ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД 

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65, лит. А http://13aas.arbitr.ru 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело № А21-12133/2022

13 августа 2025 года

г. Санкт-Петербург

 Резолютивная часть постановления объявлена 06 августа 2025 года  

Постановление изготовлено в полном объеме 13 августа 2025 года Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в составе судьи С.В. Изотовой, при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев при участии: от ООО «ЮРАН» представителя ФИО2 (доверенность от 01.11.2024), от ООО «Саян» представитель не явился, 

апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Юридическое агентство по недвижимости» на определение Арбитражного суда Калининградской области от 09.06.2025 по делу № А21-12133/2022 по иску  

общества с ограниченной ответственностью «Юридическое агентство по недвижимости» (197198, Санкт-Петербург, ул. Яблочкова, д. 20, лит. Я, офис 410-1; ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>)  

к обществу с ограниченной ответственностью «Саян» (238750, 

<

...>; ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>)  

о взыскании неосновательного обогащения и процентов за пользование чужими денежными средствами,  

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Юридическое агентство по недвижимости» (далее – ООО «ЮРАН») обратилось в арбитражный суд с иском о взыскании с общества с ограниченной ответственностью «Саян» (далее – ООО «Саян») 5 588 525 руб. 11 коп. неосновательного обогащения по состоянию на 11.10.2022, 46 347 руб. 12 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами, начисленных по состоянию на 11.10.2022.  

Определением от 09.06.2025 производство по делу приостановлено до вступления в законную силу судебного акта по делу № А21-2835/2024.  

Не согласившись с указанным определением, ООО «ЮРАН» обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит определение отменить, в удовлетворении ходатайства ответчика отказать.  

В обоснование апелляционной жалобы ее податель указывает, что истец возражал против удовлетворения ходатайства о приостановлении производства по делу, отсутствует условие, предусмотренное пунктом 1 части 1 статьи 143 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), для приостановления производства по делу, поскольку право долевой  

собственности будет признано только с даты вступления в законную силу решения суда по делу № А21-2835/2024.  

В судебном заседании представитель ООО «ЮРАН» поддержал апелляционную жалобу.  

Предусмотренная пунктом 1 части 1 статьи 143 АПК РФ обязанность арбитражного суда приостановить производство по делу наступает в случае невозможности рассмотрения данного дела до принятия решения по другому делу, рассматриваемому в порядке конституционного, гражданского, уголовного или административного судопроизводства.  

Объективной предпосылкой применения статьи 143 АПК РФ является невозможность рассмотрения одного дела до принятия решения по другому делу. Возможность рассмотрения спора по существу предопределена необходимостью установления обстоятельств, имеющих значение для дела и входящих в предмет доказывания, которые определяются арбитражным судом, исходя из характера спорного правоотношения и норм законодательства, подлежащих применению (часть 1 статьи 133 Кодекса).  

Следовательно, арбитражный суд обязан приостановить производство по делу при наличии совокупности двух условий: если в производстве соответствующего суда находится дело, связанное с тем, которое рассматривает арбитражный суд, и если это дело имеет существенное значение для выяснения обстоятельств, устанавливаемых арбитражным судом по отношению к лицам, участвующих в деле.  

Речь, между тем, идет не о любом деле, имеющем отношение к лицам, участвующим в приостанавливаемом производством деле, а только о таком, которое касается того же материального правоотношения, и обстоятельства которого имеют значение для правильного решения приостанавливаемого производством дела.  

Как следует из обжалуемого определения, основанием приостановления производства по делу является нахождение в Арбитражном суде Калининградской области дела № А21-2835/2024, в котором рассматривается исковое заявление ООО «Саян» о признании права собственности на долю на спорные земельные участки.  

В соответствии с пунктом 1 статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 ГК РФ.  

Лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило (статья 1105 ГК РФ).  

В предмет доказывания по требованию о взыскании неосновательного обогащения входит установление фактов приобретения или сбережения ответчиком денежных средств за счет истца, отсутствие установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований для приобретения указанных денежных средств, а также размер неосновательного обогащения.  

Подпунктом 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) закреплен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными  

участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.  

