Пятый арбитражный апелляционный суд

ул. Светланская, 115, г. Владивосток, 690001

http://5aas.arbitr.ru/

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело

№ А51-19686/2020

г. Владивосток

30 мая 2022 года

Резолютивная часть постановления объявлена 24 мая 2022 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 30 мая 2022 года.

Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Е.А. Грызыхиной,

судей С.М. Синицыной, Е.Н. Шалагановой,

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО2,

апелляционное производство № 05АП-2680/2022 

на решение от 22.03.2022 судьи Е.А. Левченко

по делу № А51-19686/2020 Арбитражного суда Приморского края 

по иску общества с ограниченной ответственностью «Грин Агро-Приморье» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) 

к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) 

о расторжении договора аренды недвижимого имущества от 19.03.2019 № 2,

при участии:

от истца: ФИО3, по доверенности от 26.08.2020 сроком действия на 3 года, паспорт, диплом (регистрационный номер 808);

в отсутствие представителя ответчика;

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Грин Агро-Приморье» (далее – ООО «Грин Агро – Приморье», общество) обратилось в Арбитражный суд Приморского края с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (далее – ИП ФИО2, предприниматель) о расторжении договора аренды недвижимого имущества № 2 от 19.03.2019.

Решением суда от 22.03.2022 исковые требования удовлетворены в полном объеме.

Не согласившись с вынесенным судебным актом, ответчик обжаловал его в  апелляционном порядке.

По мнению апеллянта, при проявлении должной осмотрительности и добросовестности общество обладало возможностью выявить препятствующие пользованию земельным участком недостатки при заключении договора аренды, в связи с чем требование о его расторжении не обоснованно.

В судебном заседании представитель истца возражал против доводов апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в представленном письменном отзыве, приобщенном к материалам дела в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ).

Неявка извещенного надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства представителя ответчика не препятствовала коллегии рассмотреть апелляционную жалобу в его отсутствие в соответствии со статьей 156 АПК РФ.

Как следует из материалов дела, между индивидуальным предпринимателем ФИО2 (арендодатель) и ООО «Грин Агро-Приморье» (арендатор) был заключен договор аренды недвижимого имущества № 2 от 19.03.2019 сроком до 31.12.2023, по условиям которого арендодатель сдал, а арендатор принял в аренду во временное владение и пользование без права последующего выкупа земельный участок сельскохозяйственного назначения общей площадью 1651,05 га (кадастровый номер 25:19:030601:170, адрес: установлено относительно ориентира. Ориентир административное здание. Участок находится примерно в 4030 м от ориентира по направлению на юго-восток, расположенного за пределами участка. Почтовый адрес ориентира: 

<

...>; далее – земельный участок) и сооружение - Рисовая система (в составе постоянные внутрихозяйственные оросительные каналы протяженностью 8 455,2 м, водосборные каналы протяженностью 196 км, сооружения на сети в количестве 3 955 ед., дороги протяженностью 388 км, инвентарный номер 05:246:002:000001110, назначение: нежилое, кадастровый номер 25-25-13/016/2007-205, расположенное по адресу Приморский край, Ханкайский район, с. Владимиро-Петровка; далее - Объект).

Арендная плата за пользование участком установлена в размере 3 000 рублей за 1 га полезной площади участка в год, что с учетом общей полезной площади 1375,6 га составило 4 126 800 рублей в год (пункта 2.1 договора аренды).

 В силу пункта 4.2.1 договора арендодатель обязан передать земельный участок и Объект арендатору по акту приема-передачи в согласованных границах в состоянии, обеспечивающем его использование по назначению, указанному в пункте 1.1 договора; соответствующий акт подписан сторонами 19.03.2019.

Претензией № 21.08-01/04-13 от 26.12.2019 истец потребовал расторгнуть договор аренды ввиду обнаружения препятствующих пользованию имуществом недостатков, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не могли быть обнаружены им во время осмотра имущества и проверки его качества при заключении договора (переувлажения почвы, не позволяющего засеять полезную площадь земельного участка).

