ПЯТНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ  АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ  СУД

Газетный пер., 34, 

<

...>, тел.: 

<

***>, факс: 

<

***> 

E-mail: info@15aas.arbitr.ru, Сайт: http://15aas.arbitr.ru/

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

по проверке законности и обоснованности решений (определений)

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

дело № А32-17851/2024

город Ростов-на-Дону

29 августа 2025 года

15АП-9121/2025

Резолютивная часть постановления объявлена 20 августа 2025 года.

Полный текст постановления изготовлен 29 августа 2025 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Сороки Я.Л.,

судей Емельянова Д.В., Илюшина Р.Р.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем с/з Чекуновой А.Т.,

в отсутствие лиц, участвующих в деле,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу администрации муниципального образования город Краснодарна решение Арбитражного суда Краснодарского краяот 09.06.2025 по делу № А32-17851/2024по исковому заявлению администрации муниципального образования город Краснодар (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>)к обществу с ограниченной ответственностью « Нефтестройиндустрия-Юг»(ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>)о взыскании задолженности и пени по арендной плате,

УСТАНОВИЛ:

администрация муниципального образования город Краснодар (далее – истец) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Нефтестройиндустрия-Юг» (далее – ответчик) о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка от 07.11.2016 N 4300022827 за период с 01.06.2021 по 31.05.2022 в размере 398 733,64 руб., пени по состоянию на 31.12.2023 в размере 94 776,45 руб.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 09.06.2025 в удовлетворении иска  отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом, истец обжаловал его в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и просил решение суда отменить, исковые требования удовлетворить.

Жалоба мотивирована следующим.

Суд не исследовал вопросы, связанные с возведением многоквартирных домов на участке, в частности, не истребовал и не оценил проектную и разрешительную документацию, оформляющую этапы строительства на участке. Изложенные выводы суда в части определения дат регистрации права собственности на нежилые помещения в многоквартирных домах не соответствуют представленным в материалы дела доказательствам, а именно соглашению от 24.07.2023 о расторжении договора аренды земельного участка от 07.11.2016 № 4300022827, которое подписано администрацией и ООО СЗ «Нефтестройиндустрия-ЮГ», что сторонами не оспаривается и документально не опровергнуто. Более того, документы, подтверждающие площадь, необходимую для эксплуатации каждого объекта капитального строительства материалы дела не содержат. 

В отзыве на апелляционную жалобу ответчик возражал против ее удовлетворения.

В судебное заседание стороны, надлежащим образом уведомленные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, явку своих представителей не обеспечили.             

Апелляционная жалоба рассмотрена в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.           

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, в соответствии с решением Прикубанского районного суда города Краснодара от 30.08.2016 между администрацией муниципального образования город Краснодар и ФИО1 заключен договор аренды земельного участка от 07.11.2016 N 4300022827 (далее - договор аренды).

На основании пунктов 1.1 и 1.3 договора аренды, арендодатель обязуется передать арендатору за плату во временное владение и пользование из земель населенных пунктов земельный участок общей площадью 41 443 кв. м, расположенный в Прикубанском внутригородском округе 

<

...>/ФИО2, кадастровый номер 23:43:0129001:42 с видом разрешенного использования - многоэтажные жилые дома.

На основании договора уступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 25.01.2018 ООО СП «Нефтестройиндустрия-Юг» приобрело все права и обязанности по договору.

Согласно пункту 2.3 договора арендная плата исчисляется от размера годовой арендной платы со дня фактического принятия участка (с 07.11.2016 по 07.11.2026) за каждый день фактического использования или владения и вносится арендатором с момента государственной регистрации договора ежемесячно, не позднее 10 числа начала каждого месяца.

На основании пункта 2.7 договора неиспользование участка арендатором не освобождает его от обязанности по внесению арендной платы.

Дополнительным соглашением от 24.07.2023 N 325 договор расторгнут по соглашению сторон с 01.06.2022.

В связи с ненадлежащим выполнением своих обязательств по оплате арендных платежей за ответчиком образовалась основная задолженность за период с 01.06.2021 по 31.05.2022 в размере 398 733,64 руб.

В целях досудебного урегулирования спора истец направил в адрес ответчика претензию от 04.10.2023 N 27433/26 с требованием оплатить задолженность.

В нарушение условий договора обязанность ответчиком по своевременной уплате арендных платежей надлежащим образом не исполняется.

Оставление ответчиком указанной претензии без исполнения явилось основанием для обращения истца в суд с исковыми требованиями.

При принятии судебного акта суд первой инстанции руководствовался ст.ст. 1, 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), ст.ст. 307-310, 424, 614 ГК РФ и следующим. 

В подтверждение заявленных требований истцом представлены:

- договор аренды земельного участка от 07.11.2016 г. N 4300022827 с соглашениями к нему;

- расчет задолженности арендных платежей в период с 01.06.2021 по 31.05.2022 в размере 398 733,64 руб.;

- расчет пени по договору аренды в период пени по состоянию на 31.12.2023 в размере 94 776,45 руб.

Земельный участок с кадастровым номером 23:43:0129001:42 предоставлен для размещения многоэтажных многоквартирных домов. Площадь участка составляет 41 443 кв. м.

Застройщиком построены на указанном участке и введены в эксплуатацию многоэтажные жилые дома литер 1, литер 2, литер 3, а также нежилое здание автостоянки литер 4.

Департаментом архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования г. Краснодара выданы разрешения на ввод объекта в эксплуатацию N 23-RU23306000-5578-2021 от 04.06.2021, N 23-RU23306000-5579-2021 от 04.06.2021, N 23-RU23306000-5577-2021 от 04.06.2021, N 23-RU23306000-5912-2022 от 14.04.2022.

