ВОСЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

644024, г. Омск, ул. 10 лет Октября, д.42, канцелярия (3812)37-26-06, факс:37-26-22, www.8aas.arbitr.ru, info@8aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело №   А70-5024/2022

16 мая 2023 года

город Омск

 

Резолютивная часть постановления объявлена 05 мая 2023 года. 

Постановление изготовлено в полном объеме 16 мая 2023 года.

 

Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Воронова Т.А., 

судей Краецкой Е.Б., Сидоренко О.А., 

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1, 

рассмотрев в открытом судебном заседании по правилам, установленным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации для рассмотрения в суде первой инстанции, дело № А70-5024/2022 по иску общества с ограниченной ответственностью «Вектор» (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) к обществу с ограниченной ответственностью «АБС Авто» (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) о признании права собственности, 

при участии в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, общества с ограниченной ответственностью «Арсенал» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), общества с ограниченной ответственностью «Сибирь-Лада» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), ФИО2 (ИНН 

<

***>, ОГРНИП 312723209300245),    

в судебном заседании, проведенном с использованием системы веб-конференции, приняли участие: 

от ООО «Вектор» – ФИО3 (предъявлены удостоверение адвоката,  доверенность от 26.12.2021 сроком действия 3 года);

от ФИО2 – ФИО3 (предъявлены удостоверение адвоката,  доверенность от 26.12.2022 № 72 АА 2462355 сроком действия три года);

от ООО  «АБС Авто» – ФИО4 (предъявлены паспорт, диплом, доверенность от 23.03.2023 сроком действия 3 года);

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Вектор» (далее - ООО «Вектор», истец) обратилось к обществу с ограниченной ответственностью «АБС Авто» (далее - ООО «АБС Авто», ответчик) с исковым заявлением о признании права собственности на часть земельного участка с кадастровым номером 72:23:0432001:0054, расположенного по адресу: 

<

...>, под следующим недвижимым имуществом: нежилое строение, назначение: нежилое, 2-этажное с цоколем (подземных этажей - 0) общей площадью 435,2 кв.м., инв. № нет, лит.А, адрес объекта: 

<

...>;  нежилое строение, назначение: нежилое, 2-этажный (подземных этажей - 0) общей площадью 503 кв.м., инв. №нет, лит. А, адрес объекта: 

<

...>.

Исковые требования со ссылками на статьи 12, 273, 304, 552  Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), статьи 35, 59 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) мотивированы тем, что при переходе права собственности на недвижимое имущество истцу перешло право собственности на часть земельного участка, занятую указанным недвижимым имуществом и необходимую для его использования.

Решением Арбитражного суда Тюменской области от 06.07.2022 в удовлетворении исковых требований отказано в полном объеме.

Не согласившись с принятым судебным актом, ООО «Вектор» обратилось в Восьмой арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований. Заявлено ходатайство о проведении экспертизы.

05.09.2022 поступили дополнения к апелляционной жалобе.

В обоснование апелляционной жалобы истец указывает, что при приобретении недвижимого имущества ему должно было также перейти право собственности на земельные участки под зданиями; принадлежащие истцу здания находятся на земельном участке с кадастровым номером (КН) 72:23:0432001:54, что подтверждается материалами дела и преюдициальным решением от 22.06.2012 по делу № А70-1323/2012; в договоре допущена опечатка в кадастровом номере; указание в выписке из ЕГРН, что нежилые строения истца находятся не на обозначенном участке, является реестровой ошибкой. Противоречит фактическим обстоятельствам вывод об отсутствии одного из объектов недвижимости на земельном участке. Судом первой инстанции необоснованно отказано в удовлетворении ходатайства о назначении судебной экспертизы по определению места нахождения, фактических границ и площади строений истца, определению возможности проезда, расчету размера платы за сервитут.

ООО «АБС Авто» представлены возражения на апелляционную жалобу.

