АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ БУРЯТИЯ

ул. Коммунистическая, 52, г. Улан-Удэ, 670001

e-mail: info@buryatia.arbitr.ru, web-site: http://buryatia.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А10-6198/2018

25 июня 2019 года

г. Улан-Удэ

Резолютивная часть решения объявлена 18 июня 2019 года.

Полный текст решения изготовлен 25 июня 2019 года.  

Арбитражный суд Республики Бурятия в составе судьи А.И.Хатуновой при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело  

        по иску муниципального учреждения «Комитет по управлению имуществом и землепользованию администрации г.Улан-Удэ» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) 

        к обществу с ограниченной ответственностью «СИТИ-СТРОЙ» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

        о взыскании 1 162 563 руб. 28 коп., в том числе 685 966 руб. 74 коп. задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка № 9 от 24.01.2014 за период с 01.02.2017 по 14.12.2017, 409 207 руб. 53 коп. неустойки, 64 089 руб. 36 коп. неосновательного обогащения, 3 299 руб.65 коп. процентов с 15.12.2017 по 31.03.2019, 

третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, муниципальное образование «Город Улан-Удэ» в лице администрации,

при участии в заседании представителей

 истца: ФИО2 по доверенности от 17.10.2018,

ответчика: ФИО3 по доверенности от 09.01.2019,

от третьего лица: ФИО2 по доверенности от 23.10.2018,

установил:

муниципальное учреждение «Комитет по управлению имуществом и землепользованию администрации г.Улан-Удэ» (далее – истец, комитет) обратилось в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «СИТИ-СТРОЙ» (далее – ответчик, ООО «СИТИ-СТРОЙ) о взыскании 1 331 380 руб. 72 коп. задолженности по арендной плате за период с 01.02.2017 по 30.09.2018, 976 539 руб. 56 коп. пеней за период с 01.02.2017 по 30.09.2018.

В обоснование заявленных требований истец указал, что между сторонами заключен договор аренды земельного участка № 9 от 24.01.2014. Задолженность ответчика по оплате арендных платежей составляет 1 331 380 руб. 72 коп. На сумму задолженности истцом начислена неустойка.

Определением от 18 октября 2018 года исковое заявление принято к производству.

Определением от 14 января 2019 года к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено муниципальное образование «Город Улан-Удэ» в лице администрации. 

В судебном заседании представитель истца заявил ходатайство об уточнении исковых требований, просил взыскать с ответчика 1 162 563 руб. 28 коп., в том числе 685 966 руб. 74 коп. задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка № 9 от 24.01.2014 за период с 01.02.2017 по 14.12.2017, 409 207 руб. 53 коп. неустойки за период с 01.02.2017 по 14.12.2017, 64 089 руб. 36 коп. неосновательного обогащения за период с 15.12.2017 по 31.03.2019, 3 299 руб.65 коп. процентов за период с 15.12.2017 по 31.03.2019.

В порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уточнение исковых требований судом принято.

Предстаивтель ответчика указал, что общество не оспаривает долг по арендной плате в размере 685 966 руб. 74 коп., неосновательное обогащение в размере 64 089 руб. 36 коп.. проценты в размере 3 299 руб.65 коп. Заявил ходатайство о снижении размера неустойки до двукратной ключевой ставки Центрального Банка РФ, что составляет 206 876 руб. 61 коп. 

Рассмотрев исковые требования, выслушав представителей лиц, участвующих в деле, суд установил следующее.

Материально-правовым требованием истец указал взыскание задолженности по арендной плате по договору № 9 от 24.01.2014, неустойки за просрочку внесения арендных платежей за период действия договора аренды, неосновательного обогащения, процентов за пользование чужими денежными средствами за период пользования земельным участком без договора. 

Основанием иска – неисполнение ответчиком обязанности по оплате арендных платежей, внесению платы за пользование земельным участком. 

Как следует из материалов дела, 24 января 2014 года между муниципальным учреждением «Комитет по управлению имуществом и землепользованию администрации г. Улан-Удэ» (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью «СИТИ-СТРОЙ» (арендатор) в соответствии с протоколом проведения открытого аукциона по извещению № 061213/0066819/01 от 14.01.2014 заключен договор аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности № 9. 

