АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА  

пр-кт Ленина, стр. 32, Екатеринбург, 620000 http://fasuo.arbitr.ru 

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

 № Ф09-3666/25 

Екатеринбург 

08 октября 2025 г. Дело № А07-201/2024  

Резолютивная часть постановления объявлена 29 сентября 2025 г. Постановление изготовлено в полном объеме 08 октября 2025 г.  

Арбитражный суд Уральского округа в составе: председательствующего Гуляевой Е.И.,  

судей Столярова А.А., Скромовой Ю.В. 

 при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Мингазовой Г.Р. рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан на постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25 июня 2025 года по делу № А07-201/2024 Арбитражного суда Республики Башкортостан.  

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.  

Для рассмотрения кассационной жалобы первоначально сформирован следующий состав суда: председательствующий Торопова М.В., судьи Столяров А.А., Скромова Ю.В.  

Определением Арбитражного суда Уральского округа от 25.09.2025 в составе суда произведена замена судьи Тороповой М.В. на судью Гуляеву Е.И. В судебном заседании принял участие представитель Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан - ФИО1 (доверенность от 24.03.2025).  

 В судебном заседании с использованием системы веб-конференции в порядке статьи 153.2 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации приняла участие представитель общества с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «СтроительГрупп» - ФИО2 (доверенность от 09.01.2025, паспорт).  

Общество с ограниченной ответственностью специализированный застройщик «СтроительГрупп» (далее – общество СЗ «СтроительГрупп»,  

истец) обратилось в арбитражный суд с иском к Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее – Администрация, ответчик) о взыскании убытков в размере 9 474 200 руб.  

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 17.04.2025 в удовлетворении исковых требований отказано.  

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.06.2025 решение суда отменено. Иск удовлетворен. С Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан в пользу общества с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «СтроительГрупп» взысканы убытки в размере 9474200 рублей, в возмещение расходов по оплате государственной пошлины по иску 70 371 рубль, в возмещение расходов по оплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы 30 000 рублей.  

Не согласившись с постановлением суда апелляционной инстанции, Администрация обратилась в Арбитражный суд Уральского округа с кассационной жалобой, в которой просит указанный судебный акт отменить, оставить в силе решение суда первой инстанции, ссылаясь на несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела, нарушение норм процессуального права, неправильное истолкование норм материального права.  

Заявитель жалобы указывает, что при разрешении спора суд первой инстанции правомерно исходил из того, что понесенные истцом расходы действиями Администрации не вызваны, убытками не являются. Суд апелляционной инстанции при отмене решения суда первой инстанции не учел всех обстоятельств дела, в том числе то, что соглашением от 28.03.2014 часть прав и обязанностей (в части территории ориентировочно 7,35 га) по договору перешли от муниципального унитарного предприятия «Служба заказчика и технического надзора» к обществу СЗ «СтроительГрупп», в соответствии с пунктом 2.6 соглашения общество во исполнение постановления об изъятии от 03.06.2013 № 2741 обязуется за свой счет произвести изъятие земельных участков у землепользователей и собственников, а также изъять жилые и нежилые помещения у собственников, а при наличии на застраиваемом участке иных объектов недвижимости, не состоящих на кадастровом учете, общество  

за свой счет осуществляет изъятие таких объектов. Администрация указывает, что договор о развитии территории уступлен в 2014 году, при подписании соглашения обществом СЗ «СтроительГрупп» объект недвижимости с кадастровым номером 02:55:020405:203 уже был учтен в ЕГРН, при заключении соглашения об уступке права по договору № 10-РТ общество имело всю информацию о территории, подлежащей развитию, о жилых и нежилых объектах и земельных участках. Как отмечает заявитель, общество, освобождая земельный участок путем выкупа объекта, действовало в соответствии со статьями 46.1- 46.3 Градостроительного кодекса Российской Федерации (ранее действующая редакция), условиями договора № 10-РТ и соглашения, постановления об изъятии от 03.06.2013 № 2741, утвержденной проектной документацией по планировке и межеванию территории в целях формирования земельного участка под строительство многоэтажного жилого  

дома. Заявитель настаивает на том, что у Администрации отсутствовали обязательства по оплате выкупной стоимости собственнику объекта, расположенного по адресу: 

<

...> 1\1, указанные в иске расходы понесены обществом в собственных интересах. По мнению Администрации незаконные действия или бездействие, приведшее к несению истцом убытков, не допущены, судами, в том числе по иным ранее рассмотренным делам, совершение Администрацией незаконных действий или бездействия не установлено. Администрация считает действия общества СЗ «СтроительГрупп» злоупотреблением правом.  

В отзыве на кассационную жалобу общество СЗ «СтроительГрупп» просит оставить обжалуемое постановление апелляционного суда без изменения, в удовлетворении кассационной жалобы отказать.  

