АРБИТРАЖНЫЙ СУД ОРЕНБУРГСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Краснознаменная, д. 56, г. Оренбург, 460024

http: //www.Orenburg.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А47-3843/2019

г. Оренбург

29 августа 2019 года

Резолютивная часть решения объявлена       22 августа 2019 года

В полном объеме решение изготовлено        29 августа 2019 года

Арбитражный суд Оренбургской области в составе председательствующего судьи Кофановой Н.А., при ведении протокола судебного заседания  ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению Производственного кооператива «Стомтек», г.Оренбург (ОГРН 

<

***> ИНН 

<

***>) 

к комитету по управлению имуществом города Оренбурга, г.Оренбург (ОГРН 

<

***> ИНН 

<

***>) 

при участии третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, ИП ФИО2, г.Оренбург,

В судебном заседании участвуют представители:

от истца: ФИО3, по доверенности от 01.04.2019, сроком действия  1 год, ФИО4

от ответчика: ФИО5, по доверенности от 05.04.2017, сроком действия 3 года, 

от третьего лица: не явились.

В порядке ст. 163 АПК РФ в судебном заседании объявлялся перерыв с 21.08.2019 до 22.08.2019

Иск заявлен о понуждении ответчика заключить договор купли-продажи с учетом снижения выкупной стоимости недвижимости на сумму неотделимых улучшений в размере 1 372 560 (Один миллион триста семьдесят две тысячи пятьсот шестьдесят) рублей;

- о внесении изменения в п. 2.1. договора купли-продажи арендованного нежилого помещения, изложив его в следующей редакции: «2.1. Стоимость имущества, указанного в п. 1.1. настоящего договора составляет 3 127 119 (Три миллиона сто двадцать семь тысяч сто девятнадцать) рублей 00 копеек без учета НДС. Стоимость неотделимых улучшений данного имущества составляет 1 372 560 (Один миллион триста семьдесят две тысячи пятьсот шестьдесят) рублей. В связи с зачетом стоимости неотделимых улучшений цена продажи имущества по настоящему договору составляет 1 754 559 (Один миллион семьсот пятьдесят четыре тысячи пятьсот пятьдесят девять) рублей 00 копеек без учета НДС»;

- о внесении изменения в п. 2.5. договора купли-продажи арендованного нежилого помещения, изложив его в следующей редакции: «2.5. В соответствии с п. 3 ст. 5 Закона №159-ФЗ на сумму денежных средств в размере 1 754 559 (Один миллион семьсот пятьдесят четыре тысячи пятьсот пятьдесят девять) рублей 00 копеек производится начисление процентов, исходя из ставки, равной одной трети ключевой ставки Центрального банка РФ, действующей на дату опубликования объявления о продаже арендуемого имущества в размере 2.58% годовых. Начисленные проценты оплачиваются одновременно с погашением суммы основного долга»;

 - о направлении в ПК «Стомтек» проекта договора купли-продажи арендуемого имущества, расположенного по адресу: 

<

...>, помещение №2, по выкупной цене, составляющей 1 754 559 (Один миллион семьсот пятьдесят четыре тысячи пятьсот пятьдесят девять) рублей 00 копеек без учета НДС с приложениями в десятидневный срок после вступления решения суда в законную силу(редакция уточнений от 16.05.2019).

В судебном заседании 21.08.2019 истец  с учетом  результатов судебной экспертизы уточнил исковые требования, просил суд:

- Обязать Комитет по управлению имуществом города Оренбурга совершить действия, определенные Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ, а именно:

-зачесть стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества в счет оплаты приобретаемого арендованного имущества и заключить договор купли-продажи с учетом снижения выкупной стоимости арендуемого имущества, расположенного по адресу: 

<

...>, помещение №2, на сумму неотделимых улучшений в размере 1 346 715 (Один миллион триста сорок шесть тысяч семьсот пятнадцать) рублей;

-внести изменения в п. 2.1. Договора купли-продажи арендованного нежилого помещения, направленного КУИ г. Оренбурга в адрес ПК «Стомтек», изложив его в следующей редакции: «2.1. Стоимость имущества, указанного в п. 1.1. настоящего договора составляет 3 127 119 (Три миллиона сто двадцать семь тысяч сто девятнадцать) рублей 00 копеек без учета НДС. Стоимость неотделимых улучшений данного имущества составляет 1 346 715 (Один миллион триста сорок шесть тысяч семьсот пятнадцать) рублей. В связи с зачетом стоимости неотделимых улучшений цена продажи имущества по настоящему договору составляет 1 780 404 (Один миллион семьсот восемьдесят тысяч четыреста четыре) рубля 00 копеек без учета НДС»;

