ПЕРВЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД 

Березина ул., д. 4, г. Владимир, 600017

http://1aas.arbitr.ru,  тел/факс: (4922) телефон 44-76-65, факс 44-73-10 

 

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

Дело № А79-9268/2021

06 июля 2022 года

г. Владимир

Резолютивная часть постановления объявлена 29 июня 2022 года.

Полный текст постановления изготовлен 06 июля 2022 года.

Первый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Мальковой Д.Г., судей Ковбасюка А.Н., Захаровой Т.А., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью крестьянское (фермерское) хозяйство «САМАТ» на решение Арбитражного суда Чувашской Республики от 24.02.2022 по делу № А79-9268/2021, принятое по заявлению общества с ограниченной ответственностью крестьянское (фермерское) хозяйство «САМАТ» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) о понуждении администрации Батыревского района Чувашской Республики (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) заключить договор аренды земельного участка, 

с привлечением третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, – Министерства финансов Чувашской Республики,

при участии в судебном заседании директора ООО КФХ «САМАТ» – ФИО2 на основании выписки из ЕГРЮЛ от 16.05.2022,

установил:

общество с ограниченной ответственностью крестьянское (фермерское) хозяйство «САМАТ» (далее – заявитель, Общество) обратилось в Арбитражный суд Чувашской Республики с заявлением о понуждении администрации Батыревского района Чувашской Республики (далее – Администрация района) заключить договор аренды земельного участка с кадастровым номером 21:08:090201:276, площадью 61 455 кв.м, категории – земли сельскохозяйственного назначения, с видом разрешенного использования – для размещения объектов сельскохозяйственного назначения, состоящего из 4 контуров, расположенного по адресу: Чувашская Республика, Батыревский район, сельское поселение Бикшикское, сроком на 49 лет.

В порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Министерство финансов Чувашской Республики (далее – Министерство).

Решением от 24.02.2022 Арбитражный суд Чувашской Республики в удовлетворении иска отказал.

Не согласившись с принятым судебным актом, Общество обратилось в Первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить по основаниям, предусмотренным статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и принять по делу новый судебный акт.

По существу возражения заявителя жалобы сводятся утверждению о том, что Общество имеет право на заключение без проведения торгов договора аренды в отношении спорого земельного участка как законный владелец расположенных на нем объектов недвижимости, несмотря на отсутствие регистрации права собственности на них. По мнению Общества, действующее законодательство не предусматривает обязательной регистрации права собственности на объект недвижимости в качестве условия, необходимого для заключения договора аренды земельного участка. Кроме того, заявитель также ссылается на наличие оснований к заключению договора в отношении земельного участка в соответствии с постановлением Правительства Российской Федерации от 09.04.2022 № 629 «Об особенностях регулирования земельных отношений в Российской Федерации в 2022 году».

Директор Общества в судебном заседании поддержал вышеприведенные доводы, подробно изложенные в апелляционной жалобе и дополнении к ней, настаивал на отмене обжалуемого решении и удовлетворении иска.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие не явившихся лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, по имеющимся материалам.

Законность и обоснованность принятого по делу решения проверены в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

Как усматривается из материалов дела и установлено вступившим в законную силу решением суда от 02.03.2021 по делу № А79-3348/2020, в соответствии с постановлением Батыревской районной администрации от 17.03.1994 № 71 и государственным актом № ЧР-08-00-00013 за колхозом «Герой» для ведения сельскохозяйственного производства на праве постоянного (бессрочного) пользования закреплены 167,86 га земель.

Решением Арбитражного суда Чувашской Республики от 11.09.2002 по делу № А79-2984/02-СК1-2595 колхоз «Герой» признан несостоятельным (банкротом) и в отношении него открыто конкурсное производство.

В ходе конкурсного производства колхозом «Герой» (продавец) и Обществом (покупатель) заключен договор купли-продажи от 24.12.2003 № 10 (далее – Договор № 10), по условиям которого продавец передает, а покупатель оплачивает и приобретает право собственности на имущественный комплекс колхоза «Герой», пригодный для эксплуатации и находящийся в Чувашской Республике, Батыревский район, д. Полевые Бикшики.

Стоимость отчуждаемого имущества определена на основании оценки рыночной стоимости, решения собрания кредиторов колхоза «Герой» (протокол от 20.11.2003 № 7) и составляет 850 000 руб. (пункт 1.2 Договора № 10).

Согласно пункту 2.1 Договора № 10 покупатель обязуется оплатить указанную в пункте 1.2 настоящего договора сумму путем перечисления денежных средств на ликвидационный счет продавца в течение 30 дней со дня подписания настоящего договора.

В пункте 3.1 Договора № 10 указано, что отчуждаемый имущественный комплекс принадлежит продавцу на праве собственности.

