﻿

АРБИТРАЖНЫЙ СУД САХАЛИНСКОЙ ОБЛАСТИ

693000, г. Южно-Сахалинск, Коммунистический проспект, 28

тел./факс. (4242) 460-952, тел. 460-945, сайт http://sakhalin.arbitr.ru

электронная почта - info@sakhalin.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А59-4872/2021

г. Южно-Сахалинск

29 ноября 2021 года

(мотивированный текст решения изготовлен 14.12.2021) 

Арбитражный суд Сахалинской области в составе судьи Титова Т. Н., при ведении протокола судебного заседания секретарем Ивановой Е. П.,  рассмотрев в открытом судебном заседании заявление Главы крестьянского (фермерского) хозяйства Глотко Андрея Сергеевича  (ОГРНИП 315650100005544) к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Сахалинской области (ИНН 6501154644) о признании недействительными отказов в государственной регистрации права аренды на земельные участки с кадастровым номером 65:02:0000040:2321, 65:02:0000040:2322, о возложении обязанности совершить регистрационные действия по регистрации права аренды, 

при участии:

от заявителя: Болелый И. В. на основании доверенности от 21.08.2021;

от лица, принявшего оспариваемые решения – Дьяченко Е. В. по доверенности № 24 от 29.11.2021,

от третьего лица – Карпов С. Е. по доверенности от 15.01.2021 № 3-Д,

УСТАНОВИЛ:

Глава  крестьянского (фермерского) хозяйства Глотко А. С. обратился в суд с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Сахалинской области, просил: 

- признать недействительными отказы в государственной регистрации права аренды: на земельный участок с кадастровым номером 65:02:0000040:2322 (далее :2322), площадью 62 834 кв.м., расположенный по адресу: Сахалинская область, г. Южно-Сахалинск, оформленного уведомлениями от 04.06.2021 № КУВД-001/20201-6345790/02 и от 06.08.2021 № КУВД-001/2021-16704575/2; на земельный участок с кадастровым номером 65:02:0000040:2321 (далее :2321), площадью 62 846 кв.м., расположенный по адресу: Сахалинская область, г. Южно-Сахалинск, оформленного уведомлением об отказе в государственной регистрации прав от 04.06.2021 № КУВД-001/2021-63445955/2 и от 06.08.2021 № КУВД-001/2021-16703845/2 (далее Отказы).  

- возложить обязанность произвести в установленный действующим законодательством срок регистрационные действия по регистрации права аренды: на земельный участок с кадастровым номером 65:02:0000040:2322, на основании договора аренды земельного участка № 14444 от 31.07.2021 и Соглашения от 27.08.2020 № 46734/2; на земельный участок с кадастровым номером 65:02:0000040:2321, на основании договора аренды земельного участка № 14445 от 31.07.2021 и Соглашения от 27.08.2020 № 46733/2.             

В обоснование требований, сославшись на положения ст. ст. 12, 606, 607 Гражданского кодекса РФ, ст. ст. 11.4, 11.8 Земельного кодекса РФ, заявитель указал, что по договору аренды от 21.05.2018 № 13905 ему передан во временное владение и пользование за плату земельный участок с кадастровым номером 65:02:0000040:2030 (из земель сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: животноводство, далее :2030). Договор от 21.05.2018  зарегистрирован в установленном порядке, о чем внесена запись в ЕГРП. Земельный участок :2030 подвергнут разделу. Распоряжением Департамента землепользования № 649р от 28.05.2020 утверждена схема расположения двух земельных участков из земельного участка :2030, разрешено проведение необходимых кадастровых работ. В связи с разделом участка, постановкой на кадастровый учет образованных из него двух земельных участков с кадастровыми номерами : 2321, : 2322, Договор аренды земли от 21.05.2018 № 13905 прекращен, а с Департаментом землепользования подписаны два договора аренды этих участков № 14444 (: 2322) от 31.07.2020 и № 14445 (: 2321) от 31.07.2020. По условиям вновь заключенных Договоров, срок аренды участков составил с 31.07.2020 по 21.05.2021. На основании п. 4 ст. 23 ФЗ РФ от 08.06.2020 № 166-ФЗ, ст. 19 ФЗ РФ от 01.04.2020 № 98-ФЗ, предоставляющими ввиду пандемии возможность продления сроков аренды, с Департаментом подписаны дополнительные соглашения к договорам аренды от 27.08.2020 о продлении сроков аренды до 20.05.2024. Кроме продления сроков, условиями договоров, на арендатора также возложена обязанность по государственной регистрации договоров аренды от 31.07.2020 и  соглашений к нему от 27.08.2020. Между тем, регистрирующий орган письменно отказал в государственной регистрации, поскольку представленные на регистрацию договоры от 31.07.2020 подписаны после введения на территории Сахалинской области режима повышенной готовности в связи с распространением новой коронавирусной инфекции. Отказы незаконны, так как заключение договоров аренды, в связи с разделом земельных участков, по существу является формальным, между сторонами отношения продолжаются, будучи производными от первоначального договора аренды.   

