АРБИТРАЖНЫЙ СУД СТАВРОПОЛЬСКОГО КРАЯ

 

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А63-21340/2022

г. Ставрополь

13 июля 2023 года

Резолютивная часть решения объявлена 12 июля 2023 года

     Решение изготовлено в полном объеме 13 июля 2023 года

 

Арбитражный суд Ставропольского края в составе судьи Жирновой С.Л., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению 

общества с ограниченной ответственностью «Торговый дом Д-вых»,  г. Ставрополь, ОГРН 

<

***>, 

к обществу с ограниченной ответственностью «Капитал Инвест», г. Ставрополь,                ОГРН 

<

***>, 

о взыскании убытков, госпошлины (уточненные исковые требования от 10.07.2023),

при участии в судебном заседании 03.07.2023, 10.07.2023:

от истца – слушателя ФИО2 по доверенности от 01.01.2023;

от ответчика – ФИО3 по доверенности от 15.07.2022, диплом рег. номер 9276 от 28.09.2006,

в судебном заседании 12.07.2023 - в отсутствие сторон, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, 

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Торговый дом Д-вых» (далее – истец, ООО «ТД Д-вых») обратилась в Арбитражный суд Ставропольского край к обществу с ограниченной ответственностью «Капитал Инвест» (далее – ответчик, ООО «Капитал Инвест») о взыскании с ответчика в пользу истца 20 000 рублей убытков за неисполнение договора № 112-KS/2021 от 06.08.2021, а также судебных расходов по уплате государственно пошлины (уточненные исковые требования от 10.07.2023).

Первоначально ООО «ТД Д-вых» обратилось в Арбитражный суд Ставропольского края с исковым заявлением к ООО «Капитал Инвест» о взыскании денежных средств в размере                80 000 рублей и процентов за пользование чужими денежными средствами в размере                                6 000 рублей.

Определением суда от 17.01.2023 исковое заявление принято к производству и рассматривалось в порядке упрощенного производства без вызова сторон в порядке статьи 228 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ).

Определением от 27.03.2023 суд перешел к рассмотрению дела по общим правилам искового производства в соответствии с частью 5 статьи 227 АПК РФ.

В судебном заседании 03.07.2023 в порядке статьи 163 АПК РФ был объявлен перерыв до 10.07.2023 до 09 час. 15 мин.

Дополнительно информация была размещена на официальном сайте сети «Интернет».

После перерыва судебное заседание было продолжено 10.07.2023 в 09 час. 15 мин. при участии того же состава суда, при участии от истца – ФИО2 по доверенности от 01.01.2023, от ответчика – ФИО3 по доверенности от 15.07.2022, диплом рег. номер 9276 от 28.09.2006.

В судебном заседании 10.07.2023 истцом было заявлено ходатайство об уточнении исковых требований, в которых просил суд взыскать с ответчика убытки за неисполнение договора № 112-KS/2021 от 06.08.2021 в размере 20 000 рублей, а также судебные расходы по уплате государственно пошлины.

Суд в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации принял уточнения исковых требований.

В судебном заседании 10.07.2023 в порядке статьи 163 АПК РФ был объявлен перерыв до 12.07.2023 до 16 час. 50 мин.

Дополнительно информация была размещена на официальном сайте сети «Интернет».

После перерыва судебное заседание было продолжено 12.07.2023 в 16 час. 50 мин. в отсутствие сторон.

Стороны, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного заседания, не явились, ходатайства об отложении или проведении судебного заседания в их отсутствие суду не представили. 

В силу положений статей 123, 156 АПК РФ суд счел возможным рассмотреть спор в отсутствие не явившихся представителей сторон по имеющимся в деле письменным доказательствам.

В обоснование уточненных исковых требований истец указал на понесенные убытки вследствие ненадлежащего исполнения ответчиком обязательств в рамках заключенного договора от 06.08.2021 № 112-KS/2021, а именно: составленный ответчиком отчет об оценке от 12.10.2021 № 226-2- KS/2021 не соответствовал требованиям, установленным Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», а также Федеральным стандартам оценки. Истец просил удовлетворить уточненные исковые требования в полном объеме.

