 290 о признании победителем торгов ООО «Доступное Жилье» отсутствовало согласие органа опеки, а также договор купли-продажи от 24.12.20221 не содержит нотариального удостоверения.

В отзыве на апелляционную жалобу общество просит оставить решение суда первой инстанции без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Информация о принятии апелляционной жалобы вместе с соответствующим файлом размещена в информационно-телекоммуникационной сети Интернет на сайте суда и Картотеке арбитражных дел (по веб-адресу: www.kad.arbitr.ru) в соответствии с положениями части 6 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ). 

В судебном заседании представитель управления доводы апелляционной жалобы поддержал, просил решение суда первой инстанции отменить, апелляционную жалобу – удовлетворить.

Представитель общества относительно доводов апелляционной жалобы возражал, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

В соответствии со статьей 156 АПК РФ апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствие других лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о дате, времени и месте судебного заседания, по имеющимся материалам.

Исследовав материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции считает, что решение Арбитражного суда Ставропольского края от 12.10.2022 по делу № А63- 6190/2022 подлежит оставлению без изменения по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела,  13.04.2022 ООО «Доступное Жилье» обратилось в МФЦ г. Ставрополя для получения государственной услуги – государственная регистрация права на недвижимое имущество, находящееся по адресу: 

<

...>, кадастровый номер 26:32:030205:247.

Управление в уведомлении от 27.04.2022 № КУВД-001/2022-154571174/1 известило заявителя о приостановлении государственной регистрации По следующим основаниям: не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации права; форма и (или) содержание документа, представленного для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации; сделка, подлежащая государственной регистрации или являющаяся основанием для государственной регистрации права, ограничения права или обременения объекта недвижимости, является ничтожной.

Обществом в качестве правоустанавливающих документов были предоставлены протокол № 290 о результатах торгов по продаже арестованного имущества от 23.12.2021 и договор купли-продажи недвижимости от 24.12.2021.

Ответчик указал, что по сведениям из ЕГРН квартира по адресу: 

<

...>, кадастровый № 26:32:030205:247 принадлежит на праве общей долевой собственности в том числе, несовершеннолетним ФИО4 и ФИО4, в связи с чем представление для государственной регистрации договора купли-продажи в простой письменной форме не соответствует действующему законодательству; кроме того для совершения сделки по распоряжению имуществом несовершеннолетнего необходимо получить согласие органа опеки.

В уведомлении от 27.04.2022 управление также указало, что для устранения причин приостановления государственной регистрации заявителю рекомендуется предоставить нотариально удостоверенный договор купли-продажи.

Полагая, что уведомление от 27.04.2022 № КУВД-001/2022-154571174/1 является незаконным, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции обоснованно удовлетворил исковые требования, исходя из следующего.

Так, в соответствии с частью 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного акта, решения или действий закону или иному нормативному правовому акту, а также обстоятельств, послуживших основанием для его вынесения возлагается на орган, принявший этот ненормативный правовой акт (часть 5 статьи 200 АПК РФ).

Согласно части 2 статьи 14 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее  -  Закон № 218-ФЗ) основаниями для осуществления государственной регистрации прав являются: акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления; договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества; вступившие в законную силу судебные акты; иные документы, предусмотренные Федеральным законом, а также другие документы, которые подтверждают наличие, возникновение, переход, прекращение права или ограничение права и обременение объекта недвижимости.

В пункте 3 части 1 статьи 29 Закона № 218-ФЗ предусмотрено, что государственная регистрация прав включает в себя проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных названным законом оснований для приостановления государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственной регистрации прав. 

Согласно части 5 статьи 29 Закона № 218-ФЗ в день приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав органом регистрации прав заявителю выдается или направляется уведомление о приостановлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав с указанием оснований такого приостановления в соответствии с частью 7 данной статьи. Уведомление о приостановлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав должно содержать указание всех причин, послуживших основанием для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, с обязательной ссылкой на положения Закона № 218-ФЗ. 