Представители заявителя - Болелый И. В., третьего лица - Карпов С. Е. требования поддержали. 

Представитель Управления Дьяченко Е. В. просила в удовлетворении требований отказать, полагая об отсутствии оснований к совершению регистрационных действий ввиду заключения договоров аренды от 31.07.2020 после введения противоэпидемиологического режима, тем самым исключается возможность продления сроков аренды земельных участков. 

Заслушав представителей сторон, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

21.05.2018 между Департаментом землепользования города Южно-Сахалинска (арендодатель) и Глотко А.С (арендатор) заключен договор аренды земельного участка №13905 с кадастровым номером : 2030. 

В соответствии с п. 1.1. договора от 21.05.2018 срок аренды составил с 21.05.2018 по 21.05.2021. Государственная регистрация договора от 21.05.2018 произведена 05.10.2018, о чем внесена запись в Единый государственный реестр недвижимости. 

В связи с разделом указанного участка в установленном порядке, образованы и поставлены на учет два земельных участка : 2321 и : 2322, а сторонами 31.07.2020 подписано два договора аренды вновь образованных земельных участков (номера договоров № 144444 и № 144445).     

Срок владения и пользования участками по договорам от 31.07.2020 не превысил установленный в договоре от 21.05.2018, определен сторонами до 21.05.2021.  

27.08.2020 между сторонами арендных отношений заключены Соглашения к договорам от 31.07.2020 (№14444, №14445), которыми срок аренды продлен по 20.05.2024 (п. 1.1.).

В силу п. 3 Соглашений от 27.08.2020 на арендатора возложена обязанность осуществить государственную регистрацию договоров от 31.07.2020 и Соглашений.  

Проанализировав фактические обстоятельства дела, суд приходит к выводу об отсутствии у регистрирующего органа оснований к отказу в регистрации договоров от 31.07.2020 в редакции Соглашений.  

В силу ч. 1 ст. 164 ГК РФ в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации.

В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. В аренду могут быть переданы, помимо прочих объектов, земельные участки (ч. 1 ст. 607 ГК РФ). 

Согласно ч. 2 ст. 25 Земельного кодекса РФ, государственная регистрация сделок с земельными участками обязательна в случаях, указанных в федеральных законах.

Договоры аренды или субаренды земельного участка, заключенные на срок менее чем один год, по общему правилу, не подлежат государственной регистрации  (ч. 2 ст. 26 ЗК РФ).

Договор аренды земельного участка от 21.05.2018, как предусматривающий срок аренды 1 год, подлежал государственной регистрации, своевременно зарегистрирован, а потому мог иметь правовые последствия. 

Договоры от 31.07.2020 в редакции Соглашений от 27.07.2020, как устанавливающие срок аренды земельных участков более года, также подлежали государственной регистрации.    

В силу ч. 4 ст. 11.8 ЗК РФ, в случае образования земельных участков из участков, используемых на основании договоров аренды, осуществляющее такое использование лицо в отношении измененных земельных участков сохраняет право аренды и (или) имеет право на заключение с ним договоров аренды образуемых земельных участков, по общему правилу, на прежних условиях без проведения торгов.

Следовательно, прекращение договора от 21.05.2018 ввиду раздела его предмета  (участка : 2030) является обстоятельством, в силу которого заявитель «автоматически» приобрел право на заключение договоров аренды на прежних условиях без проведения торгов. 

Подписанием 31.07.2020 договоров аренды земельных участков : 2321, : 2322, образованных из земельного участка : 2030, заявитель реализовал свое право в порядке ч. 4 ст. 11.8 ЗК РФ на сохранение арендных отношений.    

