﻿АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А63-9714/2020

г. Краснодар

13 октября 2021 года

Резолютивная часть постановления объявлена 06 октября 2021  года.

Постановление изготовлено в полном объеме 13 октября 2021  года.

 

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Сидоровой И.В., судей Епифанова В.Е. и Мещерина А.И., при участии в судебном заседании представителя ответчика – общества с ограниченной ответственностью «Авангард» (ИНН 2635828023, ОГРН 1142651005727) – Локтионова А.С. (доверенность от 01.09.2020), в отсутствие представителей истца – администрации Кочубеевского муниципального округа Ставропольского края, извещенной надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу администрации Кочубеевского муниципального округа Ставропольского края на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 24.02.2021 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.05.2021 по делу № А63-9714/2020, установил следующее.

Администрация Кочубеевского муниципального района Ставропольского края (далее – администрация района) обратилась в Арбитражный суд Ставропольского края с иском к ООО «Авангард» (далее – обществ) о расторжении договора аренды от 31.10.2012 земельного участка с кадастровым номером 26:15:041002:276 площадью 766 563 кв. м, категория – земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование – для сельскохозяйственного производства, местоположение: Ставропольский край, район Кочубеевский, примерно 200 м на восток по направлению от ориентира северо-восточная окраина станицы Барсуковской; об исключении из Единого государственного реестра недвижимости (далее – ЕГРН) записей от 04.12.2012 № 26-26-16/017/2012-406 (аренда), от 11.11.2016 № 26-26/016-26/001/204/2016-4127/2 (аренда) в отношении указанного земельного участка; а также о взыскании с общества в пользу администрации района 47 252 рублей 97 копеек задолженности по арендной плате за период с 27.10.2016 по 15.10.2019 и 1 071 300 рублей 57 копеек пени за период с 27.10.2016 по 01.01.2020 (уточненные требования, т. 1, л. д. 72 – 76).

Иск мотивирован ненадлежащим исполнением обществом как арендатором обязательств по внесению арендной платы по договору от 31.10.2012 аренды земельного участка, что является существенным нарушением его условий, влечет расторжение договора в судебном порядке на основании статей 450 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс).

Определением от 29.01.2021 произведена процессуальная замена истца – администрации района на правопреемника – администрацию Кочубеевского муниципального округа Ставропольского края (далее – администрация округа).

Решением от 24.02.2021 заявленные требования удовлетворены частично. Исковое заявление в части требования о расторжении договора аренды от 31.10.2012 в связи с неиспользованием земельного участка и строительством объекта без утвержденного проекта или с отступлениями от него – оставлено без рассмотрения. С общества в пользу администрации округа взыскано 2428 рублей 03 копейки неустойки. В удовлетворении остальной части иска отказано; распределены судебные расходы. Суд первой инстанции исходил из того, что с 01.04.2016 по 31.12.2018 арендная плата определялась на основании Порядка определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, находящихся в собственности Ставропольского края, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена и предоставленных в аренду без торгов, утвержденного постановлением Правительства Ставропольского края от 29.03.2016 № 112-п (далее – Порядок № 112-п). С 1 января 2019 года размер арендной платы определяется на основании Порядка определения размера арендной платы за использование земельных участков, находящихся в государственной собственности Ставропольского края, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, и предоставленных в аренду без торгов, утвержденного постановлением Правительства Ставропольского края от 26.12.2018 № 601-п (далее – Порядок № 601-п). Пунктом 3 Порядка № 112-п определена формула расчета арендной платы в виде произведения кадастровой стоимости земельного участка и ставки арендной платы в соответствии с приложением к данному Порядку. Согласно карте градостроительного зонирования муниципального образования Барсуковского сельсовета Кочубеевского района Ставропольского края спорный земельный участок расположен в территориальной зоне «СХ-1. Зона сельскохозяйственных угодий». По сведениям управления сельского хозяйства и охраны окружающей среды администрации округа от 26.01.2021 № 52 исследуемый земельный участок является пашней. Приложением к Порядку № 112-п для земельных участков сельскохозяйственного назначения, относящихся к богарной пашне, в Кочубеевском районе установлена ставка арендной платы в размере 3%. Порядком № 601-п (в редакции, действовавшей в 2019 году) для земельного участка, предназначенного для ведения сельскохозяйственного производства, арендная плата определялась на основании кадастровой стоимости и ставки в размере 0,6%. Приказом Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 27.11.2015 № 1380 «Об утверждении результатов определения государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Ставропольском крае» кадастровая стоимость спорного земельного участка утверждена в размере 4 580 213 рублей 92 копеек, что подтверждается выписками из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости по состоянию на 1 января 2016-2019 гг. Таким образом, годовой размер арендной платы в 2016-2018 гг. составлял 137 406 рублей 42 копейки, в 2019 году – 27 481 рубль 28 копеек. Ко взысканию заявлена арендная плата за период с 27.10.2016 по 15.10.2019. Вместе с тем, согласно пункту 6 договора уступки от 27.10.2016 обязанность по внесению арендных платежей за земельный участок у правоприобретателя (общества) наступает с момента вступления в силу данного договора; в соответствии с пунктом 8 договора он вступает в силу с момента государственной регистрации в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю. Таким образом, арендная плата подлежала внесению с даты регистрации перенайма (11.11.2016); за период с 11.11.2016 по 15.10.2019 общая сумма арендной платы составила 315 695 рублей 94 копейки. Арендная плата внесена платежными поручениями от 07.09.2020 № 234965 на сумму 275 042 рублей 19 копеек и от 02.12.2020 № 282 на сумму 47 252 рублей. В соответствии с пунктом 6.3 договора за нарушение срока внесения арендной платы арендатор выплачивает арендодателю пени из расчета 0,7% от суммы годовой арендной платы за каждый календарный день просрочки, что многократно превышает двукратные значения действовавших в спорный период ключевых ставок. Рассмотрев ходатайство ответчика в соответствии со статьей 333 Гражданского кодекса, суд снизил размер пени, рассчитав ее исходя из двукратных значений ключевой ставки, действовавших в спорный период, произведя начисление от общей суммы долга нарастающим итогом, что соответствует принципу соразмерности неустойки допущенному нарушению. Платежным поручением от 02.12.2020 № 283 общество уплатило 89 702 рубля 06 копеек пени. Таким образом, задолженность по основному долгу в заявленный период отсутствует, неустойка взыскана в размере 2428 рублей 03 копеек. Допущенное обществом как арендатором нарушение в части оплаты арендного пользования признано не отвечающим признакам существенности (учитывая, что долг полностью погашен), поэтому, в части расторжения договора от 31.10.2012 по мотиву наличия задолженности отказано. Вместе с тем суд указал на несоблюдение администрацией района досудебного порядка расторжения договора аренды в связи с неиспользованием земельного участка и строительством объекта без утвержденного проекта или с отступлениями от него. Ввиду отказа в удовлетворении иска о взыскании и частичным оставлением без рассмотрения требования о расторжении договора от 31.10.2012 – основания для исключения регистрационных записей отсутствуют.