- внести изменения в п. 2.5. указанного Договора купли-продажи арендованного нежилого помещения, изложив его в следующей редакции: «2.5. В соответствии с п. 3 ст. 5 Закона №159-ФЗ на сумму денежных средств в размере 1 780 404 (Один миллион семьсот восемьдесят тысяч четыреста четыре) рубля 00 копеек производится начисление процентов, исходя из ставки, равной одной трети ключевой ставки Центрального банка РФ, действующей на дату опубликования объявления о продаже арендуемого имущества в размере 2,58% годовых. Начисленные проценты оплачиваются одновременно с погашением суммы основного долга»;

- направить в ПК «Стомтек» подписанный уполномоченным лицом проект договора купли-продажи арендуемого имущества, расположенного по адресу: 

<

...>, помещение №2, по выкупной цене, составляющей 1 780 404 (Один миллион семьсот восемьдесят тысяч четыреста четыре) рубля 00 копеек без учета НДС с приложениями в десятидневный срок после вступления решения суда в законную силу.

Судом ходатайство истца об уточнении исковых требований рассмотрено и удовлетворено на основании ст. 49 АПК РФ.

 Исковые требования рассматриваются судом с учетом принятых уточнений.

 Истец поддержал исковые требования. 

   Ответчик исковые требования не признал, указав,  что стоимость неотделимых улучшений, произведенных истцом в нежилом помещении № 2  расположенном в 

<

...> по состоянию на 16.11.2018 составили 1 346 715 руб., по мнению ответчика, указанная экспертом сумма не является стоимостью неотделимых улучшений,  подлежащих зачету в соответствии с п. 6 ст. 5 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», а представляет собой размер произведенных истцом затрат на проведение ремонтных работ. Поскольку экспертами стоимость неотделимых улучшений определена с учетом НДС, ответчик просит провести повторную судебную экспертизу, выполнение которой просил поручить ООО «Авантаж» ФИО6 и ФИО7, что отражено в отзыве от  21.08.2019 и в письменных пояснениях от 22.08.2019. Ответчик ссылается на то, что к материалам экспертного заключения не приложены кэш-источники об усредненных расценках за единицу измерения работ и материалов, что не позволяет проверить достоверность результатов экспертизы.   

Истец возражал против назначения повторной судебной экспертизы, возражений  по отчету эксперта не имеется, по мнению  истца, ответчик злоупотребляет своим правами, не заключая договор купли-продажи.

Суд, рассмотрев в порядке ст. 159 АПК РФ ходатайство ответчика  о назначении повторной экспертизы, не находит оснований для его удовлетворения в силу следующего.

 Определением от 18.06.2019 в рамках дела назначалась судебная экспертиза, поручив её выполнение Автономной некоммерческой организации научно-технологический парк Оренбургского государственного университета «Технопарк ОГУ», г. Оренбург, экспертам ФИО8, ФИО9, ФИО10; эксперты предупреждены судом  об уголовной ответственности в соответствии со ст. 307 Уголовного кодекса  Российской Федерации.

На разрешение экспертов судом поставлен следующий вопрос: 

- определить стоимость неотделимых улучшений, произведённых истцом в нежилом помещении №2, расположенном в 

<

...> по состоянию на 16.11.2018,  с указанием наименования, объёма и стоимости  выполненных улучшений. 

В материалы дела представлено экспертное заключение № ТП-ПЭЗС-42/07-19 от 18.07.2018 (л.д. 80-150 том 2, 1-70 том 3), из которого следует, что стоимость неотделимых улучшений произведенных истцом в нежилом помещении № 2 расположенном в 

<

...> по  состоянию на 16.11.2018 составляет 1 346 715 руб., наименование объем и стоимость выполненных улучшений приведены в таблице № 1 раздела 9.4. настоящего заключения (л.д. 93-101 том 2).

При исследовании экспертного заключения судом не установлено в нем каких-либо противоречий и сомнений в его обоснованности. Сведений, позволяющих усомниться в компетентности экспертов, сторонами не представлено.

Доказательства необъективности проведенного исследования и пристрастности экспертов, предупрежденных об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, отсутствуют.

Указаний, что эта в стоимость неотделимых улучшений произведенных включена сумма НДС, в отчете не содержится. 