Ответчик возражения по уточненным исковым требованиям не представил.

Исследовав материалы дела, суд счел уточненные исковые требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Из материалов дела следует, что 06 августа 2021 года между ООО «ТД Д-вых» (заказчик) и ООО «Капитал Инвест» (исполнитель)  заключен договор об оказании услуг № 112-KS/2021, по условиям которого исполнитель обязуется оказать услуги заказчику по обеспечению проведения следующих работ: обеспечить проведение работ по оценке рыночной стоимости объекта оценки, согласно, задания на проведение оценки (приложение № 1 к договору).

Оценка объектов оценки проводится исполнителем (оценщик).

Результатом является составленный в письменном виде и в форме электронного документа отчет (далее - отчет) об оценке, в соответствии с требованиями:

Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» с изменениями и дополнениями в действующей редакции на дату оценки, принят Государственной Думой 16 июля 1998 года, одобрен Советом Федерации 17 июля 1998 года;

Федеральными стандартами оценки - ФСО № 1, ФСО № 2, ФСО № 3, ФСО № 7:

«Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки» ФСО № 1, утвержденным Приказом Минэкономразвития России от «20» мая 2015 г. № 297;

«Цель оценки и виды стоимости» ФСО № 2, утвержденным Приказом Минэкономразвития России от «20» мая 2015 г. № 298;

«Требования к отчету об оценке» ФСО № 3, утвержденным Приказом Минэкономразвития России от «20» мая 2015 г. № 299;

«Оценка недвижимости» ФСО № 10, утвержденным приказом Минэкономразвития России от 01.06.2015 г. № 328;

МСО - международными стандартами оценки (2003);

Стандартами и правилами оценочной деятельности саморегулируемой организации оценщиков, членом которой является оценщик (пункт 1.1 договора от 06.08.2021).

Общая стоимость услуг исполнителя по настоящему договору составляет 20 000 рублей (п. 2.1 договора от 06.08.2021).

 Исполнитель обязуется обеспечить проведение работ по оценке имущества надлежащим образом; сообщить заказчику о невозможности исполнения настоящего договора вследствие возникновения обстоятельств, препятствующих исполнению договора (п. 4.1.1, 4.1.5  договора от 06.08.2021).

Стороны осведомлены обо всех видах ответственности (имущественная, административная, уголовная), которая может наступить в случае ненадлежащего исполнения договорных обязательств (п. 5.3 договора от 06.08.2021).

Между сторонами подписано приложение № 1 к договору об оказании услуг № 112-KS/2021 от 06.08.2021 – задание на оценку, в котором предусмотрен объект оценки (земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: проектирование торгово-сервисного центра. площадь: 3583 кв. м. адрес (местоположение):     край Ставропольский, г. Ставрополь, пр-кт Кулакова, 7/1,  кадастровый (или условный) номер: 26:12:010507:13) и цель оценки: определение рыночной стоимости объектов оценки для оспаривания по инициативе заказчика результатов определения кадастровой стоимости объекта оценки, в связи с установлением их рыночной стоимости»   (ст. 24.19 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от             29 июля 1998 года № 135-ФЗ). Также сторонами предусмотрены требования к проведению оценки и требования к отчету об оценке.

Во исполнение принятых на себя обязательств, ООО «Торговый дом Д-вых» перечислило ООО «Капитал Инвест» денежные средства в размере 20 000 рублей, о чем свидетельствует представленное платёжное поручение от 10.08.2021 № 210, в назначении платежа указано: оплата за проведение работ по оценке рыночной стоимости объекта оценки.

ООО «Капитал Инвест» подготовило отчет об оценке рыночной стоимости объекта с кадастровым номером 26:12:010507:13, № 226-2-KS/2021 от 12 октября 2021 года, согласно которому рыночная стоимость объекта 01 января 2019 года составила 12 750 000 рублей.

На заседании, проведенном 09.11.2021, рассмотрено поступившее в комиссию по рассмотрению спора о результатах определения кадастровой стоимости при Министерстве имущественных отношений Ставропольского края от 22.10.2021 заявление ООО «Торговый дом Д-вых» в лице представителя по доверенности от 06.08.2021 ФИО4 о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости объекта с кадастровым номером 26:12:010507:13, поданное на основании установления рыночной стоимости указанной в отчете об оценке ООО «Капитал Инвест» от 12.10.2021 № 226-2-KS/2021.