Согласно пункту 3.2 Договора № 10 земельный участок, занимаемый отчуждаемым имущественным комплексом, арендуется колхозом «Герой» на основании договора аренды земли.

Пунктом 3.4 Договора № 10 предусмотрено, что по настоящему договору в соответствии со статьями 261, 268, 271, 273 Гражданского кодекса Российской Федерации к покупателю одновременно с передачей прав собственности на имущественный комплекс продавца переходит право пользования земельным участком, на котором находится эта недвижимость, в тех же размерах и на тех же условиях, что и продавец, имевший права до заключения настоящего договора.

В соответствии с пунктом 3.5 Договора № 10 моментом исполнения своих обязательств продавцом считается момент подписания передаточного акта о передаче имущественного комплекса.

Список реализованных по Договору № 10 объектов недвижимости и сельскохозяйственной техники приведен в Приложении № 1 к договору.

По актам приема-передачи и реестру к ним от 12.02.2004, а также на основании накладной от 22.02.2004 № 1 конкурсный управляющий колхоза «Герой» передал, а Общество приняло следующее недвижимое имущество: телятник кирпичный; конюшня кирпичная; крытый ток № 1; крытый ток № 2; зернохранилище кирпичное - 4 шт.; зернохранилище деревянное; сарай-склад ГСМ; сарай-склад нефтепродуктов; вспомогательное помещение свинарника; свинарник молодняка кирпичный; дом механизаторов деревянный; подвал картофельный; телятник - 2 шт.; гараж для а/машин; газосклад; сад; гараж для тракторов; склад з/ч кирпичный; дом охранника КТР; столовая деревянная; кузница кирпичная; бригадная контора; кормокухня; коровник.

Перечисленные объекты были возведены в период с 1961 по 1993 годы, за исключением гаража, который был возведен в 2001 году.

По платежным поручениям от 24.12.2003 № 23, от 26.01.2004 № 3, от 29.01.2004 № 4, от 11.02.2004 № 3 Общество оплатило колхозу «Герой» 850 000 руб.

Согласно выписке из Единого государственного реестра юридических лиц от 24.01.2020 колхоз «Герой» ликвидирован по решению суда, о чем в реестр внесена запись 19.05.2004.

Постановлением администрации Бикшикского сельского поселения Батыревского района Чувашской Республики от 08.12.2015 № 72 утверждена схема расположения земельного участка на кадастровом плане от 24.11.2015 № 1.

Согласно кадастровому паспорту от 26.01.2016 № 21/301/16-14422 и выписке из Единого государственного реестра недвижимости (далее –ЕГРН) от 14.07.2020 № 99/2020/337924319 на государственный кадастровый учет 25.01.2016 поставлен земельный участок с кадастровым номером 21:08:090201:276, площадью 61455 кв.м, категории – земли сельскохозяйственного назначения, видом разрешенного использования –для размещения объектов сельскохозяйственного назначения, состоящий из 4-х контуров, расположенный по адресу: Чувашская Республика, Батыревский район, сельское поселение Бикшикское.

Основанием для постановки на государственный кадастровый учет земельного участка послужил межевой план от 18.12.2015.

В разделе № 18 кадастрового паспорта указано, что сведения о земельном участке носят характер временных, дата истечения срока действия сведений – 26.01.2021.

Согласно выписке из ЕГРН от 10.07.2020 № КУВИ-002/2020-6434435 права в отношении земельного участка с кадастровым номером 21:08:090201:276 не зарегистрированы.

Постановлением Администрации района от 05.07.2019 № 486 утверждена схема расположения земельного участка площадью 3331 кв.м на кадастровом плане территории.

Согласно выпискам из ЕГРН от 30.09.2019 № КУВИ-001/2019-23758065 и от 10.07.2020 № КУВИ-002/2020-6432975 на государственный кадастровый учет 18.09.2019 поставлен земельный участок с кадастровым номером 21:08:090201:563, площадью 3331 кв.м, категория - земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования -хранение и переработка сельскохозяйственной продукции, расположенный по адресу: Чувашская Республика, Батыревский район, сельское поселение Бикшикское.

При этом земельный участок с кадастровым номером 21:08:090201:563 находился в пределах границ снятого с государственного кадастрового учета земельного участка с кадастровым номером 21:08:090201:276.

Согласно выписке из ЕГРН от 10.07.2020 № КУВИ-002/2020-6434294 земельный участок с кадастровым номером 21:08:090201:276 снят с государственного кадастрового учета 09.08.2018.

В соответствии с вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Чувашской Республики от 02.03.2021 по делу № А79-3348/2020 в Едином государственном реестре недвижимости восстановлены сведения о государственной кадастровом учете земельного участка с кадастровым номером 21:08:090201:276, площадью 61 455 кв.м, из земель сельскохозяйственного назначения, местоположение: Чувашская Республика, Батыревский район, сельское поселение Бикшикское.