Определением Восьмого арбитражного апелляционного суда от 21.11.2022 по делу назначена судебная экспертиза, на разрешение которой поставлены следующие вопросы:

1) Определить фактическое местонахождение, границы и координаты нежилого строения, назначение: нежилое, 2-этажное с цоколем (подземных этажей – 0) общей площадью 435,2 кв.м.., инв. № нет, лит.А, адрес объекта: 

<

...>, кадастровый номер: 72:23:0432001:327. Определить площадь и координаты земельного участка, занимаемого нежилым строением.

2) Определить фактическое местонахождение, границы и координаты нежилого строения, назначение: нежилое, 2-этажное (подземных этажей – 0) общей площадью 503 кв.м., инв. № нет, лит.А, адрес объекта: 

<

...>, кадастровый номер: 72:23:0432001:328. Определить площадь и координаты земельного участка, занимаемого нежилым строением.

Проведение экспертизы поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью «Научно-производственная фирма «Сфера-Т» ФИО5. Производство по делу приостановлено.

20.03.2022 в материалы дела поступило заключение экспертизы.

05.04.2023 от ООО «Вектор» поступили уточнения к апелляционной жалобе с учетом выводов эксперта, в которых истец дополнительно указал площадь и координаты той части участка, на которую просит признать права собственности.

Определением Восьмого арбитражного апелляционного суда от 06.04.2023 производство возобновлено.

Определением от 20.04.2023 суд апелляционной инстанции перешел к рассмотрению дела № А46-16647/2022 по правилам, установленным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации (далее – АПК РФ) для рассмотрения дела в суде первой инстанции.

В порядке статьи 51 АПК РФ к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью «Арсенал», общество с ограниченной ответственностью «Сибирь-Лада», ФИО2 (далее – ООО «Арсенал», ООО «Сибирь-Лада», ФИО2, третьи лица).

Судом от сторон и третьих лиц запрошены пояснения и документы, касающиеся обстоятельств перехода прав на спорные объекты и земельный участок.

ООО «Вектор» и ФИО2 представлены письменные пояснения. 

Пояснения от третьих лиц в материалы дела не поступили.

В судебном заседании 05.05.2023 ФИО6 не допущен к участию в качестве представителя ООО «АБС Авто» по доверенности от 08.04.2022 сроком действия 3 года, поскольку директором ООО «АБС Авто» в порядке статьи 189 ГК РФ указанная доверенность отменена с 24.03.2023. По указанной причине и с учетом позиции представителя ООО «АБС Авто» ФИО4 в судебном заседании поступившие от ФИО6 28.04.2023 пояснения не приобщены к материалам дела.

Представители ООО «Вектор» и ООО «АБС Авто» поддержали письменно изложенные позиции.

Представитель ФИО2 просил в удовлетворении апелляционной жалобы отказать.

Представители надлежаще извещенных ООО «Арсенал» и ООО «Сибирь-Лада» в судебное заседание не явились; на основании статьи 156 АПК РФ дело рассмотрено в их отсутствие.

Рассмотрев материалы дела, пояснения участвующих в деле лиц, суд апелляционной инстанции установил следующие обстоятельства.

Как следует из материалов дела, между ООО «Вектор» (покупатель) и ФИО7 (продавец) заключен договор купли-продажи нежилого помещения от 28.12.2020 в отношении следующего недвижимого имущества: 

- нежилое строение, назначение: нежилое, 2-этажное с цоколем (подземных этажей - 0) общей площадью 435,2 кв. м., инв. № нет, лит. А, адрес объекта: 

<

...> 

- и нежилое строение, назначение: нежилое, 2-этажный (подземных этажей - 0) общей площадью 503 кв.м., инв. № нет, лит. А, адрес объекта: 

<

...>. 

Строения находятся на земельном участке, по адресу: 

<

...> кадастровый № 72:23:04 32001:0055, указано, что на момент заключения договора купли-продажи участок принадлежит продавцу на праве пользования, о чем покупатель уведомлен. 

