ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65, лит. А

http://13aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело №А56-53436/2024

03 февраля 2026 года

г. Санкт-Петербург

Резолютивная часть постановления объявлена 19 января 2026 года

Постановление изготовлено в полном объеме 03 февраля 2026 года

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Балакир М.В.,

судей Изотовой С.В., Целищевой Н.Е.,

при ведении протокола судебного заседания: секретарем Паничкиной М.А.,

при участии:

от истца: представитель ФИО1, на основании доверенности от 12.01.2026,

от ответчика: 1. представитель не явился, извещен, 2. представитель ФИО2, на основании доверенности от 29.01.2025,

от 3-го лица: представитель не явился, извещен,

рассмотрев дело по правилам, установленным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации в арбитражном суде первой инстанции по иску: истец: общество с ограниченной ответственностью "Жилкомсервис N 1 Красногвардейского района",

ответчики: 1. обществу с ограниченной ответственностью "Зеркало", 2. акционерному обществу "Тандер",

Третье лицо: ФИО3,

об обязании,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Жилкомсервис N 1 Красногвардейского района" (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Зеркало" (далее - ответчик) об обязании ответчика демонтировать с фасада здания многоквартирного дома, расположенного по адресу: 

<

...> незаконно установленные жалюзийные решетки на оконные проемы, вместо проектных оконных рам с остеклением.

Определением от 16.10.2023 суд привлек к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора ФИО3 и акционерное общество "Тандер".

Определением от 11.12.2024 суд по ходатайству истца акционерное общество "Тандер" привлечено к участию в деле в качестве соответчика.

Решением от 19.03.2025 на АО "Тандер" возложена обязанность в течение месяца со дня вступления в законную силу решения суда по настоящему делу восстановить за счет собственных средств проектные оконные рамы с остеклением в трех оконных проемах первого этажа и батареи под этими окнами в помещении N 3-Н в многоквартирном доме по адресу: 

<

...>, лит.А.; в отношении ООО "Зеркало" в удовлетворении иска отказано; с АО "Тандер" в пользу ООО "Жилкомсервис N 1 Красногвардейского района" взыскано 6 000 руб. судебных расходов по уплате государственной пошлины.

Не согласившись с указанным судебным актом, АО «Тандер» обратилось с апелляционной жалобой.

Определением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.09.2025 по настоящему делу апелляционный суд перешел к рассмотрению настоящего дела по правилам, установленным АПК РФ для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции, в силу того, что суд первой инстанции вышел за пределы заявленных исковых требований и принял решение по требованиям, которые истцом не заявлялись, не разрешив фактически заявленное истцом требование о взыскании процентов на сумму основного долга с даты принятия решения суда, не установив наличие или отсутствие основного долга на дату принятия решения.

В судебном заседании представитель истца уточнил исковые требования, просил обязать общество с ограниченной ответственностью "Зеркало" и акционерное общество «Тандер» в течение месяца со дня вступления в законную силу решения суда по настоящему делу восстановить за счет собственных средств проектные оконные рамы с остеклением в трех оконных проемах первого этажа и батареи под этими окнами в помещении №3-Н в многоквартирном доме по адресу: 

<

...>, лит.А.

Суд принял уточненные исковые требования.

Представитель ответчика просил в иске отказать по основаниям, изложенным в отзыве.

Суд апелляционной инстанции, рассмотрев дело по правилам АПК РФ, предусмотренным для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции, исследовав материалы дела, установил следующее.

Как следует из материалов дела, ООО «Жилкомсервис №1 Красногвардейского района» осуществляет управление многоквартирным домом, расположенным по адресу: 

<

...>, лит.А (далее – МКД).

В ходе проведенного истцом осмотра установлено, что на фасаде указанного многоквартирного дома установлены жалюзийные решетки на оконные проемы, вместо проектных оконных рам с остеклением.

Истцом в адрес ООО «Зеркало» были направлены уведомления от 22.02.2024 и от 25.01.2024, содержащие требование о предоставлении разрешительной документации и приведении фасада МКД в первоначальное состояние. Однако требования истца оставлены без удовлетворения.

Посчитав действия ответчиков по установке жалюзийных решеток на оконные проемы и демонтажу батарей под окнами незаконными, также ввиду неисполнения указанных уведомлений в добровольном порядке, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

В соответствии со статьей 209 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам, и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Согласно пункту 1 статьи 290 ГК РФ и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) собственникам квартир и собственникам нежилых помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, а также земельный участок, на котором расположен дом, с элементами озеленения и благоустройства.

