ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

127994, Москва, ГСП-4, проезд Соломенной cторожки, 12

адрес электронной почты: 9aas.info@arbitr.ru

адрес веб.сайта: http://www.9aas.arbitr.ru

 

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

 

дело № А40-269394/23

 

Резолютивная часть постановления объявлена 02 октября 2024 года 

Постановление изготовлено в полном объеме 03 октября 2024 года

 

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

Председательствующего судьи Кузнецовой Е.Е.

Судей Савенкова О.В., Фриева А.Л.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Урютиной К.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу  Ответчика  

на решение Арбитражного суда г. Москвы от 16.07.2024г. (резолютивная часть от 11.06.2024г.) по делу № А40-269394/23 

по иску ООО "КАРТИНГЦЕНТР" (ОГРН 

<

***>)

к АО "КАШИРСКИЙ ФИО1" (ОГРН 

<

***>) о взыскании,

 

при участии в судебном заседании:

от истца: ФИО2 по доверенности от  03.11.2023,

от ответчика: ФИО3 по доверенности от 11.01.2024 

 

У С Т А Н О В И Л:

ООО "КАРТИНГЦЕНТР" (арендатор) предъявило  АО "КАШИРСКИЙ ФИО1" (арендодатель) иск о расторжении договора аренды № РОС-ДА7-Б-0-4-AnchorD118ВН-2022/577 от 17.01.2023 г., заключенного между ООО «КартингЦентр» и АО «Каширский двор-Северянин», и взыскании убытков в размере 12 550 409,08 рублей, из них: вознаграждение за консультационные услуги по подбору арендуемого помещения - 2 412 002,06 рублей; разработка рабочего проекта и авторского надзора дизайн интерьера картинг центра - 696 277рублей; дизайн трассы картинг-центра - 7 374 428,22 рублей; проценты по привлеченным заемным средствам - 1 828 032,88 рублей; вознаграждение за услуги Агента -239 668,92 рублей, процентов по ст. 395 ГК РФ на сумму присужденных убытков за период с момента вступления решения суда в законную силу и до фактической оплаты исходя из ключевой ставки ЦБ РФ, действующей в соответствующие периоды (с учетом принятых судом уточнений исковых требований в порядке ст. 49 АПК РФ).

Решением Арбитражного суда г. Москвы, объявленным в порядке ч. 2 ст. 176 АПК РФ 11.06.2024г., изготовленным в полном объеме 16.07.2024г. исковые требования удовлетворены.

Не согласившись с решением, Ответчик подал апелляционную жалобу. 

В судебном заседании суда апелляционной инстанции Ответчик требования и доводы своей жалобы поддержал, Истец по ним возражал.

Суд апелляционной инстанции, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции, полагает его подлежащим оставлению без изменения.

Установлено, между АО «Каширский двор-Северянин» (Арендодатель, ответчик) и ООО «КартингЦентр» (Арендатор, истец) заключен Договор аренды № РОС-ДА7-Б-0-4-AnchorD118ВН-2022/577 от 17.01.2023 г., подписанный экземпляр которого получен Арендатором от Арендодателя 13.02.2023 года.

Истец указывает на то, что заключению договора предшествовали длительные переговоры, которые велись с сентября 2022 года, к проведению переговоров был привлечен внешний консультант ООО «Кор Экс Пи», оказывавший риэлторские услуги, что подтверждается Договором № АРМ 21/53 от 15.09.2022, актом о предоставленных услугах от 30.12.2022.

Вознаграждение за консультационные услуги по подбору арендуемого помещения составили 212 002,06 рублей, что подтверждается платежным поручением №153 от 02.03.2023.

Арендатором надлежащим образом исполнено обязательство по внесению обеспечительного платежа, предусмотренное п. 4.5 Договора, что подтверждается платежным поручением от №117 от 13.02.2023 на сумму 4 231 582 руб. 80 коп.

Исполнение данного обязательства в соответствии с п. 1.8 Договора являлось условием для предоставления помещения Арендатору Арендодателю не позднее, чем за 150 дней до даты, когда Арендатор должен начать осуществление коммерческой деятельности.