В статье 26 (пункте 7 части 1, части 2) Закона № 218-ФЗ предусмотрено, что осуществление государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если форма и (или) содержание документа, представленного для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации. Осуществление государственной регистрации прав приостанавливается на срок до устранения причин, послуживших основанием для принятия решения о приостановлении, но не более чем на три месяца, если иное не установлено этой статьей.

Анализ вышеуказанных норм права позволяет сделать вывод о том, что  государственная регистрация осуществляется государственным регистратором и представляет собой процесс внесения сведений о праве на объект недвижимого имущества в ЕГРН после проведения правовой экспертизы. 

При этом, совершая соответствующие регистрационные действия, государственный регистратор руководствуется исключительно нормами действующего законодательства. 

В соответствии с пунктом 3 статьи 8.1 ГК РФ в случаях, предусмотренных законом или соглашением сторон, сделка, влекущая возникновение, изменение или прекращение прав на имущество, которые подлежат государственной регистрации, должна быть нотариально удостоверена.

Статьей 42 Закона № 218-ФЗ установлено, что сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке.

Учитывая, что в рамках настоящего дела по договору купли-продажи недвижимости от 24.12.2021 произведено отчуждение одновременно всех долей участников долевой собственности по одной сделке, норма статьи 42 Закона № 218-ФЗ об обязательном нотариальном удостоверении сделок по отчуждению долей в праве общей собственности по существу направлена на защиту прав долевых собственников, в том числе, при соблюдении права преимущественного приобретения доли, в то время как реализация указанного права в данном случае невозможна в силу обращения взыскания в судебном порядке на заложенное имущество, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что применительно к положениям статьи 42 Закона о регистрации нотариальное удостоверение указанного договора не требуется.

В соответствии с частью 2 статьи 54 Закона № 218-ФЗ сделки, связанные с распоряжением недвижимым имуществом на условиях опеки, а также сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным, подлежат нотариальному удостоверению.

В силу статьи 43 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате, утвержденных Верховным Советом Российской Федерации 11.02.1993 № 4462-1, при удостоверении сделок нотариус осуществляет проверку дееспособности граждан и правоспособности юридических лиц, а также наличия волеизъявления заявителей. В случае, если за совершением нотариального действия обратился представитель заявителя, проверяются полномочия представителя.

Вместе с тем суд первой инстанции верно учел, что заключение договора купли-продажи недвижимости от 24.12.2021 не обусловлено добровольным распоряжением участниками долевой собственности, в том числе лицами, обладающими неполной гражданской дееспособностью, своими долями в праве собственности на квартиру, что требовало бы от нотариуса проверки наличия волеизъявления заявителей сделки.

В соответствии с пунктом 1.2 договора купли-продажи недвижимости от 24.12.2021 имущество продается во исполнение распоряжения Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ставропольском крае № 26-729-р от 18.11.2021, принятого на основании постановления о передаче арестованного имущества на реализацию/торги ведущего судебного пристава-исполнителя ФИО5 от 04.06.2021.

Кроме того, договор купли-продажи недвижимости от 24.12.2021 подписан ООО «Доступное Жилье» и Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ставропольском крае в лице ООО «Фаворит-Юг» и без привлечения к оформлению сделки лиц, обладающих неполной гражданской дееспособностью.

В соответствии с пунктом 2 статьи 37 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других сделок, влекущих уменьшение имущества подопечного.

Статьей 237 ГК РФ установлено, что изъятие имущества путем обращения взыскания на него по обязательствам собственника производится на основании решения суда, если иной порядок обращения взыскания не предусмотрен законом или договором. Право собственности на имущество, на которое обращается взыскание, прекращается у собственника с момента возникновения права собственности на изъятое имущество у лица, к которому переходит это имущество.