Постановлением апелляционного суда от 25.05.2021 решение от 24.02.2021 изменено, из его резолютивной части исключено указание на оставление искового заявления без рассмотрения. Суд второй инстанции посчитал неправомерным наличие в резолютивной части судебного акта указания на отказ в удовлетворении части исковых требований (о расторжении договора) и оставление без рассмотрения.

В кассационной жалобе администрация округа просит решение от 24.02.2021 и апелляционное постановление от 25.05.2021 отменить, дело направить на новое рассмотрение, указав на отсутствие в судебных актах правовой оценки факта неиспользования обществом арендуемого земельного участка: помимо нарушения обязательств по внесению арендной платы, арендатор не соблюдает иные условия договора аренды. Представители администрации района неоднократно выезжали на земельный участок в рамках осуществления муниципального земельного контроля, при этом представители общества игнорировали приглашения на осмотр участка. Факт неиспользования участка арендатором длительное время установлен согласно актам осмотра. Ответчик не представил доказательства использования земли в период аренды и принятия мер по ликвидации сорной растительности. Согласно сведениям управления сельского хозяйства и охраны окружающей среды администрации района, спорный земельный участок с 2017 года находится в заброшенном состоянии, какая-либо хозяйственная деятельность на нем не ведется, сохраняется пожароопасность, значительно ухудшилось плодородие почвы. Арендодатель имеет право досрочно прекратить аренду в случае использования земельного участка, которое приводит к существенному снижению плодородия сельскохозяйственных земель или значительному ухудшению экологической обстановки. Учитывая систематические нарушения арендатором договорных обязательств в части оплаты аренды, администрация округа считает общество недобросовестным контрагентом, сохранение отношений с которым становится нецелесообразным и невыгодным для арендодателя. Суды не учли, что ответчик является собственником объекта незавершенного строительства, расположенного на спорном участке, общей площадью 30,7 кв. м (кадастровый номер 26:15:041002:292). Срок действия разрешения на строительство истек 10.02.2017, однако, объект не достроен, не введен в эксплуатацию, Подобным бездействием ответчик нарушил условия разрешения; дальнейшие действия, связанные с продолжением строительства, будут незаконны.