Договор аренды заключался с целью использования арендуемого помещения в коммерческой деятельности истца под размещение электрокартинга под торговой маркой «ELECTROKARTING» (п. 1.4 Договора аренды)

Начало осуществления коммерческой деятельности в арендуемом помещении должно было состояться 10 августа 2023 г. (п. 1.9 Договора аренды)

Пунктом 1.8 Договора предусматривалось проведение Арендатором работ по подготовке помещения к использованию, дизайнерского оформления, установке оборудования и т.п.

В силу п. 3.2.1 Договора Арендатор был обязан начать коммерческую деятельность в дату открытия.

В соответствии с Приложением №2 к Договору (Порядок и условия подготовки помещения к разрешенному использованию, проведения текущего ремонта) Арендатор был обязан провести необходимые для подготовки помещения к использованию работы. Приложение №2.1 к Договору предусматривало, какие виды работ должен был произвести и оплатить Арендатор.

Таким образом, Договор и приложения к нему содержат сжатые сроки для выполнения обязательств Арендатора к моменту передачи помещения.

Во исполнение данных обязательств по договору истцом как добросовестным участником гражданского оборота была спланирована хозяйственная деятельность по открытию данного картинг-центра, проведению проектных работ, заключены необходимые договоры с подрядчиками и поставщиками товаров и услуг. 

Между Истцом и ООО «ПРИС Меткой» (проектировщик) был заключен договор на выполнение проектных работ. Выполнение работ подтверждается актом сдачи- приемки продукции от 10.03.2023, а также письмом с просьбой об оплате работ от 10.03.2023. Стоимость работ по Договору составила 431 000 рублей, что подтверждается счетом М 25 от 29.03.2023.

Истцом заключен договор от 26.01.2023г. на разработку рабочего проекта и авторского надзора дизайн интерьера картинг с ИП ФИО4, в соответствии с которым Исполнитель обязался разработать проект дизайна интерьера арендуемого помещения. Стоимость работ по Договору составила 696 277 рублей, выполнение работ подтверждается актом № 76 от 10.03.2023 и письмом Исполнителя; оплата подтверждается счетом № 76 от 10.03.2023.

Между истцом и компанией PSD Entertainment Supply DMCC было заключено Соглашение на поставку услуг и оборудования 2023RUSMOS01, в соответствии с которым исполнитель обязался разработать дизайн трассы картинг-центра.

Стоимость услуг по Соглашению составила 296 924 дирхама ОАЭ сСчет на оплату от 27.02.2023), что по курсу на 28.03.2023 составило 6 171 804,02 рубля, по курсу на 08.11.2023 составляет 7 454 217,63 рублей.

Факт      выполнения  работ  подтверждается        письмом генерального директора компании PSD Entertainment Supply DMCC с просьбой об оплате работ.

Между истцом и ООО «ЮНЕКС» был заключен договор займа № 16/01 от 16.01.2023. Процентная ставка за пользование займом составила 16%.

23.01.2023 ООО «ЮНЕКС» был предоставлен займ в размере 4 800 000 рублей (платежное поручение №35 от 23.01.2023)

28.02.2023 ООО «ЮНЕКС» был предоставлен займ в размере 11 000 000 рублей (платежное поручение Ml29 от 28.02.2023)

Проценты по привлеченным заемным средствам по состоянию на 08.11.2023 составляют 1 828 032 рублей 88 копеек.

Расходы на сопровождение проекта (консалтинг, оплата услуг персонала) оцениваются истцом в 280 000 рублей.

Письмом-уведомлением исх. №03/03 от 13.03.2023 истец выразил готовность к принятию помещения и попросил инициировать процесс своевременной передачи помещения Арендатору, как это предусмотрено п. 1.8 Договора.

Истец указывает на то, что после внесения обеспечительного платежа Арендатором, закупки оборудования, выполнения работ по подготовке помещения к разрешенному использованию, от ответчика поступила информация о том, что помещение не может быть предоставлено Арендатору по причине невозвращения его из владения предыдущего арендатора. В письмах Арендодатель просил приостановить исполнение Договора аренды до направления уведомления об обратном (Письма исх. № 1-0579 от 02.03.2023, № 1-0642 от 13.03.2023).