Перечень общего имущества в многоквартирном доме, принадлежащего собственникам помещений в многоквартирном доме, содержится также в пункте 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491 (далее - Правила N 491).

Таким образом, общее имущество в многоквартирном доме находится в общей долевой собственности собственников помещений в данном доме.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации (далее - ВАС РФ) от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" (далее - Постановление N 64), наружные стены здания относятся к общему имуществу всех собственников помещений данного здания.

В соответствии со статьей 12 ГК РФ защита гражданских прав может осуществляться путем восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения.

В соответствии со статьей 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Права, предусмотренные статьями 301 - 304 ГК РФ, принадлежат также лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему имуществом на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором (статья 305 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 45 совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - Постановление N 10/22), при применении указанной нормы права судам необходимо учитывать, что в силу статей 304, 305 ГК РФ иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, подлежит удовлетворению в случае, если истец докажет, что действиями ответчика, не связанными с лишением владения, нарушается его право собственности или законное владение.

В соответствии с частью 1.1 статьи 161 ЖК РФ надлежащее содержание общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме должно осуществляться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации, в том числе в области обеспечения санитарно-эпидемиологического благополучия населения, о техническом регулировании, пожарной безопасности, защите прав потребителей, и должно обеспечивать, в частности, соблюдение требований к надежности и безопасности этого дома; безопасность жизни и здоровья граждан; соблюдение прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме, а также иных лиц; постоянную готовность инженерных коммуникаций, приборов учета и другого оборудования, входящих в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, к осуществлению поставок ресурсов, необходимых для предоставления коммунальных услуг гражданам, проживающим в доме.

Управляющая организация несет ответственность за содержание общего имущества в данном доме в соответствии с требованиями технических регламентов и установленных Правительством Российской Федерации правил содержания общего имущества в многоквартирном доме (часть 2.3 статьи 161 ЖК РФ).

Согласно части 2 статьи 162 ЖК РФ в обязанности управляющей организации входят оказание услуг и выполнение работ по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества дома, оказание коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в доме, осуществление иной деятельности, направленной на достижение целей управления домом.

Пунктом 10 Правил N 491 предусмотрено, что общее имущество дома должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации в состоянии, обеспечивающем наряду с другими требованиями соблюдение характеристик надежности и безопасности многоквартирного дома; безопасность для жизни и здоровья граждан, сохранность имущества физических или юридических лиц, государственного, муниципального и иного имущества; соблюдение прав и законных интересов собственников помещений, а также иных лиц.

Пунктами 16, 17 названных Правил определено, что при управлении многоквартирным домом посредством привлечения управляющей организации надлежащее содержание общего имущества МКД обеспечивается собственниками путем заключения договора управления домом с такой организацией, определения на общем собрании перечня услуг и работ, условий их оказания и выполнения, а также размера финансирования.

В рассматриваемом случае Обществом в целях исполнения возложенных на него в соответствии со статьями 161 и 162 ЖК РФ обязанностей был проведен осмотр общедомового имущества МКД, по результатам которого установлено незаконное размещение на фасаде МКД жалюзийных решеток на оконных проемах.

Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников (пункт 1 статьи 246 ГК РФ).

Как указано в статье 247 ГК РФ, владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.

Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных этим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме (часть 2 статьи 36 ЖК РФ).

В силу части 4 рассматриваемой статьи по решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.

Принятие решений о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами, в том числе о заключении договоров на установку и эксплуатацию различного оборудования, если для их установки и эксплуатации предполагается использовать общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме, относится к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме (пункт 3 части 2 статьи 44 ЖК РФ).

Согласно пункту 7 Постановления N 64 по соглашению сособственников общего имущества (собственников помещений в здании) допускается передача отдельных частей здания в пользование.

Апелляционным судом установлено, что спорное оборудование смонтировано на фасаде МКД, который относится к общему имуществу собственников помещений в данном доме.

Согласно пункту 1 части 4 статьи 37 ЖК РФ собственник помещения в многоквартирном доме не вправе осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.

Согласно правовой позиции, сформулированной в пункте 26 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 1 (2021), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 07.04.2021, правовой режим общего имущества в многоквартирном доме предусматривает запрет для лиц, в том числе собственников помещений в многоквартирном доме, пользоваться общим имуществом многоквартирного дома единолично без согласия других сособственников.

В пункте 39 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 04.12.2013, разъяснено, что лицо, обладающее равными с другими собственниками правами владеть, пользоваться и распоряжаться общим имуществом многоквартирного дома, вправе реализовать данное право лишь в случае достижения соглашения между всеми участниками долевой собственности.