Недвижимое имущество, как указано в пункте 1.2. договора от 28.12.2020 принадлежит продавцу по праву собственности, что подтверждается свидетельством о праве собственности № 72 НЛ 916887 от 16.02.2011, кадастровый (или условный) номер:72:01/01:01:243:17а:00 и Выпиской из Единого государственного реестра недвижимости номер 72:23:0432001:328-72/041/2019-5 от 06.02.2019, кадастровый (или условный) номер:72:23:0432001:328, соответственно.

Переход права на строения зарегистрирован за ООО «Вектор» 20.02.2021, что подтверждается выписками из ЕГРН.

ООО «АБС АВТО» с 20.09.2021 является собственником земельного участка, расположенного по адресу: 

<

...> а, площадью 1501 +/- 7.7 кв.м., с кадастровым номером 72:23:0432001:54, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для комплексно-сервисного обслуживания (автосервис), что подтверждается выпиской из ЕГРН; собственность ответчика на вышеуказанный земельный участок возникла на основании договора купли-продажи от 07.09.2021 № 2/ЗУ.

В материалы дела представлен договор купли-продажи от 07.09.2021 № 2/ЗУ, подписанный между  ООО «АБС АВТО» (покупатель) и ООО «Арсенал» (продавец) по условиям которого продавец обязуется передать в собственность покупателю принадлежащий ему на праве собственности земельный участок КН 72:23:0432001:54; месторасположение: 

<

...>; категория земель: земли населенных пунктов; площадь 1 501 кв.м.; запись о регистрации права собственности от 07.12.2007.

В пункте 1.2 названного договора отражено, что на земельном участке расположены зарегистрированные в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним следующие объекты недвижимости, принадлежащие третьим лицам: 

- трехэтажное нежилое административное строение площадью 435.2 кв.м., кадастровый № 72:23:0432001:327, правообладатель ООО «Вектор», 

- двухэтажное нежилое строение общей площадью 503 кв.м., кадастровый № 72:23:0432001:328, правообладатель ООО «Вектор»; 

- сооружения коммунального хозяйства, есть теплоснабжения, наземные трубопроводы кадастровый № 72:23:0432001:7401, правообладатель Муниципальное образование городской округ город Тюмень. 

Указано, что покупатель поставлен в известность продавцом о наличии на земельном участке объектов недвижимости, принадлежащих третьим лицам; при подписании настоящего договора Сторонами произведен осмотр Земельного участка сооружений; фактическое состояние земельного участка, наличие обременений, разрешенное использование, нахождение в зоне со специальными условиями использования (ИТ-3 - зона улично-дорожной сети), учтено сторонами при определении договорной цены при подписании настоящего договора.

Как установлено судом при рассмотрении дела № А70-9712/2009, между ООО «Лада-Сервис» (продавцом) и ООО «Арсенал» (покупателем) 05.10.2006 был заключен договор купли-продажи, в соответствии с условиями которого, продавец продает, а покупатель покупает в собственность следующие земельные участки (имущество): 

- земельный участок, категория: земли поселений, целевое использование: для комплексно-сервисного обслуживания, общей площадью 1 501,00 кв.м., по адресу: 

<

...>, кадастровый номер 72:23:04 32 001:0054 по цене 3 500 000 руб.; 

- земельный участок, категория: земли поселений, целевое использование: для комплексно-сервисного обслуживания, общей площадью 2 304,00 кв.м., по адресу: 

<

...>, кадастровый номер 72:23:04 32 001:0055 по цене 5 000 000 руб. 

Указанные земельные участки были переданы ООО «Лада-Сервис» покупателю по акту приема-передачи от 05.10.2006.

Договор купли-продажи от 05.10.2006 явился основанием для государственной регистрации за ООО «Арсенал» права собственности на вышеуказанные земельные участки, согласно представленным в материалы дела свидетельствам о государственной регистрации права 72 НК 754626 и 72 НК 754625, выданным 07.12.2007. 