В соответствии с пунктом 4 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты являются общим имуществом в многоквартирном доме и принадлежат на праве общей долевой собственности собственникам помещений в этом доме. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Аналогичная норма содержится в части 1 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 г. N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации".

В пункте 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 г. N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" приведено разъяснение о том, что при разрешении споров, касающихся земельных участков, переданных в аренду для целей строительства многоквартирных жилых домов, следует исходить из того, что в силу части 1 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 г. N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" и части 1 статьи 36 ЖК РФ с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 ГК РФ независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок. Возможные споры между прежним собственником земельного участка (арендодателем) и застройщиком (арендатором) не могут затрагивать права собственников помещений в многоквартирном жилом доме на соответствующий земельный участок.

Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 67 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если земельный участок под многоквартирным домом не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под этим домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования.

Вместе с тем по смыслу частей 3 и 4 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 г. N 189-ФЗ собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом.

В силу изложенного собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. При определении пределов правомочий собственников помещений в многоквартирном доме по владению и пользованию указанным земельным участком необходимо руководствоваться частью 1 статьи 36 ЖК РФ.

В указанных случаях собственники помещений в многоквартирном доме являются законными владельцами соответствующего земельного участка.

В соответствии с расчетом, выполненным ООО «Нефтестройиндустрия – Проект» площадь участка, необходимая для эксплуатации домов (л.д. 162):

жилого дома литер 1 по ул. Тополиной и по ул. ФИО2 г. Краснодара - 11300 кв. м;

жилого дома литер 2 по ул. Тополиной и по ул. ФИО2 г. Краснодара - 4090 кв. м, жилого дома литер 3 по ул. ул. Тополиной и по ул. ФИО2 г Краснодара - 12150 кв. м, здания автостоянки литер 4 по ул. ул. Тополиной и по ул. ФИО2 г Краснодара - 9100 кв. м.

отдельностоящий ДДУ (перспективный) - 4 803 кв. м.

Доказательств иного не представлено, ходатайство о назначении судебной экспертизы не заявлено. При этом подписав соглашение о расторжении договора, арендодатель фактически признал отсутствие обязанности прежнего арендатора по оплате арендной платы ввиду возникновения общей долевой собственности собственникам помещений в этом доме на земельный участок в силу закона именно в рассматриваемой площади.

Разногласия сторон фактически сводятся к дате возникновения данного права опосредованной датой первой регистрации права собственности на помещение в многоквартирном жилом доме. Истец указывает на даты, отраженные в соглашении (т. 1 л.д. 27). Ответчик в свою очередь исходит из дат с учетом фактических сведений реестра о датах регистрации права (выписки - приложение в электронном виде к отзыву от 07.05.2024, таблица т. 1 л.д. 136), производя расчет также с учетом произведенных оплат.

Указывая на неверное применение дат регистрации заявитель апеллирует к соглашению о расторжении договора, не учитывая представленные сведения ЕГРН, которые истцом не опровергаются и с учетом которых им произведен информационный расчет (л.д. 170). Вместе с тем, в условиях того, что с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме в силу закона, а договор аренды этого участка прекращается, соглашение о расторжении договора не влечет возложение обязанности по оплате арендной платы по прекратившемуся договору на предшествующего правообладателя (ответчика).

Суд согласился с доводами ответчика, поскольку с момента регистрации права собственности участников долевого строительства на помещения в указанных объектах, арендная плата за земельные участки под объектами недвижимости и необходимыми для их использования не подлежит взысканию.

Судом предложено истцу произвести перерасчет.

Во исполнение определения Арбитражного суда Краснодарского края от 19.02.2025 истец представил расчет задолженности с учетом оформления прав первых собственников на помещения в МКД (выписки - приложение в электронном виде к отзыву от 07.05.2024), а также с учетом указанных ответчиком в отзыве площадей для многоквартирного дома расположенных на земельном участке с кадастровым номером 23:43:0129001:42, задолженность по арендной плате по договору аренды земельного участка от 07.11.201. N 4300022827 в период 01.06.2021 г. по 31.05.2022 отсутствует.

С представленным процессуальным расчетом ответчик согласился.

Согласно процессуальному расчету от 04.04.2025 составленному департаментом муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования г. Краснодар, по договору от 07.11.2016 N 4300022827 за период с 01.06.2021 по 31.05.2022 задолженность отсутствует.

Таким образом, сумма задолженности по арендным платежам за спорный период отсутствует, при этом суд отметил, что из информационного расчета истца следует, что по договору аренды земельного участка имеется переплата в сумме 147 531,06 руб.

Поскольку у ответчика отсутствовала задолженность по арендным платежам за использование земельным участком, соответственно основания для начисления пени также отсутствует.

В связи с чем, в удовлетворении исковых требований о взыскании арендных платежей и начисленной пени за спорный период надлежит отказать.

На основании вышеуказанного суд апелляционной инстанции полагает апелляционную жалобу не подлежащей удовлетворению. Суд первой инстанции правильно определил спорные правоотношения сторон и предмет доказывания по делу, с достаточной полнотой выяснил обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела. 

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для безусловной отмены судебного акта в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не допущено.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 – 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 09.06.2025 по делу № А32-17851/2024 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в срок, не превышающий двух месяцев с даты его изготовления в полном объеме, через арбитражный суд первой инстанции. 

Председательствующий                                                           Я.Л. Сорока

Судьи                                                                                             Д.В. Емельянов

                                                                                                        Р.Р. Илюшин