В отзыве на кассационную жалобу общество просит оставить обжалуемые судебные акты без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения, отметив, что до рассмотрения судом спора по существу платежным поручением от 26.01.2021 № 7 ответчик дополнительно уплатил 50 тыс. рублей в счет арендной платы (фактически оплачены спорный и последующий периоды аренды до 01.07.2021). Возможные потери арендодателя компенсированы неустойкой, доказательства причинения арендодателю убытков истец не представил. Администрация округа не пояснила, какие права местного самоуправления будут восстановлены расторжением арендной сделки, когда спорный участок занят объектом незавершенного строительства общества, тем более что пунктом 2 Закона Ставропольского края от 07.12.2020 № 138-КЗ «О перераспределении полномочий по предоставлению земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, между органами местного самоуправления муниципальных образований Ставропольского края и органами государственной власти Ставропольского края», начиная с 01.01.2021, полномочия по предоставлению земельных участков, отнесенных к категории земель сельскохозяйственного назначения, осуществляют органы государственной власти Ставропольского края. Строительство объекта выполнялось на основании выданного обществу в установленном порядке не отмененного разрешения на строительство капитального объекта на земельном участке, отведенном для таких целей; наличие нарушений при строительстве истцом не доказано.

В судебном заседании представитель общества поддержал доводы отзыва. Иные лица явку процессуальных представителей в суд округа не обеспечили, извещены на основании статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс). Судебное разбирательство проведено в порядке статьи 284 Кодекса.

Изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы и отзыва, выслушав представителя ответчика, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа полагает, что апелляционное постановление подлежит отмене в части.

Как установлено судами, 31.10.2012 на основании постановления от 23.10.2012 № 1603 в порядке статьи 12 Федерального закона от 11.06.2003 № 74-ФЗ «О крестьянском (фермерском) хозяйстве» администрация района и глава КФХ Брыкалов А.А. заключили договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 26:15:041002:276 общей площадью 766 563 кв. м (адрес: Ставропольский край, Кочубеевский район, примерно 200 м на восток по направлению от ориентира, северо-восточная окраина станицы Барсуковской), для сельскохозяйственного производства на срок до 30.10.2022. Земельный участок фактически передан арендатору без акта приема-передачи (пункт 1.5). Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке 04.12.2012, запись № 26-26-16/017/2012-406 (т. 1, л. д. 13 – 18).

По договору о переуступке от 27.10.2016 глава КФХ Брыкалов А.А. передал права и обязанности по договору аренды от 31.10.2012 обществу. Договор зарегистрирован 11.11.2016, запись № 26-26/016-26/001/204/2016-4127 (т. 1, л. д. 11 – 12).

Администрация района направила обществу уведомление от 05.12.2019 № 6755 с требованием о погашении задолженности по арендной плате за период с 15.10.2016 по 15.10.2019 и уплате пени по состоянию на 15.12.2019, с предложением подписания соглашения о расторжении договора от 31.10.2012 (т. 1, л. д. 21 – 22), неисполнение которого послужило основанием обращения истца в арбитражный суд.

Законность судебных актов кассационный суд проверяет в обжалуемой части в пределах доводов, изложенных в кассационной жалобе (части 1, 3 статьи 286 Кодекса).

Защита гражданских прав осуществляется способами, закрепленными в статье 12 Гражданского кодекса, а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права (пункт 1 статьи 1 Гражданского кодекса).

В силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, внести вклад в совместную деятельность, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. Обязательства возникают из договоров и других сделок, вследствие причинения вреда, вследствие неосновательного обогащения, а также из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе (пункты 1, 2 статьи 307 Гражданского кодекса).

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями (статья 309 Гражданского кодекса).

Исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, под которой понимается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения (пункт 1 статьи 329, пункт 1 статьи 330 Гражданского кодекса).

Если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе ее уменьшить. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении (пункт 1 статьи 333 Гражданского кодекса).

В соответствии с подпунктом 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс) любое использование земли в Российской Федерации осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли). Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата (пункт 1 статьи 65 Земельного кодекса).

В пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» разъяснено следующее. Если арендатор не вносит арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке. Судам следует учитывать, что даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора. Однако непредъявление такого требования в течение разумного срока с момента уплаты арендатором названного долга лишает арендодателя права требовать расторжения договора в связи с этим нарушением.

Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 8 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 № 14 «Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров» требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в суд.

Исследовав и оценив имеющиеся в деле доказательства, суд первой инстанции обоснованно указал, что нарушения условий договора аренды от 31.10.2012, квалифицированные администрацией округа как существенные, обществом устранены: основной долг погашен полностью, задолженность по пене составила незначительную сумму. Более того, платежным поручением от 26.01.2021 № 7 ответчик внес еще 50 тыс. рублей, фактически оплатив спорный и последующий периоды аренды (до 01.07.2021). Следовательно, вмененные обществу как арендатору нарушения в виде долга по арендной плате устранены, оснований для расторжения договора аренды по этому мотиву не имеется.