В результате рассмотрения заявления комиссией установлено отличие рыночной стоимости указанного объекта от его кадастровой стоимости на 42,03%; заявление                              ООО «Торговый дом Д-вых» было удовлетворено.

Решением Ставропольского краевого суда от 12 мая 2022 года удовлетворен административный иск администрации г. Ставрополя к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Министерстве имущественных отношений Ставропольского края об оспаривании решения комиссии.

Суд признал незаконным решение комиссии от 09 ноября 2021 года № 10 в части установления кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 26:12:010507:13 в размере рыночной стоимости 12 750 000 рублей. 

При этом, в решении Ставропольского краевого суда от 12.05.2022 указано, что отчет об оценке, составленный ООО «Капитал Инвест» от 12.10.2021 № 226-2-KS/2021 не соответствует требованиям ФЗ № 73-ФЗ, п. 8з  ФСО № 3, п. 11 ФСО № 7, п. 22 ФСО № 7, п. 5 ФСО № 3, ст. 11 ФЗ-135.

В государственном кадастре недвижимости восстановлены сведения о кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 26:12:010507:13 в размере                     21 992 239,02 рублей.

01 ноября 2022 года ООО «Торговый дом Д-вых» направило в адрес ООО «Капитал Инвест» претензию, в которой последнему предлагалось возвратить денежные средства в размере 80 000 рублей, уплаченных по договору от 06.08.2021 № 112/1-KS/2021, а также процентов в размере 6 000 рублей.

В ответе на претензию  (исх. № 230) ООО «Капитал Инвест» указало на отсутствие оснований возврата денежных средств в размере 80 000 рублей, уплаченных по договору от 06.08.2021 № 112/1-KS/2021.

Не урегулировав спорные правоотношения в досудебном порядке, ООО «ТД Д-вых» обратилось в суд с настоящим исковым заявлением.

В процессе рассмотрения спора ООО «Торговый дом Д-вых» уточнило исковые требования, указав, что ООО «Капитал Инвест» ненадлежащим образом исполнило обязательства в рамках заключенного договора от 06.08.2021 № 112-KS/2021 по проведению работ по оценке рыночной стоимости объекта оценки, стоимость которых составляла 20 000 рублей.

Возникшие между сторонами правоотношения регулируются положениями главы 39 части 2 Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ).

В силу ч. 1 ст. 779 ГК РФ по договору возмездного оказания услуг исполнитель обязуется по заданию заказчика оказать услуги (совершить определенные действия или осуществить определенную деятельность), а заказчик обязуется оплатить эти услуги. 

Согласно ч. 1 ст. 781 ГК РФ заказчик обязан оплатить оказанные ему услуги в сроки и в порядке, которые указаны в договоре возмездного оказания услуг. В соответствии со ст. 153 ГК РФ, сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. 

Статьей 154 ГК РФ предусмотрено, что сделка содержащая волю двух и более лиц является договором. Договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей (ч. 1 ст. 420 ГК РФ). 

На основании положений ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. 

В силу статьи 408 ГК РФ обязательство прекращается его исполнением.

В соответствии со статьей 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

По смыслу указанных норм права, а также правовой природы отношений, вытекающих из договора возмездного оказания услуг, исполнитель может считаться надлежаще исполнившим свои обязательства при совершении перечисленных в договоре действий или осуществлении определенной деятельности.

Общие положения о подряде (статьи 702 - 729 ГК РФ) применяются к договору возмездного оказания услуг, если это не противоречит статьям 779 - 782 ГК РФ, а также особенностям предмета договора возмездного оказания услуг (статья 783 ГК РФ).

Основанием для возникновения у заказчика обязательства по оплате выполненных работ в порядке, установленном договором подряда, является передача подрядчиком и принятие заказчиком результатов работы в установленном законом и договором порядке (статья 711 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 393 ГК РФ должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства.

Под убытками, по смыслу положений статьи 15 ГК РФ, понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим лицам, юридическим лицам, определены Федеральным законом от                    29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон № 135-ФЗ).