Между тем, отказ от договорных отношений с подрядчиками и поставщиками означает возникновение на стороне Арендатора значительного размера штрафных санкций.

Письмом-уведомлением исх. № 04/03 от 14.03.2023 истец сообщил ответчику о вышеуказанных расходах, затраченных на начало реализации проекта, и потребовал их компенсации,

В ответ на письмо ответчик попросил предоставить документы, подтверждающие произведенные Арендатором расходы, а также предложил предоставить альтернативный вариант размещения картинга (Письмо исх. №1-0701 от 16.03.2023).

Истец пояснил, что адаптировать уже подготовленные и оплаченные проектную документацию, дизайн и оборудование для другого помещения уже не представлялось возможным, поскольку проект носил уникальный характер с индивидуальными особенностями помещения, о чем Арендатором  было сообщено еще в письме исх. №02/03 от 10.03.2023.

В ответ на требование о компенсации затрат Ответчик предложил урегулировать спорные вопросы путем подписания соглашения о расторжении договора и компенсацией убытков в размере 1 000 000 рублей.

31.03.2023 в адрес ответчика истцом было направлено требование о расторжении договора и компенсации убытков.

20.10.2023 истцом было направлено повторное требование о расторжении договора и компенсации убытков, а также приложен проект соглашения о расторжении договора аренды.

С учетом изложенного, истец просит расторгнуть заключенный между сторонами договор аренды и компенсировать убытки в полном объеме.

Согласно статьям 606, 614 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или временное пользование. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом.

Согласно п. 1 ст. 611 Гражданского кодекса РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Из п. 3 ст. 611 Гражданского кодекса РФ следует, что если арендодатель не предоставил арендатору сданное внаем имущество в указанный в договоре аренды срок, а в случае, когда в договоре такой срок не указан, в разумный срок, арендатор вправе истребовать от него это имущество в соответствии со статьей 398 настоящего Кодекса и потребовать возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения, либо потребовать расторжения договора и возмещения убытков, причиненных его неисполнением.

В соответствии со ст. 309 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно ч. 2 ст. 15 ГК РФ, под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

В соответствии с ч. 1 ст.15 ГК РФ, лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

Статьей 393, ч. 1 ГК РФ на должника возложена обязанность возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства.

Таким образом, в силу ст. 393 ГК РФ, обязанность должника возместить убытки возникает: при наличии неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств; наличия и размера, понесенных истцом убытков; наличия причинной связи между правонарушением и убытками.

Основания возникновения ответственности за нарушение обязательств предусмотрены статьей 401 ГК РФ, согласно ч. 1 которой, лицо, не исполнившее обязательства либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности. 

В соответствии с ч. 2 ст. 401 ГК РФ, лицо признается невиновным, если при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, оно приняло все меры для надлежащего исполнения обязательства.

Таким образом, для возмещения убытков необходимо доказать прямую связь с установлением вины лица, причинившего данные убытки.

В соответствии с действующим законодательством, возмещение убытков является мерой гражданско-правовой ответственности, поэтому лицо, требующее возмещения убытков, должно доказать совокупность нескольких условий (оснований возмещения убытков): противоправности действий (бездействия) причинителя убытков, причинной связи между противоправными действиями (бездействием) и убытками, наличие и размер понесенных убытков. Для удовлетворения требований истца о взыскании убытков необходима доказанность всех в совокупности указанных фактов.

Определением ВАС РФ от 29.11.2007 № 14964/07 по делу № А19-12423/06-54-16 сформирована позиция, согласно которой для применения ответственности в виде взыскания убытков необходимо наличие состава правонарушения, включающего наступление вреда, вину причинителя вреда, противоправность поведения причинителя вреда, наличие причинно-следственной связи между действиями причинителя вреда и наступившими у истца неблагоприятными последствиями, доказанность размера ущерба.