В материалах дела не имеется доказательств того, что выбранные экспертом способы и методы оценки привели к неправильным выводам. Возражения ответчика по существу означают несогласие стороны спора с итоговой величиной рыночной стоимости объекта оценки, что не является основанием для критической оценки.

 В силу положений ст. 64, 68 АПК РФ вышеуказанное экспертное заключение следует признать допустимым и достоверным доказательством по настоящему делу, поскольку получено судом с соблюдением требований ст. 82, 87 АПК РФ.

При этом суд отмечает, что в соответствии с частью 1 и частью 2 статьи 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств; арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности

Согласно пункту 5 статьи 71 АПК РФ никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы.

В соответствии с частью 3 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации экспертное заключение исследуется судом наряду с другими доказательствами по делу и не имеет для суда заранее установленной силы.

Истец, ответчик не заявили ходатайства о необходимости предоставления дополнительных доказательств. При таких обстоятельствах суд рассматривает дело, исходя из совокупности имеющихся в деле доказательств, с учетом положений статьи 65 АПК РФ.

При рассмотрении материалов дела, судом установлены следующие обстоятельства.

Производственный кооператив «Стомтек» на основании договора аренды № 1-1781-а-12348 от 09.03.2016  является  арендатором помещения №2 в здании по адресу 

<

...>.

Истец  указал, что за все годы с момента ввода дома в эксплуатацию в 1982 году Комитетом по управлению имуществом г.Оренбурга как собственником помещения ни разу не производился ни капитальный, ни текущий ремонт инженерных коммуникаций помещения, то все его  основные инженерные системы, включая электрооборудование, отопление, водоснабжение и водоотведение, а также кровля и фасад находились в аварийном состоянии.

 ПК «Стомтек» обратился с письмом от 15.09.2017 в КУИ г.Оренбурга  за согласием на реконструкцию и ремонт помещения.

КУИ г. Оренбурга  в письме №1-28/5258 от 29.09.2017 не возражал против  проведения ремонта арендуемого помещения с условием обязательного согласования с департаментом градостроительства и земельных отношений администрации г. Оренбурга без дальнейшего возмещения  затрат, а в случае перепланировки с условием изготовления и предоставления в КУИ нового технического плана помещения (л.д. 47 том1).

Все ремонтные работы ПК «Стомтек» производил на основании  решения Департамента градостроительства и земельных отношений Управления градостроительства и архитектуры администрации г.Оренбурга  №392 от 05.12.2017о согласовании переустройства и перепланировки помещения и в соответствии с проектом 21-11-2017, разработанным ООО «Акцент» утвержденным Управлением градостроительства и архитектуры администрации г.Оренбурга.

Истец полагает, что в результате выполненных им работ, созданы неотделимые улучшения нежилого помещения в виде полной замены системы электрооборудования с демонтажем старых силовых шкафов и установкой нового распределительного шкафа с прибором учета, полной реконструкции системы отопления с демонтажем старых протекающих стальных регистров и установкой полипропиленовых труб и биметаллических радиаторов с новой запорной арматурой, полной замены систем водоснабжения и канализации с демонтажем старых стальных и чугунных стояков на полипропиленовые и замену всего сантехнического оборудования с запорной арматурой, демонтажа старой треснувшей стяжки с устройством новой и выравнивания полов, выравнивания стен гипсокартонными плитами, капитального ремонта фасада путем демонтажа старого лопнувшего остекления на металлическом каркасе,  монтажа фасадных стеклопакетов на алюминиевом каркасе фасадной витрины и замены старых деревянных оконных конструкций на пластиковые в кабинетах, утепление цоколя системой вентилируемого фасада из пенополистирольных плит и керамогранита, капитальный ремонт кровли с утеплением и монтажом нового кровельного листа, устройство фасадного парапета из композитного материала, проведено также в соответствии с заказанным проектом усиление треснувшей бетонной перемычки над входной дверью, замена прогнившей металлической входной двери, ремонт и покраска фасада.

Выполненные работы по переустройству (перепланировке) приняты актом приемочной комиссии управления по градостроительству от 05.10.2018 (л.д. 54 том 1.), по итогам ремонтных работ ПК «Стомтек» изготовил и передал в КУИ новый технический план помещения.

Все вышеуказанные работы ПК «Стомтек» выполнил в период действия договора аренды и по согласованию с КУИ без возмещения затрат. Основной причиной и необходимостью выполнения ремонта явилось аварийное состояние всех инженерных конструкций помещения, которое не позволяло ПК «Стомтек» осуществлять в дальнейшем основную деятельность по оказанию стоматологических услуг населению.