В соответствии с условиями договора арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду участок из категории земель - земли населенных пунктов, расположенный по адресу: г. Улан-Удэ, Октябрьский район, 111 квартал, площадью 5720 кв.м. на срок 3 года: с 24.01.2014 по 23.01.2017.

Границы арендуемого участка указаны на прилагаемом к договору кадастровом плане земельного участка. Кадастровый паспорт земельного участка является составной и неотъемлемой частью договора (пункт 1.2 договора).

Согласно пункту 1.3 договора участок предоставляется для строительства малоэтажных  жилых домов.

Кадастровый номер земельного участка 03:24:034420:754 (пункт 1.4 договора).

В соответствии с пунктами 2.1, 2.2, 2.3 договора арендная плата исчисляется с 24.01.2014. Размер арендного платежа составляет 709138 руб. за год, в т.ч. ежемесячно 59094,83 руб. Оплата производится ежемесячно не позднее 10-го числа каждого месяца. 

Существенные условия об объекте аренды, арендной плате сторонами согласованы. 

По акту приема-передачи от 24.01.2014 земельный участок передан ответчику.

Между сторонами возникли правоотношения из договора аренды, регулируемые нормами главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии со статьей 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. 

Согласно пункту 2.3 договора арендатор вносит арендную плату ежемесячно не позднее 10-го числа каждого месяца.

Решением Арбитражного суда Республики Бурятия от 14.11.2017 по делу № А10-2789/2017 договор аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности, № 9 от 24.01.2014 расторгнут. Решение вступило в законную силу 15.12.2017.   

Как указал истец, размер задолженности ответчика по арендной плате за период с 01.02.2017 по 14.12.2017 составил 685 966 руб. 74 коп., размер задолженности по неосновательному обогащению за пользование земельным участком за период с 15.12.2017 по 31.03.2019 составил  64 089 руб. 36 коп. 

В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно статье 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, определяются арбитражным судом на основании требований и возражений лиц, участвующих в деле, в соответствии с подлежащими применению нормами материального права.

В нарушение указанной нормы права ответчик не представил доказательства погашения имеющейся задолженности по арендной плате за период с 01.02.2017 по 14.12.2017 в сумме 685 966 руб. 74 коп., а также задолженности по неосновательному обогащению за период с 15.12.2017 по 31.03.2019 в сумме 64 089 руб. 36 коп. 

22 ноября 2017 года комитет по строительству администрации г. Улан-Удэ выдал ответчику разрешение № 04-302000-833-2017 на строительство на арендованном земельном  участке жилого многоквартирного дома с подземной автостоянкой по пр. Строителей г. Улан-Удэ.

14 марта 2018 года действие разрешения продлено до 01 августа 2019 года. 

Согласно акту обследования земельного участка от 01.02.2019, составленному главным специалистом отдела аренды и продажи муниципального имущества и земельных участков комитета по управлению имуществом и землепользованию администрации г. Улан-Удэ ФИО4, арендованный земельный участок фактически используется, на земельном участке расположен фундамент, строительные материалы, участок по периметру огорожен забором. 

Расчет задолженности по аренной плате и неосновательного обогащения,   представленный истцом, судом проверен, признан верным.

Ответчик доводы истца о наличии задолженности не опроверг, указал, что не оспаривает наличие задолженности по арендной плате в размере 685 966 руб. 74 коп., неосновательное обогащение в размере 64 089 руб. 36 коп. Доказательств погашения  задолженности не представил.

Учитывая, что после расторжения договора аренды ответчик продолжает использовать земельный участок по целевому назначению (под строительство многоквартирного жилого дома), плата за пользование земельным участком не вносится, суд приходит к выводу, что требования истца о взыскании с ответчика 685 966 руб. 74 коп. задолженности по арендной плате с 01.02.2017 по 14.12.2017, а также 64 089 руб. 36 коп. неосновательного обогащения с 15.12.2017 по 31.03.2019 являются обоснованными, подлежат удовлетворению. 