В связи с распространением новой коронавирусной инфекции принят Федеральный закон от 08.06.2020 N 166-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в целях принятия неотложных мер, направленных на обеспечение устойчивого развития экономики и предотвращение последствий распространения новой коронавирусной инфекции» (далее ФЗ 166-ФЗ). 

В соответствии с ч. 6 ст. 23 Закона № 166-ФЗ до 1 марта 2021 года арендатор земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, вправе потребовать от арендодателя заключения дополнительного соглашения к договору аренды такого земельного участка, предусматривающего увеличение срока действия такого договора, независимо от оснований заключения данного договора аренды, при условии, что:

1) договор аренды земельного участка заключен до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 года N 68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта РФ; 

2) на дату обращения арендатора с указанным требованием срок действия договора аренды земельного участка не истек либо в суд арендодателем не заявлено требование о расторжении такого договора аренды;

3) на дату обращения арендатора с указанным требованием у уполномоченного органа отсутствует информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора и не устраненных нарушениях законодательства РФ при использовании такого земельного участка.

Кроме того, в силу ч. 7 ст. 23 Закона 166-ФЗ срок, на который увеличивается срок действия договора аренды земельного участка в соответствии с дополнительным соглашением, определяется арендатором, но не может превышать срок действия договора аренды земельного участка, согласованный сторонами до его увеличения, или три года, если срок действия договора составляет более чем три года. При этом положения пункта 8 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации не применяются.

Губернатором Сахалинской области принят Указ от 18.03.2020 № 16 «О введении в Сахалинской области режима повышенной готовности для органов управления, сил и средств Сахалинской территориальной подсистемы единой государственной системы предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций и некоторых мерах по предотвращению распространения новой коронавирусной инфекции на территории Сахалинской области».     

Ссылаясь в оспариваемых решениях на вышеназванные положения ст. 23 Закона № 166-ФЗ, Указ Губернатора, регистрирующий орган исходя из того, что договоры аренды от 31.07.2020 и Соглашения о продлении их сроков от 27.08.2020 заключены после 18.03.2020, отказал в совершении регистрационных действий.  

Внимательно проанализировав оспариваемые решения, суд находит, что избранный регистрирующим органом подход является формальным, не учитывает специфику и длящийся характер использования земельных участков сельскохозяйственного назначения. 

По мнению суда, оспариваемые решения препятствуют обеспечению устойчивого развития экономики в условиях распространения новой коронавирусной инфекции.        

Как правильно указывал представитель заявителя Болелый И. В., источником арендных отношений является ранее упомянутый договор от 21.05.2018, который расторгнут лишь ввиду раздела земельного участка, что по существу не повлекло прекращение аренды.  

Приведенные представителем доводы отвечают положениям ч. 4 ст. 11.8 ЗК РФ, предоставляющим арендатору, право на заключение договоров аренды образуемых в результате раздела земельных участков на прежних условиях и без проведения торгов.

Ключевым является то, что в случае сохранения участка в неделимом виде, Глава ГФХ Глотко А. С. продолжил бы его использование, имея право продления срока в порядке ст. 23 Закона № 166-ФЗ.    

Оценивая в совокупности положения ФЗ № 166-ФЗ и ч. 4 ст. 11.8 ЗК РФ, суд приходит к выводу, что продление Глотко А. С. аренды по существу на тот же участок, но в разделенном виде, не будет противоречить действующему законодательству в условиях распространения новой коронавирусной инфекции.  

В рассматриваемом случае, именно 21.05.2018 является датой возникновения арендных отношений из первого договора аренды земельного участка и длящихся на момент рассмотрения дела.               

Оснований сомневаться в добросовестности заявителя суд не находит. 

Принимая решение, суд учитывает правоприменительный подход в постановлении Арбитражного суда Центрального округа от 15.11.2021 по делу № А09-69/2021, по смыслу которого, в части периода действия договора в период пандемии, необходимо анализировать правоотношения сторон и все обстоятельства, имеющие значение для дела. 

Тем самым исключается формальное рассмотрение судом вопросов, связанных с обеспечением устойчивого развития экономики в условиях распространения новой коронавирусной инфекции. 

Таким образом, оспариваемые заявителем решения Управления, оформленные уведомлениями от 04.06.2021 № КУВД-001/2021-6345790/2, от 06.08.2021 № КУВД-001/2021-16704575/2, от 04.06.2021 № КУВД-001/2021-6345955/2, от 06.08.2021 № КУВД-001/2021-16703845/2 об отказе в регистрации, незаконны, как противоречащие вышеназванным положениям Земельного кодекса РФ и Федерального закона от 08.06.2020 N 166-ФЗ. 