ПК «Стомтек» обратился в КУИ с письмом №1-28/3568 от 16.07.2018 с целью выкупа арендуемого помещения (л.д. 55 том 1).

Письмом от 28.01.2019 № 01-28/460 КУИ г. Оренбурга довел до истца сведения о том, что независимым оценщиком  ИП ФИО2 проведена независимая рыночная оценка выкупаемого нежилого арендуемого помещения, кадастровый номер 56:44:0222003:713, стоимость указанного помещения определена по состоянию на 16.11.2018 и согласно отчету № 002-1/19 от 28.01.2019 составляет 3 127 119 руб. (без учета НДС). На основании данного отчета будет принято решение об условиях приватизации выкупаемого арендуемого помещения. И подготовлен проект купли-продажи (л.д. 57 том 1). 

Истец на основании ч. 6. ст. 5 Федерального закона № 159-ФЗ направил заявление на уменьшение оценочной стоимости нежилого помещения, указанной в письме № 01-28/460 от 28.01.2019 на стоимость неотделимых улучшений в сумме 1 229 644,37 руб., произведенных на основании письменного согласия КУИ г. Оренбурга (л.д. 58 том 1).

КУИ г.Оренбурга письмом №01-28/1032 от 20.02.2019 отказал в уменьшении стоимости выкупаемого имущества, указав на возможность разрешения возникшего спора исключительно в судебном порядке.

Постановлением Администрации города Оренбурга от 26.02.2019 № 444-п принято решение реализовать преимущественное право арендатора ПК «Стомтек» на приобретение арендуемого муниципального имущества: нежилое помещение, назначение: нежилое помещение, площадью 92,1 кв.м., этаж № 1, адрес: 

<

...>, кадастровый номер 56:44:0222003:713. Осуществить приватизацию арендуемого муниципального имущества на следующих условиях: цена приобретения  составляет 3 127 119 руб. (без учета НДС) в соответствии с письменным отчетом независимого оценщика ФИО2 об определении рыночной стоимости недвижимого имущества от 28.01.2019 № 002-1/19, оплата муниципального имущества, будет производиться  в рассрочку без первоначального взноса, ежемесячно равными долями, срок рассрочки составляет 5 лет. 

Письмом КУИ г. Оренбурга № 01-28/1373 от 07.03.2019 направил ПК «Стомтек» проект договора купли-продажи арендованного нежилого помещения (получен истцом 11.03.2019). При этом в проекте договора купли-продажи стоимость нежилого помещения не была снижена на стоимость неотделимых улучшений и составила по оценке ответчика   3 127 119 руб. 

Истец, полагая стоимость арендуемого помещения завышенной на стоимость произведенных им неотделимых улучшений, обратился к независимому оценщику - ООО «Центр экономических и юридических экспертиз», в соответствии с отчетом которого №086/19 от 22.03.2019 произведенные истцом улучшения являются неотделимыми, стоимость неотделимых улучшений по состоянию на 16.11.2018 (дата оценки объекта со стороны КУИ г. Оренбурга) составляет 1 372 560  руб.

Истец полагает, что поскольку капитальный ремонт арендуемого помещения  вызван необходимостью приведения помещения в состояние, пригодное для эксплуатации, в результате чего возникли неотделимые улучшения, которые произведены истцом с согласия собственника объекта, указанная сумма в соответствии с законом подлежит зачету в счет выкупной стоимости имущества.

В досудебном порядке ответчик отказался произвести зачет стоимости неотделимых улучшений в счет выкупной стоимости нежилого помещения, в связи с чем истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском на основании ст.ст. 445, 446 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Заслушав лиц, участвующих в деле, оценив совокупность имеющихся в деле доказательств, на основании статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд пришел к выводу об удовлетворении исковых требований.

Как следует из материалов дела, между ПК «Стомтек» и КУИ г.Оренбурга возник преддоговорный спор по условиям заключаемого в соответствии с положениями Федерального Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ договора купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда с рассрочкой платежа.

Согласно статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

В соответствии с пунктом 2 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

На основании статьи 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулирует Федеральный закон от 22.07.2008 N 159-ФЗ.

В силу статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Согласно пункту 6 статьи 5 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателей.

Из изложенных выше норм права следует, что зачет стоимости неотделимых улучшений в счет оплаты выкупаемого имущества возможен при определении цены и порядка оплаты имущества на стадии заключения договора.