Администрация представила письменные пояснения с учетом позиции общества СЗ «СтроительГрупп», выраженной в отзыве на кассационную жалобу, с приложением дополнительных документов (схемы № 1 - № 5), в которых поддержала ранее изложенную в кассационной жалобе позицию.  

Представленные дополнительные доказательства не могут быть приобщены к материалам дела и подлежат возврату в адрес заявителя, поскольку в силу части 1 статьи 286, части 2 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации сбор и оценка дополнительных доказательств не входят в компетенцию суда кассационной инстанции, который проверяет законность принятых судебных актов на основании имеющихся в деле доказательств, исследованных и оцененных судами первой и апелляционной инстанций.  

В соответствии со статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд кассационной инстанции проверяет законность постановления суда апелляционной инстанции исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе и возражений относительно кассационной жалобы.  

Как следует из материалов дела, постановлением главы Администрации от 28.01.2010 № 322 «О развитии застроенной территории и проведении аукциона на право заключения договора о развитии застроенной территории, ограниченной улицей Транспортной, бульваром Баландина, бульваром Тухвата Янаби и улицей им. Фронтовых бригад в Калининском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан» принято решение о развитии застроенной территории, ограниченной улицей Транспортной, бульваром Баландина, бульваром Тухвата Янаби и улицей им. Фронтовых бригад в Калининском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан, а также о проведении аукциона на право заключения договора о развитии застроенной территории.  

Администрацией городского округа город Уфа Республики Башкортостан и муниципальным унитарным предприятием «Служба заказчика и технического надзора» города Уфы заключен договор от 25.03.2010 № 10-РТ о развитии застроенной территории, ограниченной улицей Транспортной, бульваром Баландина, бульваром Тухвата Янаби и улицей им. Фронтовых Бригад в  

Калининском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее - договор № 10-РТ).  

03.06.2013 Администрацией принято постановление № 2741 «Об изъятии земельных участков жилых помещений у собственников, землепользователей», согласно которому принято решение об изъятии для муниципальных нужд нежилого помещения № 1/1 по ул.Транспортная путем выкупа либо предоставления иных помещений взамен изымаемых с зачетом их стоимости в выкупную цену за счет средств МУП «СЗ и ТН» и привлечения внебюджетных источников. Кроме того, Администрация постановила принять предложение МУП «СЗ и ТН» осуществить снос нежилого помещения № 1/1 по ул.Транспортная за счет собственных средств и привлечения внебюджетных источников.  

20.12.2013 на основании определения Калининского районного суда г.Уфы от 18.11.2013, решения Калининского районного суда г.Уфы от 06.11.2013 проведена государственная регистрация права собственности общества с ограниченной ответственностью НПП «Дий» на нежилое здание  

1 этажное, подземных этажей – 1 общей площадью 291,3 кв.м по адресу: 

<

...>, кадастровый номер 02:55:020405:203, и земельный участок площадью 465 кв.м с кадастровым номером 02:55:020405:2, местоположением: 

<

...>.  

28.03.2014 Администрацией, муниципальным унитарным предприятием «Служба заказчика и технического надзора» города Уфы и обществом СЗ «СтроительГрупп» заключено соглашение об уступке части прав требования по договору № 10-РТ о развитии застроенной территории, ограниченной улицей Транспортной, бульваром Баландина, бульваром Тухвата Янаби и улицей им. Фронтовых Бригад в Калининском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан.  

На основании указанного соглашения (в редакции дополнительных соглашений от 31.03.2014 № 1, от 26.09.2014 № 2) общество СЗ «СтроительГрупп» приняло на себя обязательство застроить территорию квартала в части площади ориентировочно 7,35 га, передать Администрации  

3 % от общей вводимой площади в виде служебных помещений с чистовой отделкой, 2,09 % от общей вводимой площади жилых помещений с чистовой отделкой на социальные нужды города, произвести оплату Администрации 10000 000 руб.  

В соответствии с пунктом 2.6. соглашения об уступке общество СЗ «СтроительГрупп» приняло на себя обязательство за свой счет выкупить и снести объекты недвижимости по адресам: по ул. Кольцова: №№ 1,3,5,7,9,11,13,15,17,19,21; по ул. Транспортная: №№ 1,3,5,7,9,11,13а,15,17. Согласно вышеуказанному пункту соглашения при наличии на застраиваемом участке иных объектов недвижимости, не состоящих на кадастровом учете, застройщик за своей счет осуществляет изъятие таких объектов.  

25.03.2016 дополнительным соглашением к договору срок застройки квартала продлен до 08.02.2022.  

