АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ КОМИ

ул. Орджоникидзе, д. 49а, г. Сыктывкар, 167982

8(8212) 300-800, 300-810, http://komi.arbitr.ru, е-mail: info@komi.arbitr.ru   

 

Именем Российской Федерации

 

РЕШЕНИЕ

Дело № А29-9216/2017

02 октября 2017 года

г. Сыктывкар

 

Резолютивная часть решения объявлена 29 сентября 2017 года, полный текст решения изготовлен 02 октября 2017 года.

 

Арбитражный суд Республики Коми в составе судьи  Скрипиной Е.С.

при ведении протокола судебного заседания секретарём судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании 26 и 29 сентября 2017 года дело по иску

Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации муниципального образования городского округа «Сыктывкар» (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>)

к Обществу с ограниченной ответственностью «Торгинвест» (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>)

третье лицо: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Коми,

о расторжении договора купли-продажи, обязании передать имущество,

в отсутствие представителей в заседании,

установил:

Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации муниципального образования городского округа «Сыктывкар» (Истец, Комитет) обратился в арбитражный суд Республики Коми с исковым заявление к Обществу с ограниченной ответственностью «Торгинвест» (Ответчик, Общество):

- о расторжении договора № 01/16 купли-продажи арендуемого имущества от 02.02.2016;

- об обязании Ответчика передать Комитету по управлению муниципальным имуществом администрации муниципального образования городского округа «Сыктывкар»  нежилое помещение (литер А-III), назначение: нежилое, общая площадь 61,4 кв.м., этаж цокольный, номера на поэтажном плане А-III по адресу: 

<

...>;

- о прекращении права собственности Общества с ограниченной ответственностью «Торгинвест» на объект недвижимого имущества -  нежилое, общая площадь 61,4 кв.м., этаж цокольный, номера на поэтажном плане А-III по адресу: 

<

...>;

- о признании права собственности муниципального образования городского округа «Сыктывкар» на объект недвижимого имущества -  нежилое, общая площадь 61,4 кв.м., этаж цокольный, номера на поэтажном плане А-III по адресу: 

<

...>.

Ответчик мотивированного отзыва на иск и истребованных судом документов не представил.

Рассмотрение дела по иску было назначено на 26 сентября 2017 года. В судебном заседании, в соответствии со статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, объявлялся перерыв до 09 час. 00 мин. 29 сентября 2017 года. После окончания перерыва судебное заседание было продолжено.

Стороны в судебное заседание явку представителей не обеспечили. Руководствуясь статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд считает возможным рассмотреть дело по имеющимся материалам в их отсутствие.

Рассмотрев материалы дела, судом установлено следующее.

В силу статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Между Комитетом (Продавец) и Обществом (Покупатель) 02.02.2016г. был заключен договор купли-продажи арендуемого имущества № 01/16 (Договор), по условиям которого Продавец продает, а Покупатель приобретает нежилые помещения (Литер А-III), назначение: нежилое, общая площадь 61,4 кв.м., этаж цокольный, номера на поэтажном плане А-III, расположенноеI по адресу: 

<

...>, являющееся собственностью муниципального образования городского округа «Сыктывкар» на основании Муниципального контракта купли-продажи объекта недвижимости от 26.07.2007г., что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 11 АА № 628574 от 23.07.2009г. (запись в Едином государственном реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним № 11-11-01/092/2009-249 от 23.07.2009).

Согласно п. 3.1 Договора, выкупная (продажная) цена недвижимого имущества, указанного в п. 2.1 договора, установлена в размере 913 400 рублей (без учета НДС).

В соответствии с п. 3.3, 3.4 и 3.5 договора, оплата недвижимого имущества осуществляется покупателем с рассрочкой платежа на 60 месяцев с момента подписания договора равными долями ежемесячно согласно расчету. На сумму денежных средств, по уплате которой предоставляется рассрочка и подлежащую перечислению, производится начисление процентов исходя из ставки, равной одной трети ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на дату опубликования объявления о продаже недвижимого имущества.

Оплата суммы основного долга и начисленных на нее процентов производится Обществом в рассрочку ежемесячными платежами в срок не позднее 02-го числа месяца согласно прилагаемому к договору купли-продажи арендуемого имущества графику платежей в период с 02.03.2016г. по 02.02.2021г.