Согласно статье 3 Закона № 135-ФЗ под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине сделки не отображаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, перечисленные в названной статье.

Итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта.

В силу ст. 11 Закона № 135-ФЗ отчет не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение.

Согласно п. 3 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 мая 2015 года № 299, отчет об оценке представляет собой документ, содержащий сведения доказательственного значения, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе указанным федеральным стандартом оценки, нормативными правовыми актами уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, а также стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными СРО, членом которой является оценщик, подготовивший отчет.

Статьей 24.6 Закона № 135-ФЗ предусмотрено, что убытки, причиненные заказчику, заключившему договор на проведение оценки, или имущественный вред, причиненный третьим лицам вследствие использования итоговой величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанной в отчете, подписанном оценщиком или оценщиками, подлежат возмещению в полном объеме за счет имущества оценщика или оценщиков, причинивших своими действиями (бездействием) убытки или имущественный вред при осуществлении оценочной деятельности, или за счет имущества юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор.

Судом установлено, что при рассмотрении Ставропольским краевым судом делу № 3а-228/2022 определением от 24.03.2022 была назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено ООО «АМАНЕЙДЖ».

Согласно заключению эксперта ООО «АМАНЕЙДЖ» ФИО5 от 15.04.2022                 № 009-22-ОК в отчете об оценке ООО «Капитал Инвест» от 12.10.2021 № 226-2-KS/2021 об определении рыночной стоимости объекта недвижимости имеются нарушения требований законодательства об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчета, к методам расчета рыночной стоимости объекта оценки, которые повлияли на определение итоговой величины рыночной стоимости (страница 7 решения суда от 12.05.2022).

При этом в решении Ставропольского краевого суда от 12.05.2022 на страницах 8-11 перечислены допущенные нарушения ООО «Капитал Инвест» при составлении отчета от 12.10.2021 № 226-2-KS/2021, а именно:

Согласно заключению эксперта ООО «АМАНЕЙДЖ» ФИО5 № 009-22-ОК 15 апреля 2022 года в отчете об оценке ООО «Капитал Инвест» от 12 октября 2021 года № 226-2-KS/2021 об определении рыночной стоимости объекта недвижимости имеются нарушения требований законодательства об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчета, к методам расчета рыночной стоимости объекта оценки, которые повлияли на определение итоговой величины рыночной стоимости.

Отчет об оценке ООО «Капитал Инвест» от 12 октября 2021 года № 226-2- KS/2021 не соответствует требованиям п. 8з ФСО № 3, п. 11 ФСО № 7, поскольку анализ    основных    факторов,    влияющих    на    спрос,    предложение    и    цены сопоставимых объектов  в  отчете  об  оценке  выполнен формально - не проанализированы факторы, использованные при определении стоимости. Кроме того, в отчете об оценке не приведены интервалы значений, факторов, влияющих на стоимость объекта оценки.

            В    отчете    не    представлены    основные    выводы    относительно   рынка недвижимости в сегментах, необходимых для оценки объекта, например, динамика рынка, спрос, предложение, объем продаж, ёмкость рынка, мотивации покупателей  и продавцов, ликвидность, колебание цен на рынке оцениваемого объекта и другие выводы.

Представленные   в   отчете   об   оценке   выводы   о   спросе   и   количестве предложений о продаже и аренде торговых помещений за период с 18.05.2019 г. по 18.05.2020 г. не относятся к объекту оценки (страницы 29-32 отчета), поскольку объектом оценки является земельный участок стоимость которого определяется по состоянию на 01.01.2019 года.

Отчет об оценке ООО «Капитал Инвест» от 12 октября 2021 года № 226-2-KS/2021 не соответствует требованиям п. 22в ФСО №7, поскольку в отчете об представлены выводы о спросе и количестве предложений о продаже и аренде торговых помещений за период с 18.05.2019 г. по 18.05.2020 г. не относятся к объекту оценки, поскольку объектом оценки является земельный участок стоимость которого определяется по состоянию на 01.01.2019 года. Экспертом ФИО5 указано, что данное нарушение оказывает влияние на форму и содержание отчета, а также косвенно оказывает влияние на подбор аналогов для проведения расчета по определению стоимости.