Рассмотрев требование истца о взыскании с ответчика неустойки за просрочку оплаты за период с 01.02.2017 по 14.12.2017 в сумме 409 207 руб. 53 коп., суд установил следующее.

В соответствии с пунктом 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательства может обеспечиваться неустойкой.

Согласно статье 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. 

Кредитор вправе требовать уплаты неустойки, определенной законом (законной неустойки), независимо от того, предусмотрена ли обязанность ее уплаты соглашением сторон (пункт 1 статьи 332 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 4.2 договора в случае невнесения арендатором платежей в сроки, установленные договором, арендатор оплачивает пени в размере 0,1 % от суммы задолженности по арендной плате за каждый календарный день  просрочки.

Расчет неустойки в сумме 409 207 руб. 53 коп. судом проверен, является арифметически верным.

Ответчик заявил ходатайство об уменьшении размера неустойки в соответствии со статьей 333 Гражданского кодекса Российской Федерации до двукратной ключевой ставки Центрального Банка РФ, что составляет 206 876 руб. 61 коп. 

Рассмотрев заявление ответчика о несоразмерности взыскиваемой неустойки последствиям нарушения обязательства, суд приходит к следующим выводам.

Применение мер гражданско-правовой ответственности является последствиями ненадлежащего исполнения обязательств.

В соответствии со статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации взыскание неустойки является одним из способов защиты нарушенного гражданского права. Неустойкой признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения обязанности по оплате выполненных работ (статья 330 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно статье 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в Постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», подлежащая  уплате  неустойка,  установленная законом или договором, в случае  ее  явной  несоразмерности  последствиям   нарушения обязательства,  может  быть  уменьшена  в  судебном  порядке (пункт 69 постановления).   По смыслу статей  332,  333  Гражданского кодекса Российской Федерации  установление  в   договоре максимального или минимального размера (верхнего  или  нижнего   предела) неустойки не являются препятствием для снижения ее судом (пункт 70 постановления).  

Если должником является коммерческая организация, индивидуальный предприниматель, а равно некоммерческая организация при осуществлении ею приносящей доход  деятельности,  снижение  неустойки  судом   допускается только по обоснованному заявлению такого должника,  которое  может   быть сделано в любой форме (пункт 1 статьи 2, пункт 1 статьи 6, пункт 1 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации).  

Ответчик обратился в суд с таким заявлением, просил уменьшить размер договорной неустойки.

        Учитывая компенсационный характер гражданско-правовой ответственности, под соразмерностью суммы неустойки последствиям нарушения обязательства Кодекс предполагает выплату кредитору такой компенсации его потерь, которая будет адекватна и соизмерима с нарушенным интересом.

Конституционный Суд Российской Федерации в определении от 15.01.2015 № 6-О отметил, что часть первая статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает право суда уменьшить неустойку, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства. Предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из предусмотренных законом правовых способов, направленных против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, т.е., по существу, - на реализацию требования статьи 17 (часть 3) Конституции Российской Федерации, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.

В соответствии со статьей 55 (часть 3) Конституции Российской Федерации именно законодатель устанавливает конкретные основания и пределы необходимых ограничений прав и свобод гражданина в целях защиты прав и законных интересов других лиц. Это касается и свободы договора при определении на основе федерального закона таких его условий, как размеры неустойки, - они должны быть соразмерны указанным в этой конституционной норме целям.

        Доказательствами обоснованности размера неустойки могут служить, в частности, данные о среднем размере платы по краткосрочным кредитам на пополнение оборотных средств, выдаваемым кредитными организациями лицам, осуществляющим предпринимательскую деятельность, либо платы по краткосрочным кредитам, выдаваемым физическим лицам, в месте нахождения кредитора в период нарушения обязательства, а также о показателях инфляции за соответствующий период. 

Установив основания для уменьшения размера неустойки, суд снижает сумму неустойки.