Пунктом 3.7 договора установлено, что обязательства Покупателя по оплате недвижимого имущества считаются исполненными надлежащим образом в момент поступления денежных средств в полном объеме на расчетный счет, указанный в п. 3.2 Договора.

Согласно п. 5.1 договора, в случае нарушения установленных сроков оплаты стоимости недвижимого имущества покупатель уплачивает продавцу неустойку, устанавливаемую в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального Банка РФ, действующей на день выполнения денежного обязательства, от неуплаченной суммы за каждый день просрочки.

В силу п. 6.3 договора, договор подлежит расторжению, а имущество возврату по требованию Продавца, в случаях, признаваемых сторонами существенными нарушениями покупателем условий договора:

1) в случае однократного невнесения покупателем платежа и неустойки, предусмотренной п. 5.1 настоящего договора;

2) в случае невнесения покупателем платежа два раза подряд;

3) в случае неполного внесения покупателем платежа, предусмотренного расчетом.

В соответствии с п. 6.4 договора в связи с оплатой недвижимого имущества в рассрочку в силу закона недвижимое имущество, указанное в п. 2.1 с момента государственной регистрации перехода права собственности и до полного исполнения обязательства покупателя по оплате недвижимого имущества согласно разделу 3 договора признается находящимся в залоге у муниципального образования городского округа «Сыктывкар» для обеспечения исполнения покупателем обязанности по оплате.

Договор вступает в силу с момента подписания его обеими сторонами и действует до полного исполнения ими обязательств по договору или до расторжения данного договора в случаях, предусмотренных законодательством (п. 7.1 договора). 

Договор № 01/16 от 02.02.2016г. заключен сторонами в порядке Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

По сведениям Управления Росреестра по РК государственная регистрация перехода права собственности к Обществу произведена в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 16.02.2016г. Одновременно в ЕГРП 16.02.2016г. зарегистрирована ипотека в силу закона. 

По утверждению истца, ответчик перестал вносить выкупные платежи с декабря 2016 года. В предыдущий период платежи вносились не систематически, не в полном объеме, в нарушение подписанного сторонами графика. По состоянию на 03.07.2017 года сумма задолженности составила 134 961 руб. 34 коп., в том числе сумма начисленной пени 4 576 руб. 69 коп.

В адрес Общества неоднократно направлялись претензии об уплате задолженности и пени от 22.12.2016г., от 24.01.2017г., от 17.04.2017г. В претензиях содержатся требования о расторжении договора и возврате имущества, содержат в себе ссылку на факт существенного нарушения договора ответчиком. 

В материалы дела представлены доказательства получения ответчиком претензий, однако претензии остались без удовлетворения.

Ответчику в претензиях также указывалось, что в соответствии со ст. 450 Гражданского кодекса РФ существенное нарушение условий договора другой стороной является основанием для расторжения договора.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Неисполнение условий договора № 01/16 купли-продажи арендуемого имущества от 02.02.2016 послужило причиной обращения в суд.

В силу ч. 1 ст. 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя здание, сооружение или иное недвижимое имущество (статья 130).

Согласно ч. 3 ст. 454 Гражданского кодекса Российской Федерации, к отдельному виду договора купли-продажи - договору купли-продажи недвижимости применяются положения, предусмотренные параграфом 1 гл. 30 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено правилами настоящего Кодекса об этих видах договоров.

В случае, когда договором купли-продажи предусмотрена оплата товара через определенное время после его передачи покупателю (продажа товара в кредит), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором, а если такой срок договором не предусмотрен, в срок, определенный в соответствии со ст. 314 указанного Кодекса (ч. 1 ст. 488 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Договором о продаже товара в кредит может быть предусмотрена оплата товара в рассрочку. Договор о продаже товара в кредит с условием о рассрочке платежа считается заключенным, если в нем наряду с другими существенными условиями договора купли-продажи указаны цена товара, порядок, сроки и размеры платежей. Когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный товар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара (ч. 1, 2 ст. 489 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Обязательства должны исполняться надлежащим образом. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются (ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).

По расчету истца задолженность ответчика по состоянию на 03.07.2017г. составила 134 961 руб. 34 коп., в том числе сумма начисленной пени 4 576 руб. 69 коп.

По условиям п. 3.1 Договора, выкупная (продажная) цена недвижимого имущества установлена в размере 913 400 рублей (без учета НДС). 