Отчет об оценке ООО «Капитал Инвест» от 12 октября 2021 года № 226-2-KS/2021 не соответствует требованиям п. 5 ФСО № 3, ст. 11 ФЗ-135, поскольку использованный при определении стоимости аналог № 1 имеет отличающийся от объекта оценки вид разрешенного использования, а также иную площадь от указанной в объявлении. По указанному в тексте объявления адресу, посредствам данных публичной кадастровой карты эксперту ФИО5 удалось идентифицировать кадастровый номер объекта-аналога № 1 - 26:12:020104:10, вид разрешенного использования земельного участка - «под производственной базой (литер «Б» - складское, 1/3 доля в праве)». В отчете об оценке не проанализировано и не учтено отличие аналога № 1 от объекта оценки по виду разрешенного использования.

В соответствии с данными публичной кадастровой карты площадь участка составляет                2 444 кв.м. В отчете об оценке ООО «Капитал Инвест» от 12 октября 2021 года № 226-2-KS/2021 отсутствуют пояснения или иные комментарии относительно принятой к расчету площади (1000 кв.м.). Также отсутствуют необходимые поправки на строения, расположенные на участке объекта-аналога №1. Наличие капитальных строений и сооружений подтверждается данными Яндекс.Карты (по состоянию на 2012 год).

Идентификация объекта-аналога № 1 проведена не в полной мере, часть информации по данному объекту вводит в заблуждение и не позволяет в полной мере сделать вывод о достоверности указанного адреса,  поскольку  имеются существенные расхождения  в  площади,  заявленной  в  объявлении  и  данных публичной кадастровой карты.

Некорректно определено расположение относительно красной линии объекта-аналога №1. В тексте объявления, а также в приведенных в отчете об оценке данных Яндекс.Карты, возможно определить, что объект расположен на 1-й линии проспекта Кулакова. Данная информация подтверждается сведениями публичной кадастровой карты, а также данными карт Google.

Объект-аналог № 1 имеет прямой заезд непосредственно с автомагистрали, равно как и оцениваемый объект.

Экспертом ФИО5 указано, что указанное, нарушает требования п. 5 ФСО № 3 в части достаточности использованной в отчете об оценке информации, и оказывает влияние на итоговый результат стоимости.

В тексе объявления объекта-аналога № 2 указан точный адрес - г. Ставрополь, ул. Доваторцев, в районе жилого дома 90, в результате чего, посредствам данных публичной кадастровой карты эксперту ФИО5 удалось идентифицировать кадастровый номер - 26:12:012502:4839. Посредствам данных портала Росреестр экспертом уточнен вид права на объект-аналог № 2 -право краткосрочной аренды.

Информация о праве собственности на объект-аналог № 2 в отчете об оценке                            ООО «Капитал Инвест» от 12 октября 2021 года № 226-2-KS/2021 представлена неверно. Указанное искажение представленной в отчете информации нарушает требования п. 5 ФСО № 3 в части подтверждения использованной в отчете информации. Эксперт ФИО5 указал, что данное нарушение оказывает влияние на итоговый результат стоимости.

Кроме того, объект-аналог № 2 расположен в зоне смешанной застройки, в непосредственной близости от многоэтажных жилых домов (жилых комплексов) современной застройки. В отчете об оценке некорректно определено локальное местоположение. Данное нарушение оказывает влияние на итоговый результат стоимости.

В тексте объявления объекта-аналога № 3 указан адресный ориентир и представлены фотографии земельного участка, позволяющие определить его фактическое местоположение. Эксперту ФИО5 удалось идентифицировать кадастровый номер объекта-аналога № 3 - 26:12:012401:745.

По данным публичной кадастровой карты и Яндекс.Карты эксперт установил, что объект-аналог № 3 удален от красной линии.

Информация о расположении объекта-аналога № 3 относительно красной линии в отчете об оценке ООО «Капитал Инвест» от 12 октября 2021 года № 226-2-KS/2021 представлена неверно. Указанное искажение представленной в отчете информации нарушает требования п. 5 ФСО № 3 в части подтверждения использованной в отчете информации. Эксперт ФИО5 указал, что данное нарушение оказывает влияние на итоговый результат стоимости.