В то же время согласно определению ВС РФ от 31.05.2022 № 89-КГ22-1-К7 по смыслу п. 1 ст. 15 ГК РФ, в удовлетворении требования о возмещении убытков не может быть отказано только на том основании, что их точный размер невозможно установить. В этом случае размер подлежащих возмещению убытков определяется судом с учетом всех обстоятельств дела, исходя из принципов справедливости и соразмерности ответственности допущенному нарушению.

В соответствии с п. 3 ст. 1 Гражданского кодекса РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.

В соответствии с пунктом 1 Постановления Пленума ВС РФ № 25 от 23.06.2015 года оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации.

Если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применяет иные меры, обеспечивающие защиту интересов добросовестной стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны (пункт 2 статьи 10 ГК РФ).

Из п. 25 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1 (2019)» (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 24.04.2019) следует, что если одним арендодателем было заключено несколько договоров аренды с разными арендаторами по поводу одного имущества в целом, то арендатор, которому не было передано имущество, являющееся объектом договора аренды, вправе требовать от арендодателя, не исполнившего договор аренды, возмещения причиненных убытков и уплаты установленной договором неустойки.

В соответствии с п. 13 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» если объектом нескольких договоров аренды, заключенных с несколькими лицами, является одно и то же имущество в целом, то к отношениям арендаторов и арендодателя подлежат применению положения статьи 398 ГК РФ. Арендатор, которому не было передано имущество, являющееся объектом договора аренды, вправе требовать от арендодателя, не исполнившего договор аренды, возмещения причиненных убытков и уплаты установленной договором неустойки.

Аналогичная позиция содержится в п. 9 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой».

При этом объективная сложность доказывания убытков, в том числе в форме упущенной выгоды, их размера, равно как и причинно-следственной связи, не должна снижать уровень правовой защищенности участников экономического оборота при необоснованном посягательстве на их права. Отказ в иске о возмещении упущенной выгоды не может быть основан на том, что истец не представил доказательства, которые бы подтверждали получение дохода в будущем не с вероятностью, а с безусловностью.

Если предназначенное для коммерческого использования имущество приобретается лицом, осуществляющим предпринимательскую или иную экономическую деятельность, то предполагается, что при обычном ходе событий такое лицо, действуя разумно и предусмотрительно, сделало бы необходимые приготовления к началу использования имущества в своей деятельности и, следовательно, доход от ее ведения мог быть получен, по крайней мере, в размере, который является средним (типичным) для данного вида деятельности. Возникновение упущенной выгоды у кредитора в такой ситуации является обстоятельством, которое должник предвидел или мог разумно предвидеть при заключении договора как вероятное последствие его неисполнения или ненадлежащего исполнения.

Согласно п. 5 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" при установлении причинной связи между нарушением обязательства и убытками необходимо учитывать, в частности, то, к каким последствиям в обычных условиях гражданского оборота могло привести подобное нарушение. Если возникновение убытков, возмещения которых требует кредитор, является обычным последствием допущенного должником нарушения обязательства, то наличие причинной связи между нарушением и доказанными кредитором убытками предполагается.

Кредитор по требованию о возмещении убытков в силу п. 5 Постановления Пленума ВС РФ № 7 должен доказать только: факт нарушения обязательства (установлен судами), размер убытков (доказан и установлен судами), причинно- следственную взаимосвязь между убытками и нарушением обязательства.

При этом потенциальная ссылка Ответчика на ненадлежащее исполнение обязательств его контрагентом (предыдущим арендатором, не освободившем помещение), что повлекло нарушение обязательств перед истцом, является несостоятельной, поскольку в соответствии со статьей 401 ГК РФ, п. 8 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 №7, п. 9 Постановления Пленума ВАС РФ от 19.04.1999 №5 нарушение обязанностей со стороны контрагентов должника не относится к обстоятельствам непреодолимой силы, в связи с чем, не исключает ответственность должника перед кредитором.

Гражданское законодательство в целом устанавливает повышенную ответственность за нарушение обязательств стороной, осуществляющей предпринимательскую деятельность, поскольку она в силу своего определения является деятельностью рисковой.

Арендодатель, взяв на себя обязательства своевременно предоставить Арендатору помещение, как разумный и добросовестный участник гражданского оборота должен был наладить со своими контрагентами договорные отношения таким образом, чтобы стимулировать их к своевременному освобождению помещения, то есть нарушение условий договора аренды вызвано не объективными, а субъективными факторами.