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 26.04.2022 по делу № А07-6808/2021 на Администрацию городского округа город Уфа Республики Башкортостан возложена обязанность внести изменения в договор о развитии застроенной территории от 25.03.2010 № 10-РТ в части соглашения об уступке права требования от 28.03.2014 путем заключения с обществом Специализированный застройщик "СтроительГрупп" дополнительного соглашения, которым пункт 3.1.8 договора о развитии застроенной территории от 25.03.2010 № 10-РТ изложить в следующей редакции: "3.1.8. Осуществить в соответствии с утвержденным проектом планировки и проектом межевания, градостроительными планами земельных участков строительство объектов капитального строительства на застроенной территории, подлежащей развитию, в срок до 08.02.2028, в части соглашения от 28.03.2014 об уступке права требования к договору № 10-РТ". Обществом СЗ «СтроительГрупп» и Администрацией подписано дополнительное соглашение от 17.08.2022 № 5 к договору № 10-РТ, которым срок застройки квартала продлен до 08.02.2028.  

Постановлением Администрации от 26.10.2017 № 1469 утверждены проекты планировки и межевания квартала, ограниченного улицами Транспортной, Фронтовых бригад, бульварами Баландина и Тухвата Янаби в Калининском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан. Указанными проектами определены земельные участки, подлежащие образованию в целях проектирования и строительства многоквартирных жилых домов и иных объектов.  

В иске общество СЗ «СтроительГрупп» указывало на то, что объекты недвижимости, не указанные договоре и пункте 2.6. соглашения об уступке, но фактически расположенные на территории квартала - здание с кадастровым номером 02:55:020405:203 и земельный участок с кадастровым номером 02:55:020405:2 по адресу: 

<

...>, была обязана выкупить и снести Администрация. Данные объекты не указаны в решении о развитии территории, информационном сообщении о проведении аукциона, договоре № 10-РТ, соглашении об уступке от 28.03.2014. Истец обращался в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью НПП «Дий» о признании отсутствующим права собственности на указанное здание, вступившим в законную силу судебным актом - решением суда от 26.10.2017 по делу № А07-6752/2017 в удовлетворении иска отказано. Администрация, обязанная обеспечить выкуп и снос объекта, необходимых действий не предприняла, не содействовала истцу при рассмотрении спора судом, выкуп здания и участка не осуществила, освобождение территории требовалось под строительную площадку жилого дома литер 5, ввиду чего 03.12.2020 истцом с обществом НПП «Дий» заключен договор купли-продажи здания и земельного участка. Истцом понесены расходы на выкуп здания и участка - 8000000 руб., на техническое обследование здания в сумме 112 000 руб., на разработку проекта демонтажа здания в сумме 32 000 руб., на демонтаж здания в сумме 1324400 руб., на выполнение земельно-кадастровых работ для подготовки акта обследования объекта в размере 5800 руб., общая сумма  

затрат составила 9 474 200 руб. Также в иске истец указывал на то, что им предприняты меры, направленные на перераспределение земельных участков, формирование участка с кадастровым номером 02:55:020405:1208 стало возможным только после выкупа земельного участка с кадастровым номером 02:55:020405:2, вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 24.04.2023 по делу № А07-27169/2022 признан незаконным отказ Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан в предоставлении истцу в собственность бесплатно земельного участка с кадастровым номером 02:55:020405:1208, на Министерство возложена обязанность направить истцу проект договора передачи в собственность бесплатно земельного участка с кадастровым номером 02:55:020405:1208; при разрешении спора судом установлено, что спорная ситуация явилась следствием неправомерного бездействия Администрации по выкупу и предоставлению обществу, как застройщику, земельного участка с кадастровым номером 02:55:020405:2. Истец указывал на то, что бездействие Администрации по выкупу объектов общества «Дий», незаконный характер бездействия установлены судебными актами по делам №№ А07-6808/2021, А07-27169/2022, подтвержден факт вынужденного исполнения истцом указанной обязанности Администрации за свой счет, то есть причинно-следственная связь между бездействием ответчика и убытками истца.  

Разрешая спор, суд первой инстанции, учитывая положения статей 46.1-46.3 Градостроительного кодекса РФ (ранее действующая редакция), условия договора № 10-РТ, соглашения об уступке, постановления Администрации от 03.06.2013 № 2741, пришел к выводу о том, что у Администрации отсутствовали обязательства по выкупу здания с кадастровым номером 02:55:020405:203, земельного участка с кадастровым номером 02:55:020405:2, данные обязательства приняты на себя истцом, виновных действий или бездействия Администрацией не совершено, причинно-следственной связи между действиями (бездействием) ответчика и расходами истца не имеется, расходы истца возмещению Администрацией не подлежат.  

Отменяя решение суда первой инстанции, удовлетворяя иск общества в полном объеме, суд апелляционной инстанции исходил из того, что имело место нарушение Администрацией обязательств, предусмотренных договором № 10-РТ о развитии застроенной территории, так как перечень объектов, подлежащих сносу, являлся существенным условием договора, здание с кадастровым номером 02:55:020405:203 в перечень объектов, подлежащих сносу застройщиком, не включено. Суд со ссылкой на преюдициальное значение судебных актов по иным спорам, в том числе по делам №№ А07-6808/2021, А07-27169/2022, признал доказанным совершение Администрацией незаконного бездействия, заключающегося в неосуществлении выкупа  

объекта с кадастровым номером 02:55:020405:203, земельного участка с кадастровым номером 02:55:020405:2, признал расходы истца на выкуп здания и участка - 8000000 руб., на техническое обследование здания в сумме 112 000 руб., на разработку проекта демонтажа здания в сумме 32 000 руб., на  

демонтаж здания в сумме 1324400 руб., на выполнение земельно-кадастровых работ для подготовки акта обследования объекта в размере 5800 руб., в общей сумме 9 474 200 руб. убытками застройщика, подлежащими возмещению Администрацией.  

