ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело № А40-114441/2021

17 апреля 2023 года

г. Москва

Резолютивная часть постановления объявлена 10 апреля 2023 года

Постановление в полном объеме изготовлено 17 апреля 2023 года

Арбитражный суд Московского округа

в составе:

председательствующего – судьи Филиной Е.Ю.

судей Кобылянского В.В., Петровой В.В., 

при участии в заседании:

от истца: не явился, извещен;

от ответчика: ФИО1, доверенность от 28.03.2022;

рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу Администрации муниципального образования городского округа города-курорта Сочи Краснодарского края

на решение Арбитражного суда города Москвы от 14.10.2022 и постановление Девятый арбитражный апелляционный суда от 30.01.2023

по делу по иску Администрации муниципального образования городского округа города курорта Сочи Краснодарского края

к ООО «КурортИнвест»

о взыскании задолженности по договору аренды,

УСТАНОВИЛ:

Администрация муниципального образования городского округа города курорта Сочи Краснодарского края (далее - истец) обратилась в Арбитражный суд города Москвы с исковым заявлением к ООО «КурортИнвест» (далее - ответчик) о взыскании задолженности за пользование земельным участком, площадью 20 420 кв.м, с кадастровым номером 23:49:0302038:18, расположенным по адресу: 

<

...>, участок №2. 

Решением Арбитражного суда города Москвы от 14 октября 2022 года исковые требования оставлены без удовлетворения.

Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 30 января 2023 решение Арбитражного суда города Москвы от 14 октября  2022 года оставлено без изменения, апелляционная жалоба – без удовлетворения. 

Не согласившись с принятыми судебными актами судов первой и апелляционной инстанций, Администрация муниципального образования городского округа города-курорта Сочи Краснодарского края обратилась с кассационной жалобой, в которой просит обжалуемые судебные акты судов первой и апелляционной инстанций отменить и принять новый судебный акт об удовлетворении требований.

В обоснование кассационной жалобы истец указал на нарушение судами норм материального и процессуального права, считает, что судами неполно выяснены обстоятельства, имеющие значение для дела, а выводы, содержащиеся в судебных актах, не соответствуют обстоятельствам дела. 

В соответствии с абзацем 2 части 1 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (в редакции Федерального закона от 27.07.2010 № 228-ФЗ) информация о времени и месте судебного заседания по рассмотрению кассационной жалобы опубликована на официальном интернет-сайте суда: http://www.fasmo.arbitr.ru.

Истец своего представителя в судебное заседание суда кассационной инстанции не направил, что согласно части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.

Представитель ответчика возражал против удовлетворения кассационной жалобы. Отзыв приобщен судебной коллегией к материалам дела. 

Обсудив доводы кассационной жалобы, выслушав представителя ответчика, проверив в порядке статей 286, 287 Арбитражного  процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения норм материального права и соблюдение норм материального и процессуального права при вынесении обжалуемого судебного акта, а также соответствие выводов в указанных актах установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции приходит к выводу, что оспариваемые судебные акты подлежат оставлению без изменения, а кассационная жалоба – без удовлетворения по следующим основаниям.  

Как установлено судами между муниципальным образованием город - курорт Сочи и ЗАО «Актер» согласно постановления Главы города Сочи от 27.01.1999 №57/2 заключен договор о предоставлении в пользование на условиях аренды земельного участка от 16.10.2008 №4900004842 площадью 20 420 кв.м, с кадастровым номером 23:49:0302038:18, расположенного по адресу: 

<

...>, участок №2, с видом разрешенного использования - «Для строительства курортного многофункционального комплекса».

Согласно договору о перемене лица в договоре аренды земельного участка от 28.10.2008 права и обязанности переданы ООО «Курортинвест».

Срок действия договора установлен с момента его государственной регистрации по 01.04.2047.

На основании договора аренды от 16.10.2008 №4900004842 арендатор обязан своевременно вносить арендную плату.

Предметом договора аренды в соответствии с разделом 1 является земельный участок №2 площадью 20 420 кв.м, расположенный по адресу г.Сочи, Хостинский район, Курортный проспект, 105 А, в границах, указанных в кадастровом паспорте земельного участка, занятого временными постройками санатория «Актер» (далее - земельный участок), подлежащими сносу, для строительства курортного многофункционального комплекса. Земельный участок расположен во второй зоне округа горно-санитарной охраны курорта, в экономико-планировочной зоне С-1-6, с кадастровым номером 23:49:0302038:18, категория земель - земли населенных пунктов.