Судом в рамках дела № А70-9712/2009 также установлено, что согласно представленным в материалы дела выпискам из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 22.05.2009 ЗАО «Сибирь-Лада» является собственником нежилого строения общей площадью 435,2 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...> и нежилого строения площадью 503 кв.м. расположенного по адресу: 

<

...>.

Обращаясь с иском, ООО «Вектор» полагало, что к нему в связи с приобретением объектов недвижимости (КН 72:23:0432001:327, 72:23:0432001:328), принадлежащих первоначальному собственнику земельного участка, должно было также перейти право собственности и на земельный участок (КН 72:23:0432001:54).

Спорным являлся также вопрос о нахождении принадлежащих истцу объектов на земельном участке КН 72:23:0432001:54.

Участок с КН 72:23:0432001:54 образован в результате разделения участка с КН 72:23:04 32 001:003, принадлежавшего ООО «Лада-Сервис».

В целях разрешения вопроса о местонахождении объектов недвижимости по делу проведена судебная экспертиза.

Согласно заключению эксперта ООО «НПФ «Сфера-Т» ФИО5 № 03/03-23, принадлежащие истцу объекты недвижимости с КН 72:23:0432001:327, 72:23:0432001:328 находятся на земельном участке с КН 72:23:0432001:54.

Заключение эксперта сторонами не оспорено, у суда также отсутствуют основания сомневаться в объективности выводов эксперта.

Обращаясь с иском, ООО «Вектор» ссылалось на установленный подпунктом 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации от 25.10.2001 № 136-ФЗ принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов.

Данный принцип подробно раскрыт в статье 35 ЗК РФ, частью 4 которой предусмотрено, что  отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением предусмотренных данной статьей случаев.

Аналогичные положения закреплены в статье 552 действующей в настоящее время редакции Гражданского кодекса Российской Федерации.

Из материалов дела следует, что спорный земельный участок с КН 72:23:0432001:54 перешел к ООО «АБС Авто» по цепочке сделок:

- по договору № 2/ЗУ от 07.09.2021 участок приобретен обществом «АБС Авто» у общества с ограниченной ответственностью «Арсенал» ИНН 

<

***> (л.д. 115);

- обществом «Арсенал» участок приобретен у общества с ограниченной ответственностью «Лада-Сервис» (ИНН 

<

***>, в настоящее время ликвидировано) по договору купли-продажи от 05.10.2006, что установлено в постановлении Восьмого арбитражного апелляционного суда по делу № А70-9712/2009 (стр.6);

- обществом «Лада-Сервис» - у закрытого акционерного общества «Сибирь-Лада» ИНН 

<

***> (деятельность прекращена путем реорганизации в форме преобразования  в ООО «Сибирь-Лада», ОГРН 

<

***>) по договору купли-продажи от 20.09.2000, на что также указано в названном постановлении по делу № А70-9712/2009.

Также из материалов дела следует, что нежилые строения с КН 72:23:0432001:327 и 72:23:0432001:328 приобретены обществом «Вектор» у ФИО2 по договору купли-продажи от 28.12.2020, а ФИО2 – у ЗАО «Сибирь-Лада» по договору купли-продажи от 28.12.2010, что установлено решением Арбитражного суда Тюменской области от 22.06.2012 по делу № А70-1323/2012.

То есть, ранее спорный земельный участок с КН 72:23:0432001:54 и объекты недвижимости с КН 72:23:0432001:327, 72:23:0432001:328 принадлежали на праве собственности ЗАО «Сибирь-Лада», которым в сентябре 2000 года произвело отчуждение земельного участка, а в декабре 2010 года – нежилых строений. 

Таким образом, первоначальное отчуждение земельного участка обществом «Сибирь-Лада», в результате которого произошло разделение судьбы земельного участка и объектов недвижимости на нем, произведено до введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации от 25.10.2001 № 136-ФЗ.