В соответствии со статьей 432 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным (статья 555 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно статье 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Положениями абзаца 1 статьи 3 Федерального Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ предусмотрена возможность возмездного отчуждения имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком.

Согласно статье 12 Федерального закона от 28.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности), итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Статьей 13 Закона об оценочной деятельности предусмотрено, что в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Как следует из переписки сторон, представленной в материалы дела, ремонтные работы и перепланировка арендуемого помещения, в результате которого возникли неотделимые улучшения, проводились истцом с согласия арендодателя.

Довод ответчика о том, что отсутствует согласие арендодателя на проведение ремонтных работ и перепланировки спорного помещения, опровергаются материалами дела.

Исходя из правовой позиции, сформулированной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 9785/12 от 25.12.2012, в отличие от положений гражданского законодательства, допускающих установление в договоре аренды права арендодателя не оплачивать арендатору стоимость согласованных и произведенных за счет последнего неотделимых улучшений арендуемого имущества, специальное правило части 6 статьи 5 Федерального закона

от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» такой возможности не предусматривает.

Установив, что между сторонами имеется спор о стоимости и объеме неотделимых улучшений, для определения объема и стоимости   выполненных работ, отнесению к категории неотделимых улучшений, арбитражным судом по ходатайству ответчика на основании статьи 82 АПК РФ назначена судебная экспертиза для оценки  определения стоимости неотделимых улучшений, произведённых истцом в нежилом помещении №2, расположенном в 

<

...> по состоянию на 16.11.2018, с указанием наименования, объёма и стоимости выполненных улучшений.

При исследовании и оценки экспертного заключения судом установлено, что заключение не содержит каких-либо противоречий. Сомнений в его обоснованности у суда не возникло. Сведений, позволяющих усомниться в компетентности эксперта ответчиком не представлено. 

Доказательств необъективности проведенного исследования и пристрастности эксперта, предупрежденного об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, суду не представлено. 

В соответствии со статьей 623 Гражданского кодекса Российской Федерации после прекращения договора аренды, арендатор имеет право на возмещение стоимости неотделимых улучшений арендуемого имущества, которые он произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя.

В соответствии с частью 6 статьи 5 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателя.

При этом, в случае отчуждения недвижимого имущества в порядке названного закона, стоимость неотделимых улучшений не должна включаться в стоимость отчуждаемого имущества независимо от условий договора аренды, поскольку данные отношения регулируются специально установленной императивной нормой - пунктом 6 статьи 5 Федерального закона от 22.07.2008 N 159, направленной на оказание целенаправленной государственной поддержки предприятиям малого и среднего бизнеса.

Исходя из положений ст. 623 Гражданского кодекса РФ зачету подлежит не стоимость всех ремонтных работ, а стоимость тех улучшений, которые повлекли улучшение состояния принадлежащего ответчику имущества за счет того, что истец произвел ремонтные работы и перепланировку.

Таким образом, предметом возмещения является разница между стоимостью объектов до и после ремонтных работ и перепланировки.

С учетом изложенного и руководствуясь частью 6 статьи 5 Закона № 159-ФЗ, предусматривающей, что стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателя, суд определил, что оплате подлежит 1 780 404 руб. 

При таких обстоятельствах, требования истца подлежат удовлетворению.

 Руководствуясь статьями  167 – 170 Арбитражного процессуального кодекса  Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л :

Исковые требования удовлетворить.

Урегулировать разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу 

<

...>, помещение №2, площадью 92,1кв.м., этаж31, кадастровый номер 56:44:0222003:713

Пункт 2.1 договора купли-продажи  указанного объекта принять и изложить в следующей редакции: «Цена приобретения имущества, указанного в п.1.1 договора составляет 1 780 404руб. без учёта НДС»

Пункт 2.5 принять и изложить в следующей редакции: «В соответствии с п.3 ст. 5 Закона №159-ФЗ на сумму денежных средств в размере 1 780 404руб. производится  начисление процентов, исходя из ставки, равной  одной трети  ключевой ставки Центрального Банка РФ, действующей на дату  опубликования  объявления о продаже  арендуемого имущества с размере 2,58% годовых. Начисленные проценты оплачиваются одновременно с погашением суммы основного долга» .

Обязать ответчика направить истцу подписанный проект договора после вступления решения в законную силу.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через Арбитражный суд Оренбургской области.

Судья                                                                         Н.А.Кофанова