          Снижение размера договорной неустойки, подлежащей уплате коммерческой организацией, индивидуальным предпринимателем, а равно некоммерческой организацией, нарушившей обязательство при осуществлении ею приносящей доход деятельности, допускается в исключительных случаях, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства и может повлечь получение кредитором необоснованной выгоды (пункты 1 и 2 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации).

        Согласно правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в определении от 21.12.2000 № 263-О, суд обязан установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения (абз. 4 п. 2).

        Как указано в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2011 № 81 «О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского Кодекса Российской Федерации» (в редакции Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7), разрешая вопрос о соразмерности неустойки последствиям нарушения денежного обязательства и с этой целью определяя величину, достаточную для компенсации потерь кредитора, суды могут исходить из двукратной учетной ставки (ставок) Банка России, существовавшей в период такого нарушения. Вместе с тем для обоснования иной величины неустойки, соразмерной последствиям нарушения обязательства, каждая из сторон вправе представить доказательства того, что средний размер платы по краткосрочным кредитам на пополнение оборотных средств, выдаваемым кредитными организациями субъектам предпринимательской деятельности в месте нахождения должника в период нарушения обязательства, выше или ниже двукратной учетной ставки Банка России, существовавшей в тот же период. Снижение судом неустойки ниже определенного таким образом размера допускается в исключительных случаях, при этом присужденная денежная сумма не может быть меньше той, которая была бы начислена на сумму долга исходя из однократной учетной ставки Банка России.

Последствиями нарушения обязательства в данном случае является просрочка платежа, предусмотренная пунктом 4.2 договора, и фактическое пользование ответчиком денежными средствами истца сверх установленного пунктом 2.3 договора срока. 

        В связи с задержкой платежей ответчик должен нести ответственность в виде пеней. 

        Вместе с тем, установленный в договоре размер пени за несвоевременную оплату в размере 0,1 % от размера  платы за каждый день просрочки исполнения обязательства является, по мнению суда, завышенным, составляет 36,5 процентов годовых и  свидетельствует о несоразмерности подлежащей взысканию неустойки последствиям нарушения. 

        В период с 01.02.2017 по 14.12.2017 учетная ставка была меньше, чем 36,5 процентов годовых (составляла от  9,75 до 8,25 процентов годовых).

Согласно пункту 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2011 № 81, разрешая вопрос о соразмерности неустойки последствиям нарушения денежного обязательства и с этой целью определяя величину, достаточную для компенсации потерь кредитора, суды могут исходить из двукратной учетной ставки (ставок) Банка России, существовавшей в период такого нарушения. 

Сведений о том, какие негативные последствия понес истец из-за действий ответчика вследствие просрочки последним исполнения обязательства, суду не представлено. Истцом не представлено доказательств, свидетельствующих о понесенных истцом последствиях, равных начисленной неустойке.

        Такая неустойка повлечет на стороне истца неосновательное обогащение, поскольку предполагает получение истцом платы за пользование денежными средствами  выше, чем двукратный размер установленного банковского процента.

Суд учитывает, что ответчик является застройщиком, ему 22.11.2017 выдано разрешение на строительство №04-302000-833-2017 на строительство жилого многоквартирного дома с подземной автостоянкой по пр. Строителей г. Улан-Удэ, действие которого продлено до 01.08.2019. Представитель ответчика сообщил, что заключил 215 договоров участия в долевом строительстве жилых помещений и 60 договоров участия в долевом строительстве машиномест.

        Как указано в постановлении Пленума ВАС РФ от 22.12.2011 N 81 (ред. от 24.03.2016)  "О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации", разрешая вопрос о соразмерности неустойки последствиям нарушения денежного обязательства и с этой целью определяя величину, достаточную для компенсации потерь кредитора, суды могут исходить из двукратной учетной ставки (ставок) Банка России, существовавшей в период такого нарушения. 

        Учитывая отсутствие негативных последствий, несоразмерность размера неустойки последствиям нарушения, наличие статуса застройщика у ответчика, обязательств по 275 договорам участия в долевом строительстве, действующее разрешение на строительство многоквартирного жилого дома, выданное ответчику до 01.08.2019, суд считает возможным снизить  размер неустойки за несвоевременное исполнение обязательства, предусмотренного пунктом 2.3 договора,  до двукратной учетной ставки (ставок) Банка России, существовавшей в период такого нарушения. 