В соответствии с пунктом 1 статьи 35 ЗК РФ в редакции, действовавшей на момент продажи зданий, при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник.  

В силу пункта 4 статьи 35 ЗК РФ отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащим одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением случаев:  

1) отчуждение части здания, сооружения, которая не может быть выделана в натуре вместе с частью земельного участка;  

2) отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке, изъятом из оборота в соответствии со статьей 27 настоящего Кодекса;  

3) отчуждение сооружения, которое расположено на земельном участке на условиях сервитута, на основании публичного сервитута.  

Не допускается отчуждение земельного участка без находящегося на нем здания, сооружения, в случае, если они принадлежат одному лицу.  

Отчуждение участником общей долевой собственности доли в праве собственности на здание, сооружение или отчуждение собственником принадлежащих ему части здания, сооружения или помещения в них проводится вместе с отчуждением доли указанных лиц в праве собственности на земельный участок, на котором расположены здание, сооружение.  

Аналогичные правила установлены и нормами ГК РФ. 

Так, в соответствии со статьей 273 ГК РФ при переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания или сооружения переходит право собственности на земельный участок, занятый зданием или сооружением и необходимый для его использования, если иное не предусмотрено законом.  

Согласно пункту 1 статьи 552 ГК РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.  

В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности и на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом (пункт 2 статьи 552 ГК РФ).  

В соответствии с нормами названных статей при продаже объекта недвижимости, находящегося на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю объекта земельный участок может перейти только на праве собственности.  

В пункте 11 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено, что сделка, воля сторон по которой направлена на отчуждение здания или сооружения без соответствующего земельного участка, или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты недвижимости принадлежат одному лицу, является ничтожной.  

По смыслу приведенных разъяснений для квалификации такой сделки в качестве недействительной необходима воля ее сторон на отчуждение здания без соответствующего земельного участка и наоборот.  

Как следует из судебных актов, принятых по делу № А21-849/2022, в рассматриваемом случае доказательств того, что при выставлении зданий на торги и заключении договора купли-продажи воля продавца и покупателя была направлена на отчуждение здания без земли, не представлено; в договоре такое условие и указание на это отсутствуют.  

В случае принадлежности объектов недвижимости и земельного участка, на котором они расположены, одному лицу, в обороте объекты недвижимости и участок выступают совместно.  

Соответственно, в силу статей 273, 552 ГК РФ, подпункта 5 пункта 1 статьи 1, пункта 1 статьи 35 ЗК РФ и условий договора купли-продажи от 01.10.2015, несмотря на то, что земельный участок и проданные ОАО «Советский ЦБЗ» здания являлись самостоятельными объектами гражданских прав, на момент продажи они принадлежали одному лицу и в данном случае в обороте участвовали совместно.  

Следовательно, применению подлежит общее правило о том, что к покупателю земельный участок переходит на том же праве, что и у продавца.  

Федеральный закон от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» не содержит положений, исключающих императивные нормы о единой судьбе объекта недвижимости и земельного участка. Названный закон не предполагает реализацию в ходе банкротных процедур здания и земельного участка, принадлежащих одному продавцу, раздельно (разным покупателям).  

Таким образом, право собственности на долю в праве на земельный участок возникает у покупателя здания в силу закона с момента государственной регистрации перехода к нему права собственности на сооружение (статья 131, пункт 2 статьи 223, пункт 4 статьи 244 ГК РФ).  

В случае, если в договоре купли-продажи отсутствует специальное указание на то, что вместе с помещением в здании покупателю передается и доля в праве собственности на земельный участок, занятый таким зданием, подлежат применению положения приведенных норм земельного и гражданского законодательства.  

При таких обстоятельствах суд первой инстанции не обосновал невозможность рассмотрения настоящего дела до вступления в законную силу судебного акта по делу № А21-2835/2024.  

Руководствуясь статьей 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд  

постановил:

определение Арбитражного суда Калининградской области от 09.06.2025 по  

делу № А21-12133/2022 отменить. 

Направить дело на рассмотрение по существу в Арбитражный суд  

Калининградской области. 

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в течение месяца со дня принятия.  

Судья С.В. Изотова