В свою очередь ООО «Курортинвест» (застройщик) на земельном участке осуществлен комплекс мероприятий по строительству и вводу в эксплуатацию капитального объекта имеющего наименование «Курортный многофункциональный комплекс на территории санатория «Актер» с комплексом апартаментов с временным проживанием (далее - здание).

13 января 2014 Администрацией выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию №RU23309-1014.

Истец указал, что за арендатором ООО «Курортинвест» образовалась задолженность по арендной плате за период с 01.01.2021 по 31.03.2021 в размере 1 766 855,53 руб., начислены пени в размере 353 552,39 руб. за период с 24.11.2020 по 13.05.2021.

Суды, исследовав, оценив доводы сторон и собранные по делу доказательства, в соответствии с требованиями статей 67, 68, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, отказывая в удовлетворении требований, установили факт отсутствия задолженности.

В силу пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса РФ и пункта 3 статьи 552 Гражданского кодекса РФ при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В абзаце втором пункта 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24 марта 2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено, что покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования, на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

В пункте 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» подтверждена позиция, согласно которой к покупателю недвижимости переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

Согласно пункту 29 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2019), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 27 ноября 2019 года по смыслу названных норм и разъяснений при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель в силу прямого указания закона приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний его собственник, и тем самым принимает права и обязанности арендатора земельного участка, а прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка.

Предметом договора аренды в соответствии с разделом 1 является земельный участок №2 площадью 20 420 кв.м, расположенный по адресу г. Сочи, Хостинский район, Курортный проспект, 105 А, в границах, указанных в кадастровом паспорте земельного участка, занятого временными постройками санатория «Актер» (далее - земельный участок), подлежащими, сносу, для строительства курортного многофункционального комплекса. Земельный участок расположен во второй зоне округа горно-санитарной охраны курорта, в экономико-планировочной зоне С-1-6, с кадастровым номером 23:49:0302038:18, категория земель - земли населенных пунктов.

Как установлено судами в процессе строительства застройщиком осуществлялось отчуждение имущественных прав на строящиеся помещения на основании договоров участия в долевом строительстве. После завершения строительных работ и ввода здания в эксплуатацию неотчужденные в процессе строительства помещения были проданы третьим лицам по договорам купли-продажи недвижимости.

Таким образом, как обоснованно указано судами, заявляя исковые требования о взыскании арендной платы по договору аренды Администрацией не учтено, что по мере перехода права собственности на помещения в здании, у ответчика соразмерно уменьшался объем обязательств по внесению арендной платы.

При исследовании представленных доказательств, исходя из совокупности представленных ответчиком договоров купли-продажи помещений и выписок из ЕГРН в отношении помещений, проданных по договорам участия в долевом строительстве, учитывая, что на начало 2019 года (01.01.2019) у ответчика в собственности оставалось 14 320,97 кв.м (93 649,60 - 79 328,63) отчуждаемых площадей, судом установлена переплата по арендным платежам за 2019 год со стороны ООО «Курортинвест», что в полном объеме покрывает сумму арендной платы, образовавшейся за период с 01.07.2020 по 31.03.2021, в связи с чем требования истца обоснованно отклонены.

Доводы, изложенные в кассационной жалобе, повторяют позицию истца по спору, являлись предметом рассмотрения судов, получили надлежащую правовую оценку, не свидетельствуют о допущенной при рассмотрении дела судебной ошибке и не подтверждают существенных нарушений судами норм материального права и норм процессуального права, повлиявших на исход дела. 

Доводы кассационной жалобы свидетельствуют о несогласии с установленными судами обстоятельствами и оценкой доказательств, и, по существу, направлены на их переоценку. 

Переоценка доказательств и установление новых обстоятельств находится за пределами компетенции и полномочий арбитражного суда кассационной инстанции, определенных положениями статей 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Пределы рассмотрения дела в суде кассационной инстанции ограничены проверкой правильности применения судами норм материального и процессуального права, а также соответствия выводов о применении нормы права установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам (части 1, 3 статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). 

Арбитражный суд кассационной инстанции не вправе устанавливать или считать доказанными обстоятельства, которые не были установлены в обжалуемом судебном акте либо были отвергнуты судами, разрешать вопросы о достоверности или недостоверности того или иного доказательства, преимуществе одних доказательств перед другими (часть 2 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловными основаниями для отмены оспариваемого судебного акта, судом кассационной инстанции не установлено.

Руководствуясь статьями 284, 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 14.10.2022 и постановление Девятый арбитражный апелляционный суда от 30.01.2023 по делу № А40-114441/2021 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения. 

Председательствующий – судья                                                   Е.Ю. Филина

Судьи:                             В.В. Кобылянский

       В.В. Петрова