Письмом вх. № 21.08-01/10-03 от 23.01.2020 ответчик уведомил истца о том, что данные недостатки могли быть обнаружены обществом при осмотре арендованного имущества и составления акта приема-передачи, однако согласился расторгнуть договор с 01.01.2021.

В письме № 21.08-01/04-02 от 11.03.2020 арендатор принял условие арендодателя о дате расторжения договора, направив ИП ФИО2  для подписания дополнительное соглашение об изменении срока его действия. 

Далее, обществом в адрес предпринимателя было направлено уведомление № 21.08-01/04-12 от 18.08.2020 с требованиями о снижении размера арендной платы до 2 000 рублей за 1 га и о пересмотре условия о размере полезной площади участка ввиду фактической невозможности использования размера, указанного в договоре аренды, из-за непригодного состояния почвы. Данные требования оставлены арендодателем без удовлетворения письмом вх. №21.08-01/10-54 от 08.09.2020. 

Письмом № 21.08-01/04-19 от 10.11.2020 ООО «Грин АгроПриморье» уведомило ответчика о расторжении договора аренды, предложив ему подписать соответствующее соглашение в течение 10 рабочих дней с момента его получения.

В связи с неполучением от ИП ФИО2 письменного мотивированного ответа на указанное требование и фактическим отказом ответчика расторгнуть договор аренды в досудебном порядке, истец обратился в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

Правомерно квалифицировав возникшие между сторонами правоотношения как обязательственные, регулируемые главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) и общими положениями гражданского законодательства об обязательствах, суд первой инстанции пришел к выводу об обоснованности исковых требований.

Проверив в предусмотренном статьями 266, 268, 271 АПК РФ порядке правильность применения судом норм материального и процессуального права, проанализировав доводы, содержащиеся в апелляционной жалобе и в отзыве на неё, судебная коллегия считает, что решение суда первой инстанции не подлежит отмене или изменению по следующим основаниям.

В соответствии с пунктом 2 статьи 1 и статьей 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Согласно пункту 4 статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано обязательными для сторон правилами, установленными законом или иными правовыми актами (императивными нормами), действующими в момент его заключения (статья 422 ГК РФ).

Статьями 309, 310 ГК РФ определено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Так, в силу пункта 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной или в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. 

Из содержания статей 606, 611 и 612 ГК РФ следует, что арендодатель обязан предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества, и нести ответственность за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

Пункт 1 статьи 612 ГК РФ предусматривает, что при обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору потребовать, в том числе, соразмерного уменьшения арендной платы или досрочного расторжения договора.

Соответствующее право арендатора закреплено и в пунктах 2 и 4 статьи 620 ГК РФ, устанавливающих, что договор аренды может быть досрочно расторгнут судом по требованию арендатора в случаях, когда переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора, а также если имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

По смыслу названной нормы, таким обстоятельством может являться как физическое состояние объекта аренды, так и юридическая невозможность использовать имущество по назначению и в целях, согласованных сторонами договора аренды; вместе с тем, учитывая баланс интересов сторон арендных правоотношений, юридически значимым фактом для расторжения договора по пункту 4 статьи 620 ГК РФ является отсутствие вины арендатора в наступлении (выявлении) такого обстоятельства. При этом, исходя из буквального смысла пункта 4 статьи 620 ГК РФ, экономическая нецелесообразность дальнейшего использования имущества к таким обстоятельствам не относится.

Заявляя исковые требования, ООО «Грин Агро – Приморье» указало, что выявленные в процессе сельскохозяйственной деятельности недостатки сданного в аренду имущества (постоянное переувлажнение и подтопление арендованного земельного участка) полностью препятствуют его использованию для выращивания сельскохозяйственных культур. При этом, арендодатель не уведомил арендатора о наличии таких изъянов при заключении в марте 2019 года договора аренды, тогда как у самого общества не имелось возможности самостоятельно определить степень подтопляемости земельного участка в ходе осмотра, проводимого в зимний период.