Проверив законность обжалуемого судебного акта в пределах, установленных статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд округа приходит к выводу о наличии оснований для его отмены исходя из следующего.  

В рассматриваемом случае отношения сторон спора возникли из договора № 10-РТ от 25.03.2010 о развитии застроенной территории, ограниченной улицей Транспортной, бульваром Баландина, бульваром Тухвата Янаби и улицей им. Фронтовых Бригад в Калининском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан, заключенного на торгах в соответствии с положениями статьи 46.2 Градостроительного кодекса Российской Федерации.  

Согласно статье 46.1 Градостроительного кодекса Российской Федерации (в редакции, действующей на момент заключения договора № 10-РТ) развитие застроенных территорий осуществляется в границах элемента планировочной структуры (квартала, микрорайона) или его части (частей), в границах смежных элементов планировочной структуры или их частей.  

Пунктом 3 указанной статьи предусмотрено, что решение о развитии застроенной территории может быть принято, если на такой территории расположены: 1) многоквартирные дома, признанные в установленном Правительством Российской Федерации порядке аварийными и подлежащими сносу; 2) многоквартирные дома, снос, реконструкция которых планируются на основании муниципальных адресных программ, утвержденных представительным органом местного самоуправления.  

В соответствии с пунктом 4 указанной статьи на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, могут быть расположены иные объекты капитального строительства, вид разрешенного использования и предельные параметры которых не соответствуют градостроительному регламенту.  

На застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, не могут быть расположены иные объекты капитального строительства, за исключением указанных в частях 3 и 4 настоящей статьи (п.5 статьи 46.1 Градостроительного кодекса Российской Федерации).  

В решении о развитии застроенной территории должны быть определены ее местоположение и площадь, перечень адресов зданий, строений, сооружений, подлежащих сносу, реконструкции (п.6 статьи 46.1 Градостроительного кодекса Российской Федерации).  

В соответствии с частью 1 статьи 46.2 Градостроительного кодекса Российской Федерации (в редакции, действующей на момент заключения договора № 10-РТ) по договору о развитии застроенной территории (далее также - договор) одна сторона обязуется в установленный договором срок своими силами и за свой счет и (или) с привлечением других лиц и (или) средств других лиц выполнить обязательства в соответствии с пунктами 3 - 6  

части 3 настоящей статьи, а другая сторона (орган местного самоуправления) обязуется создать необходимые условия для выполнения обязательств в соответствии с пунктами 7 - 9 части 3 настоящей статьи. Договором могут быть предусмотрены иные обязательства сторон в соответствии с частью 4 настоящей статьи.  

Существенными условиями договора являются, в том числе: 1) сведения о местоположении и площади застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, перечень адресов зданий, строений, сооружений, подлежащих сносу, реконструкции; 2) цена права на заключение договора; 3) обязательство лица, заключившего договор с органом местного самоуправления, подготовить проект планировки застроенной территории, включая проект межевания застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, в соответствии с градостроительным регламентом и местными нормативами градостроительного проектирования (при их отсутствии - в соответствии с утвержденными органом местного самоуправления расчетными показателями обеспечения такой территории объектами социального и коммунально-бытового назначения, объектами инженерной инфраструктуры); максимальные сроки подготовки таких документов; 4) обязательство лица, заключившего договор с органом местного самоуправления, создать либо приобрести, а также передать в государственную или муниципальную собственность благоустроенные жилые помещения для предоставления гражданам, выселяемым из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма, договорам найма специализированного жилого помещения и расположенных на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии; максимальные сроки выполнения указанного обязательства; 5) обязательство лица, заключившего договор с органом местного самоуправления, уплатить выкупную цену за изымаемые на основании решения органа местного самоуправления, принятого в соответствии с жилищным законодательством, жилые помещения в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу и расположенных на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, и земельные участки, на которых расположены такие многоквартирные дома, за исключением жилых помещений и земельных участков, находящихся в собственности, в том числе в общей долевой собственности, Российской Федерации, субъекта Российской Федерации, муниципального образования, в случае, если таким собственникам были переданы жилые помещения в соответствии с пунктом 4 настоящей части; максимальные сроки выполнения указанного обязательства; 6) обязательство лица, заключившего договор с органом местного самоуправления, осуществить строительство на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, в соответствии с утвержденным проектом планировки застроенной территории; максимальные сроки осуществления строительства; 7) обязательство органа местного самоуправления утвердить проект планировки застроенной территории, включая проект межевания застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, в соответствии с  