Разумное прогнозирование коммерческой организацией своей деятельности таким образом, что суметь предвидеть наступление рисков является принципом осуществления предпринимательской деятельности как изначально рисковой.

Указанное правовое регулирование подтверждает обоснованность требований Арендатора о расторжении договора и компенсации убытков.

По правилам ст. 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании доказательств. При этом оценивается относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимная связь доказательств в их совокупности.

Арбитражным процессуальным законодательством установлены критерии оценки доказательств в качестве подтверждающих фактов наличия тех или иных обстоятельств.

Признак допустимости доказательств, предусмотрен положениями ст. 68 АПК РФ, в соответствии с которой обстоятельства дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определенными доказательствами, не могут подтверждаться в арбитражном суде иными доказательствами.

Достаточность доказательств можно определить, как наличие необходимого количества сведений, достоверно подтверждающих те или иные обстоятельства спора.

Отсутствие хотя бы одного из указанных признаков является основанием не признавать требования лица, участвующего в деле, обоснованными (доказанными).

В данном случае Арендодатель задолго до заключения договора аренды и в момент его заключения знал и не мог не знать о наличии у него иного арендатора на помещение, следовательно, разумно должен был прогнозировать свою деятельность таким образом, чтобы к установленному сроку освободить помещение от бывшего арендатора и иметь возможность передать помещение Арендатору. Заблаговременно не сообщал Арендатору о каких-либо проблемах с освобождением помещения от имевшегося арендатора в какой-либо форме и при этом заключил договор аренды с установленным сроком передачи помещения с Арендатором.

Ответчик не осуществил предусмотренных п. 1.9 договора аренды мер к прекращению пользованием помещением имевшимся арендатором.

Из условий Договора и приложений к нему очевидно знал, что помещение требует проведении работ под осуществление деятельности Арендатора и соответствующего финансирования с его стороны. Такое финансирование Арендатор как разумный участник оборота также планирует и прогнозирует с учетом условий заключённого договора; должен был осознавать, что к обозначенной договором аренды дате приема-передачи помещения арендатором уже была осуществлены подготовка к исполнению договора, произведены значительные инвестиции и т.п.

Несмотря на готовность Арендатора принять помещение и начать выполнение работ по подготовке к началу осуществления коммерческой деятельности, такое помещение не было предоставлено Арендатору.

Изложенные обстоятельства являются существенным нарушением обязательств со стороны Арендодателя, которое не соответствуют закону и нарушает права Арендатора.

Поскольку материалами дела подтверждены неправомерные действия ответчика, размер причиненных убытков, а также причинно-следственная связь между неправомерными действиями ответчика и возникшими у истца убытками, суд считает обоснованным, доказанным и подлежащим удовлетворению требование истца о взыскании убытков в размере 12 550 409 руб. 08 коп. из них: вознаграждение за консультационные услуги по подбору арендуемого помещения - 2 412 002,06 рублей; разработка рабочего проекта и авторского надзора дизайн интерьера картинг центра - 696 277рублей; дизайн трассы картинг-центра - 7 374 428,22 рублей; проценты по привлеченным заемным средствам - 1 828 032,88 рублей; вознаграждение за услуги Агента -239 668,92 рублей.

В соответствии со ст. 395 Гражданского кодекса РФ за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате либо неосновательного получения или сбережения за счет другого лица подлежат уплате проценты на сумму этих средств. Размер процентов определяется ключевой ставкой банковского процента на соответствующие периоды.

В соответствии с п. 57 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 № 7 обязанность причинителя вреда по уплате процентов, предусмотренных статьей 395 ГК РФ, возникает со дня вступления в законную силу решения суда, которым удовлетворено требование потерпевшего о возмещении причиненных убытков, если иной момент не указан в законе, при просрочке их уплаты должником.

Подлежащая возмещению сумма убытков приобретает характер денежного обязательства, на которое возможно начисление процентов, после вступления в законную силу решения суда, которым присуждена ко взысканию денежная сумма в возмещение убытков.