        Неустойка в размере двукратных ставок, существовавших в период нарушения, составляет 206 876 руб. 61 коп.

Полный расчет не приводится вследствие его большого объема, указан в контррасчете ответчика, проверен судом и признан правильным. 

В соответствии со статьями 330, 333 Гражданского кодекса Российской Федерации требование истца о взыскании неустойки  подлежит удовлетворению в сумме 206 876 руб. 61 коп.

В удовлетворении остальной части иска о взыскании 202 330 руб. 92 коп. неустойки следует отказать в связи с явной несоразмерностью неустойки последствиям нарушения обязательства.

Также истцом заявлено требование о взыскании с ответчика процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 15.12.2017 по 31.03.2019 в сумме 3 299 руб. 65 коп.

В соответствии со статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга.

Поскольку решением Арбитражного суда Республики Бурятия от 14.11.2017 по делу № А10-2789/2017 договор аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности, № 9 от 24.01.2014 расторгнут, судебный акт вступил в законную силу 15.12.2017, истцом обоснованно заявлено требование о взыскании с ответчика процентов за пользование чужими денежными средствами, начиная с 15.12.2017.

Истцом представлен расчет процентов за период с 15.12.2017 по 31.03.2019 в сумме

3 299 руб. 65 коп.

Расчет процентов судом проверен с использованием калькулятора процентов, размещенного на сайтах арбитражных судов, признан верным.

Ответчик указал, что не оспаривает проценты в заявленном  истцом размере. 

Поскольку ненадлежащее исполнение обязательств со стороны ответчика нашло свое подтверждение в судебном заседании, суд приходит к выводу об обоснованности требования истца по взысканию с ответчика процентов за пользование чужими денежными средствами в заявленном сумме 3 299 руб. 65 коп.

В силу части 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. 

Истец на основании пункта 1.1 части 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации освобожден от уплаты государственной пошлины. 

В соответствии с частью 9 Постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 22.12.2011 № 81 «О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации» в случаях, когда истец освобожден от уплаты государственной пошлины, соответствующая сумма государственной пошлины взыскивается с ответчика пропорционально размеру сниженной судом неустойки (часть 3 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). 

Поскольку судом удовлетворены требования истца о взыскании неустойки в сумме 206 876 руб. 61 коп., то государственная пошлина в сумме 24 626 руб. подлежит взысканию с ответчика непосредственно в доход федерального бюджета.

        Руководствуясь статьями 110, 159, 167-171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р  Е  Ш  И Л:

Ходатайство ответчика об уменьшении размера неустойки, подлежащей взысканию с него в пользу истца, удовлетворить.

Уменьшить размер неустойки до двукратной ключевой ставки Центрального Банка РФ.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «СИТИ-СТРОЙ» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) в пользу муниципального учреждения «Комитет по управлению имуществом и землепользованию администрации г.Улан-Удэ» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) 960232 рубля 36 копеек, в том числе 685966 рублей 74 копейки задолженности по арендной плате с 01.02.2017 по 14.12.2017, 206 876 рублей 61 копейку пеней за просрочку внесения арендных платежей с 01.02.2017 по 14.12.2017, 64089 рублей 36 копеек неосновательного обогащения с 15.12.2017 по 31.03.2019, 3299 рублей 65 копеек процентов за пользование чужими денежными средствами с 15.12.2017 по 31.03.2019.

В остальной части иска, составляющей 202 330 рублей 92 копейки пеней, отказать.  

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «СИТИ-СТРОЙ» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) в доход федерального бюджета 24626 рублей государственной пошлины.

Решение по настоящему  делу вступает в законную силу  по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции. 

Решение может быть обжаловано в Четвертый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия (изготовления его в полном объеме) через Арбитражный суд Республики Бурятия.

СудьяА.И. Хатунова