градостроительным регламентом и местными нормативами градостроительного проектирования (при их отсутствии - в соответствии с утвержденными органом местного самоуправления расчетными показателями обеспечения такой территории объектами социального и коммунально-бытового назначения, объектами инженерной инфраструктуры); максимальные сроки выполнения указанного обязательства; 8) обязательство органа местного самоуправления принять в установленном порядке решение об изъятии путем выкупа жилых помещений в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу и расположенных на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, а также земельных участков, на которых расположены такие многоквартирные дома; максимальные сроки выполнения указанного обязательства; 9) обязательство органа местного самоуправления после выполнения лицом, заключившим договор с органом местного самоуправления, обязательств, предусмотренных пунктами 3 - 5 настоящей части, предоставить указанному лицу без проведения торгов в соответствии с земельным законодательством для строительства в границах застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, земельные участки, которые находятся в муниципальной собственности или государственная собственность на которые не разграничена (если распоряжение такими земельными участками осуществляется органом местного самоуправления) и которые не предоставлены в пользование и (или) во владение гражданам и юридическим лицам; максимальные сроки выполнения указанного обязательства; 10) срок договора; 11) ответственность сторон за неисполнение или ненадлежащее исполнение договора.  

В данной норме предусмотрены следующие обязательства сторон: орган местного самоуправления обязуется создать необходимые условия для строительства (утвердить проект планировки, принять решение об изъятии путем выкупа жилья в аварийных домах, предоставить земельные участки для застройки), а другая (победитель либо единственный участник аукциона на право заключения такого договора) - подготовить проект планировки застроенной территории, создать или приобрести и передать в государственную или муниципальную собственность благоустроенное жилье для предоставления гражданам определенных категорий, уплатить выкупную цену за изымаемые жилые помещения в аварийных многоквартирных домах, осуществить строительство на территории, в отношении которой принято решение о развитии.  

Одним из ключевых моментов договора является то, что земельный участок, находящийся в границах застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, предоставляется лицу, с которым заключен такой договор, для строительства без проведения торгов. Участок по выбору такого лица передается бесплатно в собственность или в аренду (пункт 2.1 статьи 30 ЗК РФ в редакции, действовавшей на момент заключения договора, подпункт 13 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ, введенной в действие с 01.03.2015, часть 8 статьи 46.1 Градостроительного кодекса Российской Федерации).  

По смыслу приведенных норм в результате исполнения договора о развитии территории достигаются как цели, преследуемые органом местного самоуправления за счет средств исполнителя (застройщика) по увеличению жилищного фонда, в том числе по сносу аварийных домов, предоставлению благоустроенного жилья гражданам, проживающим в аварийных и подлежащих сносу домах, передачи в муниципальную собственность дополнительного жилья, так цели, преследуемые застройщиком, по получению земельных участков в границах, подлежащей развитию территории, для капитального строительства и получению прибыли в результате использования и реализации построенных объектов.  

Институт развития застроенных территорий предполагает предоставление инвестору земельных участков в границах застроенной территории для осуществления жилищного строительства после выполнения инвестором ряда обязанностей (разработка градостроительной документации и расселение аварийного жилья в границах застроенной территории). По смыслу приведенных норм в результате исполнения договора о развитии территории достигаются как цели, преследуемые органом местного самоуправления за счет средств исполнителя (застройщика) по увеличению жилищного фонда, в том числе по сносу аварийных домов, предоставлению благоустроенного жилья гражданам, проживающим в аварийных и подлежащих сносу домах, передаче в муниципальную собственность дополнительного жилья, так и цели, преследуемые застройщиком, по получению земельных участков в границах подлежащей развитию территории для капитального строительства и получению прибыли в результате использования и реализации построенных объектов.  

Судами установлено, материалами дела подтверждено, что решение о развитии застроенной территории принято Администрацией 28.01.2010 (постановление № 322 «О развитии застроенной территории и проведении аукциона на право заключения договора о развитии застроенной территории, ограниченной улицей Транспортной, бульваром Баландина, бульваром Тухвата Янаби и улицей им. Фронтовых бригад в Калининском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан»; Администрацией и муниципальным унитарным предприятием «Служба заказчика и технического надзора» города Уфы заключен соответствующий договор от 25.03.2010 № 10-РТ о развитии застроенной территории. В пункте 2.4 договора перечислены адреса объектов, находящихся на застроенной территории и подлежащих сносу, в том числе по ул.Транспортная, дома №№ 1, 3, 5, 7, 9, 11, 13а, 15, 17, 21, 23, 25, 27 и 29.  