С учетом изложенного, требование истца о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами, начисленных на сумму присужденных убытков за период с момента вступления решения суда в законную силу и до фактической оплаты исходя из ключевой ставки ЦБ РФ, действующей в соответствующие периоды, также является обоснованным.

В соответствии со ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор, может быть, расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Таким образом, материалами дела подтвержден факт допущенных ответчиком существенных нарушений условий договора аренды № РОС-ДА7-Б-0-4-AnchorD118ВН-2022/577 от 17.01.2023 г., в связи с чем требование истца о расторжении договора аренды обоснованным.

Учитывая совокупность установленных по делу обстоятельств, суд апелляционной инстанции согласен с выводами суда первой инстанции о правомерности заявленных исковых требований.

Довод ответчика о том, что договор аренды расторгнут по инициативе арендатора во внесудебном порядке, судом отклоняется, поскольку заключенный между сторонами Договор предусматривает право расторжения в одностороннем внесудебном порядке только по инициативе арендодателя.

В письме от 31.03.2023 истец обратился к ответчику с требованием о расторжении договора, а также о возмещении убытков.

Ссылка на отсутствие государственной регистрации договора аренды не имеет какого-либо правового значения, поскольку наличие или отсутствие государственной регистрации договора аренды не означает заключение или расторжение самого договора.

Неисполнение обязательств предыдущими арендаторами ответчика не освобождает ответчика от ответственности, предусмотренной п. 3 ст. 611 ГК РФ.

Ссылка ответчика на предпринимательские риски истца судом отклоняется, поскольку передача имущества истцу (арендатору) является обязанностью ответчика, предусмотренной законом и договором, за неисполнение которой он несет ответственность. 

В силу ст. 401 ГК РФ к обстоятельствам, исключающим ответственность лица, не исполнившего обязательство, не относятся нарушение обязанностей со стороны контрагентов должника, отсутствие на рынке нужных для исполнения товаров, отсутствие у должника необходимых денежных средств и т.д.

Таким образом, возникшие при исполнении договора аренды затруднения, вызванные взаимоотношениями с третьим лицом (предыдущим арендатором), не являющимся стороной по настоящему договору аренды, не могут считаться уважительными причинами для нарушения взятых на себя обязательств арендодателя по передаче имущества истцу.

Попытка Ответчика отождествить категорию «предпринимательского риска» истца с ненадлежащим исполнением договорных обязательств ответчиком не основана на нормах права не соответствует принципам добросовестного поведения. Неисполнение обязательств предыдущим арендатором является предпринимательским риском ответчика как арендодателя, но не истца как нового арендатора.

Наличие обременения в виде действовавшего договора аренды не могло и не должно было вызывать сомнения у истца, поскольку заключая договор аренды, он рассчитывал на добросовестное исполнение обязательств со стороны Арендодателя.

Кроме того, в п. 1.10 Договора указано, что в целях надлежащего исполнения обязательств Арендодатель осуществляет необходимые и предусмотренные действующим законодательством РФ действия, направленные на прекращение указанного обременения.

Договором аренды предусмотрена дата открытия картинг-центра- 10.08.2023 (п. 1.9), не позднее, чем за 150 дней до указанной даты Арендодатель был обязан передать Арендатору объект аренды, не обремененный правами третьих лиц (п. 1.8).

Доводы ответчика о том, что истцом не были выполнены условия, предшествующие передаче ему помещения, также не основаны на нормах права и условиях заключенного сторонами договора.

Ссылка ответчика на то, что истцом не выполнены обязательства, предусмотренные разделом 2 приложения №2 к договору, и потому Арендодатель не был обязан передавать помещение, несостоятельна и противоречит обстоятельствам спора.

Из толкования пункта 1.10 договора не следует, что истец отказался от понесенных им убытков.