Согласно правовой позиции, изложенной в определениях Верховного Суда Российской Федерации от 04.07.2016 N 304-КГ16-1613, от 22.11.2016 N 305-КГ16-3100, от 26.04.2018 N 304-ЭС17-10944, наличие договора аренды между арендатором и конкретным собственником нежилого помещения не является достаточным основанием для безвозмездного использования арендатором имущества МКД, являющегося общим имуществом всех собственников данного дома.

Таким образом, несмотря на наличие у каждого конкретного собственника помещения в МКД доли в праве собственности на общее имущество, предоставляющей право пользования им, необходимо получить согласие на использование общего имущества иных собственников помещений в доме.

При отсутствии такого согласия собственники помещений в многоквартирном доме вправе обратиться с требованием о демонтаже объекта, размещенного на общедомовом имуществе, реализовав право, гарантированное статьей 304 ГК РФ. Также с таким требованием вправе обратиться лицо, уполномоченное собственниками или наделенное соответствующими полномочиями в силу закона, в том числе управляющая организация.

Из материалов дела следует, что между обществом с ограниченной ответственностью «Зеркало» и акционерным обществом «Тандер» заключен договор аренды недвижимого имущества №СПбФ/43758/22 от 17.03.2023.

При этом, в материалах дела отсутствуют доказательства того, что собственники жилых и нежилых помещений в МКД приняли решение о передаче в индивидуальное пользование АО «Тандер» части фасада МКД для размещения какого-либо дополнительного оборудования.

Кроме того, во исполнение определения Тринадцатого арбитражного апелляционного суда сторонами 15.12.2025 проведен осмотр помещения, в акте указано на то, что на момент осмотра в помещении 3Н на оконные проемы в количестве 3 штук вместо проектных оконных рам с остеклением, установлены металлические жалюзийные решетки. В помещении под указанными оконными проемами демонтированы батареи в количестве 3 шт. стояки отопления зашиты.

Демонтаж батарей отопления со стояками, совершенный АО «Тандер» в отсутствие согласия собственника в период отопительного сезона, в результате которого не обеспечивается непрерывное теплоснабжение всего жилого дома, связанного с помещением ответчика, расположенным на первом этаже при наличии единой теплосистемы, не может быть признан законным и не нарушать права граждан, проживающих в многоквартирном доме.

Ответчиком не представлено доказательств соблюдения требований, предъявляемых к нормативному порядку демонтажа системы отопления в отапливаемом нежилом помещении, поскольку изменение качественного или количественного состава элементов системы теплоснабжения дома происходит разбалансировка системы отопления МКД, что ведет к не поддержанию требуемых параметров теплоносителя в жилых помещениях. Следствием демонтажа батарей в помещении является изменение теплового режима в квартирах, и, соответственно, увеличение тепловых потерь через не отапливаемое помещение. В результате таких действий не соблюдаются установленные законодательством температурные режимы в жилых помещениях. Ответчиком не предоставлены документы, подтверждающие законность демонтажа батарей.

Принимая во внимание нормы статей 161 и 162 ЖК РФ, определяющие полномочия и функции управляющей организации, установив факт самовольного размещения в отсутствие согласия собственников жилых и нежилых помещений в МКД размещения именно ОАО «Тандер» жалюзийных решеток на оконных проемах вместо проектных оконных рам с остеклением, апелляционный суд приходит к выводу о наличии оснований для обязания акционерного общества «Тандер» в течение месяца со дня вступления в законную силу решения суда по настоящему делу восстановить за счет собственных средств проектные оконные рамы с остеклением в трех оконных проемах первого этажа и батареи под этими окнами в помещении № 3-Н в многоквартирном доме по адресу: 

<

...>, лит. А.

С учетом изложенного, требования, заявленные к ООО «Зеркало» удовлетворению не подлежат.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 19.03.2025 по делу № А56-53436/2024 отменить.

Обязать акционерное общество «Тандер» в течение месяца со дня вступления в законную силу решения суда по настоящему делу восстановить за счет собственных средств проектные оконные рамы с остеклением в трех оконных проемах первого этажа и батареи под этими окнами в помещении № 3-Н в многоквартирном доме по адресу: 

<

...>, лит. А.

В иске к обществу с ограниченной ответственностью «Зеркало» отказать.

Взыскать с акционерного общества «Тандер» в пользу общества с ограниченной ответственностью «Жилкомсервис №1 Красногвардейского района» 6 000 руб. судебных расходов по уплате государственной пошлины по иску.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

М.В. Балакир

Судьи

С.В. Изотова

Н.Е. Целищева