Также из материалов дела следует, что 03.06.2013 Администрацией принято постановление № 2741 «Об изъятии земельных участков жилых помещений у собственников, землепользователей», согласно которому принято решение об изъятии для муниципальных нужд нежилого помещения № 1/1 по ул. Транспортная путем выкупа либо предоставления иных помещений взамен изымаемых с зачетом их стоимости в выкупную цену за счет средств МУП «СЗ и ТН» и привлечения внебюджетных источников, принято предложение МУП  

«СЗ и ТН» осуществить снос нежилого помещения № 1/1 по ул.Транспортная за счет собственных средств и привлечения внебюджетных источников.  

Согласно материалам дела 20.12.2013 на основании определения Калининского районного суда г.Уфы от 18.11.2013, решения Калининского районного суда г.Уфы от 06.11.2013 проведена государственная регистрация права собственности общества с ограниченной ответственностью НПП «Дий» на нежилое здание 1 этажное, подземных этажей – 1 общей площадью 291,3 кв.м по адресу: 

<

...>, кадастровый номер 02:55:020405:203, и земельный участок площадью 465 кв.м с кадастровым номером 02:55:020405:2, местоположением: 

<

...>.  

Общество СЗ «СтроительГрупп» 28.03.2014 вступило в договор о развитии застроенной территории в связи с заключением с Администрацией, муниципальным унитарным предприятием «Служба заказчика и технического надзора» города Уфы соглашения об уступке части прав требования по договору № 10-РТ о развитии застроенной территории, ограниченной улицей Транспортной, бульваром Баландина, бульваром Тухвата Янаби и улицей им.Фронтовых Бригад в Калининском районе городского округа город Уфа.  

На основании указанного соглашения (в редакции дополнительных соглашений от 31.03.2014 № 1, от 26.09.2014 № 2) общество СЗ «СтроительГрупп» приняло на себя обязательство застроить территорию квартала в части площади ориентировочно 7,35 га, передать Администрации  

3 % от общей вводимой площади в виде служебных помещений, 2,09 % от общей вводимой площади жилых помещений на социальные нужды города, произвести оплату Администрации 10000000 руб.  

В соответствии с пунктом 2.6. соглашения об уступке общество СЗ «СтроительГрупп» приняло на себя обязательства за свой счет выкупить и снести объекты недвижимости по адресам: ул.Транспортная: №№ 1, 3, 5, 7, 9, 11, 13а, 15, 17. В этом же пункте соглашения стороны оговорили, что при наличии на застраиваемом участке иных объектов недвижимости, не состоящих на кадастровом учете, застройщик за своей счет осуществляет изъятие таких объектов.  

25.03.2016 дополнительным соглашением к договору срок застройки квартала продлен до 08.02.2022. Дополнительным соглашением от 17.08.2022 № 5 к договору № 10-РТ срок застройки квартала продлен до 08.02.2028 на основании вступившего в законную силу судебного акта - решения Арбитражного суда Республики Башкортостан от 26.04.2022 по делу  

 № А07-6808/2021. 

По правилам статьи 393 Гражданского кодекса Российской Федерации должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства.  

Убытки определяются в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 15 настоящего Кодекса.  

Согласно статье 15 Гражданского кодекса Российской Федерации, лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных  

ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.  

Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода) (пункт 2 статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации).  

 В пункте 12 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что по делам о возмещении убытков истец обязан доказать, что ответчик является лицом, в результате действий (бездействия) которого возник ущерб, а также факты нарушения обязательства или причинения вреда, наличие убытков (пункт 2 статьи 15 Кодекса).  

Исходя из изложенного, лицо требующее возмещения убытков, обязано доказать факт нарушения своего права, наличие и размер понесенных убытков, а также причинно-следственную связь между нарушением права и возникшими убытками, при этом, отсутствие хотя бы одного из указанных условий, необходимых для применения ответственности в виде взыскания убытков, влечет отказ в удовлетворении иска.  

В силу ч. 1 ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.  

Отменяя решение суда первой инстанции, удовлетворяя иск общества в полном объеме, суд апелляционной инстанции исходил из того, что имело место нарушение Администрацией обязательств, предусмотренных договором № 10-РТ о развитии застроенной территории, так как перечень объектов, подлежащих сносу, являлся существенным условием договора, здание с кадастровым номером 02:55:020405:203 в перечень объектов, подлежащих сносу застройщиком, не включено. Суд со ссылкой на преюдициальное значение судебных актов по иным спорам, в том числе по делам №№ А07-6808/2021, А07-27169/2022, признал доказанным совершение Администрацией незаконного бездействия, заключавшегося в неосуществлении выкупа  

объекта с кадастровым номером 02:55:020405:203, земельного участка с кадастровым номером 02:55:020405:2, признал расходы истца на выкуп здания и участка - 8000000 руб., на техническое обследование здания в сумме 112 000 руб., на разработку проекта демонтажа здания в сумме 32 000 руб., на демонтаж здания в сумме 1324400 руб., на выполнение земельно-кадастровых работ для подготовки акта обследования объекта в размере 5800 руб., в общей сумме 9 474 200 руб. убытками застройщика, подлежащими возмещению Администрацией.  