В данной части позиции судов обеих инстанций совпадают.

В то же время апелляционный суд изменил судебное решение в части оставления без рассмотрения требования истца о расторжении договора аренды по иному основанию (не использование арендатором земельного участка, строительство объекта без утвержденного проекта или с отступлениями от него).

Коллегия окружного суда полагает, что оснований для изменения решения от 24.02.2021 у суда второй инстанции не имелось, исходя из следующего.

В силу пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, другими законами или договором.

Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии – в тридцатидневный срок (пункт 2 статьи 452 Гражданского кодекса).

В соответствии с пунктом 1 статьи 46 Земельного кодекса аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

В силу статьи 619 Гражданского кодекса по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. При этом в части 3 названной нормы предусмотрено, что арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Согласно пункту 60 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса.

Арбитражный суд оставляет исковое заявление без рассмотрения, если после его принятия к производству установит, что истцом не соблюден претензионный или иной досудебный порядок урегулирования спора с ответчиком, за исключением случаев, если его соблюдение не предусмотрено Федеральным законом (пункт 2 части 1 статьи 148 Кодекса).

Верховный Суд Российской Федерации в своем определении от 23.07.2015 № 306-ЭС15-1364 указал, что по смыслу пункта 8 части 2 статьи 125, части 7 статьи 126, пункта 2 части 1 статьи 148 Кодекса, претензионный порядок урегулирования спора в судебной практике рассматривается в качестве способа, позволяющего добровольно без дополнительных расходов на уплату госпошлины со значительным сокращением времени восстановить нарушенные права и законные интересы. Такой порядок урегулирования спора направлен на его оперативное разрешение и служит дополнительной гарантией защиты прав. Таким образом, в том случае, если из поведения ответчика не усматривается намерение добровольно и оперативно урегулировать возникший спор во внесудебном порядке, то оставление иска без рассмотрения может привести к необоснованному затягиванию разрешения возникшего спора и ущемлению прав одной из его сторон.

Как правомерно указал суд первой инстанции в своем решении от 24.02.2021, истец не предпринимал меры по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренные пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса, в части оснований, касающихся неиспользования земельного участка и не завершения строительства объекта.

Согласно пункту 5.1.1 договора аренды в числе случаев досрочного прекращения права аренды указаны следующие: строительство на участке зданий или сооружений без утвержденного в установленном порядке проекта или отступлении от него; неиспользование земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства в течение трех лет, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, а также времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

Между тем арендодатель не направлял арендатору требование об устранении перечисленных нарушений, письмо от 05.12.2019 № 6755 не содержит предложения о расторжении договора аренды по этим основаниям. При этом арендодатель ссылается на то, что арендатор не достроил объект, на который выдано разрешение на строительство от 10.02.2015 № Ru26512000-36 («Проходная»), что не тождественно строительству без утвержденного проекта или с отступлениями от него. Относительно неиспользования земельного участка суд первой инстанции отметил, что данный факт подтвержден материалами обследования 2019 года, тогда как договором установлен трехлетний период неиспользования земельного участка.

Таким образом, в данном конкретном случае цель досудебного порядка урегулирования спора в части расторжения договора аренды по указанным основаниям не достигнута, в этой части исковое заявление правильно суд первой инстанции оставил без рассмотрения (пункт 2 части 1 статьи 148 Кодекса).

Исключение апелляционным судом соответствующего абзаца из резолютивной части решения суда первой инстанции препятствует обращению администрации округа с требованием о расторжении договора аренды по названным основаниям, нарушает права подателя кассационной жалобы, так как создает неопределенность в отношениях сторон.  В то же время соответствующие доказательства по заявленному основанию суд первой инстанции не исследовал, выводы по данному требованию отсутствуют и в тексте апелляционного постановления.

Согласно пункту 5 части 1 статьи 287 Кодекса по результатам рассмотрения кассационной жалобы суд кассационной инстанции вправе оставить в силе одно из ранее принятых по делу решений или постановлений.

Поскольку оснований для изменения решения от 24.02.2021 не имелось, апелляционное постановление подлежит отмене в части изменения решения.

В остальной части доводы кассационной жалобы коллегия отклоняет в связи с отсутствием оснований для отмены (изменения) решения и постановления.

Руководствуясь статьями 274, 284 – 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа 

 

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.05.2021 по делу № А63-9714/2020 отменить в части изменения решения Арбитражного суда Ставропольского края от 24.02.2021.

В отмененной части решение от 24.02.2021 оставить в силе.

В остальной части судебные акты оставить без изменения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий

И.В. Сидорова

 

Судьи

В.Е. Епифанов

А.И. Мещерин