Соответственно, ни названные положения ЗК РФ, ни разъяснения пунктов 13 и 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» не подлежат применению при оценке правомерности такого первоначального отчуждения, что не учтено истцом и судом первой инстанции при рассмотрении дела.

На момент заключения договора  купли-продажи от 20.09.2000 между продавцом ЗАО «Сибирь-Лада» и покупателем ООО «Лада-Сервис» действовала статьи 553 ГК РФ в редакции от 17.12.1999.

В соответствии с данной редакцией статьи 553 ГК РФ в случаях, когда земельный участок, на котором находится принадлежащее продавцу здание, сооружение или другая недвижимость, продается без передачи в собственность покупателя этой недвижимости, за продавцом сохраняется право пользования частью земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования, на условиях, определяемых договором продажи.

Если условия пользования соответствующей частью земельного участка договором его продажи не определены, продавец сохраняет право ограниченного пользования (сервитут) той частью земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования в соответствии с ее назначением.

Таким образом, действовавшее на момент заключения первоначального договора купли-продажи участка законодательство, в отличие от действующего в настоящее время правового регулирования, допускало переход земельного участка без перехода принадлежащих продавцу объектов недвижимости на этом участке.

То обстоятельство, что на момент отчуждения обществом «Сибирь-Лада» объектов недвижимости (строений) ФИО2 по договору купли-продажи от 28.12.2010 Земельный кодекс РФ уже был введен в действие, не изменяет правомерности отчуждения в 2000 г. земельного участка без объектов недвижимости.

ООО «Вектор» само указывает, что ЗАО «Сибирь-Лада», оставаясь собственником объектов недвижимости, не утратило право именно пользования соответствующей частью участка, а не собственности на него.

По общему принципу гражданского права участник сделки не может передать контрагенту больше прав, чем имеет сам.

На момент заключения договора с ФИО2 в отношении объектов недвижимости ЗАО «Сибирь-Лада» уже не являлось собственником земельного участка под ними, соответственно, как по ранее действовавшей редакции статьи 552 ГК РФ, так и в соответствии с редакцией, действующей в настоящее время, при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

Поскольку договором купли-продажи от 20.09.2000 между продавцом ЗАО «Сибирь-Лада» и покупателем ООО «Лада-Сервис» условия пользования соответствующей частью земельного участка определены не были, продавец сохранил право ограниченного пользования (сервитут) той частью земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования в соответствии с ее назначением, но не право собственности.

То есть только это же право (ограниченного пользования) могло перейти по цепочке сделок купли-продажи зданий к истцу ООО «Вектор».

Указанные сделки не оспорены, недействительными не признаны.

Соответственно, основания для признания за ООО «Вектор» права собственности на часть земельного участка с КН 72:23:0432001:54 в связи с приобретением расположенных на нем объектов недвижимости с КН 72:23:0432001:327, 72:23:0432001:328, отсутствуют.

Исковые требования ООО «Вектор» удовлетворению не подлежат.

Согласно положениям части 6.1 статьи 268, статьи 269, пункта 1, части 1 статьи 270 АПК РФ решение суда первой инстанции подлежит отмене в связи с неполным выяснением обстоятельств, имеющих значение для дела, повлекшим переход к рассмотрению дела по правилам, установленным АПК РФ для суда первой инстанции.

По правилам статьи 110 АПК РФ в связи с отказом в удовлетворении иска и апелляционной жалобы понесенные ООО «Вектор» при подаче иска и апелляционной жалобы судебные расходы относятся на истца. Также на ООО «Вектор» относятся понесенные им расходы на оплату проведения судебной экспертизы.

На основании изложенного, руководствуясь пунктом 2 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Тюменской области от 06.07.2022 по делу № А70-5024/2022 отменить, принять новый судебный акт.

В удовлетворении требований отказать.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Cибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

 

Председательствующий

 

Т.А. Воронов

Судьи

 

Е.Б. Краецкая

 О.А. Сидоренко