В соответствии со статьей 382 Гражданского кодекса Российской Федерации право (требование), принадлежащее на основании обязательства  

кредитору, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или может перейти к другому лицу на основании закона.  

В силу статьи 384 Гражданского кодекса Российской Федерации если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права.  

По правилам статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора.  

В соответствии со статьей 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.  

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.  

В пунктах 43, 44, 45 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" разъяснено, что условия договора подлежат толкованию в системной взаимосвязи с основными началами гражданского законодательства, закрепленными в статье 1 ГК РФ, другими положениями ГК РФ, законов и иных актов, содержащих нормы гражданского права (статьи 3, 422 ГК РФ).  

При толковании условий договора в силу абзаца первого статьи 431 ГК РФ судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений (буквальное толкование). Такое значение определяется с учетом их общепринятого употребления любым участником гражданского оборота, действующим разумно и добросовестно (пункт 5 статьи 10, пункт 3 статьи 307 ГК РФ), если иное значение не следует из деловой практики сторон и иных обстоятельств дела. Условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 ГК РФ). Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду. Значение условия договора устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (абзац первый статьи 431 ГК РФ). Условия договора толкуются и рассматриваются судом в их системной связи и с учетом того, что они являются согласованными частями одного договора (системное толкование). Толкование условий договора осуществляется с учетом цели договора и существа законодательного регулирования соответствующего вида обязательств.  

При наличии спора о действительности или заключенности договора суд, пока не доказано иное, исходит из заключенности и действительности договора и учитывает установленную в пункте 5 статьи 10 ГК РФ презумпцию разумности и добросовестности участников гражданских правоотношений. Если условие договора допускает несколько разных вариантов толкования, один из которых приводит к недействительности договора или к признанию его незаключенным, а другой не приводит к таким последствиям, по общему правилу приоритет отдается тому варианту толкования, при котором договор сохраняет силу.  

По смыслу абзаца второго статьи 431 ГК РФ при неясности условий договора и невозможности установить действительную общую волю сторон иным образом толкование условий договора осуществляется в пользу контрагента стороны, которая подготовила проект договора либо предложила формулировку соответствующего условия. Пока не доказано иное, предполагается, что такой стороной было лицо, профессионально осуществляющее деятельность в соответствующей сфере, требующей специальных познаний.  

При рассмотрении дела судом первой инстанции, апелляционной инстанции Администрация приводила возражения против иска со ссылкой на условия соглашения об уступке части прав требования по договору № 10-РТ о развитии застроенной территории, согласно которым общество СЗ «СтроительГрупп» приняло на себя обязательство застроить территорию квартала в части площади ориентировочно 7,35 га, в том числе выкупить и снести объекты недвижимости по адресам: ул.Транспортная: №№ 1, 3, 5, 7, 9, 11, 13а, 15, 17 (п.2.6 соглашения). В этом же пункте соглашения стороны оговорили, что при наличии на застраиваемом участке иных объектов недвижимости, не состоящих на кадастровом учете, застройщик за своей счет осуществляет изъятие таких объектов.  

Судом апелляционной инстанции также исследовано дополнительно представленное постановление Администрации г. Уфа от 03.06.2013 № 2741 «Об изъятии земельных участков жилых помещений у собственников, землепользователей», которым принято решение об изъятии для муниципальных нужд нежилого помещения № 1/1 по ул. Транспортная путем выкупа, либо предоставления иных помещений в замен изымаемых с зачетом их стоимости в выкупную цену за счет средств застройщика - МУП «СЗ и ТН» и привлечения внебюджетных источников, а также принято предложение застройщика МУП «СЗ и ТН» осуществить снос нежилого помещения № 1/1 по ул. Транспортная за счет собственных средств и привлечения внебюджетных источников.  

Из обстоятельств дела следует, что 03.06.2013 Администрацией принято постановление № 2741 об изъятии для муниципальных нужд нежилого помещения № 1/1 по ул. Транспортная путем выкупа либо предоставления иных помещений взамен изымаемых с зачетом их стоимости в выкупную цену, об изъятии занятого данным объектом земельного участка за счет средств застройщика МУП «СЗ и ТН» и привлечения внебюджетных источников, при  

этом принято предложение МУП «СЗ и ТН» осуществить снос нежилого помещения № 1/1 по ул.Транспортная и выкупить земельный участок за счет средств застройщика и привлечения внебюджетных источников; 28.03.2014 Администрацией, муниципальным унитарным предприятием «Служба заказчика и технического надзора» города Уфы и обществом СЗ «СтроительГрупп» заключено соглашение об уступке части прав требования по договору № 10-РТ о развитии застроенной территории.  

 В соглашении от 28.03.2014 об уступке прав, с учетом этого, согласовано условие о том, что при наличии на застраиваемом участке иных объектов недвижимости, не состоящих на кадастровом учете, застройщик за своей счет осуществляет изъятие таких объектов. Соглашение в части пункта 2.6 не изменено, незаключенным либо недействительным не признано. При заключении соглашения в 2014 году, его исполнении общество СЗ «СтроительГрупп» об исключении из соглашения пункта 2.6 не заявляло.  