В соответствии с частью 1 статьи 198 АПК РФ заинтересованные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Исходя из пункта 3 части 4 статьи 201 АПК РФ в резолютивной части решения по делу об оспаривании ненормативных правовых актов, решений органов, осуществляющих публичные полномочия, в случае признания оспариваемого акта недействительным или решения незаконным должно содержаться указание на обязанность устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя.

При этом требование заявителя об обязании уполномоченного органа совершить какие-либо действия не является самостоятельным и рассматривается лишь в качестве предлагаемой им меры по восстановлению нарушенных прав. 

Суд не связан требованием заявителя о способе устранения его нарушенных прав и может самостоятельно сформулировать соответствующий способ с учетом действующего законодательства и установленных им фактических обстоятельств по делу, не ограничивая при этом прав и обязанностей компетентного органа.

Оценив обстоятельства дела, суд приходит к выводу, что в качестве устранения нарушений прав заявителя на Управление подлежит возложению обязанность рассмотреть повторно соответствующие заявления о государственной регистрации.  

	Статьей 101 АПК РФ установлено, судебные расходы состоят из государственной пошлины и судебных издержек, связанных с рассмотрением дела арбитражным судом.

	В силу статьи 104 АПК РФ основания и порядок возврата или зачета государственной пошлины устанавливаются в соответствии с законодательством Российской Федерации о налогах и сборах.

В соответствии с положениями подпункта 3 пункта 1 статьи 333.21 Налогового кодекса при предъявлении нескольких требований госпошлина уплачивается за каждое самостоятельное требование. 

Согласно пункту 22 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2014 N 46 «О применении законодательства о государственной пошлине при рассмотрении дел в арбитражных судах», если в заявлении, поданном в арбитражный суд, объединено несколько взаимосвязанных требований неимущественного характера, то по смыслу подпункта 1 пункта 1 статьи 333.22 Налогового кодекса уплачивается государственная пошлина за каждое самостоятельное требование.

Суд считает, что требования о возложении обязанности совершить регистрационные действия, изложенные в пунктах 3, 6 просительной части заявления, оплате госпошлиной не подлежат, поскольку вытекают из требующих устранения фактов нарушения прав предпринимателя и самостоятельными требованиями не являются.

Таким образом, государственная пошлина в размере 6 000, 00 руб., уплаченная по чек-ордеру от 02.09.2021 в составе 18 000, 00 руб., подлежит возврату.         

Остальная часть суммы государственной пошлины, т.е. 12 000, 00 руб., подлежит взысканию с Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Сахалинской области в пользу заявителя в счет возмещения судебных расходов по оплате государственной пошлины. 

Оценивая доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся материалов суд приходит к выводу об  обоснованности заявленных требований. 

Руководствуясь статьями 167-170, 201 АПК РФ,   

РЕШИЛ:

Заявление главы крестьянского (фермерского) хозяйства Глотко Андрея Сергеевича об оспаривании решений Управления Федеральной  службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Сахалинской области – удовлетворить. 

Признать решения Управления Федеральной  службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Сахалинской области об отказе в государственной регистрации права аренды на земельные участки, оформленные уведомлениями об отказе в государственной регистрации прав от 04.06.2021 № КУВД-001/2021-6345790/2, от 06.08.2021 № КУВД-001/2021-16704575/2, от 04.06.2021 № КУВД-001/2021-6345955/2, от 06.08.2021 № КУВД-001/2021-16703845/2 - незаконными.   

Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Сахалинской области повторно рассмотреть соответствующие отказам заявления главы крестьянского (фермерского) хозяйства Глотко Андрея Сергеевича о государственной регистрации в установленный законом срок. 

Взыскать с Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Сахалинской области в пользу главы крестьянского (фермерского) хозяйства Глотко Андрея Сергеевича в счет возмещения расходов по оплате государственной пошлины 15 000, 00 руб.

Вернуть главе крестьянского (фермерского) хозяйства Глотко Андрею Сергеевичу государственную пошлину в сумме 3000, 00 руб. (чек-ордер от 02.09.2021, операция 9).   

Решение может быть обжаловано в Пятый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Сахалинской области в течение месяца со дня его принятия.

 

Судья 										Т. Н. Титов