04.08.2021 Общество направило Администрации района заявление о заключении без проведения торгов договора аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером 21:08:090201:276, необходимого ему для эксплуатации объектов недвижимого имущества.

Администрация района письмом от 03.09.2021 № 07/04-01-18-1907 заявителю сообщила, что предоставление земельного участка без торгов невозможно ввиду непредставления документов, подтверждающих зарегистрированное право собственности на объекты, находящиеся на испрашиваемом земельном участке. 

Общество полагая, что отказ Администрации района является незаконным, обратилось в арбитражный суд за защитой нарушенного права.

В соответствии с частью 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Арбитражный суд, установив, что обжалуемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными (часть 2 статьи 201 АПК РФ).

Таким образом, для признания недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц необходимо наличие одновременно двух условий: несоответствия оспариваемого акта и действий (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту и нарушения данным актом и действиями (бездействием) прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской деятельности и иной экономической деятельности.

Согласно статье 39.1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании договора аренды в случае предоставления земельного участка в аренду.

В силу пункта 1 статьи 38.6 ЗК РФ по общему правилу договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона.

Без проведения торгов предоставляются в аренду земельные участки, на которых расположены здания, сооружения, собственникам зданий, сооружений, помещений в них и (или) лицам, которым эти объекты недвижимости предоставлены на праве хозяйственного ведения или в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса, на праве оперативного управления (подпункт 9 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ).

Пунктом 1 статьи 39.20 ЗК РФ предусмотрено, что, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Статья 39.16 ЗК РФ содержит исчерпывающий перечень оснований, при наличии хотя бы одного из которых уполномоченный орган вправе принять решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов.

Так, согласно пункту 1 статьи 39.16 ЗК РФ уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, в том числе в случае, если с заявлением о предоставлении земельного участка обратилось лицо, которое в соответствии с земельным законодательством не имеет права на приобретение земельного участка без проведения торгов.

Порядок предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов установлен статьей 39.17 ЗК РФ.

Указанный порядок предусматривает подачу заявления о предоставлении земельного участка, содержащего исчерпывающий перечень сведений, необходимых для его рассмотрения, а также перечень прилагаемых к нему документов.

К заявлению о предоставлении земельного участка прилагаются документы, предусмотренные подпунктами 1 и 4 - 6 пункта 2 статьи 39.15 кодекса (пункт 2 статьи 39.17 ЗК РФ).

В частности, к данным документам согласно подпункту 1 пункта 2 статьи 39.15 ЗК РФ относятся документы, подтверждающие право заявителя на приобретение земельного участка без проведения торгов и предусмотренные перечнем, установленным уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти, за исключением документов, которые должны быть представлены в уполномоченный орган в порядке межведомственного информационного взаимодействия.

Указанный перечень утвержден приказом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 02.09.2020 № П/0321 и включает только договор о комплексном освоении территории, а выписка из ЕГРН об объекте недвижимости (испрашиваемом земельном участке) получается в порядке межведомственного взаимодействия.

Согласно названному Перечню к документам, подтверждающим право заявителя на приобретение земельного участка без проведения торгов и прилагаемых к заявлению о приобретении прав на земельный участок относятся в том числе документы, удостоверяющие (устанавливающие) права заявителя на здание, сооружение, если право на такое здание, сооружение не зарегистрировано в ЕГРН либо выписка из ЕГРН об объекте недвижимости (о здании и (или) сооружении, расположенном(ых) на испрашиваемом земельном участке).

При этом приказом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 02.09.2020 № П/0321 также предусмотрено, что выписка из ЕГРН об объекте недвижимости (о здании, сооружении или об объекте незавершенного строительства, расположенном на испрашиваемом земельном участке) не прилагается к заявлению о приобретении прав на земельный участок и не запрашивается уполномоченным органом посредством межведомственного информационного взаимодействия в случае если право на здание, сооружение, объект незавершенного строительства считается возникшим в силу федерального закона вне зависимости от момента государственной регистрации этого права в ЕГРН.

В силу статьи 8.1 ГК РФ в случаях, предусмотренных законом, права, закрепляющие принадлежность объекта гражданских прав определенному лицу, ограничения таких прав и обременения имущества (права на имущество) подлежат государственной регистрации. Государственная регистрация прав на имущество осуществляется уполномоченным в соответствии с законом органом на основе принципов проверки законности оснований регистрации, публичности и достоверности государственного реестра. Зарегистрированное право может быть оспорено только в судебном порядке. Лицо, указанное в государственном реестре в качестве правообладателя, признается таковым, пока в установленном законом порядке в реестр не внесена запись об ином.

Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней (пункт 1 статьи 131 ГК РФ).