Таким образом, нотариальное удостоверение сделки в целях выполнения требования части 2 статьи 54 Закона № 218-ФЗ предполагается только в отношении тех сделок, где стороной договора являются несовершеннолетние лица, отчуждающие свои доли в недвижимом имуществе.

Между тем, в отношении сделок по отчуждению недвижимого имущества, на которое обращено взыскание по решению суда, и в которых сторонами выступают лицо, выигравшее торги, и организатор торгов, полномочия нотариуса по проверке законности этой сделки не распространяются, так как этот порядок регламентирован законом и вытекает из судебного акта. 

Следовательно, покупатель при реализации имущества на торгах получает вещь свободной от каких-либо правопритязаний.

Решением Лермонтовского городского суда от 23.12.2020 обращено взыскание на заложенное имущество – квартиру, принадлежащую в общей долевой собственности ФИО4, ФИО6, ФИО4, ФИО4, расположенную по адресу: 

<

...>.

В данном случае факт привлечения к совершению сделки несовершеннолетних лиц отсутствует. 

Так, обращение взыскания на заложенное имущество производится в обязательном порядке в связи с наличием соответствующего судебного акта, которым была санкционирована возможность обращения взыскания. 

Соответственно, в данном случае применительно к положениям части 2 статьи 54 Закона о регистрации привлечение нотариуса и нотариальное оформление сделки не требовалось

Более того, исходя их положений статьи 20 Федерального закона от 24.04.2008 № 48-ФЗ «Об опеке и попечительстве» (далее – Закон № 48-ФЗ) недвижимое имущество, принадлежащее подопечному, не подлежит отчуждению, за исключением, в частности, принудительного обращения взыскания по основаниям и в порядке, которые установлены федеральным законом, в том числе при обращении взыскания на предмет залога.

Таким образом, по смыслу статьи 20 Закона № 48-ФЗ необходимость в согласовании сделки с органами опеки и попечительства в рассматриваемом случае также отсутствовала.

При указанных обстоятельствах, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что уведомление о приостановлении государственной регистрации права на квартиру с кадастровым номером 26:32:030205:247, расположенную по адресу: 

<

...>. является незаконным и обоснованно обязалвает управление произвести государственную регистрацию перехода права собственности на квартиру с кадастровым номером 26:32:030205:247, расположенную по адресу: 

<

...> к ООО «Доступное Жилье».

В апелляционной жалобе управление ссылалось на то, что представленный на государственную регистрацию договор купли-продажи объекта недвижимости заключен без согласия органа опеки, а также не содержит нотариального удостоверения. Вместе с тем, судом первой инстанции полно и всесторонне дала оценка тому, что полномочия нотариуса по проверке законности в отношении сделок по отчуждению недвижимого имущества, на которое обращено взыскание по решению суда, и в которых сторонами выступают лицо, выигравшее торги, и организатор торгов, не распространяются, равно как и отсутствует необходимость в согласовании сделки с органами опеки и попечительства в рассматриваемом случае также отсутствовала. Апелляционный суд принимает во внимание, что спорный договор купли-продажи недвижимости от 24.12.2021 заключен по отчуждению недвижимого имущества, на которое обращено взыскание по решению Лермонтовского городского суда от 23.12.2020, в связи с чем, полномочия нотариуса по проверке законности этой сделки не распространяются. Указанный порядок регламентирован законом и вытекает из судебного акта. При таких обстоятельствах у управления отсутствовали законные основания для требования о предоставлении договора купли-продажи, удостоверенного в нотариальном порядке и согласованного с органом опеки.

Учитывая изложенное, решение суда первой инстанции является законным и обоснованным.

При таких обстоятельствах решение суда первой инстанции надлежит оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно пункту 4 статьи 270 АПК РФ безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено. 

Руководствуясь статьями 110, 266, 268, 269, 271, 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд,

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ставропольского края от 12.10.2022 по делу                       № А63-6190/2022 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в двухмесячный срок через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий М.У. Семенов

СудьиИ.Н. Егорченко

Е.Г. Сомов