Пунктом 1.10 Договора аренды предусмотрено, что Арендатор настоящим подтверждает, что ему известно, что на момент заключения настоящего Договора Помещение обременено правом аренды, которое возникло из договоров аренды, заключенных Арендодателем с третьими лицами. В целях надлежащего исполнения обязательств Арендодатель осуществляет необходимые и предусмотренные действующим законодательством РФ действия, направленные на прекращение указанного обременения. Арендатор не имеет претензий к Арендодателю в связи с обстоятельствами, изложенными в настоящем пункте, и не вправе требовать от Арендодателя уменьшения размера Арендной платы и/или расторжения Договора и/или компенсации каких-либо расходов и убытков, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Договором.

При толковании условий договора, в силу положений статьи 431 ГК РФ, судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если данные правила не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная воля сторон с учетом цели договора. 

В пункте 1.10 Договора   указывается, что претензий Арендатор не имеет в   связи с обстоятельствами, изложенными в данном пункте, т.е. то, что на момент заключения договора объект обременен арендой.

Пункт 1.10 Договора не содержит условия о том, что истец не имеет права требовать компенсации убытков в случае, если объект вследствие ненадлежащего исполнения Арендодателем своих обязательств не будет передан арендатору. Иное бы означало, что арендатор отказывается от осуществления своих прав (защиты своих прав) в случае нарушения договорных обязательств арендодателем.

Очевидно, что данное условие договора ставило бы арендатора в крайне невыгодное положение, ограничивало бы его права и полностью нивелировало пункты договора об ответственности арендодателя (п. 1, абз. 2 п. 5.11 Договора), а также о его обязанностях (п. 12.1 Договора).

По смыслу ст. 203 ГК РФ признанием долга могут являться любые действия, позволяющие установить, что должник признал себя обязанным по отношению к кредитору.

Примерный перечень таких действий приведен в п. 20 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.09.2015 № 43 "О некоторых вопросах, связанных с применением Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности". Этот перечень не является исчерпывающим, и каждое конкретное действие оценивается судом в совокупности с представленными сторонами доказательствами.

Из   буквального   толкования   текста    представленной    переписки    следует, что ответчиком признавалось наличие задолженности перед истцом.

Доводы ответчика о том, что договоры между истцом и контрагентами (PSD, ООО «Кор Экс Пи», ООО «Юнекс») были заключены до даты подписания договора аренды от 17.01.2023, не подтверждают отсутствие понесенных убытков.

Истец пояснил, что между сторонами велась долгая переписка, направлялись проекты (драфты) договоров, протоколы разногласий, рецензии; производились осмотры объекта, конференц-звонки и т.д. Поэтому договоры с исполнителями (при подготовке объекта к разрешенному использованию) были заключены ранее финального подписания договора сторонами.

Довод ответчика о том, что оплата услуг Консультанта ООО «Кор Экс Пи» не имеет связи с договором аренды, судом отклоняется, поскольку материалами дела подтверждается, что со стороны истца переписка с ответчиком велась заместителем директора отдела коммерческой реализации торговых площадей ООО «Кор Экс Пи» - ФИО5 (уполномоченный представитель (консультант) истца в соответствии с п. 3.3 Договора №АРМ-21/53 от 15.09.2022). В п. 2.3 Договора №АРМ- 21/53 от 15.09.2022 также указано, что ООО «Кор Экс Пи» осуществляет поиск объектов недвижимости в ТРЦ «Европолис Ростокино» и ведет переговоры с собственником имущества (Fort Group). Кроме того, в электронной переписке Консультантом прямо указывалось, что договор будет заключен с другим юридическим лицом. Указанное свидетельствует о том, что убытки истца по оплате услуг консультанта напрямую связаны с договором аренды от 17.01.2023.

Оплата услуг консультанта подтверждается представленным в материалы дела гарантийным письмом директора ООО «Кор Экс Пи» об отсутствии претензий в связи с оплатой вознаграждения.

Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что решение суда первой инстанции является законным и обоснованным и подлежит оставлению без изменения.

Руководствуясь ст. ст. 176, 266, 268, 269, 271 АПК РФ, суд 

 

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 16.07.2024г. (резолютивная часть от 11.06.2024г.) по делу № А40-269394/23 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражном суде Московского округа.

 

 

Председательствующий судья                                                         Е.Е. Кузнецова

 

Судьи                                                                                                 О.В. Савенков

 

                                                                                                            А.Л. Фриев