В соответствии с частью 5 статьи 1Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним – юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Аналогичная норма содержалась в части 1 статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

В силу части 1 статьи 69 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ права на объекты недвижимости, возникшие до дня вступления в силу Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости. Государственная регистрация таких прав в Едином государственном реестре недвижимости проводится по желанию их обладателей.

Из материалов дела следует, что объекты недвижимости, расположенные на испрашиваемом Обществом земельном участке, были приобретены им в 2003 году  в порядке реализации конкурсной массы должника в рамках дела о банкротстве колхоза «Герой».

В 2004 году конкурсное производство в отношении колхоза «Герой» было завершено, указанное юридическое лицо ликвидировано по решению суда, о чем в реестр внесена запись 19.05.2004.

В подтверждение наличия у Общества права на получение в аренду земельного участка под принадлежащими ему объектами недвижимости заявителем в уполномоченный орган представлен договор купли-продажи от 24.12.2003 № 10.

Учитывая то обстоятельство, что соответствующие объекты приобретены Обществом по договору купли-продажи в 2003 году, то есть после вступления в силу Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о том, что у заявителя не имеется ранее возникшего права на объекты недвижимости.

Поскольку за государственной регистрацией прав на объекты недвижимости, расположенные на спорном земельном участке Общество в установленном порядке не обращалось, суд справедливо констатировал, что право собственности Общества на такие объекты не возникло.

Принимая во внимание отсутствие доказательств возникновения у Общества права собственности в отношении объектов недвижимости, расположенных на испрашиваемом в аренду земельном участке, суд пришел к обоснованному выводу о том, что Администрация района правомерно отказала Обществу в предоставления спорного земельного участка в порядке подпункта 9 пункта 2 статьи 39.6, пункта 1 статьи 39.20 ЗК РФ.

Ссылка заявителя на то, что он является законным владельцем объектов недвижимости, что подтверждено решением Арбитражного суда Чувашской Республики от 02.03.2021 по делу № А79-3348/2020, судом правомерно отклонена, поскольку данное обстоятельство не является достаточным основанием для предоставления земельного участка в порядке вышеприведенных норм материального права, которые предусматривают наличие исключительного права на приобретение земельного участка титульным собственником объектов недвижимости, расположенных на таком земельном участке.

Суд первой инстанции сделал верный вывод о том, что обращение Общества за оформлением договора аренды земельного участка является преждевременным, что не лишает его возможности реализовать такое право после проведения в установленном порядке государственной регистрации права собственности в отношении объектов недвижимости, расположенных на испрашиваемом в аренду земельном участке.

Обстоятельства дела судом первой инстанции исследованы полно, объективно и всесторонне, им дана надлежащая правовая оценка в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. 

Обжалуемый судебный акт соответствует нормам материального права, а содержащиеся в нем выводы – установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.

Аргументы Общества о том, что в период регистрации права собственности на объекты недвижимости Администрация района будет принимать меры к распоряжению спорным земельным участком, носят предположительный характер.

Довод заявителя жалобы о том, что он имеет право на получение земельного участка в аренду согласно постановлению Правительства Российской Федерации от 09.04.2022 № 629 «Об особенностях регулирования земельных отношений в Российской Федерации в 2022 году», не имеет правового значения для разрешения настоящего спора, поскольку согласно пункту 5 названного Постановления оно вступает в силу со дня его официального опубликования (опубликовано на Официальном интернет-портале правовой информации http://pravo.gov.ru - 12.04.2022). Соответственно, началом действия документа является 12.04.2022.

Общество обратилось в Администрацию района с заявлением о заключении без проведения торгов договора аренды 04.08.2021, в связи с чем оснований для применения при рассмотрении вопроса о предоставлении Обществу в аренду земельного участка положений названного Постановления не имелось. Как на момент обращения Общества за предоставлением земельного участка в аренду, так и на момент вынесения обжалуемого решения указанное Постановление не только не вступило в силу, но и не было принято Правительством Российской Федерации.

Таким образом, аргументы, приведенные в апелляционной жалобе, коллегия судей изучила и признала юридически несостоятельными по вышеизложенным основаниям, ибо все они сводятся к иным, нежели у суда, трактованию норм действующего законодательства и оценке фактических обстоятельств спора. Однако наличие у заявителя собственной правовой позиции по спорному вопросу не является основанием для отмены принятого по делу судебного акта.

Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

В силу статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине относятся на заявителя апелляционной жалобы.

Руководствуясь статьями 176, 258, 268, 269, 271, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Первый арбитражный апелляционный суд 

 

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Чувашской Республики от 24.02.2022 по делу № А79-9268/2021 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью крестьянское (фермерское) хозяйство «САМАТ» - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в двухмесячный срок со дня его принятия.

 

Председательствующий судья 

 

Д.Г. Малькова

 

Судьи

Т.А. Захарова

 

А.Н. Ковбасюк