В основу доводов истца положены, в том числе, выводы экспертного заключения по техническому состоянию сбросной сети каналов и основным причинам подтопления земельных участков, расположенных на территории Владимиро - Петровской рисовой оросительной системы (РОС), Ханкайский район Приморского края № 3-20 от 27.10.2020, изготовленного акционерным обществом «Дальневосточный научно-исследовательский институт гидротехники и мелиорации». Согласно заключению, непригодности почвы способствовала совокупность таких факторов как расположение земельных участков вблизи озера Ханка (уровень вод в котором начал повышаться с 2006 года), близкое залегание и повышение уровня грунтовых вод, образование в 2016 году прорана в дамбе обвалования Владимиро-Петровской рисовой оросительной системы (РОС) и прекращение работы насосной станции для откачки воды.

Опровергая позицию ООО «Грин Агро – Приморье», апеллянт со ссылкой на положения пункта 2 статьи 612 ГК РФ (содержащего условия освобождения арендодателя от ответственности за недостатки сданного в аренду имущества) указал, что переданный истцу земельный участок полностью соответствовал условиям спорного договора. Кроме того, до его заключения общество при достаточной осмотрительности имело реальную возможность более тщательно осмотреть земельный участок и выяснить возможность его подтопления со стороны озера Ханка, а также установить состояние дамбы обвалования и наличие в ней проран; также мог самостоятельно проводить оросительные, осушительные и мелиоративные работы. 

Содержание же представленного ООО «Грин Агро-Приморье» экспертного заключения № 3-20 от 27.10.2020 предприниматель оценил критически, обратив внимание на то, что земельный участок не был исследован специалистами в полном объеме, а выводы экспертов были сделаны на основании представленной обществом документации.

Требование о расторжении договора аренды, по мнению ответчика, обусловлено неудачными попытками истца возделывания земель, расположенных в зоне рискованного земледелия, и его намерением избежать убытков, понесенных вследствие собственного делового просчета.

Учитывая разногласия сторон, а также необходимость специальных знаний для разрешения поставленного в рамках рассмотрения дела вопроса о наличии недостатков арендованного имущества, судом первой инстанции созданы соответствующие условия и в порядке статьи 82 АПК РФ назначена судебная почвоведческая экспертиза, проведение которой было поручено экспертам автономной некоммерческой организации «Байкальский центр судебных экспертиз, права и землеустройства».

По результатам судебной экспертизы было получено заключение № 38-17/2022/01, а также в порядке абзацев второго и третьего статьи 86 АПК РФ заслушаны пояснения вызванных в судебное заседание 15.03.2022 по ходатайству истца экспертов ФИО4 и ФИО5

Поскольку данное заключение соответствовало статьям 82, 83, 86 АПК РФ, результаты экспертизы не были оспорены сторонами, доказательства нарушения закона при проведении экспертизы не представлены, ходатайств о назначении повторной или дополнительной экспертизы в установленном 87 АПК РФ порядке не заявлено, суд первой инстанции в силу статей 64, 67, 68, 71 АПК РФ обоснованно признал данное заключение (с учетом полученных в судебном заседании в установленном порядке пояснений экспертов) допустимым доказательством по настоящему делу.

Проанализировав содержащиеся в экспертном заключении № 38-17/2022/01 выводы и пояснения экспертов ФИО4 и ФИО5, суд первой инстанции установил, что арендованный земельный участок находится в состоянии длительного постоянного (грунтового) переувлажнения, усугубляющегося сезонными (атмосферными) осадками. В этой связи сельскохозяйственная обработка земельного участка без предварительных восстановительных работ (закрытия прорана, обеспечения работоспособности РОС и насосной станции для откачки воды с системы, поддержания стабильного уровня воды в озере Ханка) невозможна из-за высоких показателей полевой влажности, зафиксированных практически на всей площади участка.