Оценщиком указано, что локальное расположение объекта оценки - «Районы крупных автомагистралей города».

Эксперт ФИО5 указал, что в данном конкретном случае объект оценки расположен в зоне точечной застройки, с большим скоплением крупных торгово-офисных объектов, объектов социально-значимой инфраструктуры.

В соответствии с приведенным оценщиком справочником, локальное местоположение оцениваемого объекта определяется как «Центры административных районов города, зоны точечной застройки».

Таким образом, оценщиком некорректно определено локальное местоположение оцениваемого объекта, в результате чего не применены необходимые поправки на различие местоположения в пределах города. Указанное искажение представленной в отчете информации нарушает требования п. 5 ФСО № 3 в части подтверждения использованной в отчете информации. Эксперт ФИО5 указал, что данное нарушение оказывает влияние на итоговый результат стоимости.

Отчет об оценке ООО «Капитал Инвест» от 12 октября 2021 года № 226-2-KS/2021 не соответствует требованиям п. 12 ФСО № 3, поскольку в соответствии с представленной в отчете выпиской из ЕГРН объект оценки принадлежит на праве собственности юридическому лицу               ООО «Торговый Дом Д-вых». Сведений о балансовой стоимости оцениваемого объекта в отчете об оценке не представлено. Иных комментарием в отчете об оценке относительно балансовой стоимости также не приведено.

При составлении отчета об оценке допущены нарушения, требований законодательства об оценочной деятельности, и федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчета, которые повлияли на определение итоговой величины рыночной стоимости.

Нарушений, связанных с описанием объекта оценки и методами расчета рыночной стоимости конкретного объекта оценки не выявлено.

В отчете допущены нарушения, которые повлияли на определение итоговой величины рыночной стоимости объекта недвижимости.

Ошибок при выполнении математических действий не выявлено.

Информация, использованная оценщиком является недостоверной и недостаточной. Информация, использованная оценщиком является проверяемой.

На основании изложенного, а также учитывая отсутствие по делу надлежащих доказательств, опровергающих выводы судебной оценочной экспертизы, Ставропольский краевой суд в решении от 12.05.2022 пришел к выводу о том, что положенный в основу оспариваемого решения Комиссии отчет об оценке рыночной стоимости оценке ООО «Капитал Инвест» от 12 октября 2021 года № 226-2-KS 2021. в отношении земельного участка с кадастровым номером 26:12:010507:13. является неприменимым для целей изменения установленной кадастровой стоимости, а решение комиссии от 09 ноября 2021 года № 10 в отношении установления кадастровой стоимости указанного объекта недвижимости в размере его рыночной - незаконным и подлежащим отмене

Решение от 12.05.2022 вступило в законную силу; доказательств обратного сторонами не представлено.

Кадастровая стоимость земельного участка в размере его рыночной стоимости определена судом согласно заключению эксперта ФИО5 в ином размере, установленном в спорном отчете об оценке.

Целью заключения договора от 06.08.2021 № 112-KS/2021 являлось определение рыночной стоимости объектов оценки для оспаривания по инициативе заказчика результатов определения кадастровой стоимости объекта оценки, в связи с установлением их рыночной стоимости»                    (ст. 24.19 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ). Результатом является составленный в письменном виде и в форме электронного документа отчет об оценке, в соответствии с требованиями: федерального закона от 29.07. 1998  № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Федеральными стандартами оценки - ФСО № 1, ФСО № 2, ФСО № 3, ФСО № 7: «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки» ФСО № 1, утвержденным Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 № 297; «Цель оценки и виды стоимости» ФСО № 2, утвержденным Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 № 298; «Требования к отчету об оценке» ФСО № 3, утвержденным Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 № 299; «Оценка недвижимости» ФСО № 10, утвержденным приказом Минэкономразвития России от 01.06.2015 № 328; МСО - международными стандартами оценки (2003), Стандартами и правилами оценочной деятельности саморегулируемой организации оценщиков, членом которой является оценщик.

Согласно положениям статьи 421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора. 