Соответственно, из представленных Истцом документов следует, что ответчик оплатил менее половины от установленной договором стоимости объекта, в связи с чем в силу п. 2 ст. 489 Гражданского Кодекса РФ требования подлежат рассмотрению по существу.

В соответствии с п. 1 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В соответствие со ст. 450 Гражданского кодекса РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии со ст. 452 Гражданского кодекса РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

Проанализировав условия заключенного между сторонами договора № 01/16 от 02.02.2016г.  суд приходит к выводу о том, что он по своей правовой природе является договором купли-продажи товара в кредит, поскольку передача имущества предшествует по срокам его оплате.

В соответствии с п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Установив длительное неисполнение ответчиком обязательств по оплате объекта купли-продажи, что является существенным нарушением договора купли-продажи; принимая во внимание соблюдение истцом процедуры расторжения договора, предусмотренной ст. 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд удовлетворяет требования истца в части расторжения договора купли-продажи.

Граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права (пункт 1 статьи 9 ГК РФ).

Действующее законодательство предоставляет лицу, право которого нарушено, выбор способа защиты своих нарушенных прав. В данном случае истцом избран способ защиты права путем расторжения договора и возврата ранее переданного имущества, а не путем взыскания задолженности и обращения взыскания на заложенное имущество, что закону не противоречит. Данный способ защиты права соответствует также разъяснениям Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, данным в Постановлении Пленума от 06.06.2014 N 35 "О последствиях расторжения договора".

В соответствии с п. 65 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" при разрешении споров, связанных с расторжением договоров продажи недвижимости, по которым осуществлена государственная регистрация перехода к покупателям права собственности, судам необходимо учитывать следующее.

Если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании п. 3 ст. 486 Гражданского кодекса Российской Федерации вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со ст. 395 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с п. 1 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В силу п. 4 ст. 453 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Вместе с тем согласно ст. 1103 Гражданского кодекса Российской Федерации положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. 

Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании ст. 1102, 1104 Гражданского кодекса Российской Федерации.

При этом судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца.

При таких обстоятельствах требования Комитета о возвращении спорных помещений Истцу также подлежат удовлетворению.

В соответствии со статьей 16 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, вступившие в законную силу судебные акты являются обязательными для органов государственной власти, органов местного самоуправления, иных органов, организаций, должностных лиц и граждан и подлежат исполнению на всей территории Российской Федерации.

Согласно пункту 1 статьи 17 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - закон N 122-ФЗ), основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются, в том числе, вступившие в законную силу судебные акты.

Пунктом 1 статьи 28 закона N 122-ФЗ предусмотрено, что права на недвижимое имущество, установленные решением суда, подлежат государственной регистрации, в которой государственный регистратор вправе отказать только по основаниям, указанным в абзацах четвертом, шестом, седьмом, девятом, десятом, одиннадцатом и двенадцатом Закона.

В соответствии с абзацем 5 пункта 65 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца.

Согласно пункту 6 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 21.07.2009 N 132 "О некоторых вопросах применения арбитражными судами статей 20 и 28 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", судебный акт является самостоятельным основанием как для государственной регистрации права на недвижимое имущество, так и для погашения регистратором соответствующей записи.

На основании изложенного исковые требования удовлетворяются судом частично, с отнесением расходов по уплате государственной пошлины на Ответчика. 

Руководствуясь статьями 110, 167-171, 176, 180-181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования удовлетворить частично.

Расторгнуть договор купли-продажи арендуемого имущества № 01/16 от 02.02.2016г.

Изъять у Общества с ограниченной ответственностью «Торгинвест» (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>) и передать в Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации муниципального образования городского округа «Сыктывкар» (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>) нежилое помещение (литер А-III), назначение: нежилое, общая площадь 61,4 кв.м., этаж цокольный, номера на поэтажном плане А-III по адресу: 

<

...>;.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Торгинвест» (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>) в доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме 6 000 рублей.

В оставшейся части в удовлетворении иска отказать.

Разъяснить, что решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке во Второй арбитражный апелляционный суд (г.Киров) с подачей жалобы через Арбитражный суд Республики Коми в месячный срок со дня изготовления в полном объеме.

 

Судья                                                                            Е.С. Скрипина