Как следует из пояснений экспертов в судебном заседании (аудиопротокол от 15.03.2022), обнаружить непригодное для сельскохозяйственной деятельности состояние арендованных земельных участков только при визуальном осмотре, без специальных познаний в области почвоведения и гидрологии и без проведения инструментальных исследований, невозможно.

Изложенное не вступает в противоречие с выводами представленного истцом экспертного заключения № 3-20 от 27.10.2020 и свидетельствует о том, что арендованный обществом земельный участок по совокупности причин имеет препятствующие его использованию недостатки, которые не были оговорены предпринимателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества при заключении договора.

В нарушение статьи 65 АПК РФ ответчиком не представлено доказательств доведения до арендатора сведений о недостатках земельного участка, связанных, в том числе, с прораном в дамбе обвалования, при том, что на момент заключения в 2019 году спорного договора аренды ИП ФИО2 знал о факте размытия дамбы и его документальной фиксации актами от 26.10.2017 и от 30.03.2018.

Доводы апеллянта о том, что при осмотре земельного участка общество могло обнаружить наличие препятствующих пользованию недостатков, не принимаются судом апелляционной инстанции, так как проран не является единственной причиной непригодности почвы для сельскохозяйственных целей. Фактическое же неудовлетворительное состояние земельного участка по причине переувлажнения, качество почвы не могло быть установлено арендатором, не обладающим специальными познаниями, при осмотре участка в зимний период.

  Довод апеллянта об использовании участка в 2019, 2020 г.г. не имеет правового значения для целей рассмотрения настоящего спора, учитывая,  что в данный период арендатор уведомлял арендодателя о недостатках участка и намерении в связи с этим прекратить арендные отношения (в частности, в претензии от 26.11.2019).

Таким образом, с учетом установления существенности недостатков спорного земельного участка, отсутствия доказательств предупреждения арендатора о недостатках участка и невозможности выявить недостатки при обычной приемке участка, основания для применения к спорным правоотношениям пункта 2 ст. 612 ГК РФ отсутствуют.

Довод апеллянта о возможности арендатора самостоятельно проводить оросительные, осушительные и мелиоративные работы отклоняется, поскольку сама по себе такая возможность не устраняет недостатки арендованного имущества и не может являться основанием для отмены судебного акта.

При таких обстоятельствах коллегия считает обоснованным вывод суда первой инстанции о наличии предусмотренных пунктами 2 и 4 статьи 620 ГК РФ  оснований для расторжения договора аренды.

Пунктом 2 статьи 452 ГК РФ установлено, что требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Поскольку материалами дела подтверждается соблюдение истцом установленного порядка путём направления ответчику претензии (письма) № 21.08-01/04-19 от 10.11.2020 по указанному в договоре аренды адресу, исковые требования ООО «Грин Агро-Приморье» о расторжении заключенного с ИП ФИО2 договора аренды № 2 от 19.03.2019 правомерно удовлетворены судом.

Доводы апелляционной жалобы фактически представляют собой ранее сформированную ответчиком позицию по делу, между тем все обстоятельства возникшего спора и доказательства в обоснование данной позиции были исследованы судом первой инстанции и получили правовую оценку по правилам, установленным статьей 71 АПК РФ.

Несогласие ответчика с выводами суда первой инстанции, иная оценка им фактических обстоятельств дела и иное толкование положений законодательства не является основанием для отмены судебного акта судом апелляционной инстанции.

Нарушений норм процессуального и материального права, являющихся в силу статьи 270 АПК РФ основанием для отмены принятого судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено, оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены обжалуемого судебного акта не имеется.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ судебные расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе относятся на ее заявителя.

Руководствуясь статьями 258, 266-271 АПК РФ, Пятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Приморского края от 22.03.2022 по делу №А51-19686/2020 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Приморского края в течение двух месяцев.

Председательствующий

Е.А. Грызыхина

Судьи

С.М. Синицына

Е.Н. Шалаганова