Таким образом, к обществу СЗ «СтроительГрупп» права первоначального кредитора и должника (стороны – 2, застройщика) перешли в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода прав, то есть общество добровольно приняло на себя обязательства застройщика по выкупу нежилого помещения № 1/1 по ул.Транспортная, земельного участка и сносу здания за счет собственных средств при заключении об уступке прав.  

Судом первой инстанции условия указанного соглашения истолкованы с применением презумпции заключенности и действительности договора, разумности и добросовестности участников гражданских правоотношений, установленной в пункте 5 статьи 10 ГК РФ. Суд верно исходил из того, что в соглашении оговорено условие о том, что расходы на выкуп строения, земельного участка, снос строения по собственной воле приняты на себя застройщиком.  

Суд также учел, что застройщиком в соответствии с условиями договора о развитии застроенной территории разработаны проекты планировки и межевания квартала, ограниченного улицами Транспортной, Фронтовых бригад, бульварами Баландина и Тухвата Янаби в Калининском районе городского округа город Уфа (утверждены постановлением Администрации от 26.10.2017 № 1469), согласно которым на земельном участке с кадастровым номером 02:55:020405:2 (после перераспределения – с кадастровым номером 02:55:020405:1208) запланировано строительство жилого дома, при этом расположение на застраиваемой территории строения с кадастровым номером 02:55:020405:203не признано обстоятельством, препятствующим разработке проектов или осуществлению застройки.  

Оценка доказательства по делу - соглашения об уступке от 28.03.2014 осуществлена судом первой инстанции в совокупности и во взаимосвязи с другими доказательствами по делу, в том числе с постановлением № 2741 от 03.06.2013, то есть в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.  

Суд первой инстанции пришел к правильным выводам о том, что с учетом установленных по настоящему делу обстоятельств (заключение  

соглашения от 28.03.2014 с условием об освобождении участка за счет средств застройщика, его исполнение) выкуп у собственника нежилого строения № 1/1 по ул.Транспортная, земельного участка и снос строения за счет собственных средств являлись обязательствами застройщика общества СЗ «СтроительГрупп».  

Судом апелляционной инстанции действительная воля сторон при заключении соглашения от 28.03.2014 не выяснена, толкование условий соглашения осуществлено не в соответствии со смыслом статьи 431 ГК РФ, оценка доказательств проведена с несоблюдением статьи 71 АПК РФ.  

Приведенные в постановлении суда апелляционной инстанции выводы о том, что при рассмотрении иных споров (дела №№ А07-6808/2021, А07-27169/2022) судами установлено проявление Администрацией незаконного бездействия, непринятие мер к выкупу нежилого строения № 1/1 по ул.Транспортная, земельного участка и сносу строения, судом округа признаны ошибочными, так как при рассмотрении указанных дел обстоятельства выявления строения, принятия постановления № 2741, заключения соглашения об уступке от 28.03.2014 не устанавливались; выводов о том, что Администрацией допущено незаконное бездействие ввиду непринятия мер к выкупу строения, земельного участка, судебные акты не содержат; приведение в судебных актах позиции застройщика как обоснования требований не свидетельствует о том, что такие обстоятельства судами установлены.  

 Учитывая, что Администрация не является лицом, в результате действий (бездействия) которого истец понес расходы, либо нарушившим обязательства, расходы истца на выкуп здания и участка, техническое обследование здания, разработку проекта демонтажа здания, демонтаж здания, выполнение земельно-кадастровых работ для подготовки акта обследования объекта правомерно не признаны судом первой инстанции убытками, подлежащими возмещению ответчиком.  

С учетом изложенного у апелляционного суда отсутствовали правовые основания для отмены решения суда первой инстанции.  

Согласно части 1 статьи 288 АПК РФ основаниями для изменения или отмены решения, постановления арбитражного суда первой и апелляционной инстанций являются несоответствие выводов суда, содержащихся в решении, постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным арбитражным судом первой и апелляционной инстанций, и имеющимся в деле доказательствам, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.  

Согласно пункту 5 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по результатам рассмотрения кассационной жалобы арбитражный суд кассационной инстанции вправе оставить в силе одно из ранее принятых по делу решений или постановлений.  

Поскольку судом первой инстанции принято верное решение, суд округа приходит к выводу о том, что постановление суда апелляционной инстанции подлежит отмене с оставлением в силе решения суда первой инстанции.  

Руководствуясь ст.ст. 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд  

П О С Т А Н О В И Л:

постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25 июня 2025 года по делу отменить.  

Решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 17.04.2025 по делу № А07-201/2024 оставить в силе.  

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.   

Председательствующий Е.И. Гуляева 

Судьи А.А. Столяров 

 Ю.В. Скромова