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами. 

При толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (ст. 431 ГК РФ).

 Пунктом 11 Постановления Пленума ВАС РФ от 14.03.2014 № 16 «О свободе договора и ее пределах» при разрешении споров, возникающих из договоров, в случае неясности условий договора и невозможности установить действительную общую волю сторон с учетом цели договора, в том числе исходя из текста договора, предшествующих заключению договора переговоров, переписки сторон, практики, установившейся во взаимных отношениях сторон, обычаев, а также последующего поведения сторон договора (статья 431 ГК РФ), толкование судом условий договора должно осуществляться в пользу контрагента стороны, которая подготовила проект договора либо предложила формулировку соответствующего условия. 

Пока не доказано иное, предполагается, что такой стороной было лицо, являющееся профессионалом в соответствующей сфере, требующей специальных познаний (например, банк по договору кредита, лизингодатель по договору лизинга, страховщик по договору страхования и т.п.). 

В данном случае, лицо, являющееся профессионалом в сфере составления отчета и проведения рыночной стоимости объекта оценки, является ответчик.

Таким образом, ответчик, подписав договор от 06.08.2021, исходя из буквального толкования предмета договора, принял на себя обязательства по определение рыночной стоимости объектов оценки для оспаривания по инициативе заказчика результатов определения кадастровой стоимости объекта оценки, в связи с установлением их рыночной стоимости (п. 1 приложения к договору); 

- установлены требования к отчетку об оценке (п. 8 приложения к договору): в соответствии с требованиями: Федерального закона от 29.08.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Федеральными стандартами оценки - ФСО №1, ФСО №2, ФСО №3, ФСО №10; Стандартами и правилами оценочной деятельности саморегулируемой организации оценщиков, членом которой является оценщик;

- исполнитель (ООО «Капитал Инвест») обязался обеспечить проведение работ по оценке имущества надлежащим образом (п. 4.1.1 договора);

- исполнитель (ООО «Капитал Инвест») был вправе предпринимать любые необходимые действия с целью проверки достоверности и полноты информации, в свою очередь заказчик обязан содействовать исполнителю в осуществлении таких действий (п. 4.2.5 договора);

- исполнитель (ООО «Капитал Инвест») был  осведомлены обо всех видах ответственности (имущественная, административная, уголовная), которая может наступить в случае ненадлежащего исполнения договорных обязательств (п. 5.3 договора).

Отсутствие возможности использовать результат работ ответчика для определения стоимости земельного участка свидетельствует о том, что работа по договору выполнена им с ненадлежащим качеством, в связи с чем ООО «Капитал Инвест» обязано возместить убытки ввиду некачественного оказания услуг по договору.

Приведенная правовая позиция сформулирована в определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 28.02.2020 N 305-ЭС19-21740.

Доводы сторон, не нашедшие отражения в настоящем определении, не имеют существенного значения и не могут повлиять на правильность изложенных в нем выводов.

В соответствии с частью 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Руководствуясь статьями 110, 167-171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Ставропольского края 

 

РЕШИЛ:

уточненные исковые требования общества с ограниченной ответственностью «Торговый дом Д-вых»,  г. Ставрополь, ОГРН 

<

***>, удовлетворить.             

              Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Капитал Инвест», г. Ставрополь,                ОГРН 

<

***>, в пользу общества с ограниченной ответственностью «Торговый дом Д-вых»,  г. Ставрополь, ОГРН 

<

***>, убытки за неисполнение договора № 112-KS/2021 от 06.08.2021 в размере 20 000 рублей, а также 2 000 рублей расходов по уплате государственной пошлины. 

Возвратить обществу с ограниченной ответственностью «Торговый дом Д-вых»,                 г. Ставрополь, ОГРН 

<

***>, из бюджета Российской Федерации излишне уплаченную платежным поручением от 29.11.2022 № 524  государственную пошлину в размере 1 440 рублей.

           Выдать справку на возврат государственной пошлины.

Решение суда может быть обжаловано через Арбитражный суд Ставропольского края  в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия (изготовления в полном объеме) и в двухмесячный срок после вступления в законную силу в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья                                                